Y-71-CONTENCIOSO entre la EMPRESA y el AYUNTAMIENTO - BARCELONA
Procedimiento Ordinario ----- Prueba Recurrente
Ref.- A&A PP Arquitectos S.L. – Y-71
Don José Alberto AG, Arquitecto
del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado nº.- -----/7, con
domicilio a efectos de comunicaciones en la Ronda del General Mitre, 64 -
Barcelona 08017, Teléfono 629.562700; actuando como Perito designado por
Insaculación por el Juzgado Contencioso
Administrativo nº.- ---- de Barcelona, para que responda a las preguntas
emitidas en el Procedimiento Ordinario nº.-
---- (Ramo Prueba Recurrente), entre
D I
C T A M E N
1.- INTRODUCCIÓN:
A
la vista de la gran cantidad de documentación obrante en Autos, así como la
complejidad y antigüedad de las actuaciones urbanísticas llevadas a termino, iniciadas el año 2000, hasta la
fecha de interposición de la Demanda por
Desde el
inicio de las actuaciones, este Perito solicitó a las partes que facilitaran
toda aquella documentación que fuera relevante para la demostración de lo argumentado
en sus distintas posiciones.
Cada
parte, tras la primera reunión en el Ayuntamiento, así como en los respectivos
despachos de los letrados, ha aportado, antes de la fecha límite fijada por
este Perito en el día de Navidad del 2008, todos aquellos documentos que han
considerado necesarios, sin que este Perito haya rechazado ninguno de ellos.
Tras la
reunión inicial con el letrado de la parte demandada en el Ayuntamiento, se
tuvo una reunión en el despacho de la parte actora y a la vista de lo expuesto
por el Promotor Sr. ----- (en adelante el Promotor),
se observó la necesidad de tener una reunión con ambas partes, en las que
estuvieran presentes, todos aquellos técnicos, o personas relacionadas con el
proceso urbanístico y la realización de las obras alegadas, que nos pudieran
clarificar conceptos totalmente desconocidos para este Perito hasta aquel momento
y que se
referían en Autos de forma muy sucinta.
Así, tras
dichas reuniones, se convocó a todas aquellas personas que las partes consideraron
precisa su presencia en dicha visita que se realizó el miércoles día 3 de diciembre,
Tras la visita realizada, a la que el Aparejador Municipal fue convocado por la Actora, este Perito, redactó un Acta de la misma que fue remitida por mail a ambos letrados, así como a todos los asistentes a la visita y que se reproduce para conocimiento de SSª,
ACTA VISITA a los TERRENOS de AUTOS
REALIZADA
el Día 3 de Diciembre
Actora
---------------------- Promotor
Demandada
AJUNTAMENT de -----------------------------
Sr.
Dn. ------------------------------ – Letrado
Sr. Dn. -------------------- Promotor / Constructor
Sr. Dn. ------------------------- Letrado
Asisten por parte de la
Demandada
Sra. Dña. ------------------------ Letrado Área de Territorio
Sr. Dn. ------------------------------ – Letrado
Sr. Dn. ------------------------ Arquitecto
Municipal
Sr. Dn. ----------------------- Arquitecto
Técnico Municipal
Para poder responder a las preguntas
realizadas en la Pericial solicitada, y en concreto al Punto 3 - a) b) y c)
este Perito ha precisado convocar a las partes en la finca de Autos,
solicitando que se aportara cuanta documentación existiera, sobre las obras
realizadas y de las cuales se le solicita su certificación y valoración.
Tal y como se había convocado por mail,
todos los asistentes se han encontrado a la entrada del Ayuntamiento de ------------------------------ y desde allí, se
han trasladado para realizar la visita a los terrenos y clarificar las obras
realizadas por ------------------------------.
1.- PROYECTO de REPARCELACIÓN del
SECTOR 21
Este Perito ha asistido a la visita con
el Projecte de Reparcel.lació del Sector
21, fechado en Junio del 2005 y Aprobado Definitivamente por la Junta de Govern Local el 11 de Abril
del 2006.
Con respecto al mismo, este Perito ha
planteado al Arquitecto Municipal que le aclare por mail, o de la forma que
mejor pueda, cómo se han obtenido las 374.521,99 UA – Unitats D’Aprofitament - (Pagina 20 del Proyecto, concretamente
en la Pagina 2/2 del Quadre nº.-1 FINQUES
INICIALS) ante la imposibilidad de reunirse con el Arquitecto redactor de
dicho Proyecto, por estar recientemente operado de una hernia discal, tal y
como le expuso a este Perito por teléfono la secretaria de dicho Arquitecto y
le fue reconfirmado, también telefónicamente, por el letrado Sr. Dn. ----------------------------. Se ha quedado a la espera de dicha aclaración, al no haber
sido el Arquitecto Municipal el redactor del mismo.
2.- PROYECTO de URBANIZACIÓN de la ZONA
A preguntas realizadas por este Perito,
se le manifiesta que las obras se desarrollaron siguiendo el Proyecto de
Urbanización del Sector, de acuerdo con un Proyecto de Urbanización aprobado
Inicialmente por el Ayuntamiento.
Dicho Proyecto de Urbanización y la documentación correspondiente a dicha
aprobación Inicial, no figuran en los Autos, por lo que este Perito ha
solicitado a
El Promotor
ha aportado un Proyecto de Ejecución de Obras, titulado,
PROYECTO
PARCIAL Y COMPLEMENTARIO
DE
URBANIZACIÓN DE VIAL PEATONAL
SITUADO
ENTRE ------------------,
VIAL -------------, DEL ----------------
------------------------------------------ - BARCELONA
Este proyecto fue redactado por, Empresa -----------------
Está firmado por el Ingeniero Industrial Sr. Dn. -------------------, Colegiado Nº.- --------- y esta fechado en Mayo del 2.002.
Dentro de la
Caja que contiene la Memoria y los Planos, figura un Contrato para la Ejecución
de la Obra.
Asimismo,
figura un Certificado de Final de Obras de dicho Ingeniero fechado el 26 de
Noviembre del 2004 y Visado en el COL.LEGI
D’ENGINYERS INDUSTRIALS DE CATALUNYA – Barcelona, con fecha 29 de
Noviembre del 2004.
3.-
DOCUMENTACIÓN COMPLEMENTARIA ENTREGADA
Como
documentación complementaria, al inicio de la visita y, en presencia de todos
los convocados, el Promotor ha aportado:
3-1.- Varios
álbumes de fotos correlativas, de las obras que se han realizado en esa parte
del Sector 21, así como detalles muy concretos de las soluciones constructivas
adoptadas por el Arquitecto de la Empresa y que se realizaron con la
supervisión del Arquitecto Técnico Municipal, Sr. Dn. --------------------.
3-2.- Tres
carpetas de cartón conteniendo documentación correspondiente a los contratos de
técnicos, acuerdos con el Ayuntamiento y pagos realizados, que este Perito estudiará
en detalle durante el desarrollo escrito del Dictamen.
Posteriormente,
dado que los coches estaban muy alejados uno del otro, el Promotor ha
facilitado a este Perito una caja conteniendo documentación bancaria y facturas
de los industriales que intervinieron en el desarrollo de las obras realizadas
que deberá ser estudiada en detalle por este Perito, para la contestación a las
preguntas realizadas.
Ante la
cantidad de documentación y facturas en papel, la misma, ha sido retornada por
este Perito al Promotor, para que fuera escaneada y remitida en formato digital
a este Perito, así como para que se realizaran las correspondientes Hojas de
Cálculo con las especificaciones numéricas oportunas, que precisarán una
supervisión específica en despacho.
4.- REPORTAJE
FOTOGRÁFICO REALIZADO POR ESTE PERITO
Durante toda
la visita, este Perito ha realizado un extenso reportaje fotográfico de todos
los detalles más significativos referentes a las obras de urbanización
realizadas, que será aportado a la Pericia, para mayor clarificación de los
conceptos solicitados.
Solo resta a
este Perito, realizar una visita al Centro Comercial existente, así como al resto
de los terrenos que componen el --------------, para documentarse respecto a las
actividades comerciales e industriales que en el mismo se desarrollan, a los
efectos de tener una visión completa de la incidencia de dicha zona Comercial
en el global del Sector ----- reparcelado.
Dada la gran
superficie de terreno que engloba dicho Sector, en concreto
En Barcelona
a 3 de Diciembre del 2008 - 19:44 horasEl Perito
JudicialJosé A.
ARENAS - ArquitectoA&A PP Arquitectos S.L.2.- ANTECEDENTES
Una
vez realizada la visita, suministrada la información que cada
parte ha considerado oportuno aportar, este Perito se ha visto en la necesidad
de ordenarla de una forma cronológica para proceder a su estudio y posteriores razonamientos
que le
han llevado a las conclusiones que se manifiestan en las respuestas a
las preguntas realizadas.
2-1.- DOCUMENTACIÓN BASICA ESTUDIADA
a)
DOC Nº.-
1 de este Perito - Text Refós – 17ª
Modificació Puntual del Pla General d’Ordenació - ----- / ---------- Aprovat Definitivament per la Commisió d’Urbanisme 13 Febrer 2002*([1]
b) DOC Nº.- 2 de este Perito - Text
Refos del PERI del ------- aprobado Definitivamente por la Comissió
d’Urbanismne de Barcelona el 17
de Julio del 2002 (DOGC ----- de 09.12.2002).*([2]
c) WEB del Ajuntament de --------- consultada por este Perito.
*[1])
ANEXO Nº.-1, 17ª
Modificació Puntual del Pla General d’Ordenació ------- información de
este Perito y adjunto al Dictamen.
