Y-93-RECLAMACION por CANCELACION CONTRATO

 RECLAMACION por CANCELACION CONTRATO

      Don José Alberto AG, Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado nº.- ----/7, con domicilio a efectos de comunicaciones en la C/ ---------- - Barcelona 08028, Teléfono ------------- - Fax.- -------------; actuando como Perito designado por la Constructora -------------. (en adelante GSB) para que emita Dictamen referente a las cuestiones que a continuación se indicarán con relación al trabajo y las gestiones efectuadas por GSB, desde la firma del contrato de Obras de fecha: 24 de Diciembre de 2003 entre: ------------- (en adelante ------------) y GSB, para reanudar los trabajos de rehabilitación, refuerzo estructural, acabados y decoración interior, del edificio con destino a Hotel de 4 estrellas, sito en la C/ ------------- de Barcelona, hasta que dicha constructora recibe el comunicado de la Rescisión del Contrato de forma Unilateral por el cliente, en fecha 26 de Febrero del 2.004, cuando estaba en pleno proceso de estudio y concreción de las necesarias medidas previas a tomar, a la vista de la complejidad, tanto administrativa con relación a las obligadas gestiones frente a los entes oficiales para convertir el edificio a rehabilitar en Lugar de Trabajo de acuerdo con las múltiples Normativas con relación a Seguridad y Salud en los centros de trabajo de la construcción, así como técnica, puesto que suponía la reanudación de unos trabajos de construcción, paralizados por la anterior constructora que, había dejado muchas partidas de obra, especialmente la estructura y cimientos, en una situación que precisaba un profundo análisis de su estado y condiciones técnicas para poder reanudar los trabajos, sin merma de la seguridad, pero especialmente del control de calidad técnico, exigido por la Normativa Vigente, previa exposición de los conceptos fundamentales.

 

E X P O N E

Que el presente Dictamen se emite tras visita a la obra el día 27 de febrero de 2004, habiendo comprobado la veracidad de las fotografías tomadas el día 19 de febrero de 2004 y que se adjuntan al informe, y en atención a la siguiente documentación facilitada por GSB:

1.- Contrato de ejecución de obra de 24 de diciembre de 2003.
2.- Requerimiento de GSB a ---------- de 14 de enero de 2004.
3.- Respuesta de -------------- de 15 de enero de 2004.
4.- Acta de 20 de enero de 2004 por la que se especifican estudios a efectuar en la obra.
5.- Acta de replanteo de 23 de enero de 2004.
6.- Informes facilitados por -------------- a ---------.
7.- Fax de ---------- a -------- de 5 de febrero de 2004.
8.- Informe de ------- firmado por ------- (empresa contratada por GSB)
9.- Acta de reunión entre --------, la Dirección facultativa, GSB, y --------- de 23 de febrero de 2004 y remitida por E-mail a ---------- el 25 de febrero de 2004.
10.- Escrito de -------- a GSB resolviendo unilateralmente el contrato de obras firmado el 23 de Diciembre del 2003.

Por otra parte, este perito es igualmente conocedor de los hechos acaecidos en cuanto que se tuvieron intensos contactos con GSB, a primeros de enero de 2004 para ser contratado durante el proceso de obra, para asesorar como especialista que es por su pertenencia desde hace treinta años a la Agrupación de Arquitectos Periciales y Forenses del Colegio de Arquitectos, en Arquitectura Legal y Patología de la Construcción.

 Por todo ello, visitada la obra en varias ocasiones, estudiado el proyecto suministrado a GSB por ------- como elemento de base para la oferta realizada por dicha empresa constructora a -------------, estudiado el proyecto estructural de refuerzos y comparado aquél con las obras realmente a ejecutar en el edificio, tomadas fotografías y con conocimiento de los hechos, así como por la documentación analizada, el perito que suscribe, sobre la base de los extremos que relacionaremos detalladamente, emite el siguiente:

D I C T A M E N

 

 1.- ANTECEDENTES. 

EL CONTRATO de OBRA de 24 DE DICIEMBRE de 2003.

      El 24 de Diciembre del 2.003, la Empresa Constructora GSB firmó un contrato con la Empresa HOTUSA para la prestación de servicios de construcción, con la intención de reanudar las obras paralizadas hasta ese momento, en el edificio sito en la dirección mas arriba reseñada.

      Ante todo, llama la atención que el contrato se refiera a una obra determinada y existente (Rehabilitación de edificio sito en la calle ----------- de Barcelona para transformarlo en Hotel de 4 estrellas) como si GSB tuviera que hacerse cargo de la misma desde el momento inicial, cuando este perito sabe, y puede certificar, que la obra había sido ya iniciada por una anterior contrata y el encargo que recibe GSB lo era, para continuar con los trabajos realizados por la anterior contrata. Se advierte de todo ello por cuanto, como se verá, este hecho cierto resulta de gran trascendencia para analizar las cuestiones objeto del presente Dictamen.

       En todo caso, al margen de las consideraciones jurídicas, en las que este técnico no quiere entrar, de la lectura del contrato, simplificando al máximo el análisis del mismo, los aspectos que hacen referencia al objeto de este Dictamen se pueden sintetizar, basándonos siempre, sólo y únicamente en los aspectos técnicos que afecten a la obra, o las obligaciones legales a la que cualquier constructor y promotor está obligado por Ley, en que la intención de las partes se basaba fundamentalmente en fijar dos conceptos que se reiteran en el mismo, como básicos: el COSTO TOTAL CERRADO “llaves en mano” de la contrata y la FIJACION DE UN PLAZO MAXIMO, para la entrega de la obra.

     Cabe destacar asimismo que la documentación suministrada a GSB a la firma del contrato, (proyectos, memorias, mediciones, etc.,....) hace exclusiva referencia al proyecto inicialmente redactado, sin que en dicha documentación suministrada a GSB, se incluya complemento, estudios técnicos, o información alguna con relación a las obras efectuadas con anterioridad hasta la fecha de su paralización. Tampoco se incluye documentación ni información técnica alguna, que más adelante describiremos con todo detalle, de las instrucciones, detalles, planos, o información necesaria para complementar los detalles de obra que deban ser precisos para proseguir los trabajos, especialmente en lo que hace referencia a la estructura a medio construir del edifico que debe acabarse.

2.- ACTUACIONES PREVIAS de GSB NECESARIAS para la CONTINUACIÓN de UNA OBRA INICIADA por PARTE de un CONTRATISTA

 Desde un punto de vista técnico, para continuar una obra iniciada por un contratista anterior, la Dirección Facultativa (en adelante DF) y la Propiedad deben facilitar al nuevo contratista, de modo previo al inicio de la obra, toda la información referente al Proyecto de Ejecución que incluye entre sus documentos obligados, todas las unidades de obra a acometer, a la/s ya realizada/s, a los materiales empleados y al estado de los mismos[1].

 Por otra parte, resulta obvio que el constructor debe ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación y a las instrucciones del director de la obra (art. 11.2 a) de la LOE) y que corresponde al director de la misma (es decir, a la DF) y es su obligación irrenunciable, si no presenta la renuncia con anterioridad suficiente, el resolver las contingencias que se produzcan y consignar las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto, así como elaborar eventuales modificaciones del mismo, asumiendo las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias, o imperfecciones del proyecto (art. 12.3 c) y d) y 17.7 de la LOE).

 Así pues, cuando se trata de reanudar unas obras ya iniciadas, un constructor sólo las puede reiniciar materialmente de forma profesional y responsable, mediante el conocimiento de toda la documentación referente al estado de las mismas, cuya facilitación sólo puede provenir de la propiedad, o la DF, que son los conocedores reales del estado en que quedó y que por obligación legal, deben estar en posesión de los datos, ensayos y pruebas precisos para el cumplimiento de los controles exigidos por Ley.

