Y-74-PATOLOGÍAS en JARDINES ARTIFICIALES - BARCELONA
Don José Alberto AG, Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado Nº.- ------, con domicilio a efectos de comunicaciones en -------------- - Barcelona, Teléfono 629.562.700; actuando como Perito encargado por la Comunidad de Propietarios del ------------ de Barcelona, para que se analice el estado de conservación y las patologías técnicas de los jardines existentes en el interior de manzana, dada la aparición de grietas y humedades en el parking existente bajo los mismos, después de realizar una visita ocular a la finca, incluyendo una visita a la finca sita en la Calle -------------- que linda con dichos jardines, realiza el siguiente:
D I C T A M E N
1.- INTRODUCCIÓN:
El 6 de Febrero de 2008, se realizó la visita a las viviendas situadas en los Bajos de la finca, sita en la Calle ----------, en presencia del representante de los Administradores de la Finca Sr. Dn. -----------------, así como de los propietarios de dichas viviendas Sr. Dn ------------------- propietario de la vivienda situada en los - ----; Sra. ------------, propietaria de la vivienda sita en los ---------- y de la Sra. ----------- propietarios de la vivienda sita en ----------ª de la Finca sita en --------
2.- DESCRIPCIÓN DE LA FINCA:El conjunto se encuentra situado en el centro de la manzana definida por las calles ---------------------, existiendo un gran desnivel, -(de mas de 1 planta de altura)-, entre la Calle --------- y la Calle ----------. La finca fue construida, según manifiestan los vecinos que compraron las viviendas a la promotora, hace unos veinte años.
El interior de manzana, que figura marcado en rojo en el plano adjunto, fue ajardinado, mediante la creación de un vaso de ajardinamiento de unos 50 cm. de profundidad, que según manifiestan los compradores, fue rellenado con grava para el drenaje y tierra vegetal, para la plantación de jardinería y árboles. Se creó una red de desagües en toda la superficie de dichos jardines, para la recogida de las aguas superficiales, y suponemos que, también se realizo un sistema de recogida de las aguas drenadas a través de la tierra vegetal y la grava, si bien este punto, resulta imposible de certificar, sin la realización de catas destructivas. La falta de los planos de detalle del parking, con situación exacta de la red de bajantes que discurre colgada por el techo de la primera planta del mismo, es asimismo necesaria, para poder determinar con exactitud donde se pueden encontrar los problemas observados y, a la vista de los mismos, dar las soluciones técnicas que resulten más apropiadas.
El interior de manzana, que figura marcado en rojo en el plano adjunto, fue ajardinado, mediante la creación de un vaso de ajardinamiento de unos 50 cm. de profundidad, que según manifiestan los compradores, fue rellenado con grava para el drenaje y tierra vegetal, para la plantación de jardinería y árboles. Se creó una red de desagües en toda la superficie de dichos jardines, para la recogida de las aguas superficiales, y suponemos que, también se realizo un sistema de recogida de las aguas drenadas a través de la tierra vegetal y la grava, si bien este punto, resulta imposible de certificar, sin la realización de catas destructivas. La falta de los planos de detalle del parking, con situación exacta de la red de bajantes que discurre colgada por el techo de la primera planta del mismo, es asimismo necesaria, para poder determinar con exactitud donde se pueden encontrar los problemas observados y, a la vista de los mismos, dar las soluciones técnicas que resulten más apropiadas.
3.- DESCRIPCIÓN del INTERIOR de MANZANA:3-1.- BAJOS – Nº.- 24 / 26La visita se realizó empezando por la vivienda correspondiente a los ------------, tomándose las fotografías adjuntas, que permiten apreciar con total claridad el estado actual del jardín interior correspondiente a dicha vivienda. Saliendo a la derecha, existen unos aterrazamientos ajardinados que se corresponden con el desnivel de la rampa del parking.
Como puede verse, aparte del césped del interior del jardín, todo el perímetro de los lindes con las correspondientes medianeras, están ajardinados, con jardineras plantadas de cipreses, para obtener la máxima privacidad del jardín.
Puede verse que existen zonas pavimentadas que se alternan con las ajardinadas:
3-2.- BAJOS ---- – Nº.- -----------Esta vivienda está situada en el centro del bloque de viviendas, pero el jardín, a diferencia del anterior que tenia cipreses, cuenta con la plantación de algún árbol, tal y como puede verse en las fotografías:
3-3.- BAJOS ------- – Nº.- -----------Esta vivienda corresponde a la situada en la medianera con la propiedad correspondiente al nº.- ------- de la misma calle. Como elemento importante, debemos destacar que dicha medianera se encuentra en mal estado con agrietamientos y desprendimientos de baldosas que deben ser reparados para evitar cualquier posible accidente por caída de cascote.
Como comprobación importante, este perito, se desplazó a la vivienda situada en la C/ --------- para poder analizar el estado de dicha medianera y las conclusiones se describen con detalle, en el apartado correspondiente desarrollado más adelante.
El ajardinamiento de esta parte del interior de manzana, se realizó con árboles de mayor envergadura que en el resto, uno de los cuales, a la vista del tocón existente después de su eliminación, se desarrolló de forma muy importante, lo que muy probablemente, debió afectar a las medidas de impermeabilización que se realizaron en su día.
Puede observarse además que dicho árbol al parecer, sigue vivo y está renaciendo en la esquina del jardín, tal y como puede verse en la foto inferior.
Por tanto los potenciales efectos dañinos para la impermeabilización que pudieran haber ejercido las raíces del árbol eliminado, pueden seguir estando activas.Todo ello, así como indudablemente una antigüedad de 20 años de una impermeabilización, han provocado filtraciones en la parte inferior de dichos jardines que se manifiestan de forma evidente, especialmente en las paredes del parking existente bajo dichos ajardinamientos.
4.- RELACIÓN de DESPERFECTOS en el PARKING:Curiosamente, en los techos del forjado de la primare planta, justo bajo el ajardinamiento, este perito no observó filtraciones importantes, salvo sobre las Plazas de aparcamiento nº.- 7 y 8 que han recurrido a la colocación de placas metálicas y plásticos para protegerse de las goteras que deben existir, si bien no se pudieron ver, porque el día de la visita no llovía, ni se había regado.
Asimismo, es destacable también, que en muchas de las paredes del parking, no presentan un estado de afectación por la humedad, tan importante como las que destacamos en las fotografías superiores. En muchos casos, las paredes están totalmente limpias, salvo las filtraciones que se producen a través de las grietas de hormigonado, o asentamiento que se hayan producido en el tiempo.
Incluso, se pudieron observar grietas que no presentaban filtraciones de humedad alguna, o de muy escasa importancia. Ello, permite suponer que la impermeabilización realizada en su día, aún sigue estando en el suficiente buen estado de conservación, como para seguir protegiendo el conjunto, si bien una antigüedad de 20 años, es un límite a partir del cual, por el lógico envejecimiento de los materiales, tarde o temprano dará problemas.
5.- PROBLEMAS EN MEDIANERA DE LA C/ ---:Ante el requerimiento de la vecina colindante con la finca visitada, sita en la Calle --------------, por grietas en la pared medianera colindante con los jardines de la finca visitada, el 13 de Febrero, este Perito se desplazó a visitar dicha vivienda, pudiéndose observar que existen unas grietas de relativa importancia, así como humedades de filtración, provenientes de los jardines superiores, tal y como puede verse en la fotos adjuntas.
6.- CONCLUSIONES TÉCNICAS:Al no haberse realizado catas, ni tener planos reales con la situación exacta de los bajantes existentes sobre el techo de la Primera Planta de Parking, resulta muy aventurado realizar una descripción exacta de las patologías a las que deberá hacerse frente para la reparación.Sin embargo, pendientes de las futuras comprobaciones que serán de todo punto inevitables, creemos que la problemática se centra en tres aspectos concretos:
6-1.- Goteras sobre las Plazas de ParkingAl haberse comprobado que en la totalidad del techo de la Primera Planta del Parking, sólo en un punto, aparecen goteras que han obligado a proteger los coches con planchas metálicas y plásticos, y que por el contrario, el resto del forjado, no presenta en ningún punto, de forma aparente, entradas de agua por filtración, creemos, con un 99% de seguridad, que el problema se centra en la obturación de los drenajes que existían en su día, por las raíces del árbol que se eliminó. Los puntos de evacuación de las aguas drenadas, son estancamientos de agua filtrada con cantidad de nutrientes que las raíces de las plantas buscan para su alimento. Baste observar el mismo fenómeno, en cualquier maceta con plantas de jardín, en las que las raíces, siempre se concentran en las perforaciones de desagüe y en el perímetro, porque son los puntos en los que la humedad es más constante y la acumulación de agua con nutrientes, más importante y continua. El hecho de que, al parecer, esté naciendo un nuevo árbol, no muy lejos de donde estaba el anterior, creemos que confirma totalmente nuestra hipótesis.Por tanto, es inevitable realizar una excavación sobre el punto en el que se han detectado dichas goteras y descubrir la totalidad del drenaje existente, para comprobar si estamos en lo cierto. Para ello, deberá realizarse una perforación, con una broca del diámetro mas fino posible y de longitud suficiente, capaz de perforar el forjado, desde la Planta del Parking hacia la superficie, para poder concretar, antes de la excavación, la zona exacta que debe descubrirse.Si no erramos, la zona estará totalmente invadida de raíces que obturan los desagües originales. Si dichas raíces, no han destruido la impermeabilización existente, bastará su eliminación y reposición de los jardines a su estado original, para restituir el normal funcionamiento de la evacuación de aguas pluviales y de riego.Caso de que la impermeabilización estuviera destruida, a la vista de las afecciones producidas, es cuando se podrá dar una solución al problema. A ciegas y sin más datos, resulta imposible pronunciarse con mayor detalle.
6-2.- Humedades en las Paredes del ParkingComo es lógico, la intensidad de las humedades de las paredes del parking es mucho peor en la Planta (-1) que en la Planta (-2), si bien, esta situación, no tiene porqué mantenerse constante en el futuro.De todas formas, hay un aspecto muy importante a destacar, que creemos puede tener una base sólida, en defensa de la teoría que vamos a exponer. Queremos decir que, si bien hay filtraciones en varios puntos, las filtraciones más graves se producen en una de las paredes del parking, que aunque no podemos certificar que se provoquen por la causa que aduciremos, si que creemos que el problema puede estar muy focalizado en nuestro criterio.La causa de la mayor intensidad de las humedades en una de las paredes del parking en un punto concreto, podría deberse a la mezcla de materiales, la junta entre el tocho y el hormigón y la mayor porosidad y absorción de humedad que la fábrica de tocho tiene, frente a la de hormigón.En el plano adjunto, puede observarse la situación aproximada de dicha junta y la zona con las grietas detectadas en la finca sita en la C/ ------------
6-1.- Goteras sobre las Plazas de ParkingAl haberse comprobado que en la totalidad del techo de la Primera Planta del Parking, sólo en un punto, aparecen goteras que han obligado a proteger los coches con planchas metálicas y plásticos, y que por el contrario, el resto del forjado, no presenta en ningún punto, de forma aparente, entradas de agua por filtración, creemos, con un 99% de seguridad, que el problema se centra en la obturación de los drenajes que existían en su día, por las raíces del árbol que se eliminó. Los puntos de evacuación de las aguas drenadas, son estancamientos de agua filtrada con cantidad de nutrientes que las raíces de las plantas buscan para su alimento. Baste observar el mismo fenómeno, en cualquier maceta con plantas de jardín, en las que las raíces, siempre se concentran en las perforaciones de desagüe y en el perímetro, porque son los puntos en los que la humedad es más constante y la acumulación de agua con nutrientes, más importante y continua. El hecho de que, al parecer, esté naciendo un nuevo árbol, no muy lejos de donde estaba el anterior, creemos que confirma totalmente nuestra hipótesis.Por tanto, es inevitable realizar una excavación sobre el punto en el que se han detectado dichas goteras y descubrir la totalidad del drenaje existente, para comprobar si estamos en lo cierto. Para ello, deberá realizarse una perforación, con una broca del diámetro mas fino posible y de longitud suficiente, capaz de perforar el forjado, desde la Planta del Parking hacia la superficie, para poder concretar, antes de la excavación, la zona exacta que debe descubrirse.Si no erramos, la zona estará totalmente invadida de raíces que obturan los desagües originales. Si dichas raíces, no han destruido la impermeabilización existente, bastará su eliminación y reposición de los jardines a su estado original, para restituir el normal funcionamiento de la evacuación de aguas pluviales y de riego.Caso de que la impermeabilización estuviera destruida, a la vista de las afecciones producidas, es cuando se podrá dar una solución al problema. A ciegas y sin más datos, resulta imposible pronunciarse con mayor detalle.
6-2.- Humedades en las Paredes del ParkingComo es lógico, la intensidad de las humedades de las paredes del parking es mucho peor en la Planta (-1) que en la Planta (-2), si bien, esta situación, no tiene porqué mantenerse constante en el futuro.De todas formas, hay un aspecto muy importante a destacar, que creemos puede tener una base sólida, en defensa de la teoría que vamos a exponer. Queremos decir que, si bien hay filtraciones en varios puntos, las filtraciones más graves se producen en una de las paredes del parking, que aunque no podemos certificar que se provoquen por la causa que aduciremos, si que creemos que el problema puede estar muy focalizado en nuestro criterio.La causa de la mayor intensidad de las humedades en una de las paredes del parking en un punto concreto, podría deberse a la mezcla de materiales, la junta entre el tocho y el hormigón y la mayor porosidad y absorción de humedad que la fábrica de tocho tiene, frente a la de hormigón.En el plano adjunto, puede observarse la situación aproximada de dicha junta y la zona con las grietas detectadas en la finca sita en la C/ ------------
Sin embargo, si no estamos equivocados, la pared con mayores afecciones de humedad, es precisamente la que se encuentra frente a esta, o sea, bajo el edificio de viviendas, y por tanto, protegida de la humedad de los jardines.
En conclusión, si bien los jardines pueden ser la causa del agrava-miento de las humedades en las paredes del parking, intuimos que tiene que haber otro motivo, muy posiblemente proveniente de los albañales generales de la calle ----------, la rotura de la acometida de agua del bloque, una fuga, pequeña pero constante, de agua en alguna acometida, o bajante, etc., que provocan la gravedad de las humedades observadas.
Con toda seguridad, las filtraciones de las paredes laterales del parking, provienen de los jardines, -(son de escasa importancia frente a las que nos referimos)-, pero las que aparecen bajo el edificio, o sea las correspondientes al muro de contención de la calle ---------, en ningún caso pueden achacarse a la jardinería existente.
6-3.- Grietas en la Medianera con el Edificio Sito en C/ -------Los motivos de esta patología, creemos que han quedado sobradamente explicados en el apartado correspondiente. El gran problema es encontrar una solución técnicamente viable (las obras hay que realizarlas a través de una vivienda) y económicamente factible, -(nos enfrentamos a una altura de muro superior a los cinco metros).Creemos que el cosido, e impermeabilización del muro, puede ser una solución provisional, pero que siempre será un punto de conflicto futuro.En conclusión, la solución, a todos los problemas enunciados, pasa necesariamente por un estudio más profundo en detalle, con las catas previas correspondientes y la redacción del proyecto de reparación que sea preciso.
Es cuanto cabe exponer, en el Dictamen realizado según nuestro leal saber y entender, que se somete a cualquier otro mejor fundado y que suscribe el Arquitecto abajo firmante, para que conste a los efectos oportunos en Barcelona a 26 de Febrero del 2.008.
El Arquitecto
Fdo.- José A. AG
6-3.- Grietas en la Medianera con el Edificio Sito en C/ -------Los motivos de esta patología, creemos que han quedado sobradamente explicados en el apartado correspondiente. El gran problema es encontrar una solución técnicamente viable (las obras hay que realizarlas a través de una vivienda) y económicamente factible, -(nos enfrentamos a una altura de muro superior a los cinco metros).Creemos que el cosido, e impermeabilización del muro, puede ser una solución provisional, pero que siempre será un punto de conflicto futuro.En conclusión, la solución, a todos los problemas enunciados, pasa necesariamente por un estudio más profundo en detalle, con las catas previas correspondientes y la redacción del proyecto de reparación que sea preciso.
Es cuanto cabe exponer, en el Dictamen realizado según nuestro leal saber y entender, que se somete a cualquier otro mejor fundado y que suscribe el Arquitecto abajo firmante, para que conste a los efectos oportunos en Barcelona a 26 de Febrero del 2.008.
El Arquitecto
Fdo.- José A. AG
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