V-72-PERICIAL TASACION - VIVIENDA y RESTAURANTE

 

      Dn. José Alberto AG, Arquitecto del Colegio de Arquitectos de Cataluña, miembro de la Agrupación de Arquitectos Expertos Periciales y Forenses de dicho Colegio,*1) con domicilio a efectos de comunicaciones en la C/ ------------------ - Barcelona- 08028 - Fax - --------------, actuando como Perito designado por insaculación por el Juzgado de 1ª Instancia nº.- -----, para que se acepte el cargo de Perito el 18 de Enero del 2002 en los AUTOS-------, para que se determine el valor de la finca registral -------, inscrita en el Registro de la Propiedad de -------, al Tomo -----, Libro ---- de -------------------; “...................... ATENDIENDO A LA SUPERFICIE REAL DE SUELO Y DE LA EDIFICACION EN ELLA EXISTENTE, DIFERENCIANDO EL VALOR DESTINADO A VIVIENDA Y EL DESTINADO A LAS INSTALACIONES DE RESTAURANTE ...........”; requeridas las partes de forma individual por fax y conjunta en el edificio de autos, para que le clarificaran a este Perito, aspectos concretos del problema planteado, así como para que le suministraran cuanta documentación estimaran oportuna que le pudiera servir para el desarrollo de la tasación a realizar. Visitada la finca y tomados cuantos datos han sido considerados de interés, pasa a emitir el siguiente:

 

PERICIAL – TASACION

  

          1.- INTRODUCCION .:.

       1-1.- Este técnico, previa su aceptación del cargo, el 28 de Enero del 2002, estudió los documentos obrantes en autos, centrándose como es obvio, en los aspectos relativos a los requerimientos de SSª en la Sentencia, pero sin entrar a fondo en la cuestión litigiosa, como es práctica común el día de aceptación del cargo.

           1-2.- En los días inmediatamente posteriores, se les comunicó a las partes la aceptación del cargo de Perito, por Fax y C/C a cada parte para su conocimiento y efectos oportunos, con las incidencias que conoce la Sala y que retrasaron la visita y reconocimiento de la finca de Autos.

      1-3.- Los letrados de ambas partes, tal y como les había solicitado este Perito, aportaron toda la documentación que aquellos consideraron necesaria para la realización de la pericial solicitada por SSª. Una vez estudiada dicha documentación, el 21 de Febrero se citó a las partes, y se realizó una exhaustiva visita a la finca de autos, para su inspección y aclaración de dudas sobre la documentación aportada.

           1-4.- Con la totalidad del material aportado por las partes, en su mayoría tasaciones de oficinas técnicas, realizadas a efectos de hipoteca, así como la realizada por el Perito Judicial Dn. -------, se han podido apreciar diferencias técnicas importantes, en cada uno de los trabajos estudiados.

           1-5.- Por ello, este Perito entiende que se debe realizarse una tasación “.... ex novo...” concretando previamente, todo aquello que no queda claro en ninguna de las tasaciones aportadas por las partes, aclarando lo mas exactamente posible, las diferencias técnicas, caso de existir, (como mas adelante expondremos), así como unos valores de mercado referidos de FORMA EXPRESA a:

 i.-      La superficie y valor del suelo de la Finca.--------.

ii.-    La parte del edificio destinado a Restaurante / con su valor de mercado hoy.

ii.-     La parte del edificio destinado a Vivienda / con su valor de mercado hoy.

        2.- DESCRIPCION de la FINCA

      2-1.- La finca que debe ser valorada, está ubicada en el Término Municipal de ----------, dentro del PERI de la Urbanización -------, sita concretamente en el Pk.- ----- de la Carretera de ---------, Parcela 23a + 42a, resultado de la Agrupación Registral de fincas realizada en Abril de 1.987 y que consta en el Registro de la Propiedad de Granollers, inscrita en el Tomo ----, Libro ----, Finca ------

         2-2.- Las superficies que constan en la Escritura Pública son:

Superficie de Suelo.-1.758,5 m2 (mil setecientos cincuenta y ocho con cinco m2)

Superficie Edificio.-167,5 m2 x 2 = 335 m2 (trescientos cincuenta y cinco m2)

         2-3.- El conjunto total de la propiedad, según las escrituras que constan en Autos, estaba constituido por tres parcelas, dos de las cuales se unen en la Agrupación Registral mencionada y la otra, descrita en la Escritura de Compra / Venta de 1.967 realizada ante el Notario -----------------, permanece intacta y es colindante con la finca objeto de valoración por su parte Norte.

