U-95-ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO - VIVIENDAS MATARO
Noviember -2007Proyecto Básico Pagados. Licencia Concedida.
Pequeña promoción de cuatro viviendas en Mataró con Proyecto desarrollado para encontrar un inversor, comprador y/o socio interesado en colaborar con el promotor.
Como demostraremos, el trabajo no solo se centró en un Proyecto Completo con máximo aprovechamiento para obtener la Licencia de Obras, sino que se completó con el Estudio Financiero para obtener el máximo aprovechamiento economico de la promoción.
MEMORIA PROYECTO BÁSICO
I. GENERALIDADES - OBJETO DEL PROYECTOEl presente proyecto se redacta con la intención de definir los trabajos necesarios para llevar a término la construcción de un edificio entre medianeras con dos viviendas y dos estudios.
II. DESCRIPCIÓN del PROYECTO1. CONDICIONAMIENTOS GENERALES
1.1 Antecedentes
El solar sobre el que se desarrolla el proyecto corresponde al solar urbano con todos los servicios, de una vivienda existente, correspondiente a la foto anexa que deberá ser derribada para la realización de los trabajos de la nueva construcción.
1.2.- Planeamiento Vigente y Normativa Urbanística:
Las condiciones de edificabilidad de este solar se rigen por el Plan General Municipal de Mataró aprobado definitivamente por la Comisión Provincial de Urbanismo el 12 de Diciembre de 1996.
Los parámetros fundamentales para la edificación de la finca son:
1.3 Ordenanzas Aplicables
Las Ordenanzas de aplicación son las propias del Plan General de Ordenación del Municipio de Mataró cuya Cédula Urbanística se adjunta a esta Memoria como Anexo.
1.4 Servidumbres
Se desconoce si existe cualquier tipo de servidumbre que pueda condicionar el desarrollo y las previsiones contenidas en este proyecto.
1.5 Estado Actual
Tal y como se ha dicho anteriormente, el solar está ocupado en la actualidad por una vivienda entre medianeras que debe ser derribada.
Obviamente para el desarrollo de las obras que se especifican será precisa la presentación del correspondiente Proyecto de Derribo de la Edificación existente que deberá obtener la previa autorización Municipal.
1.6 Programa Funcional
Como puede verse en los planos se trata de un edificio entre medianeras, desarrollado en todo el ancho de la fachada del edificio existente.
El edificio se desarrolla por plantas uniformes sin desniveles interiores con alturas de Planta Baja de 3,50m y alturas de las Plantas Piso de 2,50m.
Siguiendo lo exigido por la Normativa para la ventilación de los espacios ubicados en la parte que da al patio interior se ha proyectado un patio de luces de superficie de 10m2 con distancia mínima entre las paredes del mismo de 3m.
2.1 Criterios Funcionales y Compositivos.
El edificio se ha proyectado totalmente ajustado a la Normativa vigente, con una altura desde la calle de 10m. Consiste en una Planta Baja de 3,50m de altura y dos plantas de 2,50m de altura interconectadas por un ascensor.
Las barandillas se proyectan en barrotes de hierro de 1m de altura.
Los retranqueos de fachada se utilizan como terrazas con barandillas de obra de 1m de altura en todos los casos.
Sobre dicha terraza sobresale el cajón de obra para crear la claraboya de iluminación y ventilación de la caja de escalera.
La fachada del edificio se proyecta con cerramiento de tochana acabada con un mortero monocapa para pintar. Se han proyectado ventanas y halconeras protegidas con persianas enrollables y en fachada se disponen dos balcones que vuelan el máximo permitido de 60cm. Con barandillas metálicas de 1m de altura en cada uno.
Las aberturas se han diseñado más anchas de lo exigido para dar el máximo de luz y ventilación a las habitaciones.
En el Proyecto Ejecutivo, se decidirán en general y en concreto la totalidad de los elementos constructivos, elaborándose un listado de los acabados, todo ello de acuerdo con el correspondiente Estado de Mediciones. Así los materiales a utilizar serán revisados y aprobados por la Dirección Facultativa, previa inspección de las muestras que deberán cumplir en todos los casos con las especificaciones contenidas en el Pliego de Condiciones General y Particular de la Obra y en concreto con el Plec General de Condicions diverses de l'Edificació, editado por el Centre Experimental d'Arquitectura.
3. CUADROS de SUPERFICIES ÚTILES y CONSTRUIDAS
3.1 Cuadro 1. Superficies Utiles de Viviendas.
3.2 Cuadro 2. Superficies Construidas en Vivienda.
III. SISTEMA CONSTRUCTIVO
1. Condicionamientos del terreno
1.1 Reconocimiento del Suelo.
En el momento en el que s e redacta el presente Proyecto Básico, todavía no se ha realizado el Estudio Geotécnico del subsuelo del solar, si bien se está en tramites con los técnicos oportunos para que se realice.
Con dicho estudio se tendrá la información suficiente y necesaria para que se pueda resolver el cálculo de estructuras y sobre todo la incidencia de la estructura del suelo en el cálculo del tipo y sistema de cimiento.
1.2 Derribo y Movimiento de Tierras.
Como ya se indicó será preceptivo el derribo del edificio existente, para lo cual se adjunta al presente Proyecto Básico el Proyecto de Derribo firmado y visado por el profesional competente.