*[2])
ANEXO Nº.- 2, Text Refos del PERI del ----- información de este Perito y adjunto al Dictamen.
d) El Projecte de Reparcel.lacio Inicial y las Alegaciones a dicho Proyecto *([1]
*[1]) Documentos obrantes en la Caja suministrada por el Ayuntamiento a los Autos con el Expediente Administrativo - 583/2006-A
e) La
Demanda de la Parte
Actora de fecha 15 de
Enero del 2006 y su documentación adjunta más relevante, consistente en los
documentos siguientes:
i. DOC -1 de
la
Demanda.- Conveni Urbanístic
firmado
con el Ajuntament de ---------------------, en virtud del cual, se
aprobaba el inicio de los tramites urbanísticos y trabajos necesarios para:
“………….impulsar
la transformación definitiva dels terrenys de la seva propietat i de la resta
del inclusos al sector 21, mitjançant l’adeuació urbanistica, desenvolupament
del planejament, i urbanització, d’acord anb las exigencias urbanistiques
establertes pel Pla General d’Ordenació de Sant Andreu de la Barce i per la
legislación vigente.” – (Página-2
– Punto III)
Todo ello
sujeto a las cláusulas del Conveni Urbanistic, pero básicamente
a que dichas empresas desarrollaran y soportaran los costos de las ESTIPULACIONES
de dicho Conveni consistentes en:
“………, es
necessari escometre la redacción, aprobación i tramitación de les figures de
planejament urbanístic adients, i que básicamente son:
A)
Aixecament topografic actualizat de tot el
sector
B)
Pla Especial de Reforma Interior del
Sector
C)
Reparcelació
D)
Projecte d’Urbanització”
(Página-3
– Punto X – ESTIPULACIONS - PRIMERA)
ii. DOC-2 de la Demanda.- Escrito del Ajuntament de --------------, con
Registro de Salida de fecha 25 de
Septiembre del 2003, en el que se reconoce por parte del Ayuntamiento, unos
gastos de honorarios por redacción de proyectos de € -------------, IVA incluido,
más €------------- IVA incluido,
o sea un total de €-------------- IVA incluido, en concepto de costo de obras de
urbanización anticipadas, desarrolladas con un Proyecto de Urbanización
aprobado inicialmente por el Ayuntamiento.
iii. DOC-3 de la Demanda.- Instancia del letrado de la Parte Actora , al
Ayuntamiento, remitida por Correo Certificado de fecha 22 de Diciembre
del 2006,
solicitando documentos diligenciados, ante la interposición del Recurso Contencioso
Administrativo que nos tiene interesados.
iv. DOC-4 y 5
de la Demanda.- Instancia de Don -------, en nombre y representación de
-------------. en el que se informa de la finalización de las obras y se
adjunta una relación de gastos, por un importe total de €--------------,
IVA no incluido, sin que se acompañara documentación
alguna que sustentara dichas pretensiones.
v. DOC-7 de la Demanda.- Instancia al
Ayuntamiento, remitida por Correo Certificado de fecha 22 de Diciembre del 2006, solicitando Certificación del título de
adquisición de la propiedad de todas las fincas aportadas por el Ayuntamiento a
la reparcelación del Sector -------.
f) Contestación
a la Demanda de y sus escritos y documentación adjunta, de fecha 8 de Febrero del 2007 y 9 de Julio del 2007, junto con su
documentación adjunta más relevante, consistente en:
DOC-15 de
la Contestación a la
Demanda.- El Pressupost a Nivell de Projecte Basic de les Obres de
Urbanització del Sector 21 realizado por ---------------, contratada
por la Mancomunitat de Municipis de l’Area Metropolitana de Barcelona.
g).- El Projecte de Reparcel.lacio aprobado
por la Junta de Govern Local l’11 de Abril del 2006 y Las Alegaciones
a dicho Proyecto.*([4]
h) Escrito
de la Parte Actora
correspondiente a Ramo Separado de Prueba de la Parte Recurrente
de fecha 16 de Abril de 2008, en la
que están incluidas las preguntas concretas realizadas a este Perito.*([5]
Una
vez realizada la visita, suministrada la información que cada
parte ha considerado oportuno aportar, este Perito se ha visto en la necesidad
de ordenarla de una forma cronológica para proceder a su estudio y posteriores razonamientos
que le
han llevado a las conclusiones que se manifiestan en las respuestas a
las preguntas realizadas.
2-1.- DOCUMENTACIÓN BASICA ESTUDIADA
a) DOC Nº.- 1 de este Perito - Text Refós – 17ª Modificació Puntual del Pla General d’Ordenació - ----- / ---------- Aprovat Definitivament per la Commisió d’Urbanisme 13 Febrer 2002*([1]
b) DOC Nº.- 2 de este Perito - Text Refos del PERI del ------- aprobado Definitivamente por la Comissió d’Urbanismne de Barcelona el 17 de Julio del 2002 (DOGC ----- de 09.12.2002).*([2]
c) WEB del Ajuntament de --------- consultada por este Perito.
*[1]) ANEXO Nº.-1, 17ª Modificació Puntual del Pla General d’Ordenació ------- información de este Perito y adjunto al Dictamen.
*[2]) ANEXO Nº.- 2, Text Refos del PERI del ----- información de este Perito y adjunto al Dictamen.
d) El Projecte de Reparcel.lacio Inicial y las Alegaciones a dicho Proyecto *([1]
*[1]) Documentos obrantes en la Caja suministrada por el Ayuntamiento a los Autos con el Expediente Administrativo - 583/2006-A
e) La
Demanda de
i. DOC -1 de
“………….impulsar
la transformación definitiva dels terrenys de la seva propietat i de la resta
del inclusos al sector 21, mitjançant l’adeuació urbanistica, desenvolupament
del planejament, i urbanització, d’acord anb las exigencias urbanistiques
establertes pel Pla General d’Ordenació de Sant Andreu de la Barce i per la
legislación vigente.” – (Página-2
– Punto III)
Todo ello
sujeto a las cláusulas del Conveni Urbanistic, pero básicamente
a que dichas empresas desarrollaran y soportaran los costos de las ESTIPULACIONES
de dicho Conveni consistentes en:
“………, es
necessari escometre la redacción, aprobación i tramitación de les figures de
planejament urbanístic adients, i que básicamente son:
A)
Aixecament topografic actualizat de tot el
sector
B)
Pla Especial de Reforma Interior del
Sector
C)
Reparcelació
D)
Projecte d’Urbanització”
(Página-3
– Punto X – ESTIPULACIONS - PRIMERA)
ii. DOC-2 de
iii. DOC-3 de
iv. DOC-4 y 5
de
v. DOC-7 de
f) Contestación
a la Demanda de y sus escritos y documentación adjunta, de fecha 8 de Febrero del 2007 y 9 de Julio del 2007, junto con su
documentación adjunta más relevante, consistente en:
DOC-15 de
la Contestación a
g).- El Projecte de Reparcel.lacio aprobado por la Junta de Govern Local l’11 de Abril del 2006 y Las Alegaciones a dicho Proyecto.*([4]
h) Escrito
de
*[4])
Documento obrante en Autos, en dos tomos
encuadernados.
*[5])
Documento obrante en Autos, sobre el que se basa este Dictamen.
Durante
la fase de recogida de información le ha sido aportada a este Perito la siguiente
documentación:
2-2.-
DOCUMENTACIÓN APORTADA POR LA ACTORA
1) DOC-
Nº.- 1 de Este Perito - Oficio del Ajuntament de -----------------, con Registro de Salida de fecha 15 de Mayo del 2000, en el que se comunica a -----------------. la
aprobación el 27 de Abril del 2000,
por el Pleno del Ayuntamiento del Conveni Urbanistic y se faculta al
Alcalde para la firma de toda la documentación que sea necesaria para la
efectividad de los acuerdos.
2) DOC Nº.- 2 de Este Perito –
Certificación del Secretario del Ayuntamiento de fecha 25 de Enero del 2001 por el que se aprueba provisionalmente el Plan
Especial de Reforma Interior del Sector ---- de ------------------,
resolviendo las Alegaciones presentadas y acordando, según lo previsto en el Art.-
57 del Decret Legislatiu 1/1990 de 12 de Julio, pedir los preceptivos
informes a los Organismos precisos, para el desarrollo del Proyecto de
Urbanización del Sector.
3) Un CD conteniendo la totalidad de la
documentación del Projecte d’Urbanització SECTOR ------ Ajuntament --------- aprobado inicialmente por el Ayuntamiento en fecha 16 de Octubre del 2003, según Acuerdo de la Corporación Municipal
de fecha 15 de Julio del 2003*[1] en el
que se recogen los informes de la totalidad de Organismos consultados, así como
la Memoria, Pliego de Condiciones Generales, Presupuesto, Pliego de Condiciones
Particulares, Estudio de Seguridad y Salud y Planos detallados.
*[1] ) Se adjunta copia del
Acuerdo como ANEXO junto a las Cartas de Pago al Ayuntamiento
4) Un CD conteniendo la documentación
escaneada de la Instancia de Presentación al Ayuntamiento, así como el Proyecto Parcial y Complementario de Urbanización
de Vial Peatonal, situado entre las Parcela ------, Vial ---- y Vial ----del Sector ----, redactado por ------- de 4 de Junio del 2002. Dicho
Proyecto, una vez estudiado por este Perito, fue redactado como detalle, para
el soterramiento del Canal Sedo, así
como la construcción de un vial peatonal sobre el mismo que daba acceso a los
edificios construidos a cada uno de sus lados. El Proyecto de Urbanización del
Ayuntamiento era muy extenso y hacia referencia a todo el Sector -----.
5) Concesión de la Licencia de Obras – Expte.- ---- de fecha 17 de Junio del 2002 para la
realización de las Obra d’Urbanizació d’un tram de vial dins ----------------------------
6) Carta de Pago de la Licencia de Obras al
Ayuntamiento de fechas 18 de Junio del
2002, según declara -------, consistente en la Carta de
Liquidación de Pago frente a dicho Ayuntamiento, por importe de € ----- y recibo cargo en el Banco
de Sabadell.