 Por tanto, en el momento en que el nuevo constructor entra en la obra y mediante la obligada y exigible recepción de las precisas instrucciones de la DF sobre como afrontar las diferencias entre el proyecto inicial y la realidad física de las obras, debe el nuevo constructor, disponer de todos los elementos necesarios para conocer como afrontar el reinicio material de la obra y coordinar a todos los profesionales que deban intervenir en la misma, y así poder llevar a cabo un Planning de Obra coherente y adecuado.

 La no facilitación, o facilitación de información sesgada, de la referida documentación, e instrucciones a la constructora, por parte de la DF, o la Propiedad, debe entenderse como una conculcación del deber de colaboración para la realización de la obra, que afecta a todos los agentes involucrados en la misma.

 En nuestro caso, como es de ver de la documentación facilitada por GSB, es evidente que desde que se llevaron a cabo las inspecciones oculares, ésta conocía que se habían efectuado ensayos con líquidos penetrantes en las soldaduras de la estructura metálica del edificio en rehabilitación, ya que dichos ensayos dejan un rastro de color indeleble en las soldaduras ensayadas (ver fotografía del Acta Notarial nº 19). que además, tiene como función, determinar la idoneidad de las mismas, la necesidad de su reparación, o incluso la obligación de su destrucción total y su nueva realización.

 Dichas intervenciones se habían producido con relación a demoliciones, retiradas de escombros y especialmente en la estructura y cimientos del edificio; lo que obligaba a GSB, una vez firmado el contrato, a obtener la total garantía técnica de que las obras realizadas por la anterior constructora, se adaptaban a los requerimientos técnicos exigibles en los trabajos realizados y sobre todo, a la resistencia e idoneidad de los materiales colocados, antes de proceder a trabajo alguno que pudiera posteriormente no ser aprobado por la DF, o incumpliera las exigencias legales, especialmente con respecto a los mínimos de resistencias de trabajo de los materiales, -(soldaduras y hormigones)-, de acuerdo con los controles de Calidad de la Construcción exigidos y obligados por la Normativa vigente

 Así, del conocimiento que tiene este perito de la obra y de la información facilitada por GSB a este perito para la realización del presente dictamen y referida a una situación previa al contrato de 24 de diciembre de 2003, o al fax de ----------- del día 5 de enero de 2004, es obvio que GSB no podía conocer la aceptación por la DF de los materiales utilizados en la obra, así como su corrección y adecuación a la normativa aplicable, ni las soluciones que aquella quisiera dar a las diferencias existentes entre la realidad física de la obra y el proyecto que se acompañó al contrato.

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[1] Máxime en el caso que nos ocupa, en el que la obra a realizar es de una alta complejidad técnica, aspecto éste, como veremos más adelante, destacado por la DF y que este Perito ratifica.

 Por todo ello, la actuación efectuada por GSB referente a solicitar información a ------------ llevada a cabo a partir del día 14 de enero de 2004, según es de ver de la documentación facilitada, merece la total aprobación de este técnico, considerándola diligente, e imprescindible para poder preparar el Planning de Obras, e iniciarlas materialmente, una vez firmado y aprobado el mismo, tal y como se exigió en contrato.

 El estado de abandono de las obras y la carencia por parte de GSB de documentación alguna respecto de los controles de calidad de los materiales empleados por la anterior constructora, evidenciaban la necesidad de cerciorarse con total y absoluta seguridad de que los trabajos realizados hasta el momento en el que GSB iba a hacerse cargo de la continuación de la obra eran correctos y cumplían con los requisitos técnicos exigibles a los materiales y del sistema constructivo empleado.

 Sorprende, ello no obstante, la respuesta realizada por ------------ cuando se le solicita dicha documentación, que textualmente dice:

 “ .. Como es lógico la dirección facultativa definirá el criterio para ajustar el proyecto estructural necesario, sin que esto tenga porqué servir como factor de retraso de fecha de finalización de obras.................. “

 Es evidente que es la DF la que tiene la completa y única facultad y responsabilidad de definir el criterio para el desarrollo técnico de su proyecto. Pero nos preguntamos: ¿por qué se plantea el ajuste de dicho proyecto, si nada se dijo de ello, antes de la contrata? El proyecto técnico suministrado se suponía completo y cabal para ser continuado, tal y como había sido redactado, con las diferencias obvias que eran apreciables visualmente en obra. Ello provoca en GSB, la primera señal de que debe profundizar en el análisis y sistemática, ante la posible eventualidad, de que las obras no sean, ni se limiten, a lo que ocularmente había analizado para los planteamientos de la obra contratada.

 Asimismo, desde un punto de vista técnico, no comprende este perito porqué ------------- plantea, una situación de posibles retrasos en la finalización de las obras, a menos de una semana de tiempo de que GSB haya tomado contacto real con el edificio, e iniciando su trabajo en esta etapa previa y estrictamente necesaria al inicio material de las obras, cuando lo que se estaba solicitando en ése momento, eran simplemente los obligados ensayos de control de calidad que debían haberse realizado en su día, algo perfectamente legítimo y necesario para poder proseguir los trabajos con una total certeza técnica de lo que se iba a realizar, sobre una base constructiva ya existente.

 Así, desde un punto de vista técnico, resulta palmario que GSB centra su actuación en conocer el estado real de las obras iniciadas por el anterior contratista, antes de iniciar su actuación material en la obra, lo cual es absolutamente diligente con lo que debía consistir su trabajo en ese momento inicial.

 Pero es que este perito va más allá en sus consideraciones y sorpresa ante la falta de conocimiento del proceso constructivo por parte de -----------, puesto que: ¿no son todas estas gestiones, contactos, E-mails, faxes, reuniones, el inicio real de los trabajos?

 Trabajar en alta dirección, es mucho más: pensar, planificar, y llegar a conclusiones sólidas y ciertas, para poder dar con pleno conocimiento de causa, las órdenes oportunas a los trabajadores materiales de todo orden que deberán desarrollar esos trabajos concretos. Sin una dirección y coordinación, estudiada, el fracaso es un riesgo muy alto, con tantas incertidumbres, e incógnitas como las que existían en ese momento.

 Al parecer --------- entiende que iniciar los trabajo es, -(por simplificar el concepto)-, empezar a poner ladrillos. Es evidente que hay que poner ladrillos, pero lo más importante, no es poner ladrillos, sino ponerlos donde corresponde y sobre todo ponerlos bien y de acuerdo con la DF y para ello GSB inició sin duda los trabajos, desde el mismo momento en que manifestó y se planteó la globalidad de la complejidad técnica de la obra, e inició las gestiones para desmadejar el ovillo de las múltiples incertidumbres que se planteaban el 14 de Enero del 2004.

 Sin todo ello, le era imposible planificar la obra sin que después tuvieran que paralizarse por cuestiones no previstas inicialmente, al tiempo que evitar responsabilidades de todo orden.

 ¿Por qué entonces -----------, frente a un planteamiento tan correcto, estima que no se han iniciado los trabajos y rescinde unilateralmente el contrato? Es algo que a la vista de la documentación estudiada, las gestiones realizadas y las conclusiones a las que llega este perito, tiene que tener una explicación, con toda seguridad, fuera del campo técnico.

 3.- DIFERENCIAS y DEFICIENCIAS EXISTENTES ENTRE el PROYECTO ADJUNTO AL CONTRATO y la REALIDAD FÁCTICA de la OBRA.

