A-05-16-TASACIÓN de VIVIENDA POPULAR

     

Don José Alberto AG; Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado Nº.- --------- y Perito Judicial del COAC, con domicilio a efectos de comunicaciones en ---------------------  y Teléfono 629.562 700; actuando como Perito designado por Insaculación por el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya para que se realice la Tasación Pericial de la Vivienda sita en --------------------- del Municipio de Manlleu - 08560 - Barcelona; obtenidos los datos necesarios; realizada una visita al bloque de viviendas donde se ubicaba; obtenidas varias de las fotos adjuntas y tomados cuantos datos han sido considerados de interés, emite la siguiente:

1.- INTRODUCCIÓN:

Antes de entrar en los criterios que se han adoptado para realizar el presente trabajo, este Perito debe exponer que:

.- En fecha 15 de Junio del 2015 se realizó una exhaustiva visita al bloque de viviendas en la que está situada la vivienda a tasar, así como a su entorno, acompañado por un representante de -----------------) y de los Abogados de la Actora, para proceder al reconocimiento del mismo (en adelante ACTORA).

Antes de entrar en materias técnicas, de acuerdo con lo previsto en el Art. 63-e) y h) de la Orden ECO-805-2003 de 27 de Marzo, BOE de 9 de Abril del 2013, - (en adelante ECO-805-2003), debemos concretar que, para la presente tasación, se utilizará el Método por Comparación, dado que, de acuerdo con lo previsto en el Art. 24.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, deba determinarse su valor en función de aquél que sea el superior: entre el correspondiente al obtenido por el Método de Comparación o el determinado por el Método Residual, aplicado exclusivamente al suelo y que este último valor es inferior al obtenido por el Método de Comparación.

2.- FINALIDAD del INFORME:

La finalidad de la presente tasación es establecer el Valor del Mercado de la Vivienda sita en ------------------ del Municipio de Manlleu – 08560 - Barcelona.

2-2.- Situación Física de la Vivienda:

La vivienda objeto de tasación estaba ubicada en un bloque de viviendas de PB+11 Plantas Piso que, en el momento de la visita, estaba clausurado y en proceso de derribo, como puede verse, todo ello de acuerdo con la documentación que figura en el Expediente Administrativo, adjunto a los Autos.         

3.- IDENTIFICACION y LOCALIZACION:
3-1.- Datos de la Finca Según el Catastro:
Referencia catastral:                     -------------------
Superficie Catastral Construida:     62,00 m2.
Uso:                                                 Residencial
Año de construcción:                             1967
Superficie Construida             Total 2.904 m2
Superficie de Suelo                              263 m2
Coeficiente de participación:               2,03%
Tipo de Finca        Vivienda en Div. Horizontal

3-2.- Datos Registrales – Registro de la Propiedad Nº.- 11:

Registro de la Propiedad 2 del Registro de la Propiedad de Vic

Tomo ------ Libro ------ Folio ------ Finca ------

3-3.- Tipo de Núcleo y Entorno:

La finca está situada en un entorno plenamente urbano totalmente urbanizado y consolidado. La zona es uno de los barrios plenamente urbanos de la ciudad de Manlleu, con muy alta densidad de ocupación de suelo.

La zona es fundamentalmente residencial y los únicos bloques de tanta altura, son los que están afectados por el proceso de derribo. Como puede verse en las fotos adjuntas, la zona está fundamentalmente ocupada por edificios de baja altura, - muchos de ellos de PB + 1 Planta Piso -, si bien en el entorno los hay también hasta de PB + 5 Plantas Piso, máximo admitido por la legislación urbanística vigente. Predominan los inmuebles con antigüedad media de aproximadamente 15 / 30 / 50 años, consistentes en viviendas adosadas.

Existe equipamiento comercial y de esparcimiento a muy pocos metros del bloque visitado.

No existe el uso industrial en sus límites cercanos.

3-4.- Rasgos Urbanos:
La calidad general del barrio, salvo excepciones singulares, es de nivel medio. La consolidación en el entorno del inmueble es total, con muy pocos solares libres de edificación, a pesar de haber algunos. Por tanto la densificación es muy alta, con ocupación de suelo alta.
3-5.- Conservación e Infraestructura:
Alumbrado Público:                             SI TIENE
Alcantarillado Pública:                         SI TIENE
Suministro de Agua:                             SI TIENE
Energía Eléctrica:                                 SI TIENE
Pavimento Viales:                                 SI TIENE
Encintado y Aceras:                              SI TIENE
Red Telefónica:                                     SI TIENE
Canalización de Gas:                           SI TIENE
Parabólica:                                            EXISTEN

El área, como dijimos, es eminentemente residencial con dotaciones suficientes en un entorno muy asentado y desarrollado, con buenas comunicaciones y amplios espacios de aparcamiento en las calles adyacentes. Existe algún parking público a cubierto y dotaciones comerciales para cubrir las necesidades de los vecinos.

4.- LOCALIDAD y ENTORNO:
4.1.- Evolución de la Población:

La población de hecho, en los bloques visitados, está, -y/o estaba-, compuesta principalmente por inmigrantes de origen marroquí. La localidad tiene una población sensiblemente estable, alrededor de los 20.445 habitantes en 2013, con un ligero descenso de la población, principalmente inmigrante extranjera y de otras Comunidades Autónomas, tal y como puede verse en los datos siguientes.

Nacidos en España 2011 - 16.261 Hab. 2013 - 16.276 Hab.
Nacidos en el Extranjero 2011 - 4.183 Hab. 2013 - 4.159 Hab.
Misma Com. Autónoma 2011 - 13.434 Hab. 2013 - 13.556 Hab.
Otra Com. Autónoma 2011- 2.828 Hab. 2013 - 2.720 Hab.

4.2.- Entorno:
4.2.1.- Rasgos Generales del Entorno.
Definición global del entorno:                 Zona edificios de viviendas adosadas.
Aspecto General:           Urbano.
Ordenación más Frecuente: Adosadas/ Bloque.
Calidad constructiva Predominante:        Media / Baja
Nivel de renta:                           Baja
Usos Dominantes:                    Residencial
Destino frecuente Viviendas: 1ª Residencia
4.2.2.- Desarrollo Edificatorio.
Grado consolidación aproximado:  80%-90 %.
Nivel de densificación de lo edificado: Alto
4.2.3.- Equipamientos:
Equipamiento escolar:                        SI.
Enseñanza secundaria:                      SI.
Enseñanza superior:                           NO
Equipamiento deportivo:                         Alejado de la zona a 4 Km.
Equipamiento sanitario:                         

Alejado de la zona a 2 Km
4.2.4.- Infraestructuras y Grado de Conservación.
Pavimentación:  Calzada ejecutada con capa de rodadura en buen estado con aceras.
Alcantarillado:                      Red General
Abastecimiento de aguas:  Red General – (SOREA)
Suministro eléctrico B. T.:   Red General
Alumbrado público:    Existe-Red General
Teléfono:                      Hay Red
Gas ciudad:  Hay red pero no conectada a todos los  edificios.

4.2.5.- Comunicaciones, Transportes Públicos y Accesos:

El Municipio de Osona se extiende, principalmente, en el margen izquierdo del río Ter. Manlleu es la ciudad más poblada después de la capital comarcal, Vic, y es un núcleo comercial y de servicios.

Comunicaciones: Zona bien comunicada por la carretera C-17 (Barcelona-Ripoll) y el eje C-37.