7) Certificado del Ingeniero Industrial Sr.
Dn. -----------, de fecha
25 de Junio del 2002, asumiendo la
Coordinación de Seguridad y Salud en la fase de Ejecución de Obras, tal y como
exige la Legislación vigente.
8) Carta de Pago de la Licencia de
Parcelación para una superficie de 15.346,81 m2 , concedida por el Ayuntamiento de
fecha 28 de Noviembre del 2002 y Carta de Liquidación de Pago con cheque
bancario a dicho Ayuntamiento, según declara ---------------, por importe de
€ --------- con cargo en la Caixa de Sabadell.
9) DOC Nº.- 3 de este Perito - Certificación
de la Regidora d’Urbanisme del Ayuntamiento de fecha 24 de Julio de 2007 por el
que se comunica al letrado de la parte actora la Aprobación Definitiva
del Proyecto de Urbanización del Sector 21.
*([1]
10) Documentación Fotográfica de las Obras
realizadas por -----------------. y los Detalles Constructivos de las obras
realizadas, anexos en dichos dosieres. Esta documentación será incorporada al
Dictamen, en el apartado correspondiente a la Pregunta 3) – a)-b) y c) de los
Autos.
11) Documentación Contable digitalizada en dos
CDs, con la totalidad de las facturas y pagos que, según declara ---------------, fueron realizados para el desarrollo de los trabajos de Urbanización,
realizados desde Julio del 2001 – (primera factura de referencia aportada) a
Enero del 2005 (última factura de referencia aportada) Esta documentación será
utilizada por este Perito en la parte justificativa de las Obras realizadas por
la Actora.
12) Certificados de los Bancos; Barclais que
absorbió el Banco Zaragozano y del Banco de Sabadell Atlántico, ambos de fecha 11
de Diciembre del 2008, conforme las Cuentas Corrientes de los asientos de pago
aportados, correspondían a Cuentas Corrientes propiedad de -----------------.,
desde 2002 a
2004 en el primer Banco y desde 2001
a 2007 en el segundo Banco, años a partir de los cuales,
dichas cuentas bancarias fueron canceladas.
*[7]) ANEXO Nº.-3, documento
escaneado por este Perito y adjunto al Dictamen, tras haberlo obtenido, previa
solicitud a las Partes
2-3.-DOCUMENTACIÓN APORTADA POR LA DEMANDADA
1) Certificación Municipal del
Secretario del Ayuntamiento de fecha 13
de Julio de 2004 por el que se estiman parcialmente las alegaciones presentadas
a la Información
Publica. *([8]
*[8])
ANEXO Nº.-4, suministrado por el Ayuntamiento
a este Perito en formato PDF y adjunto al Dictamen, tras haberlo obtenido,
previa solicitud a las Partes.
2) Certificación
Municipal del Secretario del Ayuntamiento de fecha 28 de Junio de 2005 por el que se Aprueba Inicialmente el Proyecto
de Reparcelación del Sector 21, con modificaciones a incluir por los redactores
y someterlo a nueva Información Pública.*([9]
3) Un CD
conteniendo información digitalizada concerniente a las obras realizadas por la Empresa ------------ ,
en el mismo ámbito en el que realizó las obras el Promotor. Esta documentación
será utilizada por este Perito en la parte justificativa de las Obras
realizadas por el Promotor.
*[9])
ANEXO Nº.-5, suministrado por el Ayuntamiento
a este Perito en formato PDF y adjunto al Dictamen, tras haberlo, obtenido
previa solicitud a las Partes.
3.- CONCEPTOS PREVIOS
Ante
la cantidad de información facilitada y la complejidad de entrar en un tema que
inicia su proceso en el año 2000, este Perito ha tenido que entrar en el
estudio de la totalidad de dicha documentación, para poder llegar a unas
conclusiones previas que le permitieran responder con criterio propio a las
preguntas enunciadas. Así,
3-1.- Análisis de
la 17ª Modificació del Pla General d’Ordenació
a).- Inicialmente,
la redacción del primer PERI, introdujo el Uso Comercial. La Comisión Provincial
de Urbanismo, para la aprobación de dicho PERI, exigió la tramitación de una
Modificación Puntual del PGO.
b).- Por todo
ello, en dicha modificación puntual, se introdujeron unos principios básicos que
se recogen en la página 7 del Projecte
de Reparcel.lació como sigue:
“…Pel
que fa als objectius del PERI, ultra el que s’ha esmentat anteriormente:
“L’ordenació
del territorio, dins del Sector ----de la 17ª Modificació del PGO, es basa en el
seguens principis:
Adequació
del territorio a la nova situación física creada per la implantación de les
rotondas de conexió de la fins ara N-II amb la nova Autovia del Baix
Llobregat.
Manteniment
de l’us predominant del Sector, que és l'ús industrial, tot introduint residualment
altres usos que la població demanda, com són el comercial i de serveis.
Obtenció
de noves dotacions de serveis, tan públics com d'iniciativa empresarial,
previstes en la 17ª Modif. del PGO.
Establiment
de reserves d'acord anb actuacions supraminicipals com per exemple per la
conversió del canal Sedó en renatge de les conques intermitges del municipi, d'acord
amb les previsions dels estudis hidráulics realitzats amb motiu de la
canalització del riu Llobregat………………”
3-1.- Análisis del
PERI con relación al Proyecto de Reparcelación
a).- Como
puede verse en la documentación adjunta, en el PERI se consideró que la
superficie total del ámbito a reparcelar, era
de 408.736 m2 .
Sin embargo, el Arquitecto redactor del Proyecto de Reparcelación, establece en
la página 5 y 6 de dicho Proyecto lo
siguiente:
“…….La
superficie del sector és de 408.735,70 m2 i coincideix amb la que constava
al PERI. Segons medicions realitzadas sobre la transcripcio de l’ambit sobre la
cartografia més recent utilizada pel Projecte d’Urbanització, en resulta una
superficie reparcel.lable (finques inicials aportades) de 368.692,58 m2…………”
Este
aspecto es muy común en superficies tan grandes y las superficies totales de
los terrenos pueden variar, cuando se entra en planos más detallados.
A
este Perito le resulta imposible realizar y comprobar, las superficies detalladas
en el QUADRE N.1: FINQUES INICIALS,
anexo al Projecte de Reparcel.lació, por lo que este Dictamen se basará en todos sus conceptos y conclusiones,
sobre las superficies dadas por correctas, por los técnicos de las
Administraciones actuantes, ante las sucesivas aprobaciones de las figuras y
Planes Urbanísticos tramitados, y por ellas aprobados.
b).- Por
idéntica razón, se considerarán correctos los planos existentes en los Autos, o
los aportados por las partes, tanto en papel, como en base informática, así
como el Costo de Urbanización fijado el Proyecto de Reparcelación por Importe de € ------------------, si bien
el Proyecto de Urbanización Aprobado
tiene un Presupuesto de € -------------- Euros.
c).- Por
tanto, todas las superficies, coeficientes y repercusión de Costos de Urbanización
obtenidos, se basarán sobre los datos aportados a este Perito, sobre los mismos.
4.- OBJETO
CONCRETO DEL DICTAMEN
En
virtud de todo lo expuesto anteriormente y en base a todo lo estudiado, podemos
responder a las preguntas realizadas, tal y como sigue:
4-1.- RESPECTO a las
PREGUNTAS:
*[4]) Documento obrante en Autos, en dos tomos encuadernados.
*[5]) Documento obrante en Autos, sobre el que se basa este Dictamen.
Durante la fase de recogida de información le ha sido aportada a este Perito la siguiente documentación:
2-2.- DOCUMENTACIÓN APORTADA POR LA ACTORA
1) DOC- Nº.- 1 de Este Perito - Oficio del Ajuntament de -----------------, con Registro de Salida de fecha 15 de Mayo del 2000, en el que se comunica a -----------------. la aprobación el 27 de Abril del 2000, por el Pleno del Ayuntamiento del Conveni Urbanistic y se faculta al Alcalde para la firma de toda la documentación que sea necesaria para la efectividad de los acuerdos.
2) DOC Nº.- 2 de Este Perito – Certificación del Secretario del Ayuntamiento de fecha 25 de Enero del 2001 por el que se aprueba provisionalmente el Plan Especial de Reforma Interior del Sector ---- de ------------------, resolviendo las Alegaciones presentadas y acordando, según lo previsto en el Art.- 57 del Decret Legislatiu 1/1990 de 12 de Julio, pedir los preceptivos informes a los Organismos precisos, para el desarrollo del Proyecto de Urbanización del Sector.
3) Un CD conteniendo la totalidad de la
documentación del Projecte d’Urbanització SECTOR ------ Ajuntament --------- aprobado inicialmente por el Ayuntamiento en fecha 16 de Octubre del 2003, según Acuerdo de
*[1] ) Se adjunta copia del Acuerdo como ANEXO junto a las Cartas de Pago al Ayuntamiento
4) Un CD conteniendo la documentación escaneada de la Instancia de Presentación al Ayuntamiento, así como el Proyecto Parcial y Complementario de Urbanización de Vial Peatonal, situado entre las Parcela ------, Vial ---- y Vial ----del Sector ----, redactado por ------- de 4 de Junio del 2002. Dicho Proyecto, una vez estudiado por este Perito, fue redactado como detalle, para el soterramiento del Canal Sedo, así como la construcción de un vial peatonal sobre el mismo que daba acceso a los edificios construidos a cada uno de sus lados. El Proyecto de Urbanización del Ayuntamiento era muy extenso y hacia referencia a todo el Sector -----.
