Y-67-PATOLOGÍAS ESTRUCTURALES en VIVIENDA - MADRID

Barcelona Marzo 2009

      Don José Alberto AG, Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado nº.- ------- con domicilio a efectos de comunicaciones en ---------------------- Barcelona, Teléfono 629.562700; actúa como Perito, a solicitud del Sr. Dn. ---------------, como propietario de la Vivienda correspondiente al Piso 3º Interior Izquierda de la Finca situada en la dirección arriba reseñada, para que se visitara y estudiaran las Patologías aparecidas en la misma.Para cumplir con el encargo, este Perito se desplazó a Madrid el pasado día 3 de Marzo, para visitar la vivienda, habiéndose estudiado previamente todos los Dictámenes que se le habían remitido sobre la misma, por los distintos Técnicos que habían estudiado el problema anteriormente. Recogida en dicha visita toda aquella información que fue considerado necesaria, ayudado por el Albañil Sr. Dn. ------------- y realizado el reportaje fotográfico adjunto se emite el siguiente,

D I C T A M E N - INFORME PREVIO

En una primera impresión y casi con toda seguridad, esta vivienda fue rehabilitada por alguien, hace tiempo. Parece que haya vigas de hierro, material ceramico y madera mezclados.El edificio debe tener una gran antigüedad (que necesito saber) ya que parece estar construido con revoltones de madera, en vez de cómo se construye desde primeros del siglo pasado, con cerámica. Da toda la impresión de que lo que se ve en la foto, no es una viga, sino un revolton, cubierto con madera.Por revolton, se entiende el espacio que queda entre viga y viga y que, hoy dia, se rellena con un caseton cerámico, o de hormigón aligerado. En este caso es un tablero de madera que con los años tiene que haberse podrido necesariamente. Este sistema constructivo, solo lo he visto en el Hotel ------------, cuando una bañera se hundio en el pavimento por podredumbre de la base (el revolton) Su antigüedad era de siglos.Me temo que el informe del Perito que ha ordenado el apuntalamiento, va a decir lo mismo que estoy diciendo. Si es así, por desgracia deben reparar los propietarios a su cargo, ya que en una reclamacion judicial, muy probablemente las conclusiones serian (después de haberse gastado el dinero en pleitos) que no es un accidente, sino un defecto de mantenimiento y conservación.Si estoy en lo cierto, lo que hay que reparar, no es una viga para lo que existen sistemas estandar, al ser un problema muy corriente y estudiado. Si es un revolton, la reparacion puede ser bastante mas cara de lo que dije. Lo peor es que antes de reparar, habria que hacer catas en todo el piso, para saber si hay mas zonas como esta que en su dia no se repararon. Si es así, la reparación puede costar mucho dinero, ya que lo recomendable es hacerla por arriba, lo que supone cargarse los pavimentos del vecino superior que reclamará todo lo reclamable,Cabe la posibilidad de un pleito a la Comunidad, alegando que es un elemento estructural y que de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, deben ser repartidos los costos, en función del coeficiente de participación de cada propietario, ya que es muy probable que este problema no esté presente sólo en esta vivienda. Quizás todo el edificio tenga zonas no reparadas,Por ello, necesitaré un peón con escalera y herramientas para hacer catas donde sea necesario. Volver para eso, seria gastar dinero inútil. Si en la reunión de la Comunidad, algún vecino reconoce tener la vivienda en una situación similar, debería plantearse una reparación global del edificio. Con la situación financiera actual, quizás hayan fondos de ayuda para la rehabilitación y promoción del trabajo en el sector de la construcción. Lo desconozco en la Comunidad de Madrid.Si la Comunidad no quiere abordar el problema y decide realizar reparaciones puntuales, a medida que se detecten problemas, podría caber una reclamación contra el propietario que se lo vendió por vicios ocultos, todo ello dependiendo del tiempo transcurrido desde la compra y las condiciones del contrato de compraventa. Su abogado es el que debería decidir, sobre los aspectos jurídicos planteados, una vez se confirme, o no, lo que estoy diciendo.
1.- ANTECEDENTES:1-1.- Dictamen de la Sra. Dña -----------Las patologías estudiadas tienen que tener cierta antigüedad, (supe-rior a casi dos años), ya que el primer Dictamen realizado, a solici-tud del propietario de la Vivienda 4º Interior Izquierda, situada justo encima de la afectada, fue realizado por la Arquitecto Técnico Sra. Dña. ------------- y Visado en el Colegio Oficial de Arquitectos Téc-nicos de Madrid el 7 de Noviembre del 2007 con el Nº.- ----------.Suponemos que dicho Dictamen fue solicitado para la presentación del correspondiente parte de reparación, ante la compañía de seguros de la comunidad. En dicho Dictamen se dice textualmente:

