Y-86-PATOLOGIA - PLEITO por DEEFCTOS CONSTRUCTIVOS

      Don José Alberto AG, Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, Colegiado nº.- -----/7; con domicilio a efectos de comunicaciones en la C/ ---------- - Barcelona --------, Teléfono (93) -------- / 629-562700 - Fax.- (93) ----------; actuando como Perito, según Acta de Aceptación del cargo de fecha 25 de Enero del 2.005, designado por Insaculación, por el Juzgado de Primera Instancia nº.- 1 de ------- (------------), según Providencia de fecha 19 de Enero del 2005, para que se emita Dictamen en el Procedimiento Ordinario nº.- --------------, sobre los extremos requeridos en el escrito presentado por la Parte Actora, con relación a los desperfectos alegados por la Parte Demandada en la Obra sita en el C/ ----------------; de ----------, personado en la finca de Autos el día 22 de Febrero de 2005, para realizar una inspección ocular de la finca convocadas las partes a dicha visita, a la que se personaron los Letrados ------------------ y -------------------, acompañados de sus respectivos clientes. Atendidas las explicaciones y aclaraciones pertinentes de cada parte, analizada la información aportada, así como la existente en Autos y tomados cuantos datos han sido considerados de interés, pasa a emitir el siguiente:

                     D I C T A M E N

             

        En la pericial, requerida únicamente por la Parte Actora, se nos solicita fundamentalmente, en dos puntos muy genéricos que engloban en su totalidad la esencia de la demanda, que se clarifique:

 -      “Si la obra ejecutada adolece de los defectos y vicios que se señalan en el escrito de contestación a la demanda, señalando en tal caso, la causa de los defecto.”

  “Se efectúe una valoración de la obra en aquello que el escrito de la contestación a la demanda considera como excesivamente valorado, y lo compare con las facturas emitidas.”

            Como puede verse, la simplicidad de las preguntas, hacen inviable una respuesta directa y concreta, ya que obligan a revisar el contenido, tanto de la demanda como de la contestación a aquella, para poder concretar:

        1º.- A qué defectos de obra se están refiriendo las partes.

2º.- Una vez concretados dichos defectos que este Perito ha podido comprobar, poder deducir cuáles son valorables y cuales resultan de imposible valoración al no haber sido posible su inspección.

      Sin embargo, por lo que se deduce de la lectura de la contestación a la Demanda, las partes, durante el desarrollo de los trabajos ya tuvieron sus diferencias. Por ello, entendemos que no basta con dictaminar sobre unos defectos y evaluarlos, sino que este Perito debe, según su buen criterio; entender y concretar, antes que nada, cómo se produjo el proceso de obra, hasta desencadenar en un enfrentamiento que ha llevado a las partes ante los tribunales.

            Sin este ejercicio de averiguación de los hechos sucedidos durante el proceso de obra, resulta imposible imputar a una, u otra de las partes, si existieron defectos imputables a la obra, así como evaluar las diferencias económicas valorables.

             Por tanto, entendemos que:

 1.- ANTECEDENTES en la FACTURACION

     Tratando de seguir un orden expositivo que justifique los argumentos de nuestro trabajo, lo más conveniente es seguir el proceso expositivo realizado en la contestación a la Demanda, puesto que la Demanda se limita exclusivamente a la simple reclamación de la cantidad presuntamente adeudada. Por tanto:

             1-1.- La Parte Demandada, en su contestación a la Demanda argumenta textualmente que:

 “…Debemos partir de la vinculatoriedad del Presupuesto, previo a la…………, teniendo en cuenta la consideración que los presupuestos tienen en la legislación protectora de los Derechos de los Consumidores y Usuarios”

             En base a dicho argumento, la diferencia existente, entre el Presupuesto Nº/16 aprobado para la realización de la cubierta y la Fra. Nº.-A2/008 que dan una diferencia de 195,73 €, creemos entender que se argumenta que dicho importe debía haber sido objeto de presupuesto anexo, o algo similar.