5) Concesión de la Licencia de Obras – Expte.- ---- de fecha 17 de Junio del 2002 para la realización de las Obra d’Urbanizació d’un tram de vial dins ----------------------------
6) Carta de Pago de la Licencia de Obras al Ayuntamiento de fechas 18 de Junio del 2002, según declara -------, consistente en la Carta de Liquidación de Pago frente a dicho Ayuntamiento, por importe de € ----- y recibo cargo en el Banco de Sabadell.
7) Certificado del Ingeniero Industrial Sr. Dn. -----------, de fecha 25 de Junio del 2002, asumiendo la Coordinación de Seguridad y Salud en la fase de Ejecución de Obras, tal y como exige la Legislación vigente.
8) Carta de Pago de la Licencia de
Parcelación para una superficie de
9) DOC Nº.- 3 de este Perito - Certificación
de la Regidora d’Urbanisme del Ayuntamiento de fecha 24 de Julio de 2007 por el
que se comunica al letrado de la parte actora
10) Documentación Fotográfica de las Obras
realizadas por -----------------. y los Detalles Constructivos de las obras
realizadas, anexos en dichos dosieres. Esta documentación será incorporada al
Dictamen, en el apartado correspondiente a la Pregunta 3) – a)-b) y c) de los
Autos.
11) Documentación Contable digitalizada en dos
CDs, con la totalidad de las facturas y pagos que, según declara ---------------, fueron realizados para el desarrollo de los trabajos de Urbanización,
realizados desde Julio del 2001 – (primera factura de referencia aportada) a
Enero del 2005 (última factura de referencia aportada) Esta documentación será
utilizada por este Perito en la parte justificativa de las Obras realizadas por
la Actora.
12) Certificados de los Bancos; Barclais que
absorbió el Banco Zaragozano y del Banco de Sabadell Atlántico, ambos de fecha 11
de Diciembre del 2008, conforme las Cuentas Corrientes de los asientos de pago
aportados, correspondían a Cuentas Corrientes propiedad de -----------------.,
desde
*[7]) ANEXO Nº.-3, documento escaneado por este Perito y adjunto al Dictamen, tras haberlo obtenido, previa solicitud a las Partes
2-3.-DOCUMENTACIÓN APORTADA POR LA DEMANDADA
1) Certificación Municipal del
Secretario del Ayuntamiento de fecha 13
de Julio de 2004 por el que se estiman parcialmente las alegaciones presentadas
a
*[8]) ANEXO Nº.-4, suministrado por el Ayuntamiento a este Perito en formato PDF y adjunto al Dictamen, tras haberlo obtenido, previa solicitud a las Partes.
2) Certificación Municipal del Secretario del Ayuntamiento de fecha 28 de Junio de 2005 por el que se Aprueba Inicialmente el Proyecto de Reparcelación del Sector 21, con modificaciones a incluir por los redactores y someterlo a nueva Información Pública.*([9]
3) Un CD
conteniendo información digitalizada concerniente a las obras realizadas por
*[9]) ANEXO Nº.-5, suministrado por el Ayuntamiento a este Perito en formato PDF y adjunto al Dictamen, tras haberlo, obtenido previa solicitud a las Partes.
3.- CONCEPTOS PREVIOS
Ante la cantidad de información facilitada y la complejidad de entrar en un tema que inicia su proceso en el año 2000, este Perito ha tenido que entrar en el estudio de la totalidad de dicha documentación, para poder llegar a unas conclusiones previas que le permitieran responder con criterio propio a las preguntas enunciadas. Así,
3-1.- Análisis de la 17ª Modificació del Pla General d’Ordenació
a).- Inicialmente,
la redacción del primer PERI, introdujo el Uso Comercial.
b).- Por todo
ello, en dicha modificación puntual, se introdujeron unos principios básicos que
se recogen en la página 7 del Projecte
de Reparcel.lació como sigue:
“…Pel que fa als objectius del PERI, ultra el que s’ha esmentat anteriormente:
“L’ordenació
del territorio, dins del Sector ----de la 17ª Modificació del PGO, es basa en el
seguens principis:
Adequació
del territorio a la nova situación física creada per la implantación de les
rotondas de conexió de la fins ara N-II amb
Manteniment
de l’us predominant del Sector, que és l'ús industrial, tot introduint residualment
altres usos que la població demanda, com són el comercial i de serveis.
Obtenció
de noves dotacions de serveis, tan públics com d'iniciativa empresarial,
previstes en la 17ª Modif. del PGO.
Establiment
de reserves d'acord anb actuacions supraminicipals com per exemple per la
conversió del canal Sedó en renatge de les conques intermitges del municipi, d'acord
amb les previsions dels estudis hidráulics realitzats amb motiu de la
canalització del riu Llobregat………………”
3-1.- Análisis del
PERI con relación al Proyecto de Reparcelación
a).- Como
puede verse en la documentación adjunta, en el PERI se consideró que la
superficie total del ámbito a reparcelar, era
de
“…….La
superficie del sector és de
Este
aspecto es muy común en superficies tan grandes y las superficies totales de
los terrenos pueden variar, cuando se entra en planos más detallados.
A
este Perito le resulta imposible realizar y comprobar, las superficies detalladas
en el QUADRE N.1: FINQUES INICIALS,
anexo al Projecte de Reparcel.lació, por lo que este Dictamen se basará en todos sus conceptos y conclusiones,
sobre las superficies dadas por correctas, por los técnicos de las
Administraciones actuantes, ante las sucesivas aprobaciones de las figuras y
Planes Urbanísticos tramitados, y por ellas aprobados.
b).- Por
idéntica razón, se considerarán correctos los planos existentes en los Autos, o
los aportados por las partes, tanto en papel, como en base informática, así
como el Costo de Urbanización fijado el Proyecto de Reparcelación por Importe de € ------------------, si bien
el Proyecto de Urbanización Aprobado
tiene un Presupuesto de € -------------- Euros.
c).- Por
tanto, todas las superficies, coeficientes y repercusión de Costos de Urbanización
obtenidos, se basarán sobre los datos aportados a este Perito, sobre los mismos.
4.- OBJETO
CONCRETO DEL DICTAMEN
En virtud de todo lo expuesto anteriormente y en base a todo lo estudiado, podemos responder a las preguntas realizadas, tal y como sigue:
4-1.- RESPECTO a las
PREGUNTAS:
1).- Especifiui el Sr. Peri,
en relació a les qualificacions urbanistiues detallades en el Projecte de
Reparcel.lació, el seguens extrems:
a).- Percentatge de superficie adjudicada destinada a la clau 11
d-6 (usos comercials i ludics)
b).- Percentatge de superficie adjudicada destinada a la clau 11
d-SC (realitat d’implantacions Industrials existents)
1).- Especifiui el Sr. Peri,
en relació a les qualificacions urbanistiues detallades en el Projecte de
Reparcel.lació, el seguens extrems:
a).- Percentatge de superficie adjudicada destinada a la clau 11
d-6 (usos comercials i ludics)
b).- Percentatge de superficie adjudicada destinada a la clau 11
d-SC (realitat d’implantacions Industrials existents)
CONSIDERACIONES
PREVIAS:
Antes
de poder entrar a responder a una pregunta tan concreta, en la que se nos pide
el criterio centrado exclusivamente con respecto a dos suelos, 11 d-6 y 11 d-SC, con características y calificaciones totalmente opuestas,
debemos establecer que para una
correcta interpretación de los criterios y conclusiones obtenidas por este
Perito tras el estudio del Planeamiento desarrollado, cada uno de los conceptos
de este Dictamen, debe y tiene que
referirse
a la totalidad de las diferentes calificaciones establecidas en el PERI aprobado
y que el Projecte de Reparcel.lació desarrolla y el Proyecto de Urbanización
y las obras, en él contenidas, culmina. Un estudio parcial del conjunto,
entendemos que podría llevar a errores.
Hay que tener muy presente que de
acuerdo con el Art.- 31 b) del hoy Texto Refundido de la Ley de Urbanismo, estamos
frente a un Suelo Urbano No Consolidado, lo que quiere decir que la
calificación legal del suelo y su uso, son actualmente Urbanos, pero que las
deficiencias y carencias de urbanización, todavía no desarrolladas, no le
permiten tener la consideración legal de Suelo Urbano. Por ello, en todos los
casos en los que se tenga que entrar a analizar el planeamiento en detalle, este
Perito entiende que para una correcta exposición de sus criterios y
conclusiones, los razonamientos deben aplicarse a la totalidad de los tipos de
suelo reparcelado.
Para
mayor detalle y haciendo referencia a la totalidad de las Claves de Suelo
establecidas en el PERI, podemos concretar que los Porcentajes de Superficie
Adjudicada son:
4-2.- RESPECTO a la
PREGUNTA:
c).- Percentatge de
repercusió dels costos d’urbanització respecte el total ámbito en cadascuna de
les Claus identificades anteriormente (11 d-6 i 11 – d- SC)
Para
mayor detalle y haciendo referencia a la totalidad de las Claves de Suelo
establecidas en el PERI, podemos concretar que los Porcentajes de Repercusión
por M2 de los Costos de Urbanización, respecto al Presupuesto de
urbanización considerado en el Projecte
de Reparcel.lació, son:
CONSIDERACIONES
PREVIAS:
Antes
de poder entrar a responder a una pregunta tan concreta, en la que se nos pide
el criterio centrado exclusivamente con respecto a dos suelos, 11 d-6 y 11 d-SC, con características y calificaciones totalmente opuestas,
debemos establecer que para una
correcta interpretación de los criterios y conclusiones obtenidas por este
Perito tras el estudio del Planeamiento desarrollado, cada uno de los conceptos
de este Dictamen, debe y tiene que
referirse
a la totalidad de las diferentes calificaciones establecidas en el PERI aprobado
y que el Projecte de Reparcel.lació desarrolla y el Proyecto de Urbanización
y las obras, en él contenidas, culmina. Un estudio parcial del conjunto,
entendemos que podría llevar a errores.
