Y-64-PATOLOGIAS en CHALET UNIFAMILIAR AISLADO

Barcelona Enero 2010

Don José Alberto AG, Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado Nº --------/7 y miembro de la Asociación de Peritos Judiciales del COAC, con domicilio a efectos de comunicación en ---------------------- Barcelona 080------, Teléfono ‐------------- actuando como Perito designado por Insaculación por el Juzgado de 1ª Instancia --------------- para que se emita Dictamen en el Procedimiento Ordinario --------------, entre ------------- y otros, contra --------------- y otro; visitada la finca de Autos, realizado el reportaje fotográfico adjunto y tomados cuantos datos han sido considerados de interés, emite el siguiente:

D I C T A M E N

INTRODUCCIÓN

    En fecha 12 de Enero del 2010, junto con los letrados de ambas partes, se realizó el desplazamiento a la Urbanización ·”------------------, en la que se sitúa la Finca de Autos, con entrada por el Nº.- 1063 de la Calle -----------, pero que incluye también la Parcela 1071, donde se ubica la piscina y que da a la calle inferior.

    En dicha visita se analizaron detalladamente los desperfectos alegados en los Dictámenes adjuntados a los Autos. En dicha visita, fuimos acompañados por el Propietario de la finca que estaba acompañado por el Aparejador del despacho que emitió el Dictamen de la Actora.

1.- ANTECEDENTES:

El inmueble le pertenece al demandante, por compraventa realizada el 19 de Febrero del 2008 y que pertenecía al demandado, por compraventa del 2001 al anterior propietario y constructor de la vivienda.

Según expone el actual propietario, se había llegado a algún tipo de pacto con el vendedor para resolver los problemas estudiados, pero nunca llegó a realizarse, ya que se interrumpieron las negociaciones en este sentido entre ambas partes, por faltas de entendimiento mutuo.

En los Autos figuran dos Dictámenes de dos Arquitectos:

1.- Dictamen del Sr. Dn. ------------- – Fecha - 12/12/2008

2.- Dictamen de la Sra. --------------- – Fecha - 11/12/2009

Los planteamientos de ambos dictámenes, se concentran en estudiar y exponer las razones de los defectos enunciados en el punto siguiente.

2.- PLANTEAMIENTO RESUMIDO de los PROBLEMAS:

Después de la visita efectuada y del estudio de los Dictámenes obrantes en Autos, se puede concretar que los problemas a que hace referencia la demanda, y que se estudiarán y tratarán de aclarar en este Dictamen, se pueden resumir en:

BODEGA: Humedad en las zonas cercanas al suelo de la dependencia en semisótano del trastero de la vivienda

COMEDOR: Una humedad junto al conducto de extracción de humos de la chimenea del hogar del Salón.

EXTERIOR – ALEROS: El desprendimiento del revoco de acabado del alero de la vivienda, pintado de blanco.

EXTERIOR – PARAMENTOS MADERA: Falta de mantenimiento y barniz de las viguetas y de los paramentos de la vivienda acabados con tronco de madera.

EXTERIOR – DESAGÜE: Un mal funcionamiento y/o disposición del desagüe del pasillo embaldosado de la vivienda.

3.- PLANTEAMIENTO de CADA PROBLEMA ESTUDIADO:

3-1.- Humedad en Paredes de la Bodega:

La bodega, se sitúa dando frente a la fachada Sur del edificio, tiene acceso directo al jardín, tal y como puede verse, pero a nivel inferior al de la vivienda, para salvar el desnivel del terreno.

La Perito de la parte demandad, adjunta en su Dictamen una Sección del edificio que, por su especial interés, este Perito ha reformado para incluir en ella los detalles que permitan, no solo apreciar la bodega, sino aspectos que hacen referencia al resto de desperfectos y/o defectos alegados.

SECCIÓN TRANSVERSAL

Como puede verse, la pared posterior de dicha bodega, sirve de cimiento de la vivienda, así como de muro de contención, de las tierras del jardín posterior. Debe destacarse que todo el perímetro de la vivienda, a nivel de la Planta Baja, o sea por la parte superior a dicha bodega, esta rodeado de una acera de pavimento de piedra para alejar al máximo posible las aguas de lluvia de las paredes de cerramiento.