Analizando el Proyecto adjunto al contrato, respecto de la veracidad física existente en obra, se observan apreciables diferencias que si bien no invalidan el Proyecto de Ejecución facilitado a GSB para la realización de su oferta previa a la firma del contrato, sí que conllevan la necesidad de conseguir una coordinación entre la DF y el nuevo constructor, a fin y efecto de concreta el modo de actuar en aquellos puntos 8en que existían importantes diferencias[2].

 Hay que tener en cuenta también que, en atención a las fotografías del Acta Notarial de 27 de febrero de 2004 y según inspección ocular de este perito, en la fase en la que GSB iba a reiniciar las obras, gran parte de los refuerzos estructurales de Planta Baja estaban realizados de forma muy distinta, a lo especificado en el Proyecto de Estructura.

 En las Plantas Piso existían zonas semi-abandonadas en las que se habían iniciado refuerzos de estructura metálica, cuya idoneidad técnica punto por punto, se desconocía. Asimismo, se habían iniciado y paralizado obras en los sótanos, habiéndose realizado micropilotes, riostras y zapatas y paralizado su hormigonado, dejándolas a medio realizar, sin haber acabado del todo los trabajos de consolidación de dichos elementos básicos del proyecto y para la solidez de la edificación.

 Es obvio que de una visita ocular a la obra, resulta imposible obtener la suficiente información técnica, como para poder acometerla sin más.

 De dichas inspecciones oculares, se puede conocer únicamente que las obras se han empezado y posteriormente paralizado, que se ha construido mucho, o poco, que se han efectuado determinados tipos de análisis técnicos en materiales, etc., pero nunca puede llegarse a ninguna conclusión técnica definitiva sobre el estado interno de las obras efectuadas y de los materiales empleados, o de las soluciones técnicas que deberá proponer la DF a las discrepancias entre el Proyecto Estructural y la realidad física de la obra.

Es del todo necesario destacar que el constructor es un agente intermedio en la obra, sin mando alguno sobre la misma. Con ello queremos decir que una vez aceptada la contrata, GSB no puede tomar iniciativas técnicas de ningún tipo que no provengan, o tengan la aprobación formal y cierta de la DF. Más aún, entendemos que está totalmente limitado y sujeto a su función específica de contratación de las diferentes partidas de obra, su coordinación y desarrollo, siempre bajo la supervisión, dirección y autoridad que dimana de la DF por Ley.

 Y a mayor abundamiento, ambos agentes antes del inicio de obra alguna, previa la intervención de la propiedad frente a los Organismos Laborales para declarar el centro como lugar de trabajo, se ven ligados por dos documentos básicos, que son:

a.- Proyecto de Seguridad e Higiene, redactado por la DF y,

b.- el Plan de Seguridad y Salud de la obra que debe confeccionar el Contratista y requerir la expresa aceptación y aprobación formal de la DF, así como su seguimiento y completo cumplimiento durante todo el proceso de obra, en aras de la seguridad frente a los posibles accidentes laborales.

 Por tanto GSB reclama a ----------------- el Proyecto de Seguridad e Higiene como uno más de los documentos básicos que no le ha sido facilitado. Sin ello le resultaba imposible confeccionar el Plan de Seguridad y abordar obra alguna, -(incluso ni permitir la entrada de su personal en su obra)-, hasta tanto no se hubieran concretado las medidas de seguridad a tomar, completando con ello las que la DF había exigido, simplemente de forma preventiva, para una obra sin actividad laboral.

Hay que tener en cuenta que para poder reiniciar los trabajos, lo primero que técnicamente era imprescindible, era acabar las obras de cimientos. Era estrictamente necesario acabarlas, tanto por la seguridad que por simple lógica constructiva se deduce, -(no se puede empezar la casa por el tejado)-, como porqué sin su finalización definitiva y en especial la cisterna proyectada, resultaba de todo punto imposible desarrollar el plan de obra planeado por GSB, para dotarla de un montacargas que permitiera la imprescindible comunicación vertical entre todas las plantas de la obra, para la subida y bajada de materiales, puesto que la base sólida de apoyo de dicha maquinaria, que se estaba contratando, caía prácticamente en la vertical sobre los cimientos sin acabar.

 La anterior contrata había venido trabajando con un maquinillo que este perito pudo ver todavía en obra, puesto que allí fue abandonado, que resultaba a todas luces insuficiente para un correcto planteamiento, tanto técnico, como en tiempos para el proceso de obra que se había planteado GSB.

2] En este sentido este Perito ha tenido acceso al informe redactado por el técnico ------------------------ de la constructora -------, colaboradora de GSB en la obra objeto de dictamen, y al que posteriormente tendré ocasión de referirme, compartiendo la totalidad de los criterios técnicos del mismo, sobre problemáticas analizadas y comentadas, con relación a las diferencias existentes entre el proyecto adjunto al contrato y la realidad física de la obra.

        Al margen de todo ello, se pudo comprobar de forma ocular que existían importantes variaciones entre el proyecto y la obra realizada y por realizar, como eran:

 a.- había pilares metálicos que habían sido desplazados de su posición en planos de estructura, dada la inviabilidad técnica de         lo proyectado,

 b.- había pilares de obra de fábrica de ladrillo que en planos de estructura estaban dibujados, sin distinción alguna respecto de los de hormigón y que cambiaban de dimensión a medida que ascendían en altura,

 c.- existen paredes de carga, a apear en toda su vertical, que no estaban arriostradas por zuncho alguno, (sin que estos trabajos, ni instrucciones figuraran, ni en las mediciones, ni en los detalles del proyecto de estructuras) y que por tanto debían haber sido rigidizadas y aseguradas contra el derrumbe, previa obra de derribo alguno, puesto que agravaban muy considerablemente el problema que exponemos en el punto siguiente,

 d.- el proyecto de estructura obligaba a derribos como: el de la escalera y la pared del antiguo ascensor del edificio, únicos elementos que arriostraban el triángulo del edifico entre la c/ Marina y la c/ Consejo de. Ciento, con real riesgo de derrumbamiento, si no se daban las correctas instrucciones por la DF, de cómo realizar dichas obras,

 e.- se habían dibujado paredes de un grueso de 30 cm., cuando en la realidad eran una pared de 15cm con cámara de aire,

 f.- se había iniciado la construcción de la estructura portante vertical, -(pilares)-, de arriba hacia abajo, dejándolos cortados a media altura de la Planta Piso, (ver fotos nº.- 16 y 17 del Acta Notarial)

g.- no existía, ni la propiedad había mantenido contratados los servicios mínimos necesarios para la reanudación de la obra como eran: la electricidad y el agua, elementos imprescindibles para el inicio de toda obra. 

3. OBLIGACIÓN de REALIZAR el "PLANNING de OBRA".

GSB, de acuerdo con el texto literal del contrato, se obligó a preparar un Planning de Obra[3] que posteriormente, tras aprobación de la DF y de la propiedad se adjuntaría al contrato, pero sin que existiera fecha fija alguna para la presentación del mismo.

Así, lo que GSB precisaba, y le era de todo punto imprescindible para establecer un proceso de obra que fuera, desde todo punto de vista ininterrumpido desde el momento de su inicio material, era establecer el “timing” de acometida de los diferentes trabajos a realizar y poder, con ello, confeccionar el “Planning de Obra".

 La confección de todo el Planning de una Obra de esta envergadura, precisa de un perfecto y completo conocimiento de los trabajos concretos a realizar. Con la firma del contrato GSB, como se ha visto, ésta no había tenido conocimiento del estado técnico real de las obras, ni del modo de acometer las variaciones existentes entre el proyecto entregado y la realidad física de las mismas, máxime si se tiene en cuenta que la obra no era de nueva realización, se habían realizado importantes intervenciones en el edificio, y se basaba en un proyecto cerrado, concreto y final que no se correspondía con la realidad.