Para
mayor detalle y haciendo referencia a la totalidad de las Claves de Suelo
establecidas en el PERI, podemos concretar que los Porcentajes de Superficie
Adjudicada son:
4-2.- RESPECTO a la PREGUNTA:
c).- Percentatge de repercusió dels costos d’urbanització respecte el total ámbito en cadascuna de les Claus identificades anteriormente (11 d-6 i 11 – d- SC)
Para mayor detalle y haciendo referencia a la totalidad de las Claves de Suelo establecidas en el PERI, podemos concretar que los Porcentajes de Repercusión por M2 de los Costos de Urbanización, respecto al Presupuesto de urbanización considerado en el Projecte de Reparcel.lació, son:
Debe
tenerse en cuenta que las repercusiones económicas calculadas, lo han sido,
tomando como referencia el Presupuesto que consta en el Projecte de Reparcel.lació estudiado y aprobado, por importe de €
10.264.159,25, si bien como se dijo, el Presupuesto de las Obras de Urbanización
aprobado, es considerablemente inferior, al haber sido fijado en € 8.720.131,95
Euros.
Este
Perito desconoce con exactitud a que se hace referencia cuando se solicita: el
“Percentatge de repercusió dels costos
d’urbanització…………..” ya que dicho porcentaje, puede calcularse en función
del Costo de las Obras de Urbanización, o en su caso, respecto del Saldo de La
Cuenta de Liquidación Provisional. Para evitar errores en nuestra respuesta, el
cálculo solicitado, se ha realizado para ambos supuestos.
Ante los
estudios realizados por este Perito, si en vez de de calcularse el desglose de
costos en función del Presupuesto, se hiciera en base al Saldo Final, se
detecta un error, -(de menor importancia)-, por importe de € 44.264,45 y,
que este Perito no ha sabido clarificar, En este supuesto, la Repercusión por
m2 de Suelo, varían sustancialmente, con respecto a las calculadas
anteriormente, como puede verse en el cuadro adjunto:
Obsérvese,
que la repercusión en € /m2 de la zona 11 d-6, pasa a ser de 88,866 €/m2 a
288,248 €/m2, o sea, más de cuatro veces superior, a la repercusión de la
zona 11 d-5, la cual tiene el mayor costo de repercusión adjudicado, y nueve
veces superior, a la repercusión de la zona 11 d-1, la cual tiene el menor
costo de repercusión adjudicado en el Saldo de La Cuenta de Liquidación
Provisional.
4-3.- RESPECTO a las
PREGUNTAS:
2).- A la vista de la realitat existent i dels coeficients
homegitzadors (coeficient d’intensitat dels usos, d’ocupació, de rigidesa a la
demanda de cadascun dels usos i de localització) aplicats en el Projecte de Reparcel.lació
a) Determini el Sr. Perit la procedéncia o no i la justificación de cadascun dels coeficients hogenitzadors aplicats en el Projecte de Reparcel.lació en relació a les parcel.les de clau 11 d-6 i les de clau 11 d-SC.
Especifiqui en el seu cas, si l’aplicació cumulativa dels mateixos
condueix a un incompliment o no del principi de repartiment equitatiu de
beneficis i cárregues entre els propietaris de l’ambit
DEBEMOS RESPONDER:
Antes de responder creemos que tiene
especial relevancia establecer los criterios bajo los que este Perito ha
llegado a analizar cada uno de los coeficientes aplicados, para poder, con
coherencia técnica, responder a la siguiente y básica pregunta de la Actora.
Así, analizaremos coeficiente por
coeficiente, según el siguiente detalle:
a).- Coeficiente de Intensidad de Usos
Por lo que se deduce del estudio del PERI,
dichos Coeficientes e Intensidad de Usos, derivan directamente del mismo
PERI, por lo que su aprobación definitiva por la Comisión de Urbanismo, los
convierte en firmes y no discutibles.
Resulta destacable que solo en el caso
correspondiente a Industrias -------------------., se
utiliza un coeficiente superior a la unidad de: 1,045.
No podemos entrar en la totalidad de los
detalles que son precisos analizar antes de la redacción de un Plan, del tipo que
sea. Pero suponemos que con buen criterio, los redactores y
De esta forma, suponemos otra vez que con
ello, a la aprobación del PERI, una industria existente, muy probablemente,
desde antes de la redacción del PGO inicial, no quedara fuera de Ordenación a su
aprobación, hecho que hubiera ocurrido de habérsele aplicado un coeficiente
igual a 1,00.
Entendemos que, el desarrollo de Planes de
Ordenación, debe perseguir dicho objetivo, que no es más que el de resolver,
dentro de la legalidad vigente, los problemas que puedan arrastrarse del pasado
y no crear más de los ya existentes y estrictamente necesarios.
b).- Coeficiente de Ocupación
b-1).- Antes
de entrar a analizar este coeficiente, debe tenerse en cuenta que el PERI, basándose
en una superficie total del ámbito de 408.736 m2*([10], establece para las diferentes
zonificaciones, las siguientes edificabilidades y ocupaciones:
* [10] ) Reiteramos que esta superficie
fue modificada por el Arquitecto redactor del Projecte de Reparcel.lació,
ante una nueva medición más detalla.
Asimismo,
en el PERI se establecen las ocupaciones y edificabilidad de las diferentes zonas según el siguiente cuadro resumido:
Debe
tenerse muy presente que en el Suelo Industrial, la importancia de la
Edificación en Planta Baja, es muy superior a la de las Plantas Piso, para las que
la industria difícilmente encuentra un destino aprovechable económicamente.
Por tanto,
entendemos que a la hora de determinar los valores de este coeficiente en
concreto, es la Ocupación de Suelo, el aspecto que debe primar para determinar
los coeficientes correctores que igualen los beneficios y cargas entre todos
los propietarios.
b-3).- El PERI, tal y como destacamos, asigna diferentes ocupaciones y edificabilidades a las diferentes Claves de Suelo, lo que provoca diferencias de beneficios urbanísticos entre aquellos.
Según lo
establecido en el Art.- 37 de la Llei
2/2002, de 14 de març:
Regles de ponderació de l’aprofitament
urbanístic
A l’efecte de la gestió
urbanística, la ponderació de l’aprofitament urbanístic en un àmbit d’actuació
urbanística o de desplegament urbanístic, tant si són sectors de planejament
urbanístic com polígons d’actuació urbanística, s’ha d’ajustar a la regla següent:
a) Si l’àmbit d’actuació
comprèn diverses zones, s’ha d’establir el valor relatiu homogeneïtzat de
cadascuna.
b) Els valors
homogeneïtzats a què es refereix la lletra a) han d’expressar la intensitat
dels usos, la rigidesa a la demanda de cadascun dels usos, llur localització i
la repercussió admissible del valor de la urbanització o, si s’escau, la
reurbanització.
Sin
embargo, la aplicación de todos y cada uno de los coeficientes fijados en el
Art.- 37 del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo, ha de hacerse siempre,
evitando cualquier posible duplicidad de dichos coeficientes.
c) - Coeficiente de Localización
La Ley, plantea
una sistemática fundamentalmente enfocada a permitir aplicar instrumentos que posibiliten
la homogenización de los valores de suelo, fundamentalmente en los supuestos de
cambios de localización, por imposibilidad de permanecer en la ubicación que el
propietario tiene antes de la reparcelación.
Dicho
criterio es obligatoriamente aplicable, tanto en el supuesto de una mejora de
localización, como en el supuesto de un empeoramiento de aquella por incompatibilidad
con el planeamiento. Todo ello, está basado en el conocido criterio de la justa
distribución de beneficios y cargas, entre todos los implicados.
Tan es
así que en el Art.- 120 c) de
c) S’ha de procurar que les parcel·les resultants que s’adjudiquin estiguin situades en un lloc proper al de les antigues propietats dels mateixos titulars, sens perjudici que, si això no és possible, s’apliqui la ponderació de valors pertinent.
En el caso concreto del Projecte de Reparcel.lació estudiado, este principio se cumple totalmente, puesto que se actúa sobre un suelo consolidado, al que lo único que le falta, es completar la urbanización en los puntos que lo precise, convirtiéndose el proceso en una Reparcelación Económica, sin alteraciones físicas sensibles, salvo las cesiones precisas para completar la vialidad proyectada.
Por todo
ello, al estudiar la aplicación de un coeficiente corrector por la localización,
este Perito entiende que el mismo no debe referirse exclusivamente a la centralidad
con respecto al casco urbano, -(aspecto en el que el redactor hace gran hincapié
en la Memoria)-, ya que en una extensión de terreno de tal superficie, y sobre
todo, tan extensa en longitud, -(con casi
Basamos nuestro criterio en el hecho de que la Reparcelación se realiza en un Polígono Industrial en el que como dijimos, un 68,95 % del total suelo edificable, está destinado a actividades industriales. Por ello, si algún beneficio debe ser contemplado por este coeficiente, entendemos que no es el de la situación de los terrenos con respecto al casco, al que la actividad industrial nada le representa, sino los beneficios globales que el PERI aporta a todos y cada uno de los terrenos englobados en el sector.
Consideramos
por ello erróneo, ponderar los suelos exclusivamente por su cercanía, o no, al
casco, cuando hay otros aspectos de no menor importancia que deberían haber
sido considerados por los redactores. Así, la cercanía a unos accesos tan
importantes como la Autovía del Baix
Llobregat, con directa conexión con el Aeropuerto, el Puerto y
Tampoco
se ha tenido en cuenta el tipo de vial al que las industrias dan frente,
aspecto también muy relevante para el tráfico pesado del que muchas de las industrias
implantadas, con toda seguridad dependen. Existen además localizaciones con
frente a la Riera de Palau y otros espacios marginales, lo que sin lugar a
dudas supone una depreciación del valor de mercado de dichos suelos, frente a
otros situados en pleno centro del desarrollo, dando frente a grandes vías de
trafico rodado y con acceso inmediato a las conexiones con la Autovía del Baix Llobregat.