       Este Perito, al margen de que la diferencia entre lo presupuestado (11.036,34€) y lo facturado (11.232,07€) supone una desviación de un 1,77%, debe destacar que, al pie de los presupuestos aprobados, se hace constar:

 “NOTA.- Si alguna partida expresada al pressupost no es fés sería descomptada. O si es fes algo no expressat al mateig es comtará de més al total”

             Por tanto, a la vista de lo expuesto, este Perito cree que en ningún caso puede entenderse que los presupuestos eran cerrados y por tanto, a riesgo y ventura del contratista. En cualquier caso, ésa era la primera factura que se emitía y ése el momento de alegar la disconformidad con la misma, si es que existía, si bien por el contrario, está firmada y con el conforme del propietario

             1-2.- Sin embargo, y por lo que se expone y se nos expuso personalmente por las partes, las obras siguieron hasta producirse una segunda Fra. Nº.-A/2/0010, por importe de 18.074,33 € que no es discutida por ninguna de las partes, puesto que su importe se ajusta exactamente a lo presupuestado, si bien existe una diferencia en menos, resultado de la compra directa de materiales por parte de la propiedad y en concreto: de baldosas de Gres y de las baldosas para alicatar las paredes de cocina y baño, según se nos dijo en la visita realizada a la obra y consta en los abonos de dicha factura.

             1-3.- También se emitió una tercera Fra. Nª.- A2/0011 de Extras (2.955,05 €) que según entiende este Perito, tampoco es discutida, en la esencia misma de los trabajos realizados, si bien es cierto que del contenido de la factura se deduce que si se aplica un 2% de beneficio industrial sobre las horas trabajadas, -(tal y como consta en factura)-, existe un error de facturación.

Como el importe total de las horas trabajadas, da una facturación de: 2.114 €, el 2% s/ 2.114 = 42,48 €, lo que da una diferencia en menos, sobre lo facturado (105,7 €) de 63,42 € que por el 16% de IVA, da un total a deducir por exceso y/o error de facturación de: 73,57 €.

         2.- CONSIDERACIONES PREVIAS por el ABANDONO de OBRA

             2-1.- Por lo que expone la parte demandada, el constructor abandonó la obra por diferencias con su cliente, en las que este Perito no puede, ni debe entrar.

El único hecho cierto, a efectos de valoración, sobre el que podemos basar nuestra pericia, es el Dictamen del Arquitecto Técnico -------------------, dado que resulta de la solicitud de la propiedad, por los desperfectos de obra existentes y realizado tras el abandono de la misma por el contratista y por tanto del que debemos suponer que conoció los hechos con mucha más antelación que este Perito y pudo ver los defectos, antes de que aquellos fueran arreglados.

        2-2.- Cuando se realiza la visita a la obra, la letrado del demandado aportó una relación idéntica a la existente en el Punto Sexto de la contestación a la demanda, en la que clarifica, cuáles de los puntos relacionados en la misma, fueron arreglados y cuáles no. Por tanto, a este Perito le resultará imposible en muchos de ellos, deducir si el defecto existía, si era achacable al contratista, o si bien obedecía al abandono prematuro de la obra, por los motivos que fueran.

            Hay que tener en cuenta que cuando una obra no se acaba definitivamente y pasa un tiempo entre su abandono y su ocupación para vivirla, -(punto éste que la parte demandada deja muy claro que ocurrió)-, se produce una degradación de los acabados internos de la vivienda, independientemente de los aspectos técnicos que deban finalizarse, como puedan ser: acabar la conexión eléctrica, conectar desagües, etc., etc.

            Este hecho es especialmente relevante en los enyesados, la pintura si es que existía, el abombamiento de marcos de madera que absorben la humedad de la obra, etc., etc.

         2-3.- Por todo lo expuesto, este Perito, a los efectos de poder desarrollar su trabajo, lo más profesionalmente posible, cree que la única forma de poder llegar a una conclusión lo más aproximada a la realidad, es analizar en profundidad el Dictamen del Arquitecto Técnico, adjunto a los Autos y desde sus conclusiones, (que por otra parte, son en las que se basa la parte demandada para argumentar un demerito en la obra realizada)-, tratar de llegar a concretar los puntos que ciertamente son y/o fueron:

 a).- Defectos de Obra

b).- Trabajos Pendientes de Realizar

c).- Exceso en la Facturación de Extras.