Hacemos especial hincapié en este punto ya que, al margen de que se comprobó visualmente, -(tal y como expondremos y justificaremos en el apartado oportuno)-, las paredes, -o el muro de contención en concreto en su caso-, tienen una humedad de filtración ascendente y no descendente, ya que resulta de todo punto imposible que el agua de lluvia pueda afectarlas por filtración, al estar protegido por la terraza de la vivienda y estar dicho muro situado a 7,75 metros del punto por donde podría filtrarse el agua de lluvia, sin contar las escaleras pavimentadas y la acera de protección que bordean la vivienda con una anchura estimada en un metro.

    Por tanto, debe concluirse que cualquier humedad que aparezca en dicha bodega, tiene que proceder necesariamente por osmosis y/o capilaridad por porosidad de la obra.

3-2.- Humedad en Conducto Chimenea Comedor:

En la visita realizada, se pudo comprobar que efectivamente existe una filtración de agua en la vertical de la chimenea de humos del hogar del Salón-Comedor.

El problema, que hemos tratado de detallar en el dibujo adjunto, aprovechando el mismo detalle del adjuntado por el perito de la parte actora, se produce simplemente entre la junta entre el conducto de obra y las tejas de la cubierta. Dicha junta no debe estar bien sellada y permite una filtración de agua que se acusa en el interior del techo de madera de la vivienda.

Debe destacarse que la visita se realizó durante la época de tormentas y había llovido más de una semana, antes del desplazamiento.

De hecho, el día de la visita había nevado y la temperatura había bajado de 0ªC, estando helada la escarcha, e incluso el estanque de agua que hay en la vivienda. Por tanto, entendemos que fue el mejor momento para poder comprobar la importancia de la filtración que, en ningún caso, goteaba y/o chorreaba por la pared. La madera del techo se había empapado y manifestaba la sudoración propia del secado de la madera a causa de la filtración descrita, tal y como pudo comprobar este Perito, al contacto con la mano.

Tal y como puede verse en la fotografía adjunta, la cubierta fue aislada en algún momento con Porexpan que puede verse perfectamente en las juntas de la madera del interior de la vivienda, al margen de figurar en una de las facturas adjuntas a los Autos.

3-3.- Exterior – Paramentos de Madera:

En este punto cabe distinguir dos aspectos diferenciables, ya que existe un paramento de cerramiento de madera tipo troncos, -(a semejanza de cómo se construyen las cabañas de alta montaña)-, pero existe además una estructura de soporte de encofrado de la cubierta, realizada a base de viguetas de madera y una solera de madera machihembrada que, en el alero que rodea la vivienda, queda a la intemperie y precisa mantenimiento.

Este Perito puede certificar que no se ha realizado un mantenimiento de lijado y barniz de dicha madera desde hace bastantes años.

3-4.- Exterior – Desagüe Acera Perimetral:

En la acera del lado izquierdo de la vivienda y justo antes del acceso a la terraza, existe un desagüe que queda encajonado por debajo del resalte del pavimento de la escalera, tal y como puede verse en las fotos adjuntas.

Dicho desagüe, en días de lluvia intensa, puede quedar bloqueado por exceso de flujo, agravado posiblemente por la acumulación de hojas y restos vegetales que arrastre la lluvia, por lo que muy fácilmente puede atascarse y permitir la formación de una acumulación puntual de agua.

En cualquier caso, no debe ser un problema excesivamente importante, ya que como puede verse, en una vivienda de temporada, que permanece deshabitada mucha parte del año, la piedra en la que se encasta dicho desagüe, está limpia de cualquier resto de moho, o verdillo. Si la acumulación fuera constante y de importancia, el primer punto que se marcaría como un defecto importante, sería la creación de verdillo, al ser un punto húmedo y en la sombra.