Como conclusiones de su Dictamen la Arquitecto Técnico informa:

1-2.- Informe de TECARQ

Posteriormente, la Oficina Técnica citada, en fecha 31 de Diciembre del 2007, -(sin especificar en nombre de quien actúa)-, realiza un estudio de la vivienda de mi representado concluyendo que:

1-3.- Conclusiones de la Compañía de SegurosEl 5 de febrero del 2008 la Compañía de Seguros de la Comunidad de Propietarios, -(volvemos a suponer que ante el requerimiento de dicha comunidad para que realice las reparaciones oportunas)-, remite una carta desestimando dichas pretensiones del siguiente tenor literal:

Con ello dicha Compañía de Seguros, desestima las pretensiones de la Comunidad de Propietarios, al considerarse exenta de la responsa-bilidad correspondiente a conducciones de agua de tipo privado, situadas en el interior de las viviendas.No tenemos la Póliza para estudiarla, ni es nuestro cometido como Perito realizar dicho análisis que, en caso necesario, debería ser motivo de un estudio más profundo y detallado entre las partes, o en su caso, de las reclamaciones judiciales a que hubiera lugar.
1-4.- Dictamen del Sr. Dn. Ignacio -------------El Arquitecto Técnico citado, actuando a requerimiento de la empresa ---------, como Administradores de la Comunidad, realiza una visita a la totalidad de la finca y emite Dictamen, Visado en el Colegio de Arquitectos Técnicos de Madrid en fecha 8 de agosto del 2008.En el mismo, al margen de informar que existe un Expediente con Nº.- ---------------- en el archivo de la Gerencia Municipal de Urbanismo, por el que con fecha de Registro de 24 de Marzo de 1998 se autorizaron OBRAS de CONSOLIDACIÓN, -(suponemos que estructural)-, realiza una inspección global de la finca, en la que este Perito entiende que, salvo mejor opinión de la Comunidad, no le corresponde entrar a estudiar, al haber sido el presente encargo realizado, exclusivamente para el análisis de las patologías de la vivienda de mi representado.En dicho Dictamen, el Arquitecto Técnico citado, llega a las siguientes conclusiones con respecto a la problemática de las Viviendas 4º y 3º Interior Izquierda:

1-5.- Presupuesto del Sr. Dn. Juan Carlos ------------Por ultimo, el Arquitecto Técnico citado, remite a la Comunidad de Propietarios un presupuesto para la redacción de un Proyecto y Dirección de Obras, en el que no se concretan con exactitud los trabajos y puntos del edificio donde se piensa actuar, sin que esté claro tampoco si: el Estudio de Ofertas, la Dirección de la Obras y el Control de Certificaciones, está incluido en dicho Presupuesto, o no.
2.- OBJETO CONCRETO del PRESENTE DICTAMEN2-1.- ASPECTOS PREVIOS:A la vista de la extensa documentación existente sobre una patología relativamente simple, este Perito cree que antes de iniciar su exposición de causas y sistema de reparación, deberían clarificarse todos aquellos puntos en los que su opinión, no coincide con la de los técnicos que han visitado y emitido dictámenes, e informes, con anterioridad al presente.Resulta evidente que el origen de la patología ha sido la humedad, o mejor las continuas fugas de agua que han afectado el forjado del techo de la vivienda de mi representado, correspondiente al suelo de la vivienda de la Vivienda 4º Interior Izquierda. Asi:Estamos de acuerdo en que el problema ha sido la humedad, o mejor las continuas filtraciones de agua, pero lamentamos no estar de acuerdo con ninguno de los técnicos en sus conclusiones con respecto a los siguientes aspectos:

1.- No es necesario derribar la totalidad del forjado para la reparación.

2.- El deterioro no ha sido leve, sino grave, y la estructura portante, está seriamente dañada.

3.- La lesión, no es de relativa importancia, sino grave

 2-2.- DESCRIPCION del ESTADO del BAÑO de la VIVIENDA:

En la visita girada a la vivienda, este Perito obtuvo fotos del estado en que se encontraba en ese momento. Posteriormente con la ayuda del albañil Sr. ------------, se procedió al derribo completo del cielo raso, formado por plancha de escayola que todavía quedaba en el baño.

DETALLE APUNTALAMIENTO y REFUERZO ESTRUCTURAL ANTERIOR

Antes de proceder al derribo de los restos del cielo raso todavía existente, para poder estudiar el estado de la estructura del forjado de techo, se hicieron fotos para dejar constancia del estado en el que se encontró la vivienda y que se adjuntan a continuación.