Acceso:                                           Bueno.
Transportes públicos:                   Sí tiene a Barcelona
Autobuses urbanos:                      Si tiene para la Tercera Edad.
Autobuses Interurbanos:             No tiene
Ferrocarril:                                     De Cercanías
Tranvía Interurbano:                     NO
Aparcamientos:  Zona de aparcamiento fácil.
Comercial:                                     Suficiente.

5. - DESCRIPCION del INMUEBLE

5-1.- Descripción del Terreno:

El terreno donde se asienta la construcción de la finca es plano con forma rectangular muy alargada. Las plantas bajas fueron en su momento locales comerciales y parkings, hoy totalmente condenados. El bloque objeto de estudio, se desarrolla de forma lineal, dando frente a ----------------------. Fue construido en 1967 y se compone de tres escaleras con los números: 26, 28 y 30.

5-2.- Características Constructivas:

Calidad Materiales:             Baja muy importantes y conservación deficiente.

Número de Plantas:           PB + 11 PP

Estructura:                          Estructura de pilares de hormigón en PB y paredes de carga decbloque de hormigón.

Cerramientos:  Paredes  de bloque de hormigón sin cámara de aire.

Cubierta:                                   Inclinada de Teja Árabe.

Interiores:                                  Paredes de Ladrillo Enyesadas.

Forjados:                                    Forjados de Viguetas cemento Aluminoso.

Carpintería Exterior:                 Madera, salvo reformas.

5-3.- Instalaciones:

Electricidad:                         Suministro Red 220 V.

Agua:                                     Suministro (Cía SOREA)
Gas:                                        NO – (Pero hay Red)
Calefacción:                           SI – Gas Oil Centralizada
Agua Caliente:                        SI
Aire Acondicionado:              NO
Antena T.V.:                             SI
Teléfono:                                 SI, no en todas las Viviendas
Fontanería:                              Calidad Normal.

Instalación Alarma:                NO

5-4.- Situación Urbanística:

a).- El suelo donde se ubica la finca, está clasificado como urbano, según el Plan General de Manlleu de 1983 - calificación urbanística Clave “K” – Bloques Aislados para uso residencial, Edificabilidad, PB+5 Planta Piso, por lo que los bloques se encuentran fuera de ordenación. Fue modificado posteriormente, mediante revisión forzosa, aprobada el 29 de Junio de 1988.

b).- El POUM de Manlleu, aprobado el 16 de julio del 2008, integraba las determinaciones PA-1 de la MPPG barri de l’Erm, en el polígono de actuación urbanística Can García - PAU-8. El sistema para el desarrollo del MPPG del Barri de l’Erm / PA-1, es el de expropiación individualizado por vivienda (Artículo 210 del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Urbanismo)

c).- El 14 de diciembre del 2006, se aprobó definitivamente por la Comisissió Territorial d’Urbanisme la Modificación Puntual de dicho Plan General en el ámbito del barri de l’Erm – PA1 – Can García, para, entre otros motivos, ordenar la sustitución del conjunto edificatorio de Can García que incluye los bloques situados en ------------- y en --------------

d).- Posteriormente se aprobó el nuevo POUM de 15 de noviembre del 2007 que es el actualmente vigente y prevé la expropiación forzosa del PAU-8 – Can García.

e).- El Pleno del Ayuntamiento de Manlleu, según acuerdo de fecha 20 de marzo del 2008, encargó la gestión de la ejecución del polígono ---------------.

f).- Durante el desarrollo de dicho proceso, el ------------- realizó sucesivas reparaciones para mantener la seguridad en las viviendas, durante todo el plazo de tiempo que durasen los trámites de expropiación.

g).- Según el acuerdo del Ayuntamiento de Manlleu, en la sesión anteriormente citada, de fecha 20 de marzo del 2008, aquél encargó ------------ el inicio del proceso de expropiación que motiva la presente pericia y que fue publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Barcelona, número 129 - 29 de mayo del 2008 y Diario Oficial de la Generalitat, número 5142 - 30 de mayo del 2008.

h).- Dado que el proceso es el de expropiación, según el Art. 21 del RDL 2/2008, se establece que, ante este supuesto, la valoración se entenderá referida al momento del inicio del Expediente de Precio Justo Individualizado. En esta vivienda, la fecha de referencia es el 14 de Abril del 2011.

6 – ESTUDIO de MERCADO PREVIO

6-1.- Consideraciones Iniciales:

a).- El -----------------------–, tras el estudio del sector que obra en los Autos y, según acuerdo de 31 de enero del 2014, fijó el precio de expropiación de la finca en € 19.213,61, incluido en dicho importe el 5% de premio por expropiación.

b).- Contra dicho acuerdo, la Actora interpuso Recurso Potestativo de Reposición de fecha 6 de marzo del 2014, en atención a un Estudio de Mercado, anexo al mismo, en el que se aportaban 8 muestras de ofertas de venta, de las que obtenía un Valor de Mercado para la vivienda de € 80.352 que, más el 5% de premio por expropiación, daba un valor total de: €84.549,60.

6-2.- Demanda y Contestación a la Demanda:

a).- A la vista de la desestimación de sus pretensiones, la Actora presentó Demanda en la que fundamentalmente argumentaba que:

<<de igual forma que el artículo 36.1 de la Ley de Expropiación impide que en la tasación de los bienes se tomó en consideración las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsiones para el futuro, de igual modo debe rechazarse una minusvaloración de los bienes que guarde relación directa con su cambio de destino producido por la propia expropiación, si bien haya sido condición previa para ello>>.

Solicitando el nombramiento de un Perito que respondiera a varias preguntas a las que se atenderá en el apartado oportuno de este trabajo, previo un estudio de las muestras --------- y las de la Actora, para llegar a conclusiones que permitan responder con propiedad a las mismas.

b).- En la Contestación a la Demanda, el ----------- expuso varios argumentos que este Perito considera de especial interés para la tasación. Así se expone:

.- El --------, en els seus acords, recull aquesta situació precària i singular del pisos de Can Garcia:

-“El conjunt de les edificacions del bloc de Can Garcia és de baixa qualitat, el tipus de construcció és molt senzilla, l’estat en conjunt és precari, l’estat de manteniment o conservació en el seu conjunt és deficient.” (vid. ----------------------).
-“El preu just determinat pel Jurat és un valor de substitució, que té en compte l’estat deficient de la finca així com la seva problemàtica social” (vid. ----------------------).

Totes aquestes característiques comporten fets diferencials dels edificis de Can Garcia, en relació a qualsevol altre edifici del seu entorn, i amb independència de la circumstància de la seva afectació.

Para seguir argumentando que:

No obstant l’afirmació de la recurrent, no es preveu a cap normativa la prohibició de prendre mostres d’immobles afectats. L’únic que es preveu és que no es pot devaluar el preu dels immobles per motiu de la seva afectació urbanística.

En el cas que ens ocupa, l’immoble no està afectat de sistema urbanístic, ja que es manté la qualificació urbanística de zona residencial. No es tracta, per tant, d’una reducció del valor per estar afectat de sistema sinó que el valor és molt baix per les característiques concretes d’aquest. Recordem, com s’ha exposat anteriorment, que els immobles queden afectats ja que es troben tant devaluats que no poden garantir la seguretat de les persones.

