B-08-TASACION CONTRADICTORIA - PRAT LLOBREGAT - BARCELONA
Don PEPE AG; Arquitecto
del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado Nº.- 5331/7 y Perito
Judicial de dicho Colegio Profesional, con Teléfono +34 629.562 700 y mail
- pepe@coac.net;
a efecto de comunicaciones; actuando como Perito
Tercero, designado por Insaculación, por la Agencia Tributaria de Cataluña, según Oficio de Comunicación
de fecha 5 de octubre de 2022, para que se realice la Tasación Pericial
Contradictoria del Solar obrante en el Expediente N.º.
- ----------------, incoado por -------------- S.L.; estudiadas tanto
la Tasación realizada por la Sra. Dña. -------------- de la Agencia
Tributaria, como la realizada por el interesado, según encargo al Arquitecto, Sr. Don ------------------, colegiado N.º. - ---------------; vista la documentación del expediente facilitada por dicha
Agencia, remitida por correo electrónico en fecha 7 de noviembre de 2022; vistos los informes y escritos de todas las
partes que obran en nuestro poder y tomados cuantos datos han
sido considerados de importancia, pasa a realizar la siguiente:
TASACIÓN CONTRADICTORIA
El solar a valorar, consta en el
Expediente que está ubicado en la -------------- del Prat de Llobregat, pero
al hacer esquina, el mismo solar tiene también la dirección, C/ -----------------
Dado
que existen dos Tasaciones anteriores a la que realiza este Perito con el
presente documento y que en ellas están relacionados todos los datos referentes
a ese concepto, para evitar duplicidades innecesarias, remitimos a dicha tasaciones
a cualquier interesado que desee conocerlas.
C-1). – Orden ECO / 805 / 2003:
La
Orden ECO/ 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración
de bienes inmuebles, establece que se busquen elementos inmobiliarios
comparables al de la tasación, en número mínimo de seis (6)
y para ello se ha recurrido a los Portales del Idealista, Habitaclia y
Fotocasa.
C-2). – Método de Comparación:
Dado
que el Método de Comparación es aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles, se ha escogido
este método para realizar la presente Tasación, ya que mediante este método se determinan los valores técnicos que fijarán
el Valor por Comparación, que permite
determinar el Valor de Mercado de un determinado bien, y su valor
por comparación ajustado.
C-3).
– Muestras:
El método se puede
aplicar puesto que existe un mercado representativo de los Inmuebles Comparables.
Se han obtenido hasta 10 muestras de
Ofertas de Mercado de Solares en el Municipio (transacciones, ofertas, etc.) Se
han eliminado los precios que resultaban anormales y se ha realizado la
necesaria Homogeneización, corrigiendo las ofertas de
acuerdo con la Tendencia del Mercado. No se han encontrado ofertas
especulativas, muchas de ellas eran más bien a la baja.
De
acuerdo con la Orden ECO, cabe la
posibilidad de obtener el valor del suelo en virtud de la fórmula Valor Residual = F = VM (1 – b) – Σ Ci, donde la Σ Ci es la suma de todos los costos necesarios
para llevar a término la construcción realizada en el solar que tasamos. El
Perito de Parte, fija el valor por este método, pero dado que ya hemos llegado
a fijar un Valor de Mercado para el Solar objeto de esta Tasación,
mediante el Método de Comparación, no se precisa el cálculo por otro método y
además carecemos de los datos correspondientes a Σ Ci
= Valor de la Construcción + Arquitecto + Técnicos + Licencia + Notario +
Registro.
D.– DETALLE de MUESTRAS:
En virtud de todo lo
expuesto, se han Comparado las siguientes muestras:
Ofertas fijadas en
la WEB del Idealista y confirmadas
con estudios existentes sobre el mercado del Prat de Llobregat.
Los precios de suelo en ese sector, en
transacciones desde 2010 a 2022, oscilan
siempre por encima de los 1.900€/m2,
La corrección por Homogeneización
se realizará entonces, en base a este
importante dato, puesto que las muestras obtenidas no son especulativas,
sino que, más bien, los precios van a la baja, ante la importante caída del
mercado desde 2005 a 2020, como
puede verse en la siguiente gráfica:
Estos valores deben ser
homogeneizados, con relación al inmueble
a tasar, mediante los
siguientes Coeficientes de Homogeneización:
1. Se han anulado las Ofertas
inferiores a: 1.000 €/m2.
2. Para las fincas
estudiadas están en zonas similares: 1,3.
3.
Oferta
sensiblemente coincidente con el suelo tasado:
1,0.
En
virtud de lo expuesto, el Valor del m2 de suelo homogeneizado es de 2.678 €/m2. Sin embargo, las muestras lo son para Valores de Mercado de 2022, por lo que debemos
deducir el incremento sufrido por el mercado, puesto que la Tasación debe
referenciarse a fecha del
hecho imponible en el año 2020.
Por
ello, el Valor de Mercado en 2020 es de 2.373 €/m2. La Superficie del Solar es de 151,69 m2, según la Escritura
de Propiedad, facilitada por la Agencia Tributaria. Por aplicación del
Valor/m2 obtenido de las muestras, el Valor del presente Solar podemos fijarlo
en:
Demolición:
Precio y Presupuestos ONLINE [2022] - Habitissimo
Deduciendo
el Valor del Derribo, se obtiene el Valor del presente Solar que es de:
Tasación
Solar: 359.921€ - 8.865 €/m2 = 351.056 €
(Son,
trescientos cincuenta y un mil, cincuenta y seis euros)
Es cuanto cabe exponer, en el presente
Dictamen, realizado según nuestro leal saber y entender y que se somete a
cualquier otro mejor fundado, suscrito por el Arquitecto abajo firmante, para
que conste a los efectos oportunos en San Vicente, cinco de enero 2023.
PEPE ARGU - ARQUITECTO
G). – ANEXOS
G-1).- Muestras de Mercado
Comentarios
Publicar un comentario