 3.- ANALISIS del DICTAMEN OBRANTE en AUTOS

         Cuando se realizó la visita, muchos de los defectos alegados ya habían sido solucionados. Por ello, este Perito no podrá pronunciarse sobre muchos de ellos, salvo arriesgarse a cometer un error que pudiera perjudicar, o beneficiar a una de las partes.

         Por tanto, distinguiremos muy claramente, qué puntos pudimos comprobar con total certeza, cuáles pudieron ser ciertos y obligan a su reparación y cuáles son de imposible comprobación y valoración.

 En el punto Sexto de la contestación a la Demanda, no se sigue el orden cronológico realizado por el Peritaje de Autos, sino que se desglosa en los tres apartados claramente diferenciados, descritos anteriormente.

 En base a los desperfectos y a las valoraciones que da a los mismos en el peritaje adjunto a los Autos, creemos que sus conclusiones en alguno de los puntos del mismo, pueden no haber considerado aspectos que deben destacarse para tener una visión lo más objetiva posible de la totalidad de los defectos descritos.

3-1.- DEFECTOS

1.- Humedad en Terrado           Arreglado

Humedad en Baño                     Pendiente

Como puede verse, la humedad existe y este Perito pudo comprobar visualmente su existencia. Sin embargo, como puede apreciarse perfectamente en la foto adjunta, hay dos tipos de manchas claramente diferenciables:

 a).- Unas sombras en horizontal, que en la foto se ven de color gris oscuro.

b).- Un punto negro, del que se desliza una filtración de agua de un color terroso.

 Hemos querido destacar estos dos aspectos, porqué técnicamente obedecen a dos causas completamente distintas:

 a).- Las manchas de color gris, son sin lugar a dudas motivadas por la acumulación de vapor de agua en la parte superior de la claraboya que da luz al interior del baño. Dicha tipo de condensación se produce en los paramentos donde el aire baja de temperatura y deposita el exceso de humedad que no puede absorber (a mayor temperatura, mayor % de humedad relativa acumula el aire y viceversa)

Por tanto, si observamos que la altura del recinto de ventilación es excesivamente elevada, -(lo que puede considerarse un error de diseño)-, que la claraboya está situada en un baño, donde con toda seguridad se acumula gran cantidad de humedad y que la temperatura de las paredes es mucho más fría en la parte superior de la claraboya que en el resto de la estancia, resulta perfectamente posible dictaminar que, técnicamente hablando, dichas manchas de humedad obedecen a humedades de condensación. Su color es debido a que una la pared de yeso húmeda, es el sitio idóneo para que se reproduzcan mohos que le dan ése color grisáceo oscuro al paramento.

b).- El punto negro manifiesta sin lugar a dudas una entrada directa de agua del exterior y el color terroso lo confirma, puesto que indica que ha habido arrastre de polvo o materiales de construcción, junto con la entrada de agua. A este perito le resulta imposible apreciar, si dicha entrada de agua sigue produciéndose, -(de hecho el día de la visita llovía ligeramente y no se observó goteo de agua en el interior)-, o por el contrario fue arreglada junto con la reparación del terrado que se realizó.

 2.- El demérito por la calidad de los acabados de yesos, e inferior calidad a lo presupuestado, se fija en un 25%. Le resulta sorprendente a este Perito que se pueda evaluar que dicho demérito es de un 25% y que es culpa del contratista y no del 

abandono de la obra, -por ejemplo-, y más aún, cuando el presupuesto simplemente dice:

 “Enguixat a bona vista amb guix blanc a cantell viu i arestes”

         En cualquier caso, como este perito no pudo ver a que defectos de obra se refieren los demandados, no puede entrar a opinar de una forma definitiva sobre los 

3, - Plomadas Escalera

El dictamen que consta en Autos, considera que existe un demérito de 1.430 € por las falsas escuadras de la pared de la escalera que como puede verse en las fotografías, son evidentes.

Dichos defectos, por tanto existen, si bien este Perito considera que son mínimos, desde un punto de vista puramente técnico. Por ello nos preguntamos: ¿No es cierto que casi en todas las casas de cierta antigüedad, resulta imposible realizar las paredes como esta, con una plomada perfecta? La respuesta es obvia.