4.- PLANTEAMIENTO de CADA PROBLEMA ESTUDIADO:

Tras esta introducción a los problemas detallados en la demanda y tras el estudio de las preguntas que realiza cada parte, responderemos a las mismas en el mismo orden en el que han sido realizadas, aunque en muchos casos las preguntas, o bien no pueden contestarse directamente en el mismo apartado, o son repetitivas de unos problemas perfectamente diferenciados, reparables y valorables.

Por todo ello respondemos:

4.- 1- PREGUNTAS DE LA PARTE ACTORA:

A).- Que nos indique si existen filtraciones de agua en el comedor de la finca. Nos indique la magnitud de dichas filtraciones, causa que las provoca, solución y coste.

Sí que existe una filtración de agua muy localizada en la junta entre la teja de cubierta y el conducto de extracción de humos. La filtración es de muy escasa importancia. Los criterios para la reparación y valoración se darán al final de este Dictamen.

B).- Si existen filtraciones en la bodega del inmueble. Magnitud, causa, solución y coste.

No existen filtraciones de agua en la bodega del inmueble. Las humedades apreciadas, lo son por porosidad del material de construcción y fundamental y básicamente, por una deficiente, o nula, circulación de aire. Las soluciones y valoración se darán al final de este Dictamen.

C).- Si entiende correctas las soluciones que se contienen en el informe acompañado por esta parte del Sr.----------

Este Perito considera que:

1.- Es totalmente errónea la solución dada para solucionar las humedades de la bodega.

2.- Este Perito no detectó ninguna otra humedad en el interior de la vivienda, por lo que resulta de todo punto absurdo proponer que se reconstruya la totalidad de la cubierta, por un problema puntual. Asimismo, existe aislamiento térmico en la cubierta, si bien se desconocen gruesos y detalles constructivos

3.- Los paramentos exteriores de madera de la vivienda sería muy aconsejable que se lijaran y barnizaran para alargar su vida y correcto mantenimiento. Los desprendimientos del acabado del alero deben repararse.

4.- Debe repararse el encharcamiento de agua, a pesar de tener una escasa importancia técnica.

D).- Si dichas filtraciones afectan o afectarán al uso de las dependencias para comedor y bodega o trastero.

1.- La filtración de agua de la cubierta puede acabar provocando el pudrimiento de la madera, por lo que debe repararse.

2.- Las humedades de la bodega, no son humedades en si mismas, sino colonias de hongos y no tienen importancia estructural alguna. Son un simple problema estético.

E).- Si está correctamente realizado el mantenimiento de la estructura de madera de la finca. En caso de no ser así, en qué afecta a la habitabilidad de la finca y en qué medida afecta a las patologías mencionadas en la demanda.

Como ya hemos dicho no ha habido mantenimiento, en años. Dicha falta de mantenimiento, no afecta en absoluto la habitabilidad de la finca, si bien, como se dijo, es siempre aconsejable un buen mantenimiento en aras de una prolongación de la vida útil de los materiales.

F).- Si el cuerpo destinado a semi-sótano es una entidad independiente o forma parte y se halla unida a la estructura del cuerpo principal destinado a vivienda, teniendo elementos y estructura comunes con la misma.

El semi-sótano forma parte de la estructura de la vivienda.

G).- Si se halla correctamente impermeabilizado el semi-sótano indicado. En el supuesto de que así sea, nos indique en que afecta al uso normal de dicha dependencia y nos indique la solución y el coste de dicha reparación.

Se desconoce si existe impermeabilización, pero por la época de la construcción, casi con toda seguridad, no se creó la barrera antihumedad que es normativa, constructivamente hoy. Insistimos en que las manchas observadas son un problema estético, más que técnico. Las soluciones y propuestas se darán al final de este Dictamen.

H).- Si las viguetas de madera del forjado de la vivienda, se han deformado o no. Si dicha deformación ha producido grietas y ha afectado a la cubierta.

Obviamente la madera siempre se deforma con el tiempo. Sin embargo, no se pudieron apreciar deformaciones de importancia, ni grieta alguna como consecuencia de ello, excepto en los aleros exteriores.