        2-4.- Dicha finca adicional que compone el conjunto original, según dicha Escritura, tiene unas dimensiones regulares de: “............ treinta metros por sus lados Este y Oeste y veinte metros por sus lados Norte y Sur................. con una superficie de 600 m2..........”

        3.- ANALISIS TECNICOS PREVIOS

        3-1.- Lo mas necesario para poder responder a lo solicitado, pero sobre todo para clarificar las dimensiones reales de suelo de la finca a valorar, tal y como solicita SSª, obligaba a la confección de un nuevo plano, en el cual quedara reflejada: tanto la geometría y superficie de la parcela a valorar, como la situación relativa de la edificación existente sobre la misma respecto a sus lindes y la carretera.

        3-2.- Por ello, la visita a la finca se realizó contando con un croquis realizado personalmente por este Perito, para poder tomar personalmente y delante de las partes, como así se hizo, aquellos datos técnicos que no encajaban con los planos existentes en las diferentes tasaciones.

        3-3.- A la vista de los letrados de ambas partes, y con la ayuda de ellos mismos, pudo comprobarse con cinta métrica de 30 metros, las dimensiones básicas, para poder delimitar el fondo de la construcción, su frente real construido, y sobre todo, su situación respecto a la carretera, dimensión que ubica a la construcción en el interior de la parcela.

        Dichas dimensiones como puede verse en el plano adjunto son:

     Frente Local Construido.- 14,40 m.
     Fondo Local Construido.-  23,75 m.
     Distancia a Carretera.-      12,50 m.

        3-4.- A partir de todo ello y con los planos correspondientes a la documentación aportada en su día por los propietarios al Ayuntamiento de --------------- para la obtención de la Licencia de Actividad, se pudo reconstruir el resto de la construcción, tal y como puede verse en el Plano adjunto a esta Tasación realizado por este Perito.

       4.- DELIMITACION DE SUPERFICIES

      4-1.- Una vez dibujado el nuevo plano, se pudo iniciar el trabajo de delimitación exacta de superficies, tal y como solicitaba SSª, así como el trabajo de tasación de los aspectos solicitados en Sentencia.

       4-2.- En el plano realizado, se observa que existen sensibles diferencias, entre las tasaciones aportadas por las partes, como en la Escritura de Agrupación, especialmente en lo que se refiere a la superficie de parcela y situación de la edificación en la misma, obrantes en las diferentes tasaciones aportadas a este Perito.

      4-3.- Para poder realizar la valoración solicitada era preciso y previo, por tanto, concretar las superficies de cada elemento, previamente al desarrollo de la tasación propiamente dicha. Así:

        4-3-1.- Superficie de Parcela.

    Esta superficie está claramente concretada en la escritura de agrupación. Pero, tal y como puede verse en varias tasaciones, (se aportan fotocopias de dos de ellas) existe un límite fijado a 32 metros de la carretera, desde el que varios de los tasadores consideran que acaba el linde Norte de la Finca -------, por lo que ante dicho supuesto, parte de la edificación quedaría fuera de la parcela objeto de tasación.

          Este Perito no ha sabido, ni las partes le han dado explicación para clarificar el porqué de dicho límite. Ateniéndonos al mismo, la superficie de la parcela sería además, muy inferior a la registralmente inscrita en su día.

Obsérvese que La Sociedad --------- (pag.-5) y el Arquitecto --------------- (pag 3) dan como superficies de suelo.- 1.155 m2 y el Perito Judicial ------------- (pag.-6) 617,50 m2.

      Para clarificar este desconcierto, sin tener que recurrir a un levantamiento topográfico, costoso en tiempo y dinero, este Perito ha optado por montar geométricamente el total de la propiedad en 1967, descontando de dicho total, la parcela comprada en 1.967 y no aportada a la agrupación de fincas, realizada en 1987.

      Obsérvese que si al conjunto de la propiedad de 1967, se le resta por su Norte la dimensión de 30 metros especificada anteriormente, se obtiene una parcela de 612m2, que encaja prácticamente con la superficie escriturada manteniendo la edificación dentro de la agrupación de fincas realizada en su día.

      A la vista de ello, este Perito, superficiando con el ordenador puede concretar que la superficie de suelo, tal y como puede verse en el plano adjunto es de: 

Superficie de Suelo de la Finca Registral nº- ------- = 1.389,40 m2

  *.- Entendemos que un levantamiento topográfico, (al margen de su costo), dado el tiempo pasado, desde la agrupación hasta hoy, aportará muy pocos datos concluyentes más, puesto que será muy difícil concretar las fitas de las parcelas originales, así como la posibilidad de que la carretera haya invadido la propiedad en todo su frente. Sin embargo, creemos que debe ser el criterio de SSª el que prevalezca al respecto.