No queremos
decir con todo lo anterior que los suelos comerciales, no se beneficien de su cercanía
al casco. Dicho razonamiento seria absurdo. Pero lo que es evidente es que, si así
se desarrollaron, con toda seguridad lo fueron por dicho motivo, más aún, cuando
están proyectados y en fase de desarrollo y consolidación, espacios de esparcimiento
y parques que contribuyen en gran medida a dar vida y, por tanto rentabilidad,
a este tipo de desarrollos.
Sin
embargo, el hecho de que su situación permita un mejor desarrollo de su
actividad económica, y por inducción, un mayor valor de mercado, no es motivo suficiente
para que se los penalice de forma arbitraria y sobre todo sin tener en consideración
los beneficios globales que la propia actividad industrial del polígono obtiene
con la urbanización y consolidación de su suelo.
Cabe por
ultimo plantearse que al desarrollarse una Reparcelación puramente Económica,
en la que no se realizan intercambios de suelos, sino que se centra en las
cesiones de aquellos calificados como sistemas con destino a uso publico, los
propietarios de suelos permanecen antes y después de la Reparcelación, donde
estaban, tal y como la Ley impone en el artículo antes citado.
Si así no
fuera, y los terrenos que se obtuvieran provinieran de un intercambio entre un
suelo industrial alejado del centro urbano, para adjudicar otro con una
calificación comercial, en una localización que provocara una automática revalorización
de los suelos inicialmente aportados, con respecto a los finalmente obtenidos,
sí que entendemos que debería corregirse el incremento patrimonial que ello supondría,
penalizando el valor de lo obtenido con el coeficiente que se estimara adecuado
para compensar el escaso valor de lo aportado, con respecto a lo recibido en compensación.
Pero este
no es el caso, en este proyecto en concreto. Los suelos con calificación comercial
que
el Proyecto de Reparcelación penaliza, eran comerciales, desde la
aprobación del Text Refós – 17ª Modificació Puntual del Pla General
d’Ordenació - SECTOR ----. El Proyecto de Reparcelación, no les ha
aportado nada que ya no tuvieran y por tanto, entendemos que solo el mercado,
es el que nos debe dar el coeficiente corrector para obtener un correcto y
objetivo reparto de beneficios y cargas.
d) - Coeficiente de Rigidez a la Demanda de cada Uso
Obsérvese que la Ley, en el Art.- 37 expuesto anteriormente, hace
referencia exclusivamente a tres coeficientes y no a cuatro como se aplican en
la Reparcelación estudiada. Este punto es de fundamental importancia a la hora
de obtener los coeficientes correctores aplicables, puesto que en la Ley establece:
b) Els valors homogeneïtzats a què es refereix la lletra a) han d’expressar la intensitat dels usos, la rigidesa a la demanda de cadascun dels usos, llur localització i la repercussió admissible del valor de la urbanització o, si s’escau, la reurbanització.
Ello es perfectamente lógico, ya que la Rigidez de la Demanda, -(que no es otra cosa que la facilidad en encontrar comprador para un terreno y/o instalación industrial, comercio determinado, etc., lo que obviamente incrementará, o no, su precio respecto a otros terrenos)-, es uno de los coeficientes básicos para determinar el valor de un terreno y por tanto, el beneficio, o la carga, que un propietario determinado debe soportar, como consecuencia de un potencial intercambio de suelos.
Dicho
coeficiente, viene intrínsicamente ligado a la localización de dicho terreno,
aspecto al que cualquier estudio de mercado hace siempre referencia. En definitiva
la Ley lo que nos está diciendo, es que para ponderar los valores de los diferentes
terrenos debemos, en todos los casos, remitirnos a su valor de mercado.
Dicho
aspecto debe haber sido contemplado por los redactores, cuando en la Memoria
del Proyecto establecen:
c) “ ………………. Per la seva determinación han estat analitzades diverses operacions de compra venda de terrens de similars característiques en l’entorn metropolitá, cercant sempre les condicions més aproximades a les presents.”
(Página
.- 11 de la Memoria – Coeficient de
rigidesa a la demanda)
Sin embargo, este Perito no ha podido encontrar, estudio alguno Anexo a dicha Memoria que demuestre lo argumentado. Sin embargo, sí que existen entre las Alegaciones presentadas, un Estudio de Mercado muy sucinto, pero con suficiente base técnica como para ser considerado correcto por este Perito.*[11])
En dicho estudio, el técnico
mencionado, realiza un estudio de las poblaciones mas importantes del Baix Llobregat, llegando a la conclusión
de que el Valor de Repercusión del Suelo Industrial es de 628,86 €/m2.
A los efectos de cumplimentar la
obligación pericial de comprobación, en el apartado oportuno, incluiremos el
estudio que se ha realizado a dichos efectos, pero complementado con otro para
el Suelo Comercial, a los efectos de poder obtener valores comparativos que
permitieran llegar a establecer la relación de valor, entre ambos tipos de
suelo.
*[11])
Ver Alegaciones presentadas por el Sr. Dn. ---------------------- de 4 de Agosto del 2005 – Registro de Entrada nº.- ------ y su
Documento Anexo Nº.-9 – Informe de Tasación de Edificios, realizado por el
Arquitecto Sr. Dn. -------------------, contenidas en las Carpeta 1/4 de la
caja aportada por el Ayuntamiento conteniendo el Expediente Administrativo Nº.-
----------
4-3.- RESPECTO a la
PREGUNTA:
b).- Determini el Sr. Perit
quins coeficients s'ajustarien a la realitat, i en consequencia ponderarien
adequadament el valor de les finques resultants, d'acord amb les regles que
estableix l'article 37.b) del TRLUC
DEBEMOS RESPONDER:
Como conclusiones a todo lo expuesto, este Perito, tras un largo y detallado estudio de todos los aspectos básicos del Proyecto de Reparcelación estudiado, ha tratado de llegar de forma totalmente justificada, a las siguientes conclusiones con respecto a los coeficientes aplicables:
A).- Coeficiente de Intensidad de Usos – Este coeficiente, tal y como se expuso,
deviene directamente del planeamiento aprobado, por lo que es de aplicación
directa, como así establecen los redactores. Por tanto se puede concretar que
el mismo tiene unos valores para las distintas claves de suelo de:
B).- Coeficiente de Ocupación – En el Proyecto estudiado, no hemos
encontrado base alguna para la justificación de los coeficientes aplicados por
este concepto, a los distintos tipos de suelo. Creemos que para establecer los
mismos, debe aplicarse una regla técnica, lo suficientemente fundamentada que
no admita posibles interpretaciones de arbitrariedad.
Por
ello, creemos que la única forma de poder establecer dicha regla es, sujetándose
estrictamente al planeamiento aprobado. Si lo analizamos en detalle, observamos
que el suelo más penalizado en el PERI, con respecto a todos los demás, es al que
se le asigna la clave 11 d-SC. A dicho suelo se le asigna la menor ocupación y
la menor edificabilidad.
Basándonos en el mismo cuadro obtenido de las estipulaciones del PERI, llegamos a la conclusión de que dado que se han establecido una edificabilidades, así como unas ocupaciones inalterables, el propio cuadro refleja, en cuanto cada zona ha salido beneficiada con respecto a la peor dotada.
Si realizamos la diferencia entre la
ocupación asignada al suelo de clave 11 d-SC y las ocupaciones asignadas a los
demás suelos, -(columna en verde del cuadro adjunto).-, obtenemos la diferencia
de ocupación en la que cada suelo ha sido mejorado con respecto a aquella clave.
Para establecer un criterio de relación
entre la edificabilidad y la ocupación, aplicando los incrementos a las
edificabilidades asignadas por el PERI, obtenemos el coeficiente corrector relacionado
globalmente con ambos conceptos edificatorios que iguala todas las ocupaciones,
con respecto al peor dotado. Así, podemos concluir que los Coeficientes de
Ocupación aplicables son:
C).- Coeficiente de Usos – Hemos de entender que, si ya se aplicó
un coeficiente de Intensidad de Usos, volver a aplicar otro, no justificado con
base técnica alguna, por el Uso del suelo, es una duplicidad que desvirtúa
totalmente la realidad.
Entendemos que los redactores proponen
dicho coeficiente, para establecer las diferencias de valor, entre el suelo
Industrial y el Comercial. Pero de hecho, dicha diferencia, es la misma que
refleja el Coeficiente de Rigidez a la Demanda.
Dicho coeficiente, solo puede ser obtenido
de forma objetiva mediante un estudio de mercado de
Pero tampoco es menos cierto que en el Área
Metropolitana, ya no quedan pastillas de suelo industrial de grandes dimensiones,
para desarrollos importantes.
Por tanto, con seguridad, de ponerse en el
mercado bloques de suelo industrial totalmente aprobado, de grandes
superficies, podría alcanzar precios similares, o incluso muy superiores a los
de un desarrollo comercial como el existente en este polígono al que el PTSEC - Pla Territorial Sectorial d’Equipaments Comercials 2001-2004, por
otro lado, lo considera agotado, sin permitir la ampliación de su superficie
comercial.
En definitiva, entendemos que este
coeficiente, no puede ser aplicado, tal y como se ha hecho en el Proyecto de
Reparcelación estudiado y que en cualquier caso, está englobado en el Coeficiente
de Rigidez a la Demanda, el cual debe obtenerse del estudio de mercado
oportuno.
D).- Coeficiente de Centralidad – Nada dice la Ley con respecto a este
concepto. Entendemos que los redactores del Proyecto, pretendían con este
coeficiente, corregir el incremento del valor de aquellos suelos que por su
cercanía al casco urbano, pudieran obtener un mayor valor de mercado. Pero, al
margen de las consideraciones realizadas anteriormente por este Perito, cabe
preguntarse, antes de proseguir, ¿Quién es el más beneficiado de dicha
implantación: el Centro Comercial, o el propio Casco Urbano y su población? La
respuesta es obvia. Ambos.