I).- Motivos de dichos defectos en las viguetas o en el forjado. Causa, solución y coste de la reparación

Este Perito entiende que solo hay que rascar y barnizar la madera. La solución para el acabado del alero se dará al final de este Dictamen

J).- Si es correcto y cumple su función el sumidero que se halla en el exterior de la finca 5 cm más elevado que el pavimento restante.

Cumple su función, pero dicho soterramiento debe ser resuelto para evitar acumulaciones de agua.

K).- Si dicha mala instalación provoca encharcamiento del agua y perjudica alpavimento circundante. Causa, coste y solución. pavimento circundante. Causa, coste y solución.

No se pudo apreciar perjuicio alguno el día de la visita, tras importantes lluvias y, ya se ha dicho, que el problema reviste una importancia mínima desde un punto de vista técnico. Sin embargo, deben evitarse posibles encharcamientos de agua. La solución y valoración se dará al final de este Dictamen.

L).- Vida útil de la estructura de madera de la vivienda, si se hubiera realizado un mantenimiento correcto de la misma y la vida útil de dicha estructura en su estado actual.

Resulta imposible responder con criterio a la pregunta sobre la vida útil de esta construcción, sin saber el mantenimiento que la madera ha tenido hasta la fecha. A simple vista, el ataque del agua que es el elemento más perjudicial para la madera, era inexistente. Su vida útil es todavía larga.

M).- Que dictamine sobre el contenido del informe del Sr. ---------, los defectos que en el mismo se aprecian y las soluciones que otorga.

Ya se ha indicado que el Dictamen de este Perito se considera erróneo y no ajustado a las necesidades de reparación, en alguno de los aspectos que se detallan en el mismo. Así:

1.- Humedades en Bodega: Las humedades que se han podido observar en la bodega y que se reflejan en los Dictámenes obrantes en Autos, no provienen de filtración de agua por la parte superior del muro, sino que, en su caso, ascienden por capilaridad desde su base. Pero el problema real es el enfriamiento del paramento, por su contacto constante con el terreno, lo que permite condensaciones y la formación de hongos, -las manchas negras que se detectan en las fotografías-, que acaban haciendo saltar la pintura de la pared. Obsérvese que dichas manchas, si bien son más pronunciadas a nivel del suelo, aparecen también a cierta altura del mismo, no apareciendo en las partes de las paredes mejor ventiladas de dicha bodega.

El motivo de que se creen colonias de hongos se debe a la alta humedad relativa del local que, como puede verse, el día de la visita a 6ºC de temperatura, tenía una humedad relativa del 71%. Eso quiere decir que, a más alta temperatura, -(o sea cuando le de el sol a la pared exterior)-, dicha humedad relativa puede alcanzar más del 90%, a 15ºC - 17ºC, condensando humedad, en los puntos mas fríos de las paredes.

Todo ello, sumado a la falta de ventilación y la cantidad de cajas y enseres acumulados contra las paredes, impiden que el aire circule, manteniendo un alto grado de humedad en el paramento que permite la proliferación de hongos y el consiguiente desprendimiento de la pintura.

Como demostración de todo ello, este Perito hizo apartar alguna caja de los estantes y paredes y aparecieron manchas a nivel del suelo, pero también a una altura superior a un metro de dicho muro.

La zona más afectada, con continua humedad y, por tanto, más fría es, lógicamente, la que tiene una peor ventilación, correspondiendo a la parte de la bodega separada por una pared y puerta. Sin embargo, la estancia principal también presenta síntomas de humedad en las partes de pared que quedan detrás de las cajas almacenadas, tal y como puede verse en el rincón que ocupaba una de esas cajas y que este Perito hizo apartar para comprobación de lo que se expone.

La propuesta de reparación del Sr. ---------, al margen de ser una solución totalmente exagerada para el problema que se quiere resolver, no tiene razón técnica alguna que la justifique, ya que de no existir una correcta ventilación en el interior de las estancias, la humedad se seguirá condensando, agravada por la baja temperatura de este paramento con respecto al resto de las demás paredes.