Aportando las siguientes muestras para el estudio de mercado realizado:

c).- Como puede verse, la totalidad de las muestras aportadas, lo son de viviendas sitas en los bloques objeto de expropiación y, a las mismas, se han adjuntado las Escrituras de Compra / Venta realizadas.

d).- El ---------, también solicitó prueba pericial, según preguntas que se contestarán en el apartado oportuno, previas las necesarias consideraciones y advertencias.

6-3.- Acta de la Visita Efectuada por este Perito:

En base a un sucinto estudio del asunto, confeccionado antes de realizar la visita, tanto de las muestras de la Actora como de las de la Demandada, este Perito llegó a la conclusión de que ambas adolecían de defectos importantes que las invalidaban, tal y como se expuso en el Acta de la Visita, remitida por correo electrónico a ambas Partes en fecha 16 de junio del 2015.

TRIBUNAL SUPERIOR de JUSTICIA de CATALUNYA

Sala Contenciosa Administrativa. --------------

Sección                                             ------------

Recurso Ordinario                            ------/2014

MI Ref.                                      A&A – A-05-15

Actora:

Letrado:                                             -------------

Demandada:

Letrado:                                             --------------

Arquitecto Técnico                          ---------------

ACTA DE LA VISITA EFECTUADA EL 15 DE JUNIO

1).- Este Perito se desplazó a Manlleu en la fecha arriba reseñada, para realizar la preceptiva visita a la vivienda objeto de futura Tasación. De ida en el vehículo del ----------- y de vuelta en el vehículo de la Actora.

2).- Durante los trayectos de ida y vuelta, cada Parte pudo exponer los aspectos más relevantes, respecto a sus respectivos puntos de vista sobre el asunto que serán considerados por este Perito en todo aquello que considere pueda influir en la Pericia, cuando haya entrado de lleno en la misma.

3).- Para realizar la visita al bloque, dado que los trabajos de derribo ya habían empezado, se firmó el Acta per Visites a L’Obra que exigió el contratista. La calle todavía no había sido cortada, pero los trabajos para la ubicación de la Caseta de Obras, containers, maquinaria, etc., se estaban iniciando.

4).- Dado que era imposible conocer el estado de la vivienda de Autos en situación de derribo, se visitó el bloque anexo por su cara posterior, sito en la --------------------------.

5).- El Presidente de la Comunidad, Sr.---------, nos acompañó para visitar la vivienda del 8º1ª que estaba en correcto estado de conservación y una muy cuidada decoración. Se visitó otra vivienda, de forma muy sucinta, al estar la propietaria sola, y el estado de conservación y su decoración, no se correspondían con la anteriormente visitada. En otras no se nos permitió el acceso por motivos personales.

6).- Varias de las viviendas del bloque, como por ejemplo las sitas en las Plantas 3ª y 6ª, tenían condenadas las puertas para utilizar el ascensor. Se desconoce el motivo, pero, como se argumentó, pudiera estar relacionado con los pagos a la Comunidad, dado que el ascensor estaba en funcionamiento.

7).- Nada más cabe exponer sobre dicha visita, pero sí debemos hacerlo respecto a un punto expuesto a este Perito por las Partes.

8).- Visto el tipo de inmueble en el que se ubica la vivienda a tasar, “a priori” puede afirmarse que no hay muestras comparables con el mismo, salvo las que estuvieran en mercado y pudieran situarse en el bloque ya descrito sito en ------------------.

9).- Por este motivo, de no encontrar muestras de aquél, se deberá recurrir a las que puedan obtenerse del mercado de venta de los alrededores, aplicando los coeficientes de homogenización que correspondan, según lo previsto en la Orden ECO-805-2003 de 27 de Marzo, BOE de 9 de Abril del 2013, - (en adelante ECO-805-2003).

10).- Sin embargo, coincidimos con la Demandada en que la vivienda visitada no es un ejemplo de la calidad media de las que deben existir en el bloque visitado, así como que las muestras del entorno adolecen de muchas objeciones para ser consideradas válidas, si no se aplican importantes y correctos coeficientes de homogenización.

11).- Hacemos constar estos importantes aspectos, puesto que, por su parte, la Actora nos manifestó que las muestras aportadas por la Demandada y que basa en Transacciones realmente realizadas, lo habían sido entre ------------ y propietarios del bloque en fase de derribo actualmente. De ser así, cosa que a este Perito no le consta hasta la fecha de forma fehaciente, las muestras utilizadas para llegar a la Tasación aportada por la Demandada, no serían válidas en virtud de lo expuesto en el Art 4.- Definiciones, de la ECO-805-2003, en el que se especifica claramente que: Valor de Mercado o Venal de un inmueble (VM) Es […] mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación […] A tal efecto se considerará:

a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.

b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.

12).- Por todo ello, antes de profundizar en el trabajo a realizar, este Perito requiere a ambas partes para que clarifiquen estos importantes puntos, sin perjuicio de que se estudien las muestras aportadas por la Actora y se acepten y/o descarten los coeficientes de homogenización aplicados, a la vista de la falta de mercado de muestras comparables a la que debemos estudiar y sobre los que ha basado su tasación.

13).- Sin una clarificación previa de lo expuesto, este Perito podría incurrir en error y precisa, por tanto, de las debidas demostraciones y/o aclaraciones por las Letrados de ambas Partes.

Debemos destacar que esta Acta se realiza y confecciona, antes de haber entrado en profundidad en el asunto, por lo que, los conceptos y/o criterios en ella expuestos, lo son a simple título informativo y con la intención de realizar la Pericia con la mayor profesionalidad posible, una vez se conozcan y clarifiquen los puntos enunciados que podrán ser alterados en el curso del trabajo.

6-4.- Aclaraciones al Acta de la Demandada:

6-4-1.- Exposición de Muestras Empleadas:

En respuesta al Acta remitida por este Perito, ------------ planteó que las seis Muestras aportadas, corresponden a transacciones reales, clarificando que, tres de ellas, no tienen vinculación alguna con dicho organismo. Así, se nos detallaba que:

Ciertamente, como consta en los anexos correspondientes de las valoraciones aportadas, de las 6 muestras, tres de ellas se corresponden con transacciones sin vinculación alguna con el ------------ (M3, M5 y M6); y las otras tres se corresponden con transacciones efectuadas por el ----------------, previamente a la expropiación objeto de autos (M1, M2 y M4). Relacionamos, para más facilidad, las citadas muestras:

M1 – año 2008, vivienda de la escalera 28 en buen estado, por parte de la Caja de Ahorros de Valencia a ----------- por un precio de 15.000 euros.

M2 - año 2009, vivienda de la escalera 30 en estado deficiente, por parte de un particular a -------------- por un precio de 12.000 euros.

M3 - año 2005, vivienda de la escalera 27 en estado deficiente, por parte de la Caixa d’Estalvis i Pensions de Barcelona a un particular por un precio de 11.065,75 euros.

M4 - año 2009, vivienda de la escalera 25 en bon estado, por parte de un particular a ------------------ por un precio de 18.000 euros.

M5 – año 2005, vivienda de la escalera 28 en estado regular, por parte de un particular a otro particular por un precio de 18.030 euros.

M6 – año 2007, vivienda de la escalera 30 en buen estado, por parte del Banco Guipuzcoano a un particular por un precio de 12.000 euros.