A pesar de todo, entendemos que el defecto existe y que la valoración dada en el Dictamen obrante en Autos se ajusta a una valoración real, si se aborda el repicado completo del enyesado, se arrancan los zócalos y se vuelven a colocar tal y como estaban, a pesar de que se considere un trabajo exagerado, frente al desperfecto alegado.

4.- No ajuste del zócalo a los marcos de puertas                                Arreglado

Este aspecto, no pudo comprobarse puesto que ya había sido arreglado.

 5.- Repaso del mimbel de la terraza.                                                             Pendiente

        Este aspecto, sí que pudo ser comprobado por este Perito y debe afirmarse que, o bien por mala ejecución, o porqué la lluvia “lavó” el material de rejuntado, el defecto de construcción existe y debe ser arreglado cuanto antes, puesto que, aunque está en la parte superior de la pendiente de la cubierta y por tanto no cabe esperar charcos de agua, es un punto de grave riesgo de filtración bajo la tela impermeabilizante que en un futuro puede dar problemas, si no los ha dado ya, en atención a las filtraciones que se detectaron en un pasado y fueron arregladas.

           Dicho defecto, aparte de manifestarse de forma evidente en el punto marcado en la foto anterior, es perfectamente apreciable en todo el perímetro de la cubierta de la vivienda, principalmente en la entrega del mimbel contra el pavimento.

            Obsérvese que en los puntos marcados por las flechas, en la foto anexa, resulta evidente que existe casi medio centímetro de espacio entre el mimbel y el pavimento.

Dicho espacio debe ser rejuntado con mortero, para evitar filtraciones de agua, tal y como dijimos.

6.- Mala colocación de pre-marcos                                                                          Arreglado

        Este aspecto, no pudo comprobarse puesto que ya había sido arreglado.

         10.- No se ha revocado la pared de la Cocina, ni del baño.                       Error

El contratista admitió que el baño no había sido revocado, pero que las paredes de la cocina sí que lo había sido.

Este era un punto cuya comprobación es muy barata y simple. Tal y como exigió este Perito, se arrancó una baldosa de la cocina y se comprobó que la pared estaba revocada. Por tanto, aquí sí que hay un error que no es opinable.

El perito del inquilino de la vivienda, se limitó a recoger la opinión del mismo, sin cerciorarse de si era cierto, o no, lo que se alegaba, lo cual le llevó a certificar algo erróneo.

Para que no quedara la menor duda, se sacaron fotografías, pero por desgracia, se perdieron al estropearse el ordenador de este Perito, en el que estaban almacenadas. Pero se puede certificar con total rotundidad que el mismo propietario con una escarpa y un martillo, arrancó, delante de todos los presentes una baldosa de la cocina y la pared apareció perfectamente revocada.

15.- Escalón de mármol roto                                                                        Pendiente

Este aspecto, se pudo comprobar y efectivamente, uno de los escalones de mármol tiene un pequeño golpe que ha provocado una fisura en el mismo. Lo que resulta imposible certificar es que provocó dicho desperfecto.

Normalmente, en toda obra, los trabajadores, lo último que hacen son los pasos de salida, que en este caso es la escalera, puesto que si pisan los pavimentos, corren el riesgo de desnivelarlos y tener que volverlos a colocar. Por eso, a este Perito le resulta muy difícil creer que una vez acabada la escalera, se bajaran todos los materiales y herramientas de paleta, más aún, si se tiene en cuenta que los trabajadores abandonaron las obras, antes de acabarlas definitivamente.

Por tanto: ¿Fueron los trabajadores del demandante los que le dieron el golpe? ¿O fue cualquier trabajador de los que posteriormente entraron a acabar la obra? o incluso, ¿No pudo ser un golpe en el trasiego de muebles en la mudanza para ocupar la vivienda?

Este Perito entiende que hay suficientes argumentos, como para impedir que se pronuncie con respecto a este punto.