Debe destacarse que el propietario manifestó que en la estancia, justo a la entrada de dicha bodega, a veces encuentra un charco de agua que, como puede verse en la foto inferior, ha humedecido totalmente el trozo de madera que se almacena en dicha estancia, marcando una clara mancha horizontal en la pared. El día de la visita, estaba seco.

Es imposible que dicha humedad provenga, por filtración del exterior, al estar el pavimento de la bodega al aire libre y, elevado respecto al suelo exterior unos 50cm, por lo que, necesariamente, tiene que ser un problema de condensación, al estar el espacio cerrado durante meses con muy mala ventilación.

2.- Humedades en Techo Comedor – Bajo Cubierta: Ya se ha clarificado anteriormente el motivo, y punto, por el que se producen las filtraciones.

Debe repararse, pero bajo ningún concepto debe realizarse la cubierta totalmente nueva, como indica el Sr. Canals, ni incluir aislamiento térmico, ya que no tiene influencia laguna en el problema estudiado, al margen de existir dicho aislamiento, como ya establecimos anteriormente. La propuesta del Sr Canals, es a todas luces una mejora substancial, e innecesaria por otra parte, de la vivienda. La propuesta, no se centra en una reparación de un problema puntual, como el existente.

3.- Reparación del Alero Perimetral: El acabado del alero, tal y como fue realizado, siempre se desprenderá, ya que el movimiento por diferencias de temperatura de la solera de machihembrado de madera y la imposibilidad de agarre del mortero de acabado a la misma, marcarán siempre esa junta entre los diferentes materiales, provocando un agrietamiento indiscriminado. Debe repararse

4.- Tratamiento de la Madera – Barnizado: Es de todo punto aconsejable que la madera tenga un mantenimiento cada dos o tres años, como mínimo, a ser posible. Carece de sentido la propuesta del Sr. Canals de hacer catas para comprobación de la cámara de aire o la existencia de aislamiento térmico. Estos conceptos no eran de aplicación técnica en la fecha de construcción de la vivienda y la Normativa vigente hoy día, en ningún caso tiene efectos retroactivos. Sería en todos los casos una mejora con grandes destrucciones de lo construido en su día.

5.- Encharcamiento de Agua: Debe realizarse la reparación para evitar el embalsamiento de agua en este punto.

4- 2.- PREGUNTAS PARTE DEMANDADA

a).- Si existen o no las anomalías o defectos en la finca de autos, descritas en el escrito de demanda.

Creemos que esta pregunta ha quedado suficientemente clarificada y matizada, en toda la exposición anterior

b).- Si puede determinar si estos son anteriores o posteriores al 19 de febrero de 2.008.

La totalidad de los problemas expuestos son con toda seguridad anteriores a dicho año. Una fecha exacta, en construcción, es imposible de determinar

c).- Si estos estaban o no visibles en dicha fecha y si estaban o no a la vista.

Todos los problemas eran perfectamente visibles, si bien hay que hacer algunas matizaciones:

El alero de la cubierta: muy posiblemente, a la entrega de la vivienda estaba en relativas correctas condiciones, tal y como puede verse aún en alguna de sus partes. Con el paso del tiempo y los cambios de temperatura, ha ido desprendiéndose el mortero. Muy posiblemente la importancia del problema, no fuera apreciable antes de dicha fecha.

En la bodega: a la entrega de la vivienda no debieron ser apreciables, ya que no se reclamó hasta mucho más tarde. Al almacenar enseres y no habitar la vivienda todos los fines de semana, las condensaciones se agravaron. El actual propietario manifestó que se había llegado a un acuerdo para el secado de las paredes y su repintado. Por lo que las humedades debieron aparecer con posterioridad. El hecho de haber almacenado tal cantidad de enseres, ha impedido una correcta circulación del aire, potenciando el problema.

La gotera de la chimenea: era `perfectamente aparente, ya que había sido reparada y se hizo una propuesta de reparación posterior que no se llevó a término. El día de la visita, después de importantes lluvias, la madera estaba mojada al tacto, pero como ya dijimos, no goteaba. Existe una filtración, pero de muy escasa magnitud.