Como es de ver en el resumen expuesto, las transacciones en que no interviene ------------ son las más alejadas en el tiempo, mientras que aquellas en las que interviene ----------- son más cercanas a la fecha de valoración (2011)

Sin perjuicio de los Artículos de la ECO/805/2003 relacionados en el Acta de este Perito, remitida en su día a las Partes, se entiende que, en este caso concreto, el que dispone de información privilegiada no es el ----------- sino el Mercado, lo que afecta al valor de las muestras invalidando tres de ellas, por lo que el estudio está viciado de origen, quedando, en cualquier caso, reducidas las muestras sólo a tres transacciones, lo que no cubre las seis exigidas por la Orden.

Además, como razonaremos más extensamente a lo largo de nuestro trabajo, los valores de dichas transacciones, no pueden considerarse un reflejo del Valor de Mercado, puesto que, al estar el edificio afectado por un proceso de expropiación desde el 2006, excepto las Muestras 3 y 5, todas las demás transacciones fueron hechas con el conocimiento cierto de que la vivienda debería ser abandonada en fecha cercana, por lo que las ventas carecen de las garantías necesarias para ser consideradas como muestras representativas de un mercado libre de condicionantes.

6-4-2.- Otros Aspectos a Considerar:
Se nos dice además que:

Precisamente, disponiendo el ------------ de más transacciones en las que éste no intervenía (y que le adjuntamos en el mail) se consideró oportuno no incluir las mismas bien por la fecha (2004, por ser demasiado alejada en el tiempo), bien por el precio (6.000 euros, que daría un resultado excesivamente bajo)

Resulta loable la profesionalidad del trabajo realizado al desechar muestras que distorsionan, o podían distorsionar, unos resultados ajustados al Mercado.

Pero si, por el contrario, con ello se pretende sostener que la valoración aportada queda sustentada en estas razones y está avalada por las mismas, este Perito entiende que, esos argumentos, no son aceptables; primero, por ser transacciones muy alejadas en el tiempo tal y como expone la letrado del ------------------ y; segundo, por ser el precio de €6.000 una muestra de mercado claramente desechable al alejarse de forma injustificada de los valores medios del mismo.

6-5.- Aclaraciones al Acta de la Actora

6-5-1.- Tasaciones Aportadas:

La Actora, remitió igualmente a este Perito sus argumentos comentando el Acta y, en ellos, se hace referencia a dos valoraciones de los años 2003 y 2005 en las que, mediante Empresas de Tasación reconocidas, se dan valores de mercado en dichos años de:

2003 – -------------------C/ ------------- 58.049,00.-€

2005 – -------------------C/-------------- 71.286,35.-€

En este sentido, la ECO/805/2003 es muy clara en el Título III – Capítulo I, ya que según se expone en su Art.- 62 - 4:

Artículo 62. - Emisión y caducidad de las tasaciones:

…………………………………………………………

4. Los informes y certificados caducarán, necesariamente, a los seis meses, contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe.

Al igual que en el caso anteriormente expuesto por la Demandada, si con ello se pretendía sostener que la valoración aportada queda sustentada en estas tasaciones y está avalada por las mismas, este Perito entiende por idénticas razones que, esos argumentos, no son aceptables al estar claramente caducadas, correspondiendo además a años muy anteriores a los que debe referirse la presente tasación, años, además, del “boom” de la construcción.

6-5-2.- Análisis de las Muestras de la Demandada:

Se nos ha aportado también un detallado estudio de las Muestras de la Demandada, realizado mediante el análisis de las escrituras de compra / venta, una por una, con alegaciones del porqué la Actora entiende que no son válidas.

Creemos que no es necesario insistir más en este punto, puesto que este Perito ya ha expuesto los criterios por los que las considera inválidas para obtener el valor de mercado.

Sin embargo, coincidimos con la Actora en que: “las transacciones se realizan a la luz de un procedimiento expropiatorio subyacente, circunstancia que irremediablemente afecta al precio final del inmueble, REBAJANDO SU VALOR.”

7 – CONTESTACIÓN a las PREGUNTAS

Intencionadamente iniciamos las respuestas por las ------------ dado que la Actora solicita un nuevo Estudio de Mercado que entendemos que, junto con el análisis y estudio de las muestras aportadas por aquella, será lo suficientemente aclaratorio para su SSª, como para considerarlo el resumen de los conceptos y criterios adoptados por este Perito en el presente trabajo.

7-1.- PREGUNTAS de la DEMANDADA:

Antes de proceder a la contestación de las preguntas, debemos hacer referencia al último párrafo que la Demandada hace constar en su escrito, tras realizar las preguntas y, en el cual, se dice textualmente:

“El pèrit designat haurà d’exposar el paràmetres valoratius i justificar documentalment, si escau, en el seu informe la rao de ciencia o coneixement de les seves conclusions.”

No llegamos a valorar con total exactitud a qué se está haciendo referencia en este párrafo en concreto. Sin embargo, suponemos que se nos requiere para que justifiquemos, tanto conceptual como matemáticamente los conceptos y conclusiones a las que se llega para fijar el valor de tasación de la vivienda en litigio.

Por ello, tanto en la contestación a las preguntas de la Demandada, como en la Tasación de Mercado solicitada por la Actora, justificaremos las muestras escogidas de la gran cantidad de viviendas en venta que hay en un entorno de 500 metros, como se demuestra en el detalle adjunto y sobre las que se ha trabajado, así como los coeficientes de homogenización aplicados, en virtud de las particulares condiciones de cada una de las muestras finalmente seleccionadas.

7-1-1.- Preguntas Generales de la Demandada:

Primera Pregunta:

“Indiqui el pèrit si el motiu de l’afectació dels Blocs de Can Garcia en el Pla de millora del barri de l’Erm és deguda a la necessitat d’obtenir sòl per realitzar una obra pública destinant-lo a altres usos, o és per causa del seu estat de degradació.”

Debemos responder:

En virtud de los Dictámenes Técnicos previos, Planes y Actuaciones Urbanísticas aprobadas y Reparaciones efectuadas, queda sobradamente demostrado que las patologías de los bloques eran de tal importancia, al afectar a elementos estructurales y elementos comunes, que provocaba la imposibilidad de sus usuarios para realizar las reparaciones necesarias. Por ello, la expropiación realizada no reviste más intención que la de hacer frente a su degradación destinando su suelo al mismo uso residencial.

Segunda Pregunta:
“Indiqui el pèrit si l’escàs valor dels blocs de Can Garcia (referit al moment de la valoració) és deguda al seu estat previ a l’afectació o com a causa de l’afectació.”

Debemos responder:

Dada la sencillez de la vivienda a tasar, su escasa superficie y la falta de dotaciones complementarias, el Valor de Mercado sería más reducido que el de otras viviendas de su entorno.

De no estar la vivienda sujeta a expropiación, las patologías detectadas en el edificio influirían de forma muy importante en ese valor, por lo que podemos afirmar que, su inferior Valor de Mercado con respecto a otras viviendas de su entorno, sería a causa de sus condiciones particulares.

No obstante, hay que puntualizar que ese inferior valor de mercado, no ha sido motivado en nuestro estudio por su afectación urbanística ni por ninguna de las causas expuestas, sino por datos estrictamente sujetos a muestras de mercado debidamente homogeneizadas, tal y como podrá verse en el detallado estudio que se adjunta más adelante.