Es práctica habitual que el Planning de Obras, se lleve a cabo a la inversa de cómo se contrató, o sea que el Planning de Obra lo prepara la DF, -(más concretamente el Aparejador de la Obra)-, conjuntamente con la propiedad que es la verdaderamente interesada en que éste se cumpla y el constructor participa en los cambios que en virtud de las subcontratas, fiestas nacionales o locales, etc., considera que lo pueden hacer inviable hasta que se consensua entre todos los agentes, para establecer los tiempos y solapes en las sucesivas entradas de los diferentes oficios, e industriales.

 Ello no obstante, en nuestro caso, se pactó contractualmente que GSB prepararía el Planning de Obras que posteriormente sería aprobado por la DF y la Propiedad. Dicha situación, no puede desde un punto de vista técnico implicar que la DF se desentienda de la preparación de dicho Planning, pues sólo puede corresponder a la DF (o a la Propiedad, en su caso) el dar toda la información técnica necesaria a la constructora para que ésta pueda preparar el susodicho Planning de Obras que, posteriormente, según el pacto contractual, debería ser aprobado por la DF y la Propiedad (pacto 6.1).

 Sin dicho, análisis y desglose de trabajos, desde el punto de vista técnico, era inviable para GSB confeccionar un Planning de Obras adecuado que posteriormente pudiera consensuar con la DF, y ello, no sólo por la complejidad y plazo de tiempo que para la confección de dicho documento siempre se precisa, sino por los aspectos técnicos que fueron apareciendo a medida que GSB fue tomando conciencia cierta del estado real de los materiales y trabajos realizados, así como de la falta de información sobre las soluciones para ver el modo de acometer las diferencias entre el proyecto y la realidad física de la obra.

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[3] Documento por otra parte imprescindible en toda contrata y que debe existir, previo inicio de trabajo material alguno, si lo que se quiere es cumplir con la labor en plazo. Ello es así y lo aclaramos con un ejemplo perfectamente gráfico. Así: pensemos que para poner los cielos rasos de los pasillo, los escayolistas, o montadores de los techos, precisan de andamios que invaden la totalidad de los pasillos horizontales de las plantas. Si no se prevé la entrada y salida de unos y otros con corrección, de manera que los alicatadotes de baños, por ejemplo, trabajen en una planta diferente a la que están trabajando los montadores de cielos rasos, la obra se paraliza, o como mínimo se retrasa en los oficios.

4. ACTA de REPLANTEO e INICIO MATERIAL de la OBRA.

 El Acta de Replanteo Previo ( Anexo II ) es un documento que tiene su origen técnico –(y en su propio nombre queda reflejado)-, en los trabajos que son imprescindibles realizar para trasladar al terreno real, las dimensiones del edificio que ha sido proyectado desde un despacho y que hasta ese momento, es un documento en papel que, al margen de las especificaciones técnicas, especifica unas dimensiones con respecto al solar a edificar, la ubicación física de los cimientos y paredes de carga, cerramientos, accesos, etc.

 Dicha terminología se ha mantenido hasta hoy, aunque el Acta de Replanteo se realice en un edificio existente, en el que sus dimensiones y elementos estructurales están perfectamente definidos y visibles en el terreno. Con ello queremos decir, que a efectos jurídico-técnicos, la firma de dicha Acta de Replanteo, no deja constancia, nada más, de si la operación constructiva, es viable, o no.

Su firma, lo único que certifica es que tanto la Propiedad, la constructora y la DF, consideran viable el desarrollo de los trabajos dibujados, una vez replanteados “in situ” los planos de proyecto, y que las dimensiones y elementos estructurales que servirán para el soporte del futuro edificio están ubicadas físicamente de acuerdo con dichos planos.

 Y ello es así, puesto que en muchos casos, en edificios de nueva construcción las dimensiones reales de los solares, posibles servidumbres, o las propias condiciones técnicas del terreno, en alguno de sus puntos, por la apertura de zanjas de cimentación, o realización de excavaciones de cualquier tipo, obligan a replantear nuevamente, en mucho o en poco[4], lo que inicialmente se firmó.

 Ello no obstante, el hecho de que con el acta de replanteo se llegue a la conclusión de que la obra es viable, no implica necesariamente que de modo previo al inicio material de la misma deban conocerse todas las cuestiones técnicas referentes al estado actual de las obras, para de este modo poder efectuar el Planning de Obra, e iniciar las mismas.

 Téngase en cuenta que, en el caso objeto de este informe, a la fecha de firma del Acta de Replanteo, todos los firmantes estaban a la espera de recibir el resultado de ensayos solicitados según acta de 20 de enero de 2004 sobre micropilotes y zapatas, así como de las decisiones de la DF al respecto.

 Además, es muy significativo el hecho de que en la propia Acta de Replanteo se prevea por todos los firmantes la posibilidad de que existan "paros por causas administrativas, o técnicas" indicando que en tales supuestos "deberá incrementarse el plazo de entrega". Dichas anotaciones expresas, sólo pueden significar el conocimiento de todos los firmantes de que dicha posibilidad existía; lo cual parece obvio vistos los antecedentes existentes y los que a continuación se expondrán y analizarán. Con todo detalle.

 5. ANÁLISIS de INFORMES CONTENIDOS en FAX de ------------ de 5 de FEBRERO de 2004.

 5.1. Informes facilitados por ------- a ------

 Fruto de las solicitudes efectuadas por GSB, la DF le comunica a través de BETA (empresa contratada por GSB) una serie de informes anteriores a la firma del contrato que evidencian el estado real de la obra.

 De dichos informes, se deduce que las obras de rehabilitación, reconstrucción y acabado del edificio, encargadas a la anterior constructora fueron paralizadas, como mínimo, con anterioridad al 30 de Julio del 2.003.

 Con posterioridad, la DF, el 9 de Octubre del 2.003, informa por escrito a ------------- del estado en el que ha quedado la estructura, sin especificaciones concretas, sobre la sistemática que debe seguirse para la continuación, reparación, o substitución de los problemas técnicos que pudieran existir.

 Además, desde un punto de vista técnico, de los citados informes se desprende lo siguiente:

a) El 9 de Junio del 2.003, o sea, poco antes de la paralización de las obras, se habían realizado ensayos de los micropilotes a solicitud de -------------- y las conclusiones de laboratorio eran que no cumplían con los requisitos técnicos en multitud de puntos, de donde se habían extraído muestras, como eran:

Pilotes.- 1A – 3A - 2B – 4ª - 4B – 8ª - 8B – 8C – 8D

Pilotes.- 2ª - 2C

 b) Asimismo el 19 de Octubre del 2.003, o sea totalmente ya paralizadas las obras, se habían solicitado, no a nombre directamente de -----------, pero sí, a nombre del HOTEL ----------, los ensayos químicos con líquidos penetrantes que se habían detectado en las visitas al edificio. Su lectura es alarmante, considerándose una información que debía haberse puesto en conocimiento del nuevo contratista (GSB) de modo inmediato, o incluso y con total certeza, antes de la firma del contrato.

       c) En el informe de 19 de Octubre de 2003, sobre la estructura metálica se dice, entre otros muchos aspectos que deberían ser consultados con los técnicos que realizaron los ensayos que:

"a).- No es detecta cap tipus de preparació previa en les unions soldades .....

b).- Unions entre pilars amb els eixos no alineats ......... excentricitat

c).- ........... els talls amb bufador son excecisims y caldrá reomplir amb soldadura, o buscar alguna solució ..................

d).- Els cordons de soldadura presenten un aspecte visual molt deficient, s’aprecien mossegades i molts d’ells ................................

e).- La unio de les vigues ............. no está soldada, amb el que no es garanteix el repartiment de la cárrega ............."