El barniz de la madera exterior: es evidente que no ha sido realizado desde muy anteriormente a esa fecha.

El desagüe: era perfectamente visible, si bien hasta la primera tormenta no se debieron apreciar los embalsamientos que ahora se reclaman.

d).- Origen de dichos defectos, o anomalías y si es lógico que las mismas se correspondan a una vivienda construida en el año 1.975

Creemos haber detallado la totalidad de las anomalías y solo debe destacarse que en 1975 no era preceptiva la inclusión de una barrera antihumedad en la base de las paredes sobre los cimientos, ni aislamiento térmico en las cámaras de aire de las viviendas.

e).- Características constructivas de la finca, y en particular si esta es sencilla o no.

Las características constructivas son correctas, pero de una relativa sencillez. No es una construcción de alto standing, si es lo que se quiere preguntar.

f).- Reformas efectuadas en la vivienda desde la adquisición por mis mandantes en octubre de 2001 de dicha vivienda.

A la vista de las fotografías existentes en Autos, es evidente que el estado en el que se encontraba la vivienda en el año 2001, fecha de su compra por el demandado, comparándola con su estado actual, se han realizado muchas intervenciones para su mejora y rehabilitación.

A la vista de la documentación aportada, este Perito considera ajust- ada la relación de obras de mejora realizadas en: 2001, 2003 y 2007, según la relación dada por la Perito de la demandada y que para no reiterar conceptos, nos remitimos a su exposición en las páginas 27 y 28 de su Dictamen.

g).Valoración de dichas reformas.

El costo de dichas reformas puede estimarse aproximadamente en un importe Total de € 77.000 (setenta y siete mil Euros)

h).- Valoración de la finca en febrero de 2008, considerando individualmente las parcelas, la piscina y el jardín y muros exteriores

A los efectos de este Dictamen, entendemos que para poder apreciar la corrección de la Reparación propuesta por la Actora, con esta pregunta se pretende apreciar, si el costo de la reparación propuesta, es proporcional al valor de la vivienda estudiada.

Para obtener dicho valor, tal y como se fija en la Ley Hipotecaria, se ha realizado un Estudio de Mercado de la zona, basándonos en 10 muestras de Ofertas de Venta, en las que se incluye la propia vivienda estudiada, al ser esta, una Transacción Real de Mercado.

A partir de dichas muestras, consistentes todas ellas en Viviendas Unifamiliares, ubicadas en Urbanizaciones similares a la vivienda estudiada, -(en la que en un caso aparece una Oferta de Venta en la misma Urbanización donde se localiza la Vivienda a Tasar)-, hemos llegado a la realización del adjunto Cuadro de valores Uniformizados hasta el año 2008:

LOCALIZACIÓN DE MUESTRAS ESTUDIADAS

De dicho cuadro, una vez uniformizados los valores de las viviendas hasta el Año 2008, en función de su antigüedad, se llega a la conclusión de que el Valor de una Vivienda en esta zona es de: 1.156,52 €/m2.*[1]

Por tanto en el Valor de la Vivienda estudiada, en función de su superficie total, se puede fijar en:

Nota.- [1] Esta valoración, se hace a efectos de este Dictamen, sin valor alguno a efectos de concesión de créditos, hipotecas, etc., ni ningún uso a efecto financiero alguno.

De ello puede deducirse que si se realizara la reparación propuesta por la Actora, el costo de la misma supondría un 61% de su Valor de Mercado.

Dicho dato, nos indica claramente que la Reparación propuesta es totalmente errónea, no solo técnicamente hablando, sino bajo un punto de vista global, ya que de aceptarse la misma como necesaria y correcta, se llegaría a la conclusión de que dicha Vivienda está en Ruina Económica, al superar el Costo de Reparación, el 50% de su Valor de Mercado. Bajo ningún concepto puede considerarse que dicha vivienda esté en un estado de Ruina alguno.

i).- Caso de precisarse llevar a cabo la reparación de dichas patologías, indique cuales son y cuantifique su importe, con redacción de proyecto, permisos, etc. incluidos.

