Y-79-PATOLOGÍAS en CHALET con CUBIERTAS PLANAS

PATOLOGÍAS en CHALET con CUBIERTAS PLANAS - ALELLA

 Don José Alberto AG, Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado nº.- ------, con domicilio a efectos de comunicaciones en ----------------- Barcelona, Teléfono 629.562 700; actuando a requerimiento de Dn. ---------------------, según Hoja de Encargo del Colegio Oficial de Arquitectos de Cataluña, firmada en fecha 26 de Febrero del 2007, como propietario de la Vivienda Unifamiliar Aislada sita en la --------------------- de la Urbanización --------------- del Municipio de -------------, después de realizar una visita ocular a la finca, en presencia de su actual inquilina, para poder ver y analizar “in situ” los defectos alegados por su propietario, realizado el reportaje fotográfico adjunto y tomados cuantos datos fueron considerados de interés, pasa a emitir el siguiente:

D I C T A M E N

1.- INTRODUCCION:

.- Que la vivienda objeto de Dictamen, se corresponde con la vivienda situada en la -------------------- de la Urbanización ------------ del Municipio de -----------.

 .- Que dicho edificio, tal y como puede verse, es de la tipología de una vivienda Unifamiliar Aislada, con pequeño jardín a todo su alrededor.

 .- Que la composición de las fachadas es revocada y pintada y las cubiertas de todas las plantas son planas, acabadas con rasilla, con pendientes a desagües vistos por fachada.

2.- ANTECEDENTES

Que según le expone a este Perito el propietario de la vivienda, la actual inquilina a que se la tiene arrendada, le ha requerido formalmente para que repare las humedades y posibles defectos constructivos que existen en dicha vivienda.

    Que en la visita realizada, se pudo comprobar que dichos defectos existen realmente y que, sin lugar a dudas, algunos de ellos, obedecen a defectos constructivos de la vivienda. Debemos diferenciar entre los de concepto del Proyecto y los que deben ser achacados a la ejecución de las obras.

    Que el Propietario que encarga este Dictamen, ha facilitado a este Perito la totalidad de la documentación correspondiente al proyecto que en su día se realizó, VISADO - Nº.- --------- en Fecha 9 de Diciembre de 1999, con Proyecto de Ejecución VISADO Nº.- ------------- para la ampliación de la vivienda que existía en dicha parcela que era de una sola planta, realizando la adición de otra planta sobre la misma.

3.- OBJETO DEL DICTAMEN

Que el presente Dictamen, pretende establecer las causas y motivos de los desperfectos observados en la vivienda, tratando, tanto de obtener estos objetivos, como dar soluciones, desde las limitaciones propias de un Dictamen que, en ningún caso puede y/o debe considerarse como la solución a los problemas que, siempre deberán ser objeto de un Anteproyecto o Proyecto Ejecutivo, desde el que, sin lugar a dudas, se expondrían y plasmarían gráficamente, las soluciones más económicas, con su valoración definitiva y exacta de mercado, previos los análisis y catas a que hubiera lugar.

    Desde este Dictamen y, como objetivo fundamental y básico del mismo, tenemos que resumir que los principales defectos observados y que merecen la atención técnica, para su pronta y definitiva solución, se resumen en:

3-1.- Grieta Estructural en el encuentro del Forjado de Cubierta con la pared de carga de cerramiento de la vivienda.

3-2.- Humedades de Condensación en los Dormitorios de la Planta Piso.

3-3.- Filtraciones y Olores provenientes de la Fosa Séptica

3-4.- Pequeñas Micro Fisuraciones de los revocos de fachada, micro fisuras en los encuentros de los revocos antiguos y los nuevos, micro fisuraciones en la yesería de los paramentos internos, sin más problema, a criterio de este técnico, que el estrictamente estético.

A la vista de todo lo expuesto, pasaremos a describir una por una, las causas y motivos técnicos de los defectos observados, para a la vista de la descripción de los mismos, poder realizar una propuesta de reparación

   Esta descripción de posibles soluciones , se realiza, única y exclusivamente, para que el presente Dictamen, no se limite a una exposición de hechos, sino para que, tal y como nos ha solicitado nuestro cliente, le pueda servir para intentar llegar a un acuerdo de reparación, con todos los agentes que intervinieron en la obra en su día.

  Según se nos ha expuesto verbalmente, los defectos, no aparecieron al final de la obra, sino que se han ido manifestando y agravando con el paso del tiempo. Ello es muy lógico, como justificaremos en el análisis de todos y cada uno de los defectos expuestos, puesto que algunos de ellos están interrelacionados y la agravación de uno, provoca y/o agrava la aparición de otro. No son, en muchos casos, un problema concreto, sino que están íntimamente relacionados, si bien la causa fundamental, tal y como expondremos, obedece a un defecto de diseño y ejecución que hubiera permitido, desde el inicio, plantear que dichos defectos, no sólo no serían estables, a partir de un momento dado, sino que irían en aumento, desde la misma aparición de los primeros síntomas de agrietamiento.

4.- DESCRIPCION de PROBLEMAS FUNDAMENTALES

4-1.- GRIETA ESTRUCTURAL PLANTA PISO

    Esta grieta, totalmente aparente, se manifiesta precisamente en la entrega del forjado de la Planta Piso con su encuentro con la Pared de Carga de cerramiento de la vivienda.

    El motivo es totalmente justificable técnicamente si observamos los planos de Proyecto, tanto en sus versiones gráfica (Plano nº.- 13/R1 – Secciones) como en los Planos de Estructura (Plano 16/A y 16/B).

    Obsérvese que la entrega de la chapa de rasilla de cubierta, se realiza contra un pequeño enano de obra de fábrica, no ligado al forjado de estructura de forma alguna. En todo tipo de encuentro, como el que se describe, o bien se dejan esperas metálicas que traben la obra de fábrica al forjado (solución no siempre correcta y que puede dar problemas como el que vemos aunque de menor importancia) o dichos enanos, deben ser realizados de hormigón, total y realmente vinculado a la estructura del forjado, para con ello, crear una caja estructural, lo suficientemente resistente por cálculo, a los esfuerzos a que se verán sometidos dichos paramentos, por las dilataciones y contracciones del forjado y sobre todo de la chapa de rasillas de acabado de la cubierta.

        Hay que tener en cuenta, que las variaciones de temperatura a que se ve sometida una cubierta plana, son tan importantes (pueden variar de -4º C a más de 100º C) que sus dilataciones y contracciones, pueden ser de centímetros. Con ello, los paramentos externos, pueden verse sometidos a presiones (o sea efectos de tracción) de muchos Kg/cm2, lo que le resulta imposible absorber a un simple paramento de obra.

        En el detalle de forjado, es evidente que se pensó únicamente en el forjado, sin prever una junta de dilatación en todo su perímetro (lo que desde un punto de vista estético, nunca se hace) ni hubo previsión de refuerzo de los enanos superiores

    En el detalle realizado por este Perito, con dimensiones reales tomadas en la vivienda, (aunque por motivos gráficos, no esté a escala), se puede aprecia que el enano de obra tiene una dimensión variable por la pendiente de la cubierta plana hacia el desagüe y conexión con el bajante de 21 cm a 25 cm. Resulta de todo punto imposible, técnicamente hablando que quede ligado al forjado, de forma totalmente sólida.

    Podemos preguntarnos: ¿por qué rompe en este punto y no en el resto del perímetro de dicho forjado, en toda la planta piso de la vivienda y con igual gravedad?

La respuesta es simplemente: porque es la Fachada SUR, sometida por tanto, a un soleamiento mucho mas intenso que las demás y donde los cambios de dimensión y tensiones internas de obra, se acumulan con mayor importancia. Como el enano de obra no tiene capacidad resistente alguna, la expansión de la chapa de rasillas de acabado, rompe (agrieta) el paramento y el proceso continuado durante años provoca el desprendimiento del revoco y el agrandamiento de la grieta. Las dilataciones del propio forjado apoyado sobre las paredes de carga, contribuye a dicho efecto de agrietamiento.

    La posible acumulación de agua de lluvia y/o roció de la noche y su posible transformación en hielo, ante una brusca bajada de temperaturas, agravaría (o ha agravado) mucho más el problema.

4-2.- HUMEDADES DE CONDENSACION

En la visita efectuada a la vivienda, se pudieron apreciar importantes humedades de condensación en el forjado de cubierta de los dormitorios, tanto en el de matrimonio, como en el de los niños, contiguo al mismo.

   De hecho, entre otros muchos puntos, en los que dichas humedades se manifiestan de forma evidente por acumulación de hongos, (tal y como puede verse en las fotografías adjuntas), a simple vista se pudo apreciar que sobre la cama de matrimonio, se marcaban perfectamente las vigas del forjado, manchadas de una ligera capa de hongos que se reproducen sobre los enyesados sometidos permanentemente a humedad, a pesar de que es muy difícil obtener fotografías evidentes, del hecho que describimos. Los motivos de dicho problema son varios, pero muy claros y concretos. El problema fundamental radica en la falta de aislamiento térmico de la cubierta plana.

    Si observamos el detalle realizado a partir de las dimensiones reales obtenidas en la vivienda por este Perito, se deduce claramente que el grueso sobre el forjado que incluye: Aislamiento, Capa de Mortero de agarre y Rasilla de acabado (se desconoce si son dos capas dobladas, o simplemente una capa de acabado) el total, tiene en el punto máximo, un grueso de: 16 cm. y en la esquina sobre el bajante, o sea, exactamente sobre la cama del niño, donde se manifiestan evidentes condensaciones, tiene un grueso máximo de 9 cm.

    Si deducimos el grueso de una capa de rasillas y el mortero (que no son elementos aislantes) obtenemos una capa de aislamiento (se desconoce el material empleado) de un grueso entre 12 cm. y 5 cm., totalmente insuficiente para cumplir con la Normativa de obligado cumplimiento NRE-AT-87.

    Si supiéramos los gruesos exactos y los materiales empleados, podríamos calcular la KG., del conjunto para saber con exactitud, el grado de incumplimiento de la norma citada. Con la falta de aislamiento, se provoca que la transmisión del frío exterior, en los elementos sólidos, como las viguetas, se manifieste en el interior, con lo que el vapor de agua, condensa en los mismos en toda su longitud, permitiendo la aparición de hongos que marcan el envigado en el enyesado del techo.

    El hecho de existir una importante grieta que permite la filtración de agua en ese punto, favorece el mantenimiento de un alto grado de humedad en dicho encuentro de forjado y pared. El agrietamiento de baldosas de la cubierta plana, (defecto constructivo), falta de rejuntado de las mismas, (problema de mantenimiento), rincones con falta de una eficiente recirculación del aire viciado, (problema mixto de diseño y uso) que manifiestan las fotografías adjuntas, completan un cuadro previo que da una explicación técnica perfectamente clara, del porqué de las humedades de condensación, sobre una zona en la que duermen dos adultos y dos niños, con gran desprendimiento de vapor de agua durante su descanso nocturno. Es por tanto, un problema mixto que nos se resolverá, sin resolver ambos problemas a la vez.

4-3.- FILTRACIONES en PLANTA BAJA y OLORES

Desde un punto de vista técnico, entendemos que éste, es un problema menor, si bien no deja de tener una incidencia evidente en el buen uso y disfrute de la vivienda.

    a).- Existe una fosa séptica, construida a muy poca distancia de la vivienda que carece de ventilación. Normalmente dichos sistemas de evacuación de aguas negras (muy empleados en el Maresme), o bien se alejan mucho de la vivienda (en este caso hay poco jardín), o en algunos casos de gravedad, se ventilan mediante un tubo, colocado a dicho efecto que conduce los gases hasta un punto que no sean molestos para los vecinos, (este Perito no pudo, o no supo encontrarlo). Además, siempre se realiza un sifón en la conexión, entre dicha fosa y los albañales y/o bajantes generales de la vivienda.

    Si bien, en planos está grafiada la construcción de dicho sifón, o bien no existe, o el bajante de Ǿ 100, contiguo a dicho sifón, no fue conectado previamente al mismo, puesto que ciertamente desprende un olor importante, solo oliendo sobre el mismo en el desague de la terraza superior.

Las humedades de condensación (que alega la inquilina) en los armarios que estaban colocados en esta esquina de la Planta Baja de la vivienda, no pudieron ser comprobados por este Perito, pero pudieran obedecer, o bien a un alto grado de humedad de los cimientos, provocado por las filtraciones propias de toda fosa séptica, como dijimos, o bien a,

    b).- La falta de mimbel en todo el perímetro de la vivienda en Planta Baja. Para clarificación de los profanos, adjuntamos una foto de lo que es un mimbel. Su objetivo, es doble. Uno, impedir que el agua que resbala por las paredes, se filtre por la junta de estas, con el pavimento y Dos, proteger la parte de tela asfáltica que debe subir unos 20 cm. por el paramento vertical, para impedir asimismo, la entrada de agua por la junta.

    En la Planta Baja de la vivienda y, en todo su perímetro, tal y como puede verse, no existe dicho mimbel y la junta entre pavimento y pared vertical, manifiesta una grieta evidente. Este es un punto de filtraciones que favorece la posible aparición de humedades en los paramentos y, sin duda, permite que el grado de humedad del pavimento interior, sea lo suficientemente alto, como para que las humedades de condensación, alegadas por la inquilina a pesar de no haber sido comprobadas fehacientemente por este Perito, sean realmente ciertas y/o se puedan aparecer.

4-4.- PEQUEÑAS MICRO FISURACIONES

Este Perito ha podido observar pequeñas micro fisuras, tanto en los revocos exteriores de fachada, como en los paramentos enyesados interiores. Resulta imposible sacar fotografías en las que se distinga con corrección dichas fisuras, pero existen.

Desde un punto de vista técnico carecen de peligrosidad alguna y pueden obedecer a multitud de causas como son: cambios en encuentros entre diferentes revocos, diferencias de temperaturas por calefacción de interiores, dilataciones de los paramentos, etc. Su incidencia es simplemente estética y debemos destacar que en prácticamente todas las obras, aparecen dicho tipo de micro fisuras.    Solo un estudio detallado, desde un proyecto, estudiando una por una, podría dar alguna conclusión sobre efectos que tuvieran que tenerse en cuenta, a la hora de proceder a la reparación de los defectos principales descritos.

5.- PROPUESTA DE SOLUCIONES 

5-1.- GRIETA EN PARAMENTO Y HUMEDADES

Tal y como dijimos, tanto la grieta como las humedades de condensación, están en cierto modo relacionadas, al permitir dicha grieta el agravamiento de un problema de humedad de los paramentos. La solución técnica, es imposible que sea dada desde un simple Dictamen, puesto que para poder diseñar y evaluar la mejor solución, se precisa de un análisis y estudio previo del sistema y los materiales constructivos empleados.

    Muy probablemente al Arquitecto Director de la obra, cuente con más datos que este Perito, para poder pronunciarse de una forma definitiva. Sin embargo, este Perito, considera que su función es la de simple análisis de las causas y posibles soluciones.

    Resulta obvio que si se realiza una roza en toda la longitud de la grieta y se repara con algún tipo de mortero, la garantía de solución definitiva, no existe. Las tensiones y dilataciones, seguirán existiendo y el desprendimiento potencial de revocos, será una potencial patología de futuro, quizás algo disminuida, al actuar sobre una zona concreta.

    Falta por analizar, si el resto de micro fisuras que existen en la parte alta de los revocos, obedecen, o no, a dilataciones, así como si ése estudio, da como conclusión que el mismo problema que ha aparecido en la Fachada Sur, se pueda manifestar en un futuro, en algún otro punto de la pared de cerramiento.

    Además el problema de aislamiento térmico, obliga sin lugar a dudas a suplementar el grueso actualmente existente en la cubierta plana, o bien a actuar desde el interior de la vivienda, lo que supondría una perdida de la altura libre de la misma, reduciendo el volumen de aire de los dormitorios, por lo que, desconocemos si dicha actuación, finalmente sería efectiva. Todos esos trabajos, serán sin duda costosos.

    Sólo hay una solución totalmente definitiva del problema, que consistiría en construir una cubierta inclinada con acabado de teja y aislamiento interior. Dicha construcción de forma abuhardillada, debe ser planteada ante el Ayuntamiento, a la vista de los problemas enunciados en este Dictamen, para obtener la aprobación previa de acuerdo con la Normativa Urbanística vigente. No es objeto de este Dictamen, como dijimos, entrar en los conceptos del Proyecto de Reparación que debería redactarse, sino simplemente en sugerir soluciones que resuelvan de forma definitiva los problemas expuestos.

    Con una cubierta inclinada, se resuelven simultáneamente los problemas de aislamiento y de humedades de condensación, (y posibles filtraciones, pero falta por saber, como se anclarían las vigas de dicha cubierta al zuncho perimetral del forjado, si se puede garantizar que la sobrecarga que se piensa dar a los cimientos, será absorbida por los mismos y cual sería el dimensionado idóneo a efectos de esfuerzos del viento.

    Hay que tener en cuenta que la longitud total de la Planta Cubierta, es de 12 m., por lo que situando una cumbrera central, con un pendiente del 30%, idónea para una cubierta inclinada, el paramento lateral de cerramiento, alcanzará en su punto más alto un mínimo de 1,80 m. Ello supone una superficie importante que debe estar muy bien anclada al forjado de base, si no se quiere exponer el técnico que realice dichas obras, a futuros problemas de agrietamiento. Además, sería una tercera remonta, por lo que hay que garantizar que el total de lo construido, trabaja como un conjunto homogéneo. Desde este Dictamen, no podemos hacer mas propuestas, ni siquiera entrar a estimar costos, puesto que podríamos incurrir en errores de importancia, por posible omisión de aspectos que cuando se confeccionan los planos de un proyecto y se redactan sus memorias, estados de mediciones y presupuestos, aparecen como totalmente evidentes y que inicialmente pudieron no tenerse en cuenta.

5-2.- HUMEDADES PLANTA BAJA – FOSA SEPTICA

El problema de humedades en Planta Baja se verá muy disminuido con la simple construcción del mimbel perimetral en el encuentro del pavimento con la pared de cerramiento. Para resolver los problemas de la Fosa Séptica, no queda más remedio que excavar para confirmar si existe, o no, el Sifón General y saber como está conectado el bajante al mismo. Si todo es correcto, sería muy conveniente colocar una tapa registrable a la fosa, para impedir que ese sea un punto de filtración de agua de lluvia hacia los cimientos.

5-3.- MICRO FISURAS – INTERNAS Y EXTERNAS

Creemos que muchas de ellas obedecen a los movimientos de asentamiento propios de toda obra, así como a los cambios de temperatura a que se han visto sometidos los paramentos. No entramos a discutir y/o analizar si son defectos constructivos, puesto que este problema es tremendamente discutible, técnicamente hablando.

    Como solución, un mortero Monocapa, aplicado sobre el actual paramento exterior, con una preparación previa, creemos que resolvería definitivamente el problema.

   Las micro fisuras interiores, creemos que nunca tendrán una solución definitiva, si bien una vez conocidos los puntos en los que han aparecidos, pueden aplicarse vendados y sistemas de redes de materiales plásticos y/o textiles que absorben los movimientos que provocan el agrietamiento. Cualquier experto en pintura, tiene varios recursos, no para garantizar al 100% la solución, pero sí para que sea prácticamente inapreciable.

    En mi calidad de perito, bajo promesa de decir verdad, MANIFIESTO que he actuado y actuaré con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer, como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y que conozco las sanciones en las que podría incurrir si incumpliese mi deber como perito.

    Es cuanto cabe exponer, según el Dictamen realizado según nuestro leal saber y entender y que se somete a cualquier otro mejor fundado y que suscribe el Arquitecto abajo firmante, para que conste a los efectos oportunos en Barcelona a 5 de Marzo del 2.007.

El Arquitecto

Fdo.- José A. AG