        4-3-2.- Superficie de Local.

        Una vez ubicado correctamente el local en la parcela, en base a la distancia a la carretera tomada con cinta y de acuerdo con los planos utilizados para la Licencia de Actividad, se ha dibujado la construcción, con sus paredes de carga y machones interiores, pudiéndose fijar por superficiación con el ordenador que:

Superficie Construida en Local en 1.966     =       235,38 m2

Superficie Construida en Local en 1.987     =       171,01 m2

Total Superficie Construida Restaurante    =       406,39 m2

          *.- La primera superficie, corresponde al perímetro de las paredes de carga originales, que hoy son machones de obra interiores.

        *.- La segunda superficie, corresponde a la edificación perimetral realizada con una estructura ligera de chapa inclinada, perfectamente diferenciable, tanto desde el interior, como desde el exterior.

           4-3-3.- Superficie de Vivienda.

          Con el plano realizado, la superficie de la vivienda es muy clara de obtener, al ser la resultante de lo construido en 1.966, sin tener en cuenta la construcción perimetral.

Superficie Construida en Vivienda en 1.966= 235,38 m2

          5.- VALORES de TASACION

          5-1.- VALORACION del SUELO

          Para la valoración del suelo, se ha estudiado un muestreo de la zona que podemos resumir en:

A la vista de todo ello podemos concluir:

      a).- El valor del suelo asciende, a medida que es más pequeña, la parcela donde se sitúa la construcción.

       b).- El valor del suelo oscila, sobre una media de 17.200 pts/m2s

    c).- El valor del suelo hay que considerarlo urbanizado y con todos los servicios, aspecto del que carece la finca a valorar

Fijando una repercusión del costo de la urbanización sobre una parcela, entre 6.500 a 9.500 ptsm2, dependiendo fundamentalmente de la fachada a calle que tenga, el valor del suelo puede fijarse, como se hace en varias tasaciones, incluida la del Perito Judicial Dn. ------------------  en:

 Valor del Suelo Finca nº-3.909 sin Urbanizar = 10.200 pts/ m2

     5-2.- VALORACION de la EDIFICACION

    Antes de iniciar la valoración de la edificación, debemos clarificar que la situación de la construcción a tasar, no es comparable a ninguna de las muestras analizadas, ya que en su totalidad son viviendas unifamiliares aisladas.

Resulta por tanto, imposible recurrir al Método de Tasación de Mercado, puesto que resulta imposible realizar un muestreo del mercado, de construcciones con un uso como el que tiene la finca a valorar, puesto que:

       a).- No existen, en un entorno razonable, otras construcciones como la estudiada que sean: simultáneamente: una vivienda y un negocio, conjuntos e indivisibles para su continuidad y normal funcionamiento.

       b).- La parcela carece de servicios, por lo que ambos usos: el de vivienda y local de negocio, absoluta y radicalmente distintos, no pueden individualizarse, sin realizar unas obras de una envergadura absurda.

       c).- El concepto de vivienda unifamiliar, plantea siempre, como elemento prioritario, el uso y disfrute de una individualidad y una jardinerías propias y exclusivas de la vivienda, caso absolutamente opuesto al presente, en el que el espacio libre de jardín propio de la vivienda, es precisamente el espacio público de negocio del Restaurante.

       d).- La vivienda está situada en su totalidad en Planta Primera, por lo que el jardín es un disfrute secundario en si mismo.

       e).- El Restaurante, para su funcionamiento comercial, precisa de una importante zona de aparcamiento.

           Existen muchas otras razones, pero para no alargarnos, entendemos que todo lo expuesto nos lleva necesariamente a que para obtener el valor de la construcción existente, a recurrir al:

Método de Valoración por Reposición a Nuevo.

       5-3.- VALORACION de REPOSICION a NUEVO

       Este Método de Valoración consiste esencialmente, en obtener el valor que tendría la construcción en el mercado, si se realizara totalmente nueva hoy día, llegando a su valor real de venta actual, depreciando su valor de Nuevo, en función de dos conceptos básicos:

a).- Depreciación por Antigüedad de la Construcción hasta hoy.

b).- Depreciación, o Incremento, por las Obras de Mejora realizadas desde su construcción a día de hoy.