DETALLE del ALTILLO SOBRE la ENTRADA del BAÑO

2-3.- ANALISIS de la PATOLOGIA ESTUDIADA:

        Resulta evidente que en un pasado, debió ocurrir algo similar a lo que ahora estamos estudiando y que obligó a la realización de un refuerzo del forjado.        Como puede verse en la foto de la derecha, ante la posibilidad de que pudiera caer, el tablero de rasillas existente entre el envigado de madera, se colocó una Viga de Hierro, -Perfil IPN-140 empotrada desde la pared del Patio hasta la pared Medianera de la vivienda.

       La cata realizada en el salón de la vivienda nos permitió detectar otra Viga de Hierro, -Perfil IPN–200-, empotrada en las mismas pa-redes y que discurre por la parte superior del tabicón del baño.Entre ambas vigas se dispusieron planchas metálicas que, en caso de derrumbe, soportan los tableros de rasillas deteriorados.

     Dicha reparación se realizó únicamente en el primer vano de vigas de madera, colocándose la IPN-140 a unos 10cm de la Viga de madera que está actualmente afectada. En el segundo vano de vigas de madera*[1], no se realizó actuación alguna y es el que actualmente está afectado por la humedad.
2-4.- REFUERZO ESTRUCTURAL NECESARIO:Al estar una de las capas de rasillas tomadas con yeso y, al ser este un material tremendamente higroscópico, se ha ido empapando y expansionando, hasta provocar la rotura del tablero, aspecto que todos los técnicos citados destacan. Sin embargo, este aspecto de real importancia, sin duda, no resta importancia alguna al hecho de que durante todo el tiempo en el que la humedad ha venido actuando sobre la viga de madera, ha provocado la disgregación de sus nudos, hasta su rotura, como puede verse en la foto adjunta.

Nota.- [1] No se pudo ver con claridad, pero tiene que existir otra viga de madera empotrada sobre el tabicón de separación, entre baño y cocina, que soporta el segundo vano de rasillas.

    Este hecho quedaba oculto por el regle metálico colocado para soportar el nuevo cielo raso que se construyó a base de planchas de yeso, tras la primera reparación, y que dejaba asimismo oculto el antiguo cielo raso de cañizo, del que todavía quedan restos perfectamente visibles.Este grave deterioro de la estructura portante, obliga no solo a reforzar la totalidad del vano reparado en su día, mediante la destrucción del altillo existente sobre la bañera, sino a reforzar el vano reparado hasta la medianera del edificio, sobre el pasillo.Asimismo, será precisa la misma reparación en el vano actualmente apuntalado, colocando otras Dos Vigas de Hierro, de dimensión obtenida según cálculo, situadas una contigua a la viga de madera rota y otra paralela a la viga de madera existente sobre el tabicón del baño, para una vez garantizada la estabilidad de la estructura, disponer similares planchas de hierro que soporten el tablero de rasilla entre dichas vigas, tal y como se plantea en el esquema estructural adjunto:

3.- ESTADO DE MEDICIONES para REPARACION:Para la realización de este Estado de Mediciones, se supone que no será necesario actuar en el Cielo raso de la cocina, ni desmontar los armarios y/o la campara extractora de humos y el Termo Eléctrico existente.Dadas las fugas de agua de los desagües de la vivienda superior, y dado el bajo coste con relación al global de la obra, se propone cambiar la actual instalación de desagües de bañera y lavabo, -(hay que comprobar la fregadera)-, por una nueva conducción en plástico reforzado. A la vista del punto de rotura de la viga, este Perito teme que el problema esté más en la bañera que en el lavabo, contrariamente a lo que Dictaminó uno de los Técnicos.En principio, salvo imprevistos, que puedan aparecer durante la redacción del Proyecto a desarrollar por Técnico Competente, se estima que la actuación en el baño, será suficiente. Sin embargo, se recomienda hacer alguna cata en el cielo raso de la Cocina*[2], para asegurarse antes de que las vigas de dicha zona no hayan sido afectadas por la humedad.Si no se hiciera así, cabria la posibilidad de tener que realizar otra vez una reparación parcial que, en un futuro, obligará a nuevas intervenciones en la vivienda.

Nota.- [2] Este Perito, no realizó dichas catas, para no destrozar más la vivienda, sin antes no tener la certeza de que era imprescindible. El apuntalamiento actual y la precariedad de medios, no hicieron aconsejable realizar mas catas de las realizadas, en esta primera fase de reparación.

    En mi calidad de Perito, bajo promesa de decir verdad, MANIFIESTO que he actuado y actuaré con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer, como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y que conozco las sanciones en las que podría incurrir si incumpliese mi deber como perito.    Es cuanto cabe exponer, según el Dictamen realizado según nuestro leal saber y entender y que se somete a cualquier otro mejor fundado y que suscribe el Arquitecto abajo firmante, para que conste a los efectos oportunos en Barcelona a 9 de Marzo del 2.009.

El Perito – Arquitecto Superior
José A. AG