  16.- Levantar baldosas nivelación                                     No se pudo Apreciar

Este Perito, no pudo apreciar una desnivelación de pavimentos, como para hacerla constar en este dictamen. De hecho, a simple vista era inapreciable, lo cual no quiere decir que con un nivel de burbuja, no pudiera deducirse que exista dicho desnivel entre algunas baldosas.

    17.- Plato de ducha - Almacen  agua                                                               Pendiente

            El plato de ducha tiene un diseño muy especial que resalta la esquina, en su entrega contra la pared en el lado opuesto donde está el desagüe. Dicho plato de ducha es totalmente estanco, e impide por tanto que el agua que se almacene en dicha esquina pueda suponer un peligro de humedad.

            Sin embargo, es cierto que se almacena una escasa cantidad de agua en dicho punto, tal y como se pudo comprobar visualmente, pero al igual que en muchos de los puntos expuestos, creemos que es exagerado arrancar el plato de ducha y volverlo a colocar, ante la escasa importancia del defecto con relación a los posibles perjuicios que pueda causar.

            3-2.- TRABAJOS PENDIENTES de REALIZAR

7.- Falta rejuntar 2 pre-marcos de fachada                      Arreglado

Este aspecto, no pudo comprobarse puesto que ya había sido arreglado

 8.- Falta empalmar desagües                                                                 Arreglado

Este aspecto, no pudo comprobarse puesto que ya había sido arreglado.

9.- Falta acabados electricidad                                                               Arreglado

Este aspecto, no pudo comprobarse puesto que ya había sido arreglado.

       3-3.- EXCESO de EXTRAS

      A).- Según la parte demandada, existe un exceso de obra certificada mediante partes de obra. Este Perito cree que cuando se realizaron dichos trabajos, las relaciones, por lo que parece, ya no eran demasiado fluidas entre el contratista y su cliente, por lo que le sorprende que aquél siguiera haciendo trabajos fuera de presupuesto, para facturarlos después mediante partes de obra, sin tener la precaución de obtener el visto bueno, con la firma de la propiedad.

Por ello, aunque dichos trabajos se ejecutaran realmente, se entiende que en estos trabajos, sí que se corrió el riesgo empresarial de no cobrarlos y por tanto, si buenamente las partes no llegan a un acuerdo, este Perito entiende que no pueden ser reclamados ahora.

          B).- Los trabajos a los que hace referencia la parte demandada son:

      11.- Exceso en el cómputo de embaldosado del patio                                                                         Doc Nº.-19

     12.- Colocación de pieza de mármol rellano escalera cobrada como extra                                                                                             Doc Nº.-20
    13.- Cambiar de baldosas cocina                                                   Doc Nº.-21
    14.- Enyesado del trozo existente entre final pared y zócal escalera                                                     No hay Doc

            De todos ellos, a pesar de lo expuesto en el punto anterior, sí que este Perito debe hacer constar los argumentos que se expusieron en la reunión mantenida con todos los implicados en el pleito.

         Según consta en la Fra Nº.- A2/0010, se hizo un abono, porque las baldosas para alicatar la cocina, las compró directamente el propietario y se las suministró al contratista.

            Según se nos expuso, ambas partes coincidieron en que estos trabajos extras obedecían a que el color de las baldosas de las diferentes cajas, no eran exactamente iguales y que una vez que estuvieron colocadas, se pudo apreciar que existían sensibles diferencias de color y/o dibujo entre algunas de ellas.

            Los propietarios consideran que el error es achacable al contratista, puesto que, según ellos, debía haber controlado dicho aspecto. Sin embargo, este Perito entiende que, si se corre el riesgo de comprar un material, el comprador de ése material es el que debe comprobar que el mismo no esté tarado, o tenga defectos que puedan perjudicar un buen acabado. No se puede exigir a un alicatador que opine sobre el color de unas baldosas. Cuando se les entrega un material, lo colocan sin hacer preguntas, siempre y cuando no presente alabeos, deformaciones, o falsas escuadras que le impidan hacer su trabajo.

Pero su opinión sobre el color, las tonalidades, etc., no son nunca un problema en el que el trabajador opine.