 Por .tanto, lo primero que debemos fijar es el valor de una construcción similar hoy,

  1).- Valor de la Construcción a Nuevo

Valor de la Construcción Final año 2.001.- 128.120 pts/m2 (BEC)[2]

Valor de la Construcción Final año 2.001.- 144.439 pts/m2 (EM2)[3]

Valor Medio a Nuevo de la Construcción  =  136.279 pts/ m2

    Se estima que el valor fijado es el de costo, por lo que en cualquier construcción actual habría que incrementar el mismo, considerando unos gastos de promoción, publicidad y promoción sobre el 20%. Por tanto el Valor de Mercado de la Construcción a Nuevo nos queda fijado en:

Valor a Nuevo de la Const. = 136.279 pts/ m2 x 1,2 = 163.534 pts/m2

 2).- Depreciación por Antigüedad de la Construcción

         En este método de tasación, se establece que:

         La Vida Media de la Vivienda es de                        100 años

         La Vida Media de un Local Comercial es de           50 años

         La Vida Media de una Nave Industrial es de           35 años

          Por tanto los coeficientes de depreciación por antigüedad son:

Depreciación Anual de la Construcción en Vivienda es de........  1%

Depreciación Anual de la Construcción en Local es de.........      2%

       En nuestro caso, hay partes de la construcción a valorar que datan de 1.967 y otras de 1.987, precisamente cuando el Restaurante se amplia en su perímetro, con una cubierta inclinada de material ligero. Sobre la base de todo ello, obtenemos unos valores de construcción corregidos del valor a Nuevo de: 

        3).- Depreciación por Calidad y Mejoras

      El último factor que influye en la tasación por el método aplicado el que permite aplicar un coeficiente de sobre-valoración, o infra-valoración, en función del estado de conservación y de la calidad de los materiales empleados en la construcción. Este Perito, una vez visitada la vivienda y el local, estima que son de aplicación unos coeficientes de:

Vivienda   0,95 – Puesto que solo hay mejoras de conservación

Local Comercial   1,20 – Puesto que en 1.987 se supone que se redecoró

    6.- VALORACION de la FINCA

   6-1.- VALORACION del SUELO

     Dado que hemos concretado que la superficie de suelo es de:

Sup de Suelo de la Finca - --- = 1.389,40 m2

  y que el valor del suelo es de: 

Valor del Suelo Finca--------- sin Urbanizar =

 10.200 pts/ m2

 Podemos concluir que el valor de suelo es de: 

Valor del Suelo = 1.389,4 x 10.200 pts/ m2 =

 14.171.880 pts

     6-2.- VALORACION de la CONSTRUCCION

     Dado que hemos concretado que el valor de la construcción a nuevo es de: 

Valor Medio a Nuevo de la Construcción =

 163.534  pts/ m2

 Por aplicación de los coeficientes correctores por antigüedad podemos concretar que:

 Vivienda –  1.966 - 163.534 x 0,65 =       106.297 x 235,38 m2        =    25.020.211 pts

Local –       1.966 - 163.534 x 0,30 =         49.060 x 235,38 m2        =      11.547.790 pts

Local –       1.987 - 163.534 x 0,72 =       117.745 x 171,01 m2        =    20.135.484 pts

      7.- RESUMEN de TASACIONES según SENTENCIA

     En atención a lo prescrito por SSª en la Sentencia, podemos concretar que:

      7-1.- TASACION DEL SUELO 

Tasación Suelo  =   1.389,4 x 10.200 pts/ m2 = 14.171.880 pts

      7-2.- TASACION DE LA VIVIENDA 

Tasación Vivienda =  25.020.211 pts x 0,95  = 23.769.201 pts

 *.- Valor de construcción final obtenido = 100.982 pts/m2 Vivienda

      7-3.- TASACION DEL LOCAL

Valor de Tasación Local  49.060 x 235,38  =    11.547.743 pts

Valor de Tasación Local 117.745 x 171,01 =    20.135.572 pts

Total Valor de Tasación Local     406,39  =    31.683.315 pts

     Aplicando el coeficiente de mejora por conservación estimado en 1,10, obtenemos un valor final del local de: 

Tasación Local     =   31.683.315 pts x 1,20  = 38.019.978  pts

 *.- Valor de construcción final obtenido = 93.555  pts/m2 Local        

Es cuanto cabe exponer, según el leal saber y entender de este Perito que somete el presente Dictamen y Tasación a otro mejor fundado.

 Barcelona 27 de Febrero de 2.002

 El Arquitecto – PEPE AG

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[1] En adelante COAC

[2]  Boletín Económico de la Construcción del 4T del 2002

[3] Boletín Económico de la Construcción de nombre EMEDOS