Todo ello demuestra una serie de problemas que el contratista debe conocer para afrontar con garantía las obras. Desde un punto de vista técnico, nada puede exigírsele al contratista antes de informarle sobre dichas situaciones y, el modo de afrontarlas y solucionarlas, según instrucciones de la DF.

 d) Como continuación a dicho informe y con relación a los ensayos químicos realizados en los cordones de soldadura, de SEIS uniones soldadas ensayadas, CINCO no son admisibles.

 e) Asimismo de las uniones entre vigas y pilares de sólo DOS ensayos realizados, uno es aceptable y el otro es inaceptable. Suponemos que se realizaron sólo dos y no más, o porqué no estaban realizadas todavía, o porqué a la vista de los resultados obtenidos anteriormente y del incremento de costos que ello suponía, no se estimó necesario, pero debemos hacer constar que ante situaciones como la presente, es Normativo, inspeccionar todas y cada una de las soldaduras.

 De todo ello se desprende que los problemas reflejados en dichos informes, son más graves que el que hubiera podido detectarse visualmente en las visitas al edificio.

 Debe igualmente reseñar este técnico que la propia DF establece en la citada documentación, con un excelente criterio profesional que "en una obra tan comprometida como esta", la calidad "debería ser el principal factor a seguir, junto con la seguridad”.

 Este perito desconoce si estos ensayos que se facilitaron a GSB, fueron solicitados en su día, a requerimiento de la DF, o los solicitó directamente ------------, pero lo que es evidente es que, ambos conocían el estado de la obra desde la fecha de dichos informes, y mucho antes de la firma del contrato.

Entonces es cuando es perfectamente palpable y se entiende el desconcierto de GSB, puesto que ahora ya es conocedor de una problemática, no definida ni intuible en toda su gravedad técnica, que invalida sus planteamientos previos de obra puesto que se encuentra ante una situación estructural inicial y básica desconocida, para la que no tiene documentación gráfica ni instrucciones técnicas de cómo deberá hacerles frente, hasta tanto la DF no se pronuncie.

De ello se concluye que de la documentación proyectual que se le facilitó y en función de la cual trabajó y confeccionó su oferta, no existe dato alguno, con relación al reinicio de la estructura, tanto en cimientos como en plantas piso, ni proyectual ni de mediciones, sobre el que basar los trabajos para reiniciar las obras y por tanto confeccionar el Planning de Obra al que se obligó por contrato.

[1] En nuestro caso fue preciso como veremos más adelante, replantear en poco. Pero fue preciso replantear otra vez tal y como indica por escrito la DF.

5.2. Fax de 5 de febrero de 2004 de ---------- a GSB

 El día 5 de febrero de 2004 la DF informa a ------------ , y ésta a GSB, sobre los resultados de los ensayos que debían hacerse según el acta de 20 de enero de 2004, y en su informe dice textualmente:

  “.............. Me he estudiado los resultados que BGC me mandó el pasado día 28 de Enero y he de reafirmar que los resultados son pésimos, en consecuencia, se deberá reforzar el encepado del pilar hormigonado siguiendo el siguiente proceso  ..................................”

 Y continúa más adelante diciendo:

 "............ Una vez descabezados los micros, se hará un replanteo exacto, de manera que la perfilería se pueda  ..................... En cuanto a las demás zonas, no hace falta reforzar pues, si bien, el resultado es malo igual, el pilar nuevo [1]coincide, casi en vertical con la colocación de los micros.............................”

 De todo ello, resulta obvio que hasta primeros de Febrero, GSB no sabía con certeza alguna cuál era, ni como debía acometer el trabajo de cimientos. El documento adjunto a dicho informe, muestra una serie de dibujos técnicos realizados por la DF, sin especificar a que pilares, micropilotes, o zapatas se refiere, con lo cual resulta imposible para cualquier técnico, entender como acometer dichas actuaciones. La DF, obviamente sí que sabe de lo que habla. GSB puede intuirlo, pero obsérvese que en el dibujo ni siquiera se hace referencia al número de pilar, o zapata sobre el que se debe actuar, adjuntándose una serie de detalles a mano alzada que precisan, por lo menos para este perito, de una reunión conjunta con la DF para, en comparación con los planos del proyecto de estructura, saber ciertamente a qué se está refiriendo cada detalle de los croquis realizados, dónde deben aplicarse y el porqué, para así poder dar las instrucciones necesarias a los operarios con total conocimiento de causa técnica de lo que la DF ha previsto para solucionar el problema aparecido.

 Este tipo de detalles en una obra en marcha y con un constructor conocedor de lo que está haciendo y de cuál es el problema que ha tenido y que el detalle soluciona, puede admitirse y de hecho se admite en la mayoría de los casos, más por acelerar los procesos de obra que por la necesidad de unos detalles dibujados según las exigencias técnicas y referencias que la legislación exige. Pero en una obra por reiniciar, en la que el constructor no sabe a lo que se está enfrentando, ha descubierto en menos de un mes multitud de incongruencias que alteran sus criterios iniciales, este tipo de detalles, más que clarificar, lo que le llevan es a poner en crisis la totalidad de lo recibido y realizar “ex novo” un estudio por su cuenta que le garantice, cuáles de aquellos planos que se le suministraron son válidos y cuáles deben ser reformados, para cerciorarse de que los trabajos que abordará son los que técnicamente se deben realizar.

 Por tanto, sin tener los cimientos definidos de forma concreta, entre otros muchos aspectos, obviamente le resultaba imposible a GSB realizar un planteamiento claro del Planning de Obra.

Toda ésa información, es obvio que debía haber sido facilitada por la DF y la Propiedad a GSB, desde el primer momento, e incluso de modo previo a la firma del contrato. El hecho de que no se hiciera demuestra:

 a) una incomprensible ocultación de información técnica necesaria para iniciar y acometer las obras con un conocimiento técnico adecuado, cuando dicha información, se conocía por parte de la DF y de la Propiedad, antes de la firma del contrato con GSB, con prácticamente SEIS MESES de TIEMPO para haber podido informar.

b) dado el contenido de los informes, que demuestran un estado preocupante de la estructura del edificio, evidencia más si cabe la necesidad que tenía GSB de conocer las informaciones técnicas que debían serle manifestadas por parte de la DF y la Propiedad para evitar actuaciones precipitadas, o negligentes, antes del inicio de las obras.

     c) Invalidan totalmente la firma del Acta de Replanteo, puesto que en la fecha de su firma, faltaba información básica, probando igualmente, la imposibilidad de llevar a cabo un Planning de Obras, adecuado a las circunstancias existentes.

    d) Además, evidencian la posibilidad de que pudieran existir otros elementos no analizados que pudieran incumplir requisitos técnicos de importancia vital para la estabilidad del edificio.

  6. INFORME INTERNO ELABORADO por ----.

 Analizado el informe emitido por la empresa ------- y redactado por el técnico ---------------, tras analizar la documentación facilitada, este perito comparte absolutamente sus criterios con relación a las problemáticas técnicas detectadas en el Proyecto de Ejecución y que este perito ha intentado resumir en los apartados anteriores, de forma lo más sencilla técnicamente hablando, para que fueran inteligibles en un lego en materia estructural.