Tercera Pregunta:

Indiqui el pèrit si en el barri en que s’ubica l’immoble expropiat pot localitzar un altre immoble no afectat que tingui la singularitat de Can Garcia i que en el moment de la valoració fos comparable segons el previst als articles 21 i 22 de l’ordre ECO/805/2003 sobre mètode de comparació.

Debemos responder:

Se sobreentiende que al referirse a Can García, se está haciendo referencia al PAU-8, lo que incluye a los bloques situados en la -------------------------------. En ese supuesto, se puede confirmar y queda sobradamente demostrado en las fotografías adjuntadas anteriormente que no existen muestras en un entrono cercano que sean comparables a las viviendas de los bloques afectados, de acuerdo con lo previsto en los Artículos 21 y 22 de la Orden ECO/805/2003.

Sin embargo, el Art. 24.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo nos obliga a establecer el valor de la vivienda, aplicando exclusivamente el Método de Comparación. Resulta palpable que el legislador no tuvo la previsión de proporcionar una alternativa para los supuestos como el que nos ocupa, en los que no hubieran muestras comparables.

En cualquier caso, debemos sujetarnos a la Ley y por dicho motivo, todo nuestro trabajo se basará en el Método impuesto, aplicado en base a Muestras de Mercado debidamente homogeneizadas.

7-2.- Preguntas Concretas de la Demandada

Cuarta Pregunta:

“Indiqui el pèrit si les mostres aportades al peritatge de la part actora amb el seu full d’apreuament compleixen amb els requisits recollits a l’article 21 de l’ordre ECO/805/2003 i si s’ha complert amb procediments per al càlcul del valor per comparació previstos a l’article 22, especialment pel que fa a les regles generals 22.1 del mateix.”

Antes de responder, debemos realizar las siguientes:

7-2-1.- Consideraciones Previas:

A la vista de las muestras aportadas por la Actora, - (recogidas y relacionadas con anterioridad en las Consideraciones Iniciales)-, tanto las superficies de las viviendas, como sus características y complementos de alguna de ellas, para poder compararse, precisan de detallados coeficientes de homogenización que igualen esas diferencias entre ellas y con la vivienda a tasar.

La Actora en su listado, no justifica de dónde proceden, o cómo llega a esas conclusiones para fijar los Coeficientes de Homogenización aplicados y omite algunas consideraciones de relevante importancia técnica que definiremos más adelante.

La ECO/805/2003, en sus Artículos 20 a 23 es muy clara respecto a este punto en concreto, cuando en su Art.- 22 1-a) y d) - dice textualmente:

Artículo 22. Procedimiento de cálculo del valor por comparación.

1. Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales:

a).- Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor.

…………………………………………………………

d).- Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.

7-3.- Preguntas Específicas de la Demandada:
El ------------- solicita en su escrito, previamente a las Preguntas: 5ª / 6ª / 7ª y 8ª, que se aclaren varios aspectos respecto a las muestras aportadas por la Actora, según el siguiente texto:

"Així mateix dictamini sobre els següents extrems relatius a les mostres aportades per la part contrària":

Antes de responder a esas preguntas, se ha estimado necesario estudiar las muestras aportadas por la Actora y realizar un Cuadro de Homogenización con los coeficientes que son de aplicación, en virtud de las características de cada una de ellas.

Lo primero que se ha comprobado es que, como puede verse, todas ellas estuvieran situadas en el entorno de los bloques sujetos a expropiación, por lo que las muestras son aceptables para su homogenización.

Situación Muestras de la Actora

7-3-1.- Análisis de los Coeficientes de la Actora:

Si se analizan en detalle la cantidad de variables que tienen las muestras seleccionadas por la Actora, es obvio que se precisa uniformizar los Valores de la Ofertas de Mercado, mediante Coeficientes de Homogenización, aplicados no de forma global, sino de forma detallada, puesto que de lo contrario se producen los siguientes errores de base:

Lo más importante en todo tipo de vivienda, siempre es su superficie. Aunque las Muestras elegidas por la Actora estén ubicadas en el mismo barrio, deben compararse con una vivienda de 62 m2. Todas ellas tienen mucha mayor superficie por lo que, necesariamente, tienen que aplicarse coeficientes correctores para homogeneizar todas ellas de forma que sean comparables con la superficie de la vivienda a tasar.

Sin embargo, la Actora, entre otras simplificaciones, aplica a las muestras: 1, 2, 3, y 7 el coeficiente = 1, cuando sus superficies y otras características importantes invalidan ese coeficiente, tal y como demostraremos.

Se desconoce de dónde obtiene la Actora el resto de coeficientes de homogenización reducidos que se aplican, puesto que, a pesar de estar sujetos a considerables variables, no se justifican.

En concreto, por ejemplo, no es lo mismo que una vivienda esté situada en una Planta Baja o Planta Primera, sin Ascensor, que lo esté en la Planta Cuarta o Quinta. De hecho, a partir de la Segunda Planta, como mucho, el demérito por la carencia de este servicio, rebaja la aparición de interesados y, por consiguiente, repercute en su Valor de Mercado.

Los servicios que incluye alguna vivienda, como son: calefacción, calefacción eléctrica, aire acondicionado o cocina reformada, obligan necesariamente a homogeneizar.

Y, por último, si en el precio de la muestra se incluyen dotaciones que la complementan, como pueden ser que se vende amueblada, tiene lavadero, trastero o parking, necesariamente deben buscarse coeficientes de homogenización, respecto a aquellas que carecen de ellas.

De acuerdo con todo lo expuesto, obtenemos el siguiente cuadro:

Respecto a todas estas variables, la Actora resume sus conclusiones de homogenización, tal y como se fija en la tabla siguiente:3

Llegando de esta forma a un Valor de Tasación de:

Sin embargo, se desconoce, como dijimos, el origen y los criterios aplicados para llegar a obtener los coeficientes de homogenización aplicados, por lo que este Perito, en el apartado siguiente, definirá con exactitud cuáles deberían haber sido los mismos para que quedaran técnicamente justificados.

7-3-2.- Corrección de Coeficientes de la Actora:

Obtenidas y seleccionadas unas Ofertas de Mercado que estén en el entorno de la vivienda a tasar y, dado que no hay Muestras Comparables con aquella, este Perito entiende que, para obtener el Valor de Mercado del Barrio y/o Sector, la Homogenización debe hacerse entre las escogidas, uniformizando los valores según los siguientes criterios:

Deben detallarse las características y complementos que tiene cada una de las Muestras de Mercado elegidas por la Actora, en virtud de lo previsto en el Art. 75-2-b) de la ECO/805/2003.

Artículo 75.- Datos y cálculo de los valores técnicos. Cuando se utilice el método de comparación, los datos mínimos a que se refiere el apartado anterior serán:

b).- Para cada inmueble los parámetros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o desarrollo estadístico utilizados para realizar la homogeneización de precios.

Como puede verse, la Orden insiste reiteradamente en la aplicación de parámetros y/o coeficientes ponderados que deben aplicarse a cada inmueble, por lo que debemos buscar aquellos que relacionen ponderadamente las muestras seleccionadas de forma que las homogeneicen.

Al estarse comparando Muestras de Mercado, entre ellas mismas, no cabe aplicar Coeficientes > 1, -(o sea superiores a la unidad)-, puesto que, en ese supuesto, se estaría incrementando su Valor de Oferta, alterando e incrementando significativamente el Valor Final de Mercado.

La homogenización debe necesariamente hacerse, atendiendo a las características concretas de cada vivienda, comparándolas entre ellas.