Este punto se responde al final del Dictamen.

j).- Caso de tener que procederse a reparar, en los términos interesados por la actora, se estarían introduciendo mejoras en la vivienda y si las pretensiones constructivas de la actora se caracterizan por ser muy superiores al valor de la propia casa, existiendo o no una falta de proporcionalidad clara.

Como ya se ha dicho, hay obras propuestas por la actora que no son correctas desde un punto de vista técnico y hay otras que exceden en mucho lo necesario para realizar una reparación, constituyendo de hecho mejoras importantes, entre ellas la reconstrucción completa de la cubierta que, tal y como se ha expuesto, es innecesaria.

k).- Si a la vista de la documentación obrante en autos y tras inspeccionar la finca de autos, el estado en que se vendió dicha finca, la hacían apta para el uso para el que había sido concebida.

A la vista del estado actual y de las reparaciones que realizó el demandado para su rehabilitación, esta era, y es, perfectamente apta para el uso para el que fue concebida, proyectada y construida.

l).- Si a su juicio, y a la vista de la documentación obrante en autos, el anterior propietario, entregó la vivienda en un estado de conservación normal, en atención a la antigüedad de la finca.

Este Perito entiende que el estado era el normal para la entrega de la vivienda, salvo el acabado del alero de la cubierta que necesariamente debía agrietarse, como lo ha hecho. Ese acabado en concreto, se considera un error de realización de la obra de repaso que se hizo en su día.

m).- Si la misma precisa de un adecuado mantenimiento, habida cuenta que contiene muchas partes de madera.

SI

n).- Si es lógico que la madera no se encuentre en un perfecto estado de conservación.

La madera precisa de un mantenimiento, pero dada la antigüedad de la misma que procede de 1975, se considera que lo ha tenido, puesto que en caso contrario, debería tener puntos de podredumbre que no se han detectado en ningún punto

o).- Si se hubiera efectuado un lavado de cara y pintado reciente se hubiera disimulado cualquier vicio oculto, hasta el extremo de que un perito no adivinara que se hubiera procedido a tal lavado de cara.

5.- SOLUCIÓN de los PROBLEMAS ESTUDIADOS y VALORACIÓN:

Para poder dar una valoración de las reparaciones a realizar, antes debemos fijar una solución, para cada uno de los desperfectos detectados.

5-1.- Humedades en la Bodega:

Carece de base técnica alguna, al margen de resultar de una dificultad y complejidad constructiva absurda para el problema que se quiere resolver, el derribo de la totalidad del Muro de Contención, para construir otro y situar en su parte posterior un tubo de recogida de aguas de filtración que, con toda seguridad, no se filtran por el mismo, al estar protegido por toda la masa de la vivienda sobre las tierras que podrían transmitirle humedad.

Si a dicha bodega, se le está dando actualmente mas bien un uso de trastero, -(uso para el que no fue proyectada)-, y dicha estancia no se abre y ventila con regularidad.

Se precisa dotarla de una ventilación muy superior a la que en este momento tiene. Al margen de todo ello, deben situarse los enseres totalmente macizos, (como cajas de cartón etc.)-, que no permitan la circulación del aire, a una separación mínima de las paredes. Si no se toma esta precaución, a pesar de dotarse a la estancia de una buena ventilación, las manchas de moho pueden reproducirse, al impedirse la circulación y secado de la humedad ambiente tras dichos enseres.

Dado el estado actual de las paredes afectadas, la solución pasa necesariamente por el rascado de las partes invadidas de moho con cepillo de púas, el lavado de toda la superficie con agua acidulada, -(agua con acido clorhídrico disuelto)-, para eliminar cualquier rastro de esporas y el repintado de la misma, a dos manos con pintura fungicida. Dicha reparación precisará de un mantenimiento anual, o cuando se observe que aparecen de nuevo colonias de moho.

Para el uso como trastero, dicha reparación, