Y-73-PATOLOGÍAS de EDIFICIO de APARTAMENTOS
En fecha 24 de Marzo se realizó una exhaustiva visita a la vivienda siguiendo para ello, como guión, punto por punto, el texto del Dictamen realizado por el Técnico mencionado en el encabezamiento.
En dicha visita estuvo presente el esposo copropietario de la misma, que nos acompañó en todo momento. La propietaria llegó, cuando nuestra visita finalizaba.
La redacción del Dictamen del Técnico citado, está en cierto modo novelada, describiendo con detalle los movimientos que dicho técnico va realizando por el interior de la vivienda.
Creemos que a los efectos Periciales, será mucho más operativo centrarnos en las patologías descritas, siendo lo más concretos posible.
1.- DESCRIPCIÓN PORMENORIZADA - DESPERFECTOS:
1-1.- Barandilla del Dormitorio Principal:
Se argumenta que la barandilla tiene la condición de escalable, lo que contraviene lo legislado en la materia respecto a este tipo de protecciones.
Aparte de la in - escalabilidad, que demostraremos más adelante, frente a dicha barandilla, existe un cerramiento de aluminio y cristal que impide acceder a la misma, si no se abre primero la puerta.
Resulta evidente que para poder abrir dicha puerta, se tiene que ser un adulto. El escalado de la misma, entonces, debería ser intencionado y no accidental, aspecto fundamental que pretende evitar la Normativa en la materia. Ningún niño, podría abrir la puerta y proceder a su escalado por si solo. Un adulto que la saltara, lo tendría que hacer, en todos los supuestos, de forma intencionada y voluntaria, aspecto que obviamente, no es el que se pretende evitar con la Reglamentación Vigente.
Desde un punto de vista técnico, en este caso concreto, la escalabilidad argumentada, es de todo punto imposible tal y como puede verse en el detalle adjunto, ya que ante el escalado accidental de un niño, la inclinación provoca un peso de su cuerpo que lo hace caer al suelo. Dicha solución fue aceptada por Habitatge de la Generalitat en su día, ante una alegación similar de otro vecino, según puede verse en el extracto de los documentos emitidos.
A simple vista la horizontalidad de los barrotes, puede inducir a pensar lo que se argumenta, sin embargo, es de todo punto imposible escalarla por un niño, de forma accidental.
Frente a una reclamación en tal sentido por otro vecino, se sometió dicho problema a resolución de Habitatge de la Generalitat, según las siguientes alegaciones del Arquitecto Director de las obras:
Tras la revisión del tema por Habitatge de la Generalitat, la reclamación fue solventada en la barandilla de la terraza, tal y como veremos más adelante, aceptándose por todas las partes que la inclinación, era un eximente técnico suficiente para evitar la escalabilidad accidental de las mismas:
1-2.- Armario Habitación Matrimonio:
Existe un pequeñísimo defecto, medido en el punto más desfavorable en 15 mm. Dicho defecto se atribuye por el técnico que redacta el Dictamen, a un fallo de medición. No deja de ser sorprendente que un profesional de la construcción, ante un frente de madera de esta calidad y exactitud, no comprenda que lo único que falta es, en el peor de los supuestos, un tapajuntas que tape dicha distancia, como se hace en todo tipo de puerta y elemento de carpintería de taller, en obra.
Dicho frente, tiene una longitud total de 269 cm a toda altura, incorporando de forma inmejorable en su diseño, una puerta de acceso al baño. Tal y como puede verse, el fallo alegado supone un desajuste equivalente a un 0,55% de su longitud. En Arquitectura y en toda medición, se estima como perfectamente admisible una desviación de hasta un 1%.
Un defecto de sólo 15mm en una longitud de este tipo, es de admirar. Como debe saberse, la planeidad de los techos cuando son enyesados, -(o incluso en algunos casos los propios forjados)-, adolecen en construcción de diferencias muy superiores a la fijada. El ajuste llevado a término por el carpintero, es de destacar. Un simple relleno de yeso de dicha distancia haría imperceptible, a simple vista, dicho defecto. Obviamente hay que subirse a una escalera para detectarlo. La solución de eliminar lo existente y volver a reponerlo, carece de toda lógica técnica.
Nadie podrá aplantillar un paramento de madera, a toda altura hasta el techo, con garantías al 100% de no cometer el mismo pequeño fallo detectado, i incluso sperior. Si además, se tiene en cuenta que la madera se mueve por efectos de calefacción y aire acondicionado, –(dilatación por efectos de temperatura)-, las garantías de que no ocurra lo mismo, o incluso se empeore lo existente, son inexistentes.
Caso de que esta solución pudiera interpretarse como una excusa para no reparar el paramento de madera, siempre cabe la solución de colocar una simple tapeta de 3 cm., de la misma madera, fijada al techo en toda la longitud y el problema quedará resuelto. Personalmente, si se tuviera que realizar semejante intervención en casa de este Perito, elegiría siempre la primera solución a base de yeso blanco que mantendrá la estética del conjunto con mucha mayor limpieza de diseño en su conjunto.
1-3.- Instalación Gas – Cocina:
Efectivamente, la instalación de gas de la cocina, está a la vista y el tubo es perfectamente visible. El técnico que dictamina, parece desconocer que toda Instalación de Gas, por Normativa de las propias compañías, debe estar totalmente visible y al alcance de sus técnicos, fundamentalmente para que ante un escape de gas, los inquilinos de la vivienda detecten el olor, corten la llave general de paso y adviertan inmediatamente a los técnicos competentes para su reparación.
No solo no debe tener nada que impida el acceso a los tubos, sino que estos deben estar a la vista y ser totalmente registrables y ventilados.
Nada tiene que ver con la instalación de gas, la perforación que se hace del paramento para la colocación de los muebles de cocina. La distancia del tubo a la pared, es la normal que fijan las gafas estándar que se utilizan para la sujeción de estos elementos a las paredes.
Muy posiblemente, para no dañar el tubo, durante la colocación de los muebles, el instalador colocó y olvidó el plástico que se ve en la foto. Un simple embellecedor, y la retira de dicho plástico, resuelven el problema. Pero la ventilación, debe mantenerse por Normativa, por lo que el espacio existente, debe mantenerse, para garantizar una correcta ventilación.
1-4.- Pavimento de la Cocina:
El pavimento de la cocina es de Porcelanato, un material considerado de alto standing y de una calidad y planeidad inmejorable, dentro de los elementos cerámicos empleados como pavimentos en la construcción.
La junta es la correcta en este tipo de pavimento y dada su extrema planeidad, una diferencia como la argumentada, es perfectamente admisible, den tro de los cánones de la buena construcción.
Lamentamos tener que decir que la oscuridad de las juntas, ante un pavimento de color tan claro, no puede ser achacable al constructor. Los problemas de limpieza y mantenimiento de una vivienda, son en todos los casos responsabilidad única y exclusiva de los usuarios.
La grasa que se argumenta que se acumula en las juntas, se elimina con un simple lavado con detergente, o en su caso, con agua acidulada, compuesta por una mezcla de Salfuman, -(acido clorhídrico –CLH- doméstico)-, y agua. Desconocemos a que material hace referencia el técnico que suscribe para la substitución del material de rejuntado por “un material adecuado”. Creemos que un técnico, experto en construcción, no puede decir que algo está mal, sin argumentos y datos que lo justifiquen. El mortero blanco empleado es el material normal, e idóneo, para el rejuntado y que se emplea en estos casos.
1-5.- Terraza de la Vivienda:
Antes de entrar en los defectos en concreto que se argumentan como defectos de construcción, no podemos por menos manifestar que es este Perito el sorprendido porque este técnico, se haya vuelto a sorprender, ante la visión de las mallas de protección de la fachada, cuando al inicio de su propio Dictamen, sin tener nada que ver con la pericia a la que se enfrenta, hace referencia a este hecho que es perfectamente visible desde la calle.
Como es bien sabido, la Fachada de un Edificio, es un Elemento Común, y en este punto del Dictamen, se vuelve a resaltar con mayor incidencia. ¿Qué nos pretende demostrar con ello? Lo desconocemos, pero entendemos que el trabajo de una Pericia, es de una seriedad a la que, todo Perito, debe sujetarse con el mínimo posible a subjetividades, a las que al parecer este técnico no se ajusta. Cosas como las que se dicen en este Dictamen, pueden ser dichas por un particular, no experto en el tema, pero nunca por un profesional que además, se presta a dictaminar sobre el trabajo de otro profesional del mismo campo y materia.
Si con ello pretende sostener que ante un fallo en una fachada ventilada y la consiguiente toma de medidas de seguridad por parte del Arquitecto, no es de respetar, no estamos en absoluto de acuerdo. Si se pusieron fue por alguna razón, en todos los casos ajena a lo que se está dictaminando y, en su caso, objeto de solución en base a un litigio que no nos afecta en lo que se está dictaminando para esta vivienda en particular.
a).- Pintura Techo:
Se dice que hay importantes diferencias de tonalidad. NO. Simplemente el que realizó una reparación, la acabó con yeso y falta dar una mano de pintura al paramento reparado y, muy posiblemente, manchado por la manipulación de la tubería existente. Se dice que la ÚNICA reparación posible es el repicado de la zona. Esta afirmación carece de sentido y razón técnica alguna.
Es evidente que se realizó alguna reparación, o modificación posterior al pintado del techo que fue enyesado y dejado de color blanco y restos del soplete de soldadura. Lo que debe hacerse es repasar la zona con una pintura de igual tono del existente y el defecto quedará resuelto. Como puede verse la zona afectada es de una superficie ínfima, en comparación con la superficie afectada por la reparación y/o instalación del tubo. La foto adjuntada al Dictamen, es maliciosamente engañosa, al haber sido realizada desde tan cerca que da la impresión de ser un gran fallo de acabado, cuando en la realidad es simplemente una pequeñísima zona del total que, obviamente, debe ser repasada con lijado, masillada y pintada. El resto de dicha terraza, está en perfectas condiciones.
b).- Mampara de Acero Inoxidable:
La mampara, es sin lugar a dudas de Acero Inoxidable, al igual que la barandilla que en ella se ancla, en una unión de perfecto metalista. Si fueran distintos tipos de acero, la unión, sí que hubiera manifestado indicios de corrosión por la intemperie.
Se dice, con igual radicalidad, como en todas las afirmaciones anteriores que:
“………….. existen importantes y generalizados signos de oxidación en toda la superficie.”
Es evidente que no es cierto, simplemente viendo la foto que incluye a la barandilla, pero para mayor claridad, se adjuntan fotos desde otros puntos de vista, en los que se aprecian, simples manchas de suciedad.
Si el montante exterior de la mampara, mucho más sujeto a la acción de los agentes atmosféricos, está en perfectas condiciones, resulta sorprendente que se hagan las afirmaciones que se hacen por este técnico.
No se aprecia signo de perforación del acero en sitio alguno. Lo que hay es suciedad y restos de salitre, por evaporación de gotas de agua. Hay que tener en cuenta que la vivienda está situada, dando frente a mar. Por dicha razón, muy posiblemente el agua de lluvia arrastre en algún caso, restos de condensación de agua salina, provinente de la evaporación marina. La evaporación de esas gotas de agua, deja estos restos sobre la superficie del metal. Si se limpia con un buen limpia metales, las manchas desaparecerán, como no existen en la barandilla, ni en los montantes más exteriores de todas las mamparas.
Si el montante exterior de la mampara, mucho más sujeto a la acción de los agentes atmosféricos, está en perfectas condiciones, resulta sorprendente que se hagan las afirmaciones que se hacen por este técnico.
No se aprecia signo de perforación del acero en sitio alguno. Lo que hay es suciedad y restos de salitre, por evaporación de gotas de agua. Hay que tener en cuenta que la vivienda está situada, dando frente a mar. Por dicha razón, muy posiblemente el agua de lluvia arrastre en algún caso, restos de condensación de agua salina, provinente de la evaporación marina. La evaporación de esas gotas de agua, deja estos restos sobre la superficie del metal. Si se limpia con un buen limpia metales, las manchas desaparecerán, como no existen en la barandilla, ni en los montantes más exteriores de todas las mamparas.
c).- Problemas en el Aplacado de Piedra:
Tenemos que volver a insistir en la exageración en los términos del dictamen de este técnico, cuando se dice:
""Este técnico ha podido observar la existencia de numerosas perforaciones y restos de materiales de agarre en varias zonas de la fachada del edificio, especialmente en los remates de las barandillas y alfeizares de ventana, revestidos mediante piedra caliza con un acabado similar al corte “al soplete” que les otorga un aspecto rústico.
Lo que ha ocurrido …………, y reparados mediante la interposición de material que no tiene relación alguna…………………suponiendo un serio problema estético e incluso fallos de impermeabilización con el paso del tiempo ……facilita la penetración de agua pluvial hacia el interior de la construcción.”"
Obsérvese el inmenso problema estético del paramento, tan destacado por el técnico que suscribe tal Dictamen. Este Perito, lo resalta con un círculo rojo, para que se sepa donde está, ya que en la foto, a simple vista no se distinguiría.
Es simplemente un error del instalador que perforó el paramento para poner un taco, en sitio equivocado. El otro fallo es el que se muestra en la foto inferior que, muy posiblemente fuera provocado por el instalador de la guía y reparado posteriormente con yeso. No queremos decir que no deba ser reparado, pero de ello a llegar a afirmar que habrán problemas de humedad por filtración, a través de un agujero de un taco, situado a casi dos metros de altura y bajo un voladizo de 1,5 metros de longitud que lo protege, es exagerar un problema, en una dimensión desorbitada.
Cualquier marmolista con pasta y repujado, realizará una reparación que será imposible distinguir en el conjunto, ante las vetas de color que tiene la piedra que protege la fachada.
Negamos cualquier posibilidad de humedades por filtración
d).- Problemas del Pavimento:
Carece de sentido argumentar que la reparación realizada para evitar encharcamientos de agua en el pavimento de la terraza ha creado importantes desniveles, como se argumenta que puedan suponer riesgos de tropezar.
El desnivel, como puede verse, es inapreciable a simple vista y no existe resalte alguno que pueda provocar ningún tropezón. La inclinación del pavimento, es la mínima,-(0,5%-1%)-, para que el agua se deslice hacia los desagües. La reparación realizada se considera, bajo todos los puntos de vista técnicos, perfectamente correcta.
e).- Problemas de la Barandilla de la Terraza:
Este problema, es continuación del mismo aspecto que se estudió en el primer punto de este Dictamen y requiere la misma solución aprobada por Habitatge de la Generalitat para otra vivienda que planteó el mismo problema.
Así como en la barandilla de la balconera del dormitorio, resulta totalmente imposible su escalado, en la barandilla de la terraza, al existir un frente de piedra, y por tanto, ser menor la inclinación, si que pudiera existir la posibilidad del escalado, apoyándose sobre dicho paramento de obra al inicio de un posible escalado. Por ese motivo, el Arquitecto Director y Habitatge de la Generalitat, llegaron a la conclusión de que añadiendo el barrote dibujado en el detalle adjunto, la posibilidad de accidentes quedaba eliminada. Este Perito, no tiene nada que objetar a una solución, técnicamente correcta como la propuesta.
1-6.- Interior de la Vivienda
a).- Radiadores de la Vivienda:
En el mismo tono de exageración de todo el Dictamen, se afirma:
“ El remate de las llaves de paso de los elementos radiadores que …………….. presenta importantes deficiencias, e incluso fisuraciones de importancia visibles a varios metros de distancia”.
Nos preguntamos, ¿Cómo se puede hablar de metros de distancia, si no hay perspectiva posible para su observación a más de un metro?
Las fotos obtenidas por este técnico, están hechas, a menos de 50 cm de distancia y, como puede verse, resulta imposible apreciar defecto alguno. Para poder obtener las fotos que se adjuntan al Dictamen, el técnico que las realizó, tuvo que agacharse en el suelo y acercarse a menos de 10 ó 15 cm de distancia y, así y todo, los defectos alegados, son de una importancia totalmente despreciable en construcción.
b).- Mecanismos de las Persianas:
En este caso, sí que es cierto que existe un cierto deterioro en lo alegado y así ha sido comprobado por este Perito, como puede verse:
La explicación es realmente sencilla. Los tres elementos superiores, pertenecen: al Dormitorio del Niño, el Dormitorio Principal y a la Cocina, elementos de la vivienda, en los que el uso de las persianas, debe ser más importante, entre el día y la noche.
Sin embargo, en la estancia destinada a despacho, en la que existe una cortina tipo “store” y en la que la persiana debe dejarse normalmente sin bajar, ya que no se necesita oscuridad, sino más bien todo lo contrario, el mecanismo de la persiana, está en perfectas condiciones de mantenimiento, tal y como puede verse.
La vivienda, según le manifestaron los propietarios a este Perito, se ocupó sobre finales (Noviembre) del 2006. El uso y mantenimiento de la misma, a partir de dicha fecha, les corresponde a los propietarios. Es evidente que no han realizado mantenimiento alguno.
La pintura de los paramentos, se establece que se haga, cada año, y como mínimo cada dos, o tres años. Por lo visto, hasta la fecha, no se han realizado pintado ni repaso alguno. Cualquier pintor profesional, ante estos pequeños desperfectos, procede a su fijación con yeso, o Acuaplast y junto con el grueso de la pintura, vuelven a quedar como al principio, o sea, como lo está el mecanismo de la habitación destinada a despacho, que es evidente que no ha sufrido un maltrato, como el resto de mecanismos fotografiados.
En definitiva, es un problema de mal uso y falta de mantenimiento, en ningún supuesto achacable al promotor.
c).- Grifería de la Fregadera:
Cuando este Perito realizó la visita, dicha grifería ya había sido arreglada, caso de que tuviera algún defecto apreciable. No se nos suministró factura de reparación alguna, a pesar de haberla solicitado.
d).- Pavimento de la Vivienda:
El pavimento de Parquet Flotante de toda la vivienda es de una alta calidad, formado por lamas de 18 x 220 cm, en rechapado de Haya vaporizada y barnizada.
Se revisó, estancia por estancia, obteniéndose las fotos que se adjuntan, sin que pudieran apreciarse distancias entre lamas superiores a las recomendables. Sorprende que este técnico haya podido apreciar distancias de 1 mm o 1,5 mm entre las lamas. Este Perito, no puede llegar a manifestar tal aspecto.
Pero es que de existir en algún punto, es perfectamente lógico y recomendable que existan, ya que un pavimento de este tipo, está sometido a tales dilataciones y contracciones, por diferencia de temperatura, que es de todo punto aconsejable que existan esas holguras. Como clarificación de lo expuesto, los instaladores cortan las lamas unos 0,5 cm, en las entregas contra las paredes, para evitar que los pavimentos puedan levantarse por dilatación. Los zócalos se dimensionan precisamente para absorber y disimular la gran distancia que existe, entre el pavimento y la pared.
Frente a 50 mm mínimo de corte, resulta absurdo técnicamente hablando, plantear que 1,5 mm sea un problema de mala realización.
El aspecto de dichos pavimentos, como puede verse, es excelente y de una alta calidad, tanto técnica, como estética.
2.- VALORACIÓN DE LAS REPARACIONES
2-1.- Valoración Partidas del Dictamen:
Para la valoración de las reparaciones, se utiliza el cuadro de precios recogidos en el Boletín Económico de la Construcción, correspondiente al Segundo Trimestre de 2009. De ello podemos deducir que,
2-2.- Resumen Costos Repasos y Reformas:
Al parecer puede que existan partidas en la valoración de este Perito que no se han descrito en el cuerpo de si Dictamen, ni le fueron, ni enseñadas, ni reclamadas por la propiedad, durante la visita realizada. Entre ellas hay una que hace referencia a la puerta del garaje que, en todos los supuestos, sería otro elemento a considerar, como Elemento Comunitario.
En resumen, podemos dar la tasación final para los repasos y reformas que asciende a la cantidad de:
El costo total de los repasos y reformas a realizar en vivienda es de MIL SESENTA Y TRES EUROS CON SESENTA CÉNTIMOS.
En mi calidad de perito, bajo promesa de decir verdad, MANIFIESTO que he actuado y actuaré con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer, como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y que conozco las sanciones en las que podría incurrir si incumpliese mi deber como perito.
Es cuanto cabe exponer, según el Dictamen realizado según nuestro leal saber y entender y que se somete a cualquier otro mejor fundado y que suscribe el Arquitecto abajo firmante, para que conste a los efectos oportunos en Barcelona a 5 de Junio del 2009.
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