Carece de sentido pensar que un desarrollo
comercial como este, no hubiera tenido en cuenta dicho aspecto. Por idéntico
motivo, el propio Ayuntamiento con el criterio de completar los servicios del
sector, en aras de dotar de mejores equipamientos privados a la población de su
Municipio, estableció en el Convenio Urbanístico aprobado:
“
………………………………………………………………………………………..
V.- Que es
interés e intenció de l’Ajuntament de Sant Andreu de la Barca, pomoure i
col.laborar per impulsar el desenvolupament del sector, amb la finalitat de que
es conlogui el teixit urbá en condicions adequades.
………………………………………………………………………………………….
IX.- Que per
l’Ajuntament seria adequat que en les zones previstes en el PGO com
Industrials, peró, col.lindants, immediate i ben comunicades amb les zones de
casc urbá residencials, es puguin implantar tipus de serveis per la población
que no son objecte dels equipaments publics, peró que conformen demandas
socials de lliure, commercial, etc.
………………………………………………………………………………………….”
Es evidente, por tanto que el propio Ayuntamiento consideró la localización como idónea para la propia población y es evidente también que el promotor, realizo la implantación en la seguridad de una rentabilidad, lógicamente estudiada previamente.
El Ayuntamiento, con muy bien criterio,
exigió una compensación económica por un cambio de calificación de suelo, tan
beneficioso para su promotor. Al no existir la obligatoriedad de la cesión del
10% de Aprovechamiento Medio, por tener el suelo calificación de Urbano, un
cambio de calificación de este tipo, hubiera podido ser considerado contrario a
Ley. Sin embargo, con el pago exigido se contribuía a compensar a la comunidad,
con parte del beneficio obtenido por la recalificación, tal y como la
Jurisprudencia reiteradamente confirma. Tan es así que, la Comisión de
Urbanismo, no tuvo objeción alguna en aprobar la preceptiva modificación del
PGO que consolidaba dicho cambio de calificación.
Obsérvese además, que en dicho Convenio, establece en sus Estipulaciones:
“PRIMERA.- A-----------------------. acometrá la redacción, tramitación i gestó de les figures de planejament necessaries pel desenvolupament unbanìstic del sector 21, tenint en compte les prescripcions i recomanacions que provinguin de l’Ajuntament o d’altres Organismes o Administracions implicades.
Les figures i treballs a desenvolupar, suportant el seu cost i finançament, genericament son:
A) Aixecament topographic actualitzat de tot el sector
B) Aixecament
topografic actualizat de tot el sector
C) Pla
Especial de Reforma Interior del Sector
D) Reparcelació
E) Projecte
d’Urbanització”
(Página-3
– Punto X – ESTIPULACIONS - PRIMERA)
Por tanto, no solo se realizó una contribución económica al Municipio, sino que además la firma de dicho convenio, fue la real promotora de todo el proceso urbanístico que ahora culmina con la redacción y aprobación del Proyecto de Reparcelación y el de Urbanización.
Ante todos los supuestos, la totalidad del
Sector ----, deviene beneficiada de esta actuación. No cabe pensar, ante las
importantes aportaciones de todo tipo realizadas que el único beneficiado era,
o ha sido, el promotor.
A pesar de ello, por imperativo de la Ley,
existe la obligatoriedad en el Proyecto de Reparcelación, de homogeneizar los
valores de suelo. No bastaría argumentar que con los pagos realizados, dicha
homogeneización, ya había sido consumada.
Un aspecto a considerar, podría ser la intencionalidad particular de un Ayuntamiento de beneficiar al Municipio con equipamientos privados y otra muy distinta que dichos acuerdos, no deban venir consolidados por Ley y, entendemos que es precisamente el Proyecto de Reparcelación, el instrumento legal que tiene y debe consolidar los beneficios aportados a todos los participantes.
La diferencia de valor del suelo comercial
con respecto al industrial, no puede ni debe ser compensada por un Coeficiente
de Localización, totalmente arbitrario, del que se desconoce su origen, sino que,
solo un Estudio de Mercado del Sector, puede dar las pautas para conocer en
cuanto se beneficia un suelo respecto al otro.
E) - Coeficiente de Rigidez a la Demanda de cada Uso – Tal y como dijimos y así establece la totalidad de la Jurisprudencia aplicable, solo el mercado puede darnos el valor real que una oferta de suelo puede tener en una localización determinada. En definitiva y para evitar duplicidades, procederemos a continuación a incluir el Estudio de Mercado que nos permitirá fijar el coeficiente homogenizador, entre el suelo Comercial y el Industrial. El Cuadro adjunto, considera operaciones de Suelo realizadas en el propio Municipio de ------
En aplicación de lo que establece
De las doce muestras obtenidas para el
Suelo Comercial, tal y como establece la Ley citada, hemos considerado la Nº.-
7 aparte, porque distorsiona la homogeneidad del muestreo. Así hemos obtenido
un Valor de Repercusión para el Suelo Comercial Valor
Mínimo = 976,445 €/m2s y Valor Máximo = 1.093,291 €/m2s.
Debemos destacar que la
totalidad de las muestras están en el propio Casco Urbano. Sólo
E-2).- ESTUDIO
MERCADO – SUELO INDUSTRIAL
Al igual que en el
caso anterior y partiendo de cinco muestras, todas ellas localizadas en el Municipio
de Sant Andreu de la Barca, hemos obtenido un Valor
de Repercusión para el Suelo Industrial = 620,224 €/m2s
Queremos
destacar que tal y como avanzamos anteriormente, con relación al Estudio de
Mercado realizado por el Arquitecto Sr. Dn. ----------------------------, e incluido
en las Alegaciones presentadas por el Sr. Dn. ---------------,
coincidimos prácticamente con dicho Arquitecto, al haber obtenido aquél un Valor de Repercusión del Suelo Industrial es de 628,86
€/m2. Creemos que la escasa diferencia entre los valores, puede ser
motivada porque las muestras elegidas por dicho Arquitecto, lo fueron, en un
ámbito mucho más extenso del Baix
Llobregat, eligiendo poblaciones de mayor relevancia que pueden, sin lugar
a dudas, tener valores de suelo superiores a los de esta zona en concreto.
Resultaría
muy complejo hacer un Estudio de Mercado para la Zona con Clau.- 11 d-SC,
aspecto que por otro lado carece de especial relevancia para las conclusiones
de este Dictamen. Por ello, para la aplicación de los coeficientes correspondientes
a dicha zona, este Perito, le asigna los mismos coeficientes establecidos en el
Projecte de Reparcel.lació, al
considerar que los redactores tuvieron un criterio más estudiado, para haberle
asignado dichos coeficientes.
Así,
podemos concluir que:
4-4.- RESPECTO a las
PREGUNTAS:
3) Determini el Sr. Perit, a la vista de tots els treballs realitzats i acreditats per -----------------. que consten en els documents ANNEX NUMERO 4 i ANNEX NUMERO 5 acompanyats a l’escrit de demanda i l’expedient administratiu, aixi com de la realitat de l’obra efectivamente ejecutada, els següents extrems:
a) Quins són les obres realitzades per --------------- en l’ambit del Secrtor ---- (veure el detall dels 23 capítols en que es desglosa el document acompanyat per la meva representada)
DEBEMOS RESPONDER:
Ante los
documentos obrantes en Autos, este Perito manifestó a
Además, para poder responder, previamente era preciso conocer con exactitud, las obras realmente realizadas por ------.
Para
ello, este Perito convocó la reunión de las partes en la finca de Autos y en
dicha visita, le fueron suministrados todo tipo de documentos demostrativos de
la realidad de las mismas, así como una extensa documentación fotográfica, tal
y como ya expusimos en el apartado correspondiente de este Dictamen.
Para
poder responder con claridad a lo que se nos pregunta, realizaremos una
exposición cronológica de las gestiones y los trabajos realizados, antes de
entrar en el apartado estrictamente económico de las preguntas.
A).- Redacción de Planeamiento Previo
Tal y
como se había acordado en el Convenio Urbanístico suscrito, se realizo el
levantamiento topográfico del Sector. Obsérvese que dicho topográfico, fue el documento
utilizado posteriormente por
Dada la
extensión del terreno, el plano fue dividido en Sectores más pequeños, de forma
rectangular, señalados con las letras de
Los
Proyectos y obras desarrollados por -----------, se concentraron
precisamente en este último sector “F” y de ahí viene el Titulo del Proyecto de
Urbanización realizado por
PROYECTO PARCIAL Y COMPLEMENTARIO DE URBANIZACIÓN DE VIAL PEATONAL SITUADO ENTRE PARCELA IF, IIF, VIAL C y VIAL D, DEL SECTOR ----- de
El motivo
de dicho título, es que la Zona “F” esta dividida por el Canal Sedo en dos
zonas que se denominaron “IF” y “IIF” y las obras a desarrollar, aparte del
soterramiento de dicho canal, eran la urbanización de los viales “C” y “D” proyectados
en dicha zona.
Como
aspecto relevante, debemos decir que dicho topográfico, según la documentación
que nos ha sido facilitada, es el mismo que se ha utilizado para la redacción
del Proyecto de Urbanización aprobado, ya que como detalle destacable, en algunos
planos del mismos, figuran todavía los edificios correspondientes a las Industrias
-----------, cuyos edificios, como se verá, fueron derribados por el promotor.
Resulta destacable que el vial peatonal, y por tanto, el soterramiento del
Canal ---------, no figuran como obras de urbanización ya realizadas.