Podría plantearse la reclamación si las baldosas hubieran estado mal colocadas, no siguieran un criterio de alineación de acuerdo con las bases de la buena construcción, pero el argumento de que eran de diferente color unas de otras, creemos que no es suficiente base como para no abonar unos trabajos realmente ejecutados, tal y como admitieron las partes.

Tampoco se puede exigir a un contratista que esté presente durante la realización de unos trabajos que se realizan con un material que se supone tiene el visto bueno de la propiedad. Por tanto y en conclusión, entendemos que del total de trabajos que la demandada considera como excedidos, se debe eliminar el correspondiente a los trabajos de alicatado realizados en la cocina.

         4.- VALORACION de los CONCEPTOS A ABONAR

         4-1.- INTRODUCCION

Una vez realizado un exhaustivo estudio de las particulares circunstancias que han intervenido en el global de las obras relacionadas, basándonos en el Dictamen del Arquitecto Técnico Sr. Dn. ----------------------- que, en definitiva, es la base sobre la que se sustenta la oposición al pago del resto del importe reclamado por la Actora, tanto en: los Defectos de Obra alegados, los Trabajos Pendientes de Realizar, como en la facturación en Exceso por Extras de Obra, debemos concluir que:

       a).- Hay partidas de obra en las que nos resulta imposible dictaminar si se hicieron bien, o mal, puesto que cuando se realizó la visita ya se habían reparado. Tampoco podemos basarnos al 100% en el Dictamen obrante en Autos, puesto que como quedó suficientemente aclarado, el mismo adolece de defectos de criterio que lo invalidan en parte en algunos puntos y en otros en su totalidad.

         b).- Hay partidas de obra que se pudo comprobar que sí fueron defectos de obra reales y que se pudieran constatar cuando se realizó la visita a la misma.

          c).- Hay conceptos en los que este Perito expondrá su opinión, sin que esta deba ser considerada como vinculante, sino más bien estimada como una opinión que pueda servir de ayuda a SSª en la emisión de la sentencia, a la vista de los argumentos expuestos por las partes y en el Dictamen de este Perito.

           4-2.- VALORACION del DEMERITO por DEFECTOS de OBRA

           A).- DEFECTOS de OBRA

 B).- TRABAJOS PENDIENTES de REALIZAR

Todos los trabajos expuestos en este capítulo estaban acabados. Por ello, este Perito no se puede pronunciar con respecto a su estado y valor de la reparación. Sin embargo, los desagües de la cocina fueron abonados respecto del presupuesto, en la FRAA2/2006 por un importe de 172 €. Por tanto, la propiedad solo tuvo que pagar por este concepto, la diferencia respecto a lo realmente facturado. Así:

C).- EXCESO de EXTRAS

              5.- CONCLUSIONES

 5-1.- Esperamos y confiamos en que SSª aprecie el esfuerzo realizado por este Perito para aclarar una pericia a la que se le convoca, cuando muchos de los trabajos objeto de la misma, ya han sido realizados.

En base a todo ello y a la profesionalidad que debe presidir cualquier trabajo como el encargado, manifestamos nuevamente que sólo podemos hacer referencia a aquellos hechos, defectos, o causas que hemos podido constatar fehacientemente.

 5-2.- En base a lo anterior y basándonos en los razonamientos expuestos en el cuerpo de este Dictamen, podemos concretar que de la valoración de los distintos capítulos en los que se dividió la reclamación, sólo tenemos la certeza de que son ciertos en su totalidad los importes que adjuntamos a continuación, si bien no deja de ser cierto que el valor obtenido por este perito, debe ser incrementado en lo que SSª estime justo, dado que parte de lo ejecutado y reparado, tuvo un costo que le resulta imposible certificar con total certeza a este Perito.

En mi calidad de perito, bajo promesa de decir verdad, MANIFIESTO que he actuado y actuaré con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer, como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y que conozco las sanciones en las que podría incurrir si incumpliese mi deber como perito. Es cuanto cabe exponer según el Dictamen realizado según nuestro leal saber y entender que se somete a cualquier otro mejor fundado y que suscribe el Arquitecto abajo firmante, para que conste a los efectos oportunos en Barcelona a 30 de Abril del 2.005.

El Arquitecto 

Fdo.- José A. AG