Por dicho motivo, en algunos supuestos, debe reducirse el valor de la muestra para equipararla con la que no tiene alguna de las dotaciones que tienen las demás y, en otros casos, debe reducirse su valor, en atención a que sí tiene ese servicio y/o dotación. Por tanto, su valor de mercado es necesariamente inferior o superior a otras.

    Detallamos a continuación los coeficientes aplicados por cada uno de dichos conceptos:

Independientemente del valor de cada muestra, el Valor de Mercado que se quiere obtener, lo debe ser con relación a la vivienda que debemos tasar. Como se dijo, lo más importante de toda vivienda es siempre y, ante todo, su Superficie. Dado que la vivienda a tasar tiene 62 m2, para obtener el Valor de Mercado comparable con aquella, se ha aplicado el Coeficiente de Superficie, dividiendo aquella superficie por la de cada una de las muestras seleccionadas. En el supuesto de que la muestra comparada tuviera la misma superficie, el resultado sería un Coeficiente = 1.

Sin embargo, todas las muestras de mercado obtenidas, tienen una superficie mayor, por lo que resultan Coeficientes < 1.

El número de Dormitorios siempre es importante, sin embargo, como ya se ha hecho una corrección por la superficie de vivienda, no cabe hacer otra, significativamente importante por este concepto, dado que la construcción de un dormitorio extra, supone un bajo costo de obra adicional. La mayoría cuentan con tres dormitorios. Por lo que, para compararlas entre ellas, se ha reducido el valor de las que tienen cuatro dormitorios, aplicándoles el Coeficiente = 0,95, o sea una reducción de su valor de un 5%.

El número de Baños, sí que tiene importancia en el costo de la vivienda y son elementos de costosa construcción. Para compararlas entre ellas, se ha reducido el valor de las que tienen dos baños y/o aseos, aplicándoles el Coeficiente = 0,90, o sea una reducción del valor de un 10%.

El Ascensor es una dotación importante en edificios de varias plantas. No obstante, si la muestra a comparar está situada en una Planta Baja o Primera, entendemos que no cabe aplicar reducción alguna. Pero sí, caso de estar situada en plantas altas. Obsérvese que, a pesar de que la Muestra Nº.-1 de la Actora no tiene ascensor, al estar situada en Planta Primera, se ha aplicado el Coeficiente = 1. En el resto de muestras situadas en plantas superiores se han aplicado coeficientes reductores proporcionalmente a su altura.

La Calefacción, en una localidad como Manlleu, es muy importante. Se considera básica y, su instalación es muy costosa, por lo que aquella muestra que carece de dicho servicio, debe devaluarse con respecto a las que sí lo tienen. Para que sean comparables se ha aplicando el Coeficiente = 0,90. No obstante, debemos destacar que, en el supuesto de ser una calefacción eléctrica, el costo de instalación es barato, pero su uso es más caro que el del Gas Oil o el Gas Natural. Por ello, en este caso en concreto, se ha aplicado el Coeficiente = 0,85.

El Aire Acondicionado es una dotación cuyo costo de instalación es alto. Ante esta dotación, el concepto es el contrario que en el de la calefacción, ya que es una mejora no básica pero que incrementa el precio de la oferta, por lo que se ha aplicado un Coeficiente = 0,80 a aquellos casos en los que la muestra lo tiene, para uniformizar los valores con las que no disponen de tal servicio.

Las viviendas de segunda mano, normalmente tienen Muebles de Cocina. Por tanto, aquellas que carecieran de ellos, deberían ser depreciadas con respecto a las que lo tienen. Para que los valores sean uniformes, se reduciría el valor de aquellas, aplicando el Coeficiente = 0,85. Sin embargo, entre las muestras de la Actora, hay una de ellas que, no solo tiene muebles de cocina sino que su cocina ha sido reformada, aspecto que tiene un muy alto costo de construcción por lo que su valor debe ser reducido para equipararla a las demás y, por ello, se ha aplicado un Coeficiente = 0,80.

En el caso de que una vivienda tenga Lavadero, su funcionalidad es mucho mejor. También la dotación de Trastero es una mejora de las condiciones de la vivienda. Ambos son elementos de bajo costo de construcción. Por ello es por se han aplicado el Coeficiente = 0,90 a aquellas muestras que sí tienen esa dotación para equiparar su valor con las que no los tienen.

Hay una muestra de la Actora que se vende Amueblada. Este aspecto, en concreto, es significativo por lo que, a los efectos de su Valor de Mercado, sí que puede ser un elemento que incremente el número de interesados. Por ello, se ha reducido el valor de esta muestra aplicando el Coeficiente = 0,80.

Y por último, la dotación de Parking, a pesar de no ser de vital importancia en esta localidad, sí que debe tenerse muy en cuenta, ya que permite mantener el coche a cubierto, lo que mejora sustancialmente su conservación, además de permitir una confortabilidad muy destacable y ser una dotación muy cara, por lo que se reducido su valor comparativo, aplicando el Coeficiente = 0,75. En resumen, se ha llegado a los siguientes Coeficientes Globales:

7-3-3.- Conclusiones de Nuestro Estudio:
Por aplicación de los coeficientes obtenidos, el Valor de Tasación que debería haberse fijado para las Muestras de la Actora, sería:
Mulplicando el valor medio del metro cuadrado fijado en €/m2 por la Superficie Catastral de la vivienda, daría un Valor de Tasación de:
TASACION - VALOR ESTIMADO

VALOR - Premio Afeccion VALOR

€41.534 - 5% - €2.077 €43,611

NOTA.- A pesar de que --------------- ha realizado una medición de esta vivienda; este Perito no pudo levantar croquis reales a escala, puesto que la misma estaba en fase de derribo durante la visita efectuada, por lo que, a los efectos de tasación de la misma, se empleará la Superficie Catastral.

7-4 – Preguntas Concretas de la Demandada:
A la vista de nuestro estudio, ahora sí podemos contestar con propiedad a las preguntas que se nos hacen. Así:

Quinta Pregunta:

“Si les mostres 1, 2, 3 i 7, les característiques d’edat, reforma, tipologia, estat de conservació, instal·lacions, qualitat constructiva, interès comercial, i translació del preu a una transacció real o oferta ferma, es troben recollides i homogeneïtzades amb el coeficient aplicat igual a 1.”

Debemos responder:

El texto de la pregunta incluye tantos conceptos que resulta confusa. Creemos haber demostrado, con suficiente razón de ciencia, que las Muestras 1, 2, 3 y 7, debían homogeneizarse y que, la aplicación de un Coeficiente = 1, era un error.

El resto de conceptos que contiene la pregunta, han sido considerados en todo aquello que afectaban a las muestras y que quedan recogidos en los cuadros adjuntados anteriormente.

Sexta Pregunta:

“Si la mostra 5, les característiques d’edat construcció del 2000, tipologia, estat de conservació, instal·lacions, qualitat constructiva, interès comercial, i translació del preu a una transacció real o oferta ferma, juntament amb una plaça d’aparcament vinculada inclosa en el preu, es troben recollides i suficientment homogeneïtzades amb el coeficient aplicat igual a 0,8.”

Debemos responder:

La pregunta vuelve a se confusa al incluir tal cantidad de conceptos, pero entendemos que la intención de la misma es que se dé la opinión de este Perito, respecto a la antigüedad de la muestra, sita en un edificio construido en el año 2000.

En nuestro estudio hemos obviado intencionadamente la antigüedad de todas las muestras, puesto que no se conocen con la debida exactitud, todas las variables que intervienen para aplicar los coeficientes de homogenización por dicho concepto.

En principio, una muestra de un edificio construido en el año 2.000 debe, supuestamente, estar mejor conservada y/o ser más moderna y confortable que una vivienda más antigua. Pero, eso, no es necesariamente una verdad absoluta. Si durante la vida útil de la vivienda se han ido realizando reformas y modernizaciones de la misma, -como así ocurre en alguna de ellas-, puede, en algunos casos, ser incluso mejor que una vivienda sita en un edificio recientemente construido. Por tanto, como se carece de una información lo suficientemente detallada respecto a qué mejoras se han introducido en el tiempo, en todas y cada una de las muestras seleccionadas por la Actora, caso de existir, no se ha entrado en un estudio detallado respecto a la antigüedad de las muestras, basando las conclusiones en certezas de las diferencias perfectamente detectables de acuerdo a las ofertas de mercado.

Séptima Pregunta:

“Si la mostra 6, les característiques d’edat, reforma, tipologia, estat de conservació, instal·lacions, qualitat constructiva, interès comercial, i translació del preu a una transacció real o oferta ferma, juntament amb un traster vinculat inclòs en el preu, es troben recollides i suficientment homogeneïtzades amb el coeficient aplicat igual a 0,9.”

Debemos responder:

A la vista de los Cuadros Resumen de los Coeficientes de Homogenización que deberían haberse aplicado, esta pregunta la consideramos debidamente contestada en ellos.

Octava Pregunta:

“Si la mostra 8, les característiques d’edat, reforma, tipologia, estat de conservació, instal·lacions, qualitat constructiva, interès comercial, i translació del preu a una transacció real o oferta ferma, juntament amb una plaça d’aparcament vinculada inclosa en el preu, es troben recollides i suficientment homogeneïtzades amb el coeficient aplicat igual a 0,9.”

Debemos responder:

A la vista de los Cuadros Resumen de los Coeficientes de Homogenización que deberían haberse aplicado, esta pregunta la consideramos debidamente contestada en ellos.

Novena Pregunta:

“Indiqui el pèrit si té constància de si els preus de l’immoble expropiat varen seguir o no la mateixa evolució de preus del mercat immobiliari entre els anys 2000 al 2011 que la resta d’immobles del municipi. amb el coeficient aplicat igual a 0,9.”

Debemos responder:

No acabamos de entender a qué se hace referencia exactamente en la pregunta, al mezclar la evolución de los Precios de Mercado del 2000 al 2011 con el coeficiente 0,9.

En cualquier caso, haciendo la necesaria puntualización de que este Perito no tiene datos para un seguimiento de los precios de mercado en Manlleu, con la intensidad e interés que lo pudo hacer ---------------- que, entre esos años, estaba analizando el mismo y, menos aún de años tan lejanos como el 2000, lo que sí puede argumentarse es que el mercado inmobiliario se derrumbó en 2008, como lo hizo en todo el ámbito nacional, ante la explosión de la intensa crisis que se ha padecido.

La prueba se tiene ante muestras de mercado que siguen en venta hoy día y cuyos precios han disminuido, en algún caso, hasta casi un 50%. Este aspecto lo aclararemos con todo detalle más adelante en nuestro estudio.

7-5.- PREGUNTAS DE LA ACTORA:

Primera Pregunta:

“Indique el perito el barrio en que se ubica el inmueble expropiado.”

Debemos responder:

Creemos haber respondido sobradamente a esta pregunta en la introducción de este trabajo. Es un barrio de primera residencia y, en concreto, los bloques estaban y están habitados básicamente por inmigración.

El barrio está compuesto en su mayoría por viviendas adosadas, muchas de ellas de PB + 1 Planta Piso, aunque las hay con mayor número de plantas. Pero ningún edificio, en todo el Municipio de Manlleu, alcanza la altura de PB+11 Planta Piso que tiene el estudiado.

Segunda Pregunta:

“Indique si las muestras empleadas por el Jurado en su valoración siguiendo el método comparación corresponden al barrio y entorno donde se ubica la finca expropiada y si lo son de fincas afectadas por la misma actuación urbanística.”

Debemos responder:

Las fincas seleccionadas como muestras de mercado por -------, están todas ellas en el barrio donde se desarrolla el PAU-8 y, aunque las seis primeras se obtuvieron de ofertas de mercado, por sus direcciones en -------------------- corresponden a fincas afectadas por la misma actuación urbanística y sujetas, por tanto, a expropiación:

Tercera Pregunta:

“Indique el perito el valor m2 de un inmueble similar al expropiado, excluyendo su afectación urbanística y refiriéndolo al momento de la valoración (año 2011) determinándolo con arreglo al método de comparación regulado en los artículos 20 a 23 de la Orden ECO/805/2003.”

Antes de responder, debemos hacer las siguientes:

7-5-1.- Consideraciones Previas:

Antes de entrar de lleno en el Estudio de Mercado solicitado, debemos hacer las siguientes puntualizaciones:

a).- De la totalidad de muestras encontradas por este Perito, se hizo una primera selección de doce de ellas.

b).- Entre todas las muestras encontradasj por este Perito, hay una oferta, sita en ----------

Muestra 01 sita en C/--------- Pta.- 11ª 61 m2

Se ha desechado al pertenecer a los bloques objeto de expropiación y ser, por tanto, su valor imposible de fijar desde una perspectiva exclusivamente técnica. El hecho de estar sujeta a un proceso de expropiación, con total seguridad, reduce su Valor de Mercado, ante su escaso interés comercial provocado por dicha afección.

c).- Del resto de muestras seleccionadas y ubicadas en el Municipio; estudiada su localización, sus características constructivas, superficie, etc., se han desechado varias de ellas al estar incluidas en la “Lley de Barris” que contempla su rehabilitación, por estar deteriorados. No está previsto su derribo, por estar en bloques de menor altura, ser edificios que no están fuera de ordenación y carecen de patologías. Sin embargo, su situación concreta podría influir negativamente en el valor de mercado. Así, las muestras desechadas son:

Muestra 02 sita en C/ ----------------- Pta.- 4ª 74 m2

Muestra 03 sita en C/ ------------------ Bajos 82 m2

Muestra 06 sita en C/------------------ Pta.- 4ª 97 m2

Muestra 08 sita en C/---------------- Pta.- 1ª 83 m2

Muestra 09 sita en C/ --------------- Pta.- 4ª 75 m2

d).- Al decirse en el anuncio: “Gran Oportunidad” y ser, por tanto, su precio muy bajo, - € 19.000 -, respecto al resto de muestras encontradas, ha sido desechada la:

Muestra 10 sita en C/ -------------- Pta.- 3ª 58 m2

e).- Por último, al quedar muy alejada de la vivienda a tasar, la Muestra 11, también ha sido desechada:

Muestra 11 sita en --------------------- Pta.- 5ª 88 m2

7-5-2.- Muestras Seleccionadas por este Perito:

Según puede fácilmente deducirse, se han desechado ocho muestras de las doce inicialmente seleccionadas. Por ello se ha tenido que buscar otras para completar el mínimo de seis muestras que exige la ECO/805/2003, eligiéndose, sin embargo, OCHO muestras para equiparar nuestro estudio al realizado en su día por la Actora. Por consiguiente, las muestras finalmente seleccionadas son:

Muestra 04 sita en ---------------- Pta.- 3ª 113 m2

Muestra 05 sita en ---------------------- Bajos 91 m2

Muestra 07 sita en ----------------------- Pta.- 1ª 95 m2

Muestra 12 sita en ---------------------------- Pta.- 5ª 101 m2

Muestra 13 sita en------------------------ Pta.- 4ª 112 m2

Muestra 14 sita en ----------------------- Pta.- 4ª 100 m2

Muestra 15 sita en --------------------------- Pta.- 2ª 119 m2

Muestra 16 sita en------------------------- Pta.- 3ª 132 m2

Situación Muestras seleccionadas por este Perito

Estudiando las fichas catastrales de cada una de ellas, se observa que hay sensibles diferencias entre las superficies que figuran en los anuncios y las fijadas por el Catastro. Además, en la Muestra 16, el Catastro suma a la superficie de la vivienda la correspondiente al parking que en nuestro estudio tiene un tratamiento independiente.