  7. INEXISTENCIA de RETRASO en los TRABAJOS de EJECUCIÓN de OBRA a FECHA 26 de FEBRERO de 2004 en RELACIÓN con los PARÁMETROS PREVISTOS CONTRACTUALMENTE.

 El contrato de fecha 24 de diciembre de 2003 prevé los siguientes parámetros para llevar a cabo el Planning de Obras

Trabajos Previos Primer Mes

Derribos - Segundo Mes

Estructura - Segundo Mes

Cubierta, Impermeabilizaciones y Aislantes - Tercer Mes

Albañilería - Quinto Mes

Enfoscados, Yesos, Falsos Techos - Séptimo Mes

Pavimentos y Revestimientos - Noveno Mes

Carpintería - Décimo Mes

Cerrajería y Metalistería - Undécimo Mes

Vidriería y Espejos - Undécimo Mes

Pintura - Duodécimo Mes

Fachadas - Duodécimo Mes

Ayudas Albañilería - Duodécimo Mes

Instalaciones - Duodécimo Mes

[4] A este perito le resulta imposible, de la documentación facilitada, saber a qué pilar se refiere la DF, y por tanto menos aún a GSB, pero de lo que sí que queda constancia evidente es que se habla de un PILAR NUEVO y por tanto no previsto en el proyecto facilitado, ni en la oferta confeccionada en base al mismo. ¿Cómo puede darse por válida, entonces, el Acta de Replanteo previo, si las diferencias, ya no son dimensionales, sino fundamentalmente estructurales? Si falta un pilar, hay que replantearlo todo desde su inicio. Es algo demasiado básico, como para dar una simple instrucción, pero sin lugar a dudas, invalida totalmente la posibilidad de confeccionar un planning de obra coherente con la misma.

Un simple análisis del planteamiento en tiempos para el desarrollo de los trabajos, lo que únicamente y en realidad indica, es que las obras debían realizarse en doce meses, debiéndose confeccionar para ello un Planning de Obra que debía ser aprobado y firmado por las partes.

 En el contrato, desde la firma del Acta de Replanteo Previo de fecha 23 de Enero del 2.004, no existe, criterio, límite, ni base alguna que fije los criterios de incumplimiento de los plazos.

 Por tanto no existe criterio que permita deducir a -------- que GSB no lo iba a cumplir con el plazo estipulado, en tanto en cuanto el Planning detallado, no hubiera sido aprobado, firmado, e incumplido.

Ya se ha visto que GSB para realizar dicho Planning de Obras, debía conocer toda la información técnica del estado de la misma y las soluciones que la DF debía definir para superar las diferencias entre el proyecto suministrado inicialmente a GSB y la realidad física de la obra.

Por lo tanto, este técnico solo puede concluir que nunca se podrá reprochar a un contratista (en nuestro caso GSB) retraso alguno cuando la imposibilidad de confeccionar dicho Planning de Obras, no se ha debido al contratista. Por otra parte, lógicamente, sin la confección de dicho Planning de Obras resulta imposible plantear una situación de retraso, ya que se desconocen las fechas previstas de cumplimiento.

 Asimismo, de la sucesión cronológica de los hechos[5] es muy discutible el día en que debe empezarse a contar el plazo de inicio de obras. Según lo visto, este técnico entiende que no puede empezarse a contar plazo alguno, si no se ha confeccionado un Planning de Obra, y en todo caso, sólo podría interpretarse que empezase a contar el plazo de inicio de una obra, el día en que el contratista dispone de toda la información necesaria para concretar dicho Planning, independientemente pues de la firma del Acta de Replanteo. En nuestro supuesto, la fecha más cercana a dicha situación es, en todo caso, la de la reunión de 23 de febrero de 2004, en la que se discuten las soluciones que pueden hacer prever el inicio real de la obra. En consecuencia, lógicamente el día 26 de febrero de 2004 no habría podido existir retraso alguno.

Pero es que además, de acuerdo con la literalidad del contrato, en cuanto a la supuesta fecha de inicio de las obras, así como a los referidos parámetros señalados para confeccionar el Planning, y atendiendo a la visita a la obra efectuada por este técnico el día 27 de febrero de 2004 y comparándola con las fotografías tomadas el 19 anterior, se desprende que el 26 de febrero de 2004 gran parte de los trabajos previstos para los dos primeros meses según los parámetros contractuales para realizar el Planning de obras estaban totalmente acabados: se habían terminado los trabajos previos consistentes en la eliminación de los sanitarios y demolición de la tabiquería original del edificio, de igual modo se habían realizado los derribos de cielos rasos, e incluso estaban totalmente repicados los enyesados de las jácenas de hormigón para poder reiniciar la colocación de los perfiles metálicos de refuerzo, previstos en el proyecto de estructuras.

Se había arrancado la totalidad de la carpintería de las ventanas del edificio y los huecos estaban limpios para cegarse, o adaptarse al proyecto de fachadas. En los interiores no existían restos de escombros y se habían terminados los derribos de cubiertas del edificio y de las terrazas. Se había acabado el refuerzo de pilares de la planta baja, e iniciado igualmente gran parte del trabajo de estructura metálica, si bien en partes de la misma, tal y como hemos visto, no cumplía con los requisitos técnicos exigibles.

[5] Conocida según lo expuesto por este perito, pero que igualmente se desprende de la documentación analizada.

Los trabajos en cimientos estaban a medio realizar y la logística que se había planteado GSB, permitía prever que las obras eran ejecutables en un plazo incluso menor al pactado, si se conseguía desatascar el “arranque” con los problemas de cimientos y estructura metálica aparecidos y descritos. Todo ello se desprende igualmente de las fotografías efectuadas por este perito y los técnicos de ------ en la visita ocular realizada, parte de las cuales se incluyen en este Dictamen y su totalidad se adjunta al Acta Notarial realizada.

 Así, ni aun tomando la fecha de 14 de enero de 2004 prevista contractualmente como la de inicio (fecha que nunca podrá ser tenida en cuenta ya que GSB no disponías a esa fecha de las especificaciones técnicas necesarias para ello) puede entender este técnico que exista retraso en relación con los parámetros contractuales fijados para llevar a cabo el Planning de Obra. El día 26 de febrero de 2004 únicamente había pasado un mes y medio desde la fecha prevista contractualmente de inicio (el 14 de enero de 2004), y en atención a los parámetros que figuran en el contrato en el primer mes y medio, debían hacerse los trabajos previos y los derribos, trabajos ambos que se hallaban ya realizados a la firma del contrato y en base a cuyo margen, GSB estimó que podía perfectamente replantear la operación en su globalidad, tomando medidas para revisar y evitar los errores que hasta ese momento había detectado, para desarrollar con total seguridad y completo éxito de la operación, tanto técnicamente, como en sus tiempos de realización.

 No hay pues retraso alguno en la ejecución prevista, de acuerdo con los citados parámetros, ni en relación con un inexistente Planning de Obras. Por lo tanto, no existe criterio técnico, ni certeza alguna que permitiera deducir a --------------- que GSB el 26 de Febrero, no iba a cumplir con el plazo estipulado contractualmente, debiendo este perito de llegar a la conclusión, tal y como se expuso anteriormente que tuvieron que ser otros los motivos que indujeron a ------------- para la rescisión unilateral del contrato.

 8.- CONCLUSIONES

 8-1.- El Contrato

No cabe la menor duda y, a todo lo anteriormente expuesto nos remitimos, que el contrato firmado entre GSB y ------------ el 24 de Diciembre del 2.003, fue un documento previo y por completar en lo más importante de su contenido que lo que pretendía era acelerar al máximo posible el reinicio de unas obras, cuya paralización, al margen de los costos de hipotecas, gastos de mantenimiento, impuestos, sueldos de guardas de obra, etc, tenía colapsado un importante patrimonio que en cuanto fuese hotel, empezaría a rendir importantes plusvalías, e ingresos de todo orden.