Una vez derribado el edifico, se procederá a la nivelación del solar de acuerdo con las cotas de Planta Baja, una vez realizadas las excavaciones a las que el replanteo de la cimentación proyectada obligue.
2.1 Condicionantes del Entorno
Dado que contiguas a la vivienda a derribar existen otros edificios de viviendas, se procederá en todo momento a proteger las medianeras que quedarán a la vista, para evitar que resulten afectadas por el agua de lluvia y permitan con ello las posibles humedades en medianería.
ada la escasa luz de los forjados, la estructuran será muy sencilla buscándose siempre que sea posible el empleo de un único sistema constructivo. Con ello, a priori, se establece que la estructura se realizará toda mediante pilares y jácenas de hierro, cerrándose las fachadas con tochana de 15cm, para su acabado con mortero monocapa, pintado e hidrófugo.
En resumen, la estructura se prevé resolverla (a falta del cálculo detallado de la misma y la concreción en planos) mediante:
Estructura vertical: En todas las plantas, será a base de pilares de hierro asentados en cimientos con platabandas de acero y espárragos.
Los forjados se piensa ejecutarlos mediante semiviga de hormigón y chapa de compresión, si bien en el momento del cálculo definitivo, se estudiará la posibilidad de utilizar el sistema de chapa colaborante, con chapa de encofrado perdida.
Los dos pequeños balcones se realizarán con losa de hormigón de canto estimado en 20-22 cm., con sus correspondientes goterones perimetrales.
Las losas de es caleras se realizarán mediante losa de hormigón de encofrado continuo para crear el elipsoide de la escalera compensada proyectada, con un canto estimado de 16 -17,5 cm.
El detalle y cálculo de toda la estructura deberá verificarse a la vista del Estudio Geotécnico y del análisis de las cargas y sobrecargas de uso de acuerdo con lo establecido en la Normativa Vigente al respecto.
3.1 FACHADAS y MEDIANERAS
Las fachas, tal y como se ha dicho se prevén acabadas con mortero monocapa hidrófugo, para ser pintado.
De acuerdo con la NRE-AT-87 - Norma Reglamentaria sobre aislamiento térmico los edificios han de garantizar un confort térmico y climático para garantizar las mínimas condiciones de habitabilidad.
De hecho se deberá calcular el valor del Tr (coeficiente relativo de transmisión térmica), para comprobar que no se sobrepasa el máximo permitido de 3 Kcal / h m2 ºC. En la fase de proyecto ejecutivo se detallará el cumplimiento preciso de esta Normativa.
2.- CONDICIONES ACÚSTICAS - NBE-CA-88
De acuerdo con la NBE-CA-88 Norma Basica de la Edificación sobre condiciones acústicas, el objetivo primordial es controlar la transmisión del sonido a través de elementos horizontales o verticales.
Las particiones interiores, entre areas del mismo uso se harán con tabicón de 7cm revestido con yeso con un aislamiento superior a 37 dBA, superior al exigido (30 dBA entre areas del mismo uso y 35 dBA entre las de diferente uso).
3.- CONDICIONES de PROTECCIÓN CONTRAINCENDIOS
a) Compartimentación, evacuación y señalización.
Se considerará como salida de evacuación la puerta de una hoja situada en el Acceso principal en Planta Baja.
Loa escaslera cumple los requerimientos respecto a dimensiones y recorrido ya que tiene una anchura de un metro con rellanos donde se puede incribir un círculo de 1'20 m de diámetro.
b) Comportamiento ante el fuego de los elementos constructivos
El grado de estabilidad al fuego de l,os elementos estructurales será de EF-90, de acuerdo con la Tabla-1 del Art.- 14.
Los materiales de revestimiento de los acabados superficiales en los recorridos de evacuación serán del tipo M2 en suelos y M1 en paredes y techos.
Para asegurar la accesibilidad deberá cumplirse con lo especificado en el Decret 135/1995, Codi d’accessibilitat de Catalunya. El proyecto permite un acceso adaptado hasta el vestíbulo general donde se proyecta un ascensor para la intercomunicación vertical. Justificación en fichas adjuntas
5) NIVEL de HABITABILIDAD OBJETIVA - Decreto 259/2003 de 21 d’octubre
De acuerdo con el Decreto 259/2003, de 21 de octubre, con efectivi-dad desde su publicación en el DOG el
VI. PRESUPUESTO de EJECUCIÓN de las OBRAS
ESTUDIO FINANCIERO de la OPERACIÓN INMOBILIARIA
Se estima que el que el presupuesto de ejecución material equivale a un 80% del presupuesto de referencia. Por tanto aplicando los bare-mos establecidos por el Colegio de Arquitectos de Cataluña se deter-mina un Presupuesto de Ejecución Material de material 111.358,31€ (CIENTO ONCE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y OCHO euros con TREINTA Y UN céntimos)
El promotor compró el edificio en el 2.005 y ha venido desarrollando obras de este tipo durante más de seis años. En la actualidad busca ampliar las posibilidades de expansión con un Socio Capitalista interesado en participar en una nueva empresa a la que se aportaría este inmueble como bien patrimonial inicial, o bien vender el inmueble a un Promotor interesado en desarrollar la promoción por su cuenta.
Firma el Arquitecto
PEPE AG
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