En conclusión, para adoptar un criterio uniforme se adoptará la superficie de vivienda fijada por el Catastro, sin incluir otras superficies que no tengan un uso exclusivo de vivienda.

8.- ESTUDIO de MERCADO de este PERITO:
8-1.- Análisis de las Muestras Seleccionadas y Tasación:
Las características particulares de las OCHO muestras seleccionadas quedan resumidas en el siguiente cuadro:

En función de las características particulares de cada una de ellas, se han aplicado los siguientes coeficientes de homogenización:

En virtud de los coeficientes obtenidos el Valor en €/m2 de una vivienda en este barrio, es de:

Y por tanto el Valor de Tasación Final de la Vivienda, según los precios de mercado actuales en 2015, es de:

8-2.- Justificación de la Caída del Precio de Mercado:

Como puede verse, el valor obtenido, según las Muestras de Mercado Actuales, es muy inferior al que se obtiene, según las muestras aportadas por la Actora correspondientes a los años 2010 - 2011.

Y el motivo es que, muchos de los valores de venta fijados en las ofertas del año 2011, han disminuido considerablemente, en virtud e la caída de transacciones, tal y como puede verse en los gráficos adjuntos:

Transacciones realizadas en Manlleu – Años 2004 a 2014

En ellos se demuestra claramente el derrumbe del mercado desde 2006 a 2014, con mínimos desde 2011 hasta ahora, al aumentar la oferta de vivienda de segunda mano.
Caída de las Transacciones de Viviendas en Manlleu

Muy posiblemente, los propietarios, ante el estancamiento de las transacciones, hayan rebajado sus pretensiones, buscando acelerar las ventas.
También es posible que el enorme aumento del paro a partir del 2008, haya provocado la necesidad de vender, tanto ante la decisión de la inmigración de volver a su lugar de origen, como por la imposibilidad de hacer frente a los costos de mantenimiento de las viviendas.
Lo cierto, en cualquier caso, es que el mercado de viviendas de segunda mano, ha caído en picado afectando con ello al valor de las ofertas.
Evolución del Paro en Manlleu de 2006 a 2014 por Sectores

9.- CONCLUSION FINAL:

9-1.- Justificación del Valor de Tasación Obtenido:

a Actora en su pregunta dice textualmente: “….refiriéndolo al momento de la valoración (año 2011)” Sin embargo, debemos puntualizar que resulta de todo punto imposible, saber con exactitud cuáles hubieran sido otras ofertas de mercado en ese año, si no se dispone de un histórico de las ofertas en Manlleu, cosa de la que este Perito carece. Pero sí se dispone de las muestras que aportó la Actora en su Hoja de Aprecio y también se dispone de las estadísticas referentes al derrumbe del mercado inmobiliario en Manlleu que, como puede verse, ha supuesto una disminución del 54,72% del valor de los inmuebles, desde el 14 de Abril del 2011, -(fecha a la que debe referirse la tasación)-, hasta hoy día.

9-2.- Razones que Justifican el Valor Obtenido:

Aparte de la justificación global, anteriormente expuesta, hay suficientes datos para justificar que nuestro estudio es correcto. Así:

Hemos utilizado una Muestra que también utilizó la Actora, al encontrarse hoy día todavía en mercado. Es la correspondiente a la Muestra 5, sita en la C/ García Estrada, 32, justo en el bloque adyacente al que está en fase de derribo. Para dicha muestra, la Actora fijó el precio según la oferta que encontró en su día y que daba un valor a la misma de €112.000. Pues bien, actualmente, esa misma vivienda, se está ofertando en €61.000. Casi un 50% menos del valor fijado en aquellas fechas.

Lo mismo ocurre con la Muestra 6, sita en C/ Nuria, 45, que tenía un precio de oferta de €167.000 en el 2011 y actualmente, esa misma vivienda, está en oferta de mercado por € 51.370. Más de un 50% menos que en el 2011.

De acuerdo con los datos Catastrales, los precios del Mercado Inmobiliario en Manlleu, confirman la tremenda caída expuesta anteriormente desde el año 2011, tal y como refleja la gráfica adjunta. Por tanto es muy posible que lo mismo haya ocurrido con otras muestras empleadas en nuestro estudio.

9-3.- Valor de Tasación Final en Abril del 2011:

a).- Este Perito ha obtenido un Valor de Tasación, con Muestras de Mercado del 2015, de € 20.468, (veinte mil cuatrocientos sesenta y ocho euros)-, que más el 5% de premio por afección da un Valor de Tasación Final de: € 21.491 - (veintiún mil cuatrocientos noventa y un euros). Si a ese valor se le añade el 54,72% de la caída del Mercado desde el 2011, nos daría:

Valor según este Perito: € 21.491 * 1,5472 = € 33.250,87 (treinta y tres mil doscientos cincuenta euros con ochenta y siete)

b).- Sin embargo, de acuerdo con el Estudio de Mercado realizado con las Muestras de la Actora, se obtuvo un Valor de Tasación = € 41.534 (cuarenta y un mil quinientos treinta y cuatro euros) que más el 5% de premio por afección, da:

Valor según Muestras Actora: € 43.534 * 1,05 = € 43.611 (cuarenta y tres mil seiscientos once euros)

c).- En definitiva, aparece la disyuntiva de concretar cuál de los dos valores finalmente obtenidos, es el correcto. Ambos están basados en conceptos y variables ciertas pero, dado el largo tiempo transcurrido; la tremenda caída del mercado inmobiliario entre esos años y todos los argumentos expuestos, carecemos de un criterio sólido para definirnos por uno de esos valores.

d).- Pero hemos de fijar un valor. Por tanto, la única propuesta a nuestro juicio que resuelve cualquier subjetividad que pudiéramos haber cometido, se eliminaría si se realiza la semisuma de ambos. De considerarse éste el criterio más ajustado a la realidad, el Valor Final de nuestro Estudio de Mercado, sería:

Valor Final de: (€ 33.250,87 + € 43.611)/2 = € 38.430,94 (treinta y ocho mil cuatrocientos treinta euros con noventa y cuatro)*[1]

El Arquitecto

Fdo.- José A. AG

*[1] Como colofón final a nuestro estudio, no deja de ser interesante hacer constar que este Valor Final fijado, es prácticamente el mismo que se obtendría calculando el Valor de Reposición a Nuevo de la Vivienda estudiada.