 Resulta de todo punto evidente que con la firma precipitada de dicho contrato, en atención las importantes deficiencias documentales que contiene, y por la misma fecha en la que se firma - nada menos que el día de Navidad del 2.003 -, que lo que pretendían las partes era sentar las bases fundamentales para desatascar una obra paralizada desde hacía seis meses, por problemas habidos durante la ejecución de los trabajos, entre la anterior constructora y la propia DF, a la vista de los errores que dicha DF permitió que se realizaran, sin acometer su solución, o advertir de la situación a ----------------- hasta Junio del 2.003.

 No fue hasta dicha fecha, hasta que ------------ realizara los ensayos que ponen de manifiesto la inviabilidad de proseguir el proceso de obra, tal y como se estaba llevando hasta ese momento y muy probablemente, llevara a la paralización de la misma al inicio del verano, o sea antes de vacaciones, en Julio del 2.003.

Para un promotor, la paralización de un tipo de obra de una envergadura como ésta, en una situación constructiva como la que se encuentra y sin una definición clara de cómo debe reiniciarse, si no se redacta previamente un Reformado del Proyecto de Ejecución que permita definir con exactitud las partidas que han sido realizadas, las que faltan por realizar y la descripción pormenorizada de cómo debe contratase y reiniciarse la construcción provoca, entre muchos otros problemas, la incertidumbre de saber cómo y quién será el que se atreva a hacer frente a una situación que resulta difícilmente acotable en su complejidad, tanto económica como, sobre todo, en los plazos para su desarrollo.

 Es evidente que ------------ ya había perdido suficiente tiempo con la anterior experiencia, como para entrar en un proceso de recopilación de información, encargo de nuevo proyecto y confección y redacción del obligado Proyecto Reformado que la obra requería, por lo que le resultaba mucho más fácil que un constructor asumiera la responsabilidad plena de la finalización de lo iniciado a:

 , “ ....... riesgo y ventura de la CONTRATISTA, sin que pueda pedir alteraciones del precio pactado................ “

, tal y como se expone textualmente en el punto 2.3 del contrato, exigiendo además una fecha de entrega máxima fijada en doce meses, con lo que las dos variables que realmente preocupaban a .............. , el costo fijo e inalterable de la contrata[6] y la entrega en un plazo conocido para poder planificar el inicio del negocio y las ventas, se resolvían sin que aquella tuviera que realizar más trabajo que la exigencia de su cumplimiento.

Pero dicha pretensión, que es perfectamente legítima, si las partes lo acuerdan, deviene inexigible y vulnera la legitimidad contractual en su globalidad, cuando se pacta sin total conocimiento, de una de las partes, de la problemática técnica real a la que se enfrenta y que de haber conocido quizás hubiera replanteado muchos de los puntos del contrato antes de firmarlo, o incluso no lo hubiera firmado.

[6] Obsérvese que en ningún momento se ha hecho referencia a costos, ni temas económicos, porqué entendemos que en ningún momento fueron objeto de discusión por GSB, si bien ahora sí que debemos destacar que una obra inacabada, sin Proyecto Reformado que la complete y dirija, sin conocimiento exacto de qué trabajos realizados son aprovechables y cuáles deben ser nuevamente realizados, incluso quizás desde su inicio, (obligando con ello a: deshacer y rehacer), provoca una incertidumbre económica cierta en todo promotor. Si se analiza con detalle, el contrato firmado, es una ratonera para no dejar escapar bajo ningún concepto los dos temas que realmente preocupan a una de las partes: COSTO y TIEMPO.

Así, ------------ cree resolver, y GSB se presta con total buena fe a ello, un negocio basado en unas obras que en la mayoría de los casos como el presente, acaba en unos costos duplicados con respecto a lo que se presupuestó. Pero ahora sí que también tenemos que plantearnos, ¿por qué si el problema estaba resuelto y GSB había asumido una responsabilidad, totalmente consciente de su complejidad, ----------- la rescinde al poco tiempo de haberse firmado? La respuesta no puede ser otra de que encontró un camino más fácil y que debía suponer que controlaría mejor. El posible miedo, o quizás mejor pánico, a no controlar totalmente la operación, tuvo que ser la causa de una acción tan mal llevada, e inconscientemente adoptada.

Ante ese nuevo supuesto, rescindiendo el contrato a GSB, alegando un incumplimiento que hemos demostrado por activa y por pasiva que no existió, HOTUSA quedaba libre de sus compromisos y podía actuar libremente, pero muy especialmente era dueña nuevamente de la obra, no había terceros que pudieran desviar los costos pactados y recuperaba el control de los tiempos que en el negocio de la hostelería son básicos, puesto que las ventas se producen día, a día.

Cada día perdido no vuelve a existir. Por tanto cada día que pasa, es una venta de habitaciones perdida y ---------- debió asustarse, ante la inmensa cantidad de tiempo perdido en esta operación y resolvió tomar las riendas por si misma, eliminando el único estorbo que existía para ello, GSB.

        Es evidente por tanto y no cabe más conclusión que el contrato fue firmado entre las partes, con la intención clara y primordial de acotar tanto el tiempo: DOCE MESES, como el costo LLAVES en MANO, pero con unos defectos básicos y fundamentales, si no se daba tiempo suficiente a GSB para conocer la realidad, obtener la información ocultada y replantear la operación a la vista de todo ello.

 8-2.- Actuaciones Previas de GSB

 El contrato de obras debía necesariamente ser complementado con la documentación que GSB solicita a ---------- y que no le es facilitada en su totalidad, hasta el 5 de Febrero del 2.004, en el que GSB es conocedor de los resultados no aceptables de los ensayos de materiales encargados.

 Anteriormente ha tenido la sorpresa de saber que existía cantidad de información técnica respecto a la estructura y los ensayos realizados sobre la misma que no se le había facilitado y de la que no era conocedora cuando firmó el contrato.

Como todo contratista que pretende reiniciar una obra que se encuentra inacabada en todas sus partidas, que ha sido realizada por otros y que ha podido simplemente valorar y programar en función de la documentación que se le ha suministrado, al aparecer signos reales de que no se le ha suministrado todo aquello que la parte contratante y la DF sabían SEIS MESES ANTES, no puede por menos que asegurarse y recurrir a expertos que analicen los posibles errores que existan en el proyecto, o los posibles puntos de peligro que, más en lo económico, le puedan afectar al alterar considerablemente el Planning de Obra que debe confeccionar y al que se va a comprometer.

 Todas las actuaciones que GSB realiza a partir de ésa fecha son entonces, no el inicio de los trabajos, que tan exigentemente fuerza -------------, sino la continuación de lo iniciados al día siguiente mismo de la firma del contrato, puesto que tiene fundadas razones para creer, como después queda totalmente demostrado, de que le ha sido ocultada información, quizás para evitar que el costo fuera superior, quizás para que GSB firmara el contrato y no se retirara ante la complejidad a la que se enfrentaba, quizás por cualquier otro motivo que desconocemos, pero que evidentemente, no obedece a una negociación “con las cartas boca arriba”, como GSB esperaba cuando se estudió la documentación que se le suministró y en base a la que confeccionó su oferta y condicionó sus compromisos.

8-3.- Importantes Diferencias entre la Documentación Entregada y la Obra Realmente Ejecutada y por Ejecutar

No vamos a insistir, ni relatar otra vez los múltiples aspectos en los que el Proyecto de Ejecución entregado a GSB, difiere de la realidad construida y construible, dado que como puede verse en el informe del técnico de BETA, el proyecto de estructuras, en muchos puntos resulta inviable.

 Pero en lo que sí debemos insistir, es que de no haber solicitado con la reiteración que GSB lo hizo, toda la documentación que por Ley la anterior obra debía tener, GSB hubiera iniciado un proceso de obra sin saber a donde iba, con un programa y planteamiento erróneo del proceso y una muy posible paralización, o importantes retrasos, una vez iniciado el proceso material, - en si mismo -, de las obras.

Es evidente que el anterior contratista ya tuvo que enfrentarse a variaciones del proyecto por imperativos materiales que lo hacían inviable, especialmente en lo que hacía referencia a:

1.- encamisado de los pilares con pletinas en esquina y platabandas soldadas en substitución de las múltiples perforaciones que hubiera supuesto la fijación con tacos Hilty

2.- variación en la situación y por tanto en el diseño de los cimientos de los pilares 3 y 4 de la estructura que de haberse ubicado tal y como están grafiados en planos, hubieran degollado en toda la vertical la fachada destrozando el arriostramiento vertical de todo un vano de la misma, con verdadero riesgo de caída y derrumbe.

3.- substitución del recrecido de la pared medianera, tal y como especificaba el detalle nº.- 7 del Proyecto por una UPN del 300 anclada a dicha pared.

 4.- variación en el diámetro de los micropilotes que por motivos que desconocemos, la anterior contrata y la DF acordaron

 5.- inexistencia de documentación, ni detalle alguno, con relación al refuerzo de los pilares nº.- 6 y 7 del Proyecto que son de ladrillo, cuando el resto de la estructura es toda de hormigón y nada se indica en los detalles del Proyecto con respecto al sistema de refuerzo de los mismos y consolidación de sus cimientos, en su caso.

6.- inexistencia de documentación, ni detalle alguno en proyecto con relación a la pared 30cm que compartimenta la caja de escalera y que debía ser eliminada, y por tanto apeada, en toda su vertical, para que la distribución interior del hotel se mantuviera tal y como se había proyectado, convirtiendo el proceso de derribo de la escalera en un problema técnico de alto riesgo.

7.- excesiva complejidad técnica para el refuerzo de los forjados, según criterio perfectamente válido del técnico de -------- que provocaba una dilatación importante en el proceso de refuerzo, encarecía la obra y sobre todo alargaba los tiempos de ejecución global del proceso.

8-4.- Planning de Obra y Acta de Replanteo Previo

 Creemos haber concretado con total claridad lo qué implica la firma de un Acta de Replanteo Previo, pero no queremos ni podemos dejar pasar por alto, la íntima relación que existe, entre dicha Acta y el Planning de Obra.

 Si el Planning de Obra existe a la firma de una contrata, incluido dentro de la documentación del Proyecto de Ejecución, tal y como es obligado en la redacción de todo proyecto, y éste ha podido ser estudiado por la contrata que a su vez lo ha consensuado con la DF, como así debe ser y es práctica habitual y diríamos que exigible en una obra de esta importancia, sí que entendemos que la firma del Acta de Replanteo Previo, es el “pistoletazo de salida” que marca el inicio de tiempos y sobre todo el documento para el control del desarrollo de los trabajos, permitiendo un seguimiento bastante adecuado, de si aquellos se están cumpliendo en tiempo y fecha.

 Pero si dicho Planning de Obra, es inexistente y, además no se han seguido los imprescindibles pasos administrativos para convertir la obra en lugar de trabajo, no se tiene el Proyecto de Seguridad e Higiene y falta la totalidad de documentación que hemos relatado en el cuerpo de este Dictamen, entendemos que la firma de dicha Acta no es más que otro de los gestos de buena fe y confianza entre las partes que realiza GSB hacia su futuro cliente. Nada más puede interpretarse ni deducirse de dicha firma.

 8-5.- Rescisión del Contrato Unilateralmente por ---------

 En un contrato al que le falta como anexo fundamental dicho Planning de Obra, en el que se exige que confeccione dicho Planning la contrata, para posteriormente consensuarlo con ------------, sin ni siquiera hacer referencia a la DF y que por no existir, no existen ni precios unitarios para poder certificar, resulta evidente que carece de sentido plantearse el incumplimiento de plazos. El contrato inicial es como ya dijimos un documento inicial en el que -------------- con su firma sabe a partir de ese mismo momento el precio cierto que una contrata está dispuesta a asumir, por la reanudación de una obra de una tremenda complejidad, en todos los campos.

 Pero dicho contrato está incompleto, como en el mismo se reconoce, el Proyecto de Ejecución es inviable en muchos puntos, no se tienen partidas detalladas, se carece de precios unitarios y ha existido una ocultación cierta de información técnica básica para poder iniciar los trabajos. Entonces debemos concluir que tenemos que poner en duda la buena voluntad de ----------- ante el planteamiento y contrato ofrecido a GSB y deducir que lo que quizás buscaba indirectamente, era aprovecharse de la experiencia de GSB en el campo hotelero, en relación con el de la construcción, para, aprovechándose de todo su trabajo y el esfuerzo del equipo técnico de GSB, poder llegar a concretar una oferta cerrada, saber y fijar los estándares que a ---------- le resultaba imposible fijar, sin los medios que contaba GSB para hacerlo.

 La argumentación entonces, del incumplimiento de contrato resulta insostenible, y lo que realmente existe es una actuación mucho más sibilina de lo imaginado por GSB, cuando se argumenta el incumplimiento de unos plazos que no están definidos y que de estarlo, -(por remisión a la síntesis de tiempos en meses que se recoge en el punto 6.1)-, carece también de base, puesto que a fecha de 26 de Febrero del 2.004, desde el 23 de enero, ha pasado escasamente un mes y los trabajos fijados para ése período de tiempo están totalmente acabados.

 Si a ello añadimos, la inexistencia consensuada del exigido Planning de Obra, la falta de la obligada documentación complementaria del Proyecto, la falta del Proyecto de Seguridad e Higiene, etc, etc, etc, que GSB reclama a -----------, junto con la ocultación de información técnica básica, para el conocimiento real de la obra; la rescisión unilateral, es a todas luces un argumento falto de toda base técnica que persigue objetivos que quizás sean, entre otros, los que hemos supuesto.

 Por todo lo expuesto, tenemos que concluir que el cambio de actitud de ----------- y la repentina rescisión del contrato, sólo tres días después de que GSB se haya reunido con sus técnicos, levantando la primera  Acta de Obra de fecha 23 de Febrero, en la que GSB conoce por fin y con certeza, el camino técnico para poder acometer las obras materialmente, tiene necesariamente que basarse en un cambio de intenciones de --------- que le llevan, una vez conocidas y con la certeza de haber despejado TODAS las incógnitas que DESDE la firma del contrato HASTA esa fecha existían, a buscar la rescisión, de lo firmado, basándose en cualquier argumento y por encima de todo, buscando el camino más económico, pero sobre todo, más corto.

  En mi calidad de perito, bajo promesa de decir verdad, MANIFIESTO que he actuado y actuaré con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer, como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y que conozco las sanciones en las que podría incurrir si incumpliese mi deber como perito.

 Es cuanto cabe exponer según el Dictamen realizado según nuestro leal saber y entender y que se somete a cualquier otro mejor fundado y que suscribe el Arquitecto abajo firmante, para que conste a los efectos oportunos en Barcelona a 21 de Abril del 2.004.

 El Arquitecto

Fdo.- José A. AG