De todo
lo expuesto, es evidente que el promotor inició las gestiones, desarrolló los
planes y obtuvo las Licencias, tanto de Parcelación, como de Obras, para el
desarrollo de los trabajos de soterramiento del Canal Sedo y la posterior
urbanización de las Calles “C” y “D” con sus servicios. Los comprobantes de los
pagos realizados al Ayuntamiento y las correspondientes Cartas de Pago, se
adjuntarán en el apartado de valoración de las obras.
B).- Proceso de Obras
Este
Perito cree que, para entender y poder estimar el valor de la totalidad del
proceso, debe describirse el mismo de la forma más escueta posible, pero resaltando
los aspectos fundamentales. Tras el trámite de los Proyectos necesarios, el
Ayuntamiento procedió a la aprobación inicial del Proyecto de Urbanización, en
base al cual, se desarrolló el Proyecto Parcial de Urbanización redactado por
los técnicos del promotor y se realizaron los trabajos.
Como puede
verse, los trabajos se empezaron derribando las naves industriales existentes.
Posteriormente, se iniciaron los trabajos de soterramiento y entubamiento del
Canal -----, en total estado de abandono, hasta aquel momento.
Los
trabajos de soterramiento, exigieron el desecado y la excavación en zanja de
dicho canal para encauzarlo en un tubo especial rectangular de dimensiones interiores
2,50m de ancho por 2,20m de alto. Los importantes caudales que previsiblemente
dicho canal debía evacuar, ante potenciales aluviones por tormentas, hicieron
aconsejable la realización de un sistema separativo, lo que no es más que la
conducción de las aguas de lluvia por el tubo rectangular de gran sección y la
conducción separada de las aguas negras provenientes de los edificios
colindantes con los viales, mediante tubos de sección circular más pequeña.
Las
instalaciones están hoy día funcionando. A preguntas de este Perito a los
Técnicos Municipales asistentes a la visita realizada, manifestaron no conocer
problemas de funcionamiento, hasta la fecha.
El resto de la instalación de los servicios, como
albañales, estación transformadora,
conducciones eléctricas, etc., de la urbanización, así como la construcción del
vial peatonal, sobre el enterramiento de dicho canal, cuya parte inferior se
utiliza como parking, fue completado, como puede verse en las fotografías adjuntas:
Según
manifestó el promotor, por motivos económicos, la pavimentación final de las
calles, la iluminación y el mobiliario urbano, entro otros trabajos, no fueron
realizados por él, sino por
El
Proyecto de Urbanización desarrollado, se Certifica, el 29 de Noviembre del
2004, que está realizado en el 80%, según Certificado Final de Obras aportado por el Ingeniero
director de las mismas.
4-5.- RESPECTO a la
PREGUNTA:
b) Quines són les obres realmente executades per ---------. en l’ambit del Sector -----
DEBEMOS RESPONDER:
Creemos que no hay duda respecto a los
trabajos realmente ejecutados por -------------., a la vista de la documentación
técnica y fotográfica aportada y que en resumen se concretan en: el
soterramiento y canalización del Canal Sedo, la apertura y consolidación de la
urbanización de las Calles “C” y “D” y la dotación de todos los servicios
enterrados de las mismas, consistentes en albañales y servicios, incluido el
Transformador de la zona.
4-6.- RESPECTO a las PREGUNTAS:
c) Quin és el valor total de les obres executades per -----------. en l’ambit del Sector -----
DEBEMOS RESPONDER:
“ ……………..a la vista de tots els treballs realitzats i acreditats per -----------------. que consten en els documents ANNEX NUMERO 4 i ANNEX NUMERO 5 acompanyats a l’escrit de demanda………….”
Sin embargo, un simple análisis de los mismos, demuestra que, desde un punto de vista Pericial, dichos Anexos carecen de legitimidad alguna, al no venir respaldados por documentos que confirmen dichos gastos.
Por ello este Perito requirió al promotor
para que aportara documentación oficial que pudiera ser tenida en cuenta, a la
hora de considerar la valoración de las obras realizadas. Ante dicho requerimiento,
se suministró un dossier completo de facturas, así como dos CDs con el
escaneado de toda la documentación del proceso, del que se obtuvo una hoja de
calculo reseñando por fechas la totalidad de los pagos que el promotor, asegura
haber pagado para soportar el costo de las obras.
Sería de todo punto absurdo, además de un
trabajo fuera de las exigencias de esta Pericia, entrar a realizar una medición
detallada de la totalidad de las obras realizadas, para su posterior valoración
por partidas, para unas gestiones y trabajos realizados entre los años
Por ello, este Perito, para llegar a poder
dar una estimación de costos, ha cotejado la facturación aportada,
desglosándola en dos apartados fundamentales:
4-6-1.- PAGOS por FACTURACIÓN OBRAS:
Facturas
de Obras y gastos, según la facturación que se asegura por el promotor, fueron
hechos para soportar la totalidad de las obras ejecutas en la zona.
NOTA-1.- NO ADJUNTAMOS ESTA INFORMACION TREMENDAMENTE DETALLADA POR RESPETO A LA PRIVACIDAD DEL PROMOTOR.
4-6-2.-
PAGOS y GASTOS DE GESTION:
Pagos y gastos oficialmente realizados
para el desarrollo de las gestiones administrativas a las que el promotor venía
obligado por la firma del Convenio Urbanístico.
NOTA-2.- POR IDENTICA RAZON SIMPLEMENTE EXPONEMOS QUE LOS GASTOS DE GESTION SE ESTIMARON EN 459.503,01€
4-6-3.- RESUMEN PAGOS por GASTOS y FACTURACION:
Lo
que globalmente supone un total de Obras Ejecutadas por un importe de*[12]:
*[12] ) Este Perito tiene
en su poder los originales de todas y cada una de las facturas suministradas por
el promotor. Se adjuntan como Anexos las Cartas de los Pagos al Ayuntamiento,
en virtud del Acuerdo Urbanístico, o por Licencias, e Indemnizaciones a Cta. No
se adjunta la totalidad de facturas dada la cantidad, pero caso que SSª
considera necesario revisar las facturas originales, le serían aportadas a los
Autos.
5.- CONSIDERACIONES
FINALES:
El Ayuntamiento ha remitido a este Perito
una extensa documentación, referente a las obras de urbanización realizadas por
El Ayuntamiento en oficio de 2 de
Diciembre del 2003 con Registro de Salida – 004587, informa a ------------ del
acuerdo de la Comisión de Gobierno por el cual se adoptan entre otros los siguientes
acuerdos.*[13]
6.0.1
AUTORITZACIÓ A L’EMPRESA -------- ------- SA. PER A
Vist l’infome …………………………………………
Ates que
el sector --- está subjecte a l’aprovació definitiva del Porjecte de reparcel.lació
i d’uranitzaciódel sector, pendent del transcurs del Termini d’informació pública.
Atés que
en data 28 d’abril de 2002, es va signar un conveni urbanístic entre auest Ajuntament,
------------ i ---------- pel desenvolupament urbanístic del sector, quina
cláusula sisena preveu …………………………………………………………
En
consequecia, per unanimitat s’acorda:
PRIMER.-
Autorizar a -------- ------ SA perquè realitzi obres anticipades d’urbanització
al sector ----, d’acord amb el projecte aprovat inicialmente i l’informe emès per
l’aruitecte tècnic municipal.
………………………………………………………………”
En fecha 10 de Marzo del 2004,
En dicha documentación se incluyen la
MEDICIONES y PRESUPUESTO para realizar:
Dichos trabajos consisten en la pavimentación de la pasarela, -(denominada por este Perito como Vial Peatonal)-, que obviamente ya existía.
Se incluye además la CERTIFICACIÓN y LIQUIDACIÓN del resto de Obras de Urbanización las obras, según el Resumen Final siguiente
Del propio título, así como de los planos y detalles que obran en dicho Expediente, se deduce que las obras realizadas, fueron el complemento de las que faltaban por realizar por ----------------, para acabar totalmente la urbanización.
Puede observarse que el Proyecto de dicha
empresa, da como existente el Colector del Canal ------ y se centra
exclusivamente en trabajos de pavimentación, iluminación pública, red de agua,
jardinería, equipamiento urbano, todos ellos, trabajos complementarios y de
acabado de las zonas “I-F” y “II-F”.
Es obvio que la urbanización básica de
ambas zonas, estaba ya realizada, a falta, como le expuso verbalmente a este
perito el promotor, durante la visita realizada, de la pavimentación y
complementos urbanísticos de la misma.
Si los boletines eléctricos adjuntos a la
documentación de ---------------, -(documentos que se obtienen a la finalización de
las obras)-, tienen fecha del 2006, es evidente que -----------, tuvo que iniciar
sus trabajos cuando -------------- los entregó, tras la venta de los mismos a
dicha empresa.
La realización de los trabajos realizados
y justificados por ---------------, en ningún caso, suponen o invalidan los
realizados por ------------------, salvo adaptaciones, catas, o trabajos
secundarios, necesarios para comprobar y acabar las obras.
Hay que tener muy presente que el mayor
costo de una urbanización, -(al igual que en la construcción de un edificio)-,
es lo que no se ve: proyectos, legalizaciones, encofrados, andamios,
grúas, transportes, carga/descarga, almacenamiento, control, ensayos, etc.
Por idéntico motivo, las instalaciones
enterradas bajo los pavimentos y acabados urbanos, tienen unos costos
globalmente, superiores a los pavimentos, farolas y mobiliario urbano, que es
lo que finalmente se ve.
En mi calidad de perito, bajo promesa de decir verdad, MANIFIESTO que he actuado y actuaré con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer, como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y que conozco las sanciones en las que podría incurrir si incumpliese mi deber como perito.
Es cuanto cabe exponer, según el Dictamen realizado según nuestro leal saber y entender y que se somete a cualquier otro mejor fundado y que suscribe el Arquitecto abajo firmante, para que conste a los efectos oportunos en Barcelona a 20 de Enero del 2.009
El Perito – Arquitecto Superior
Fdo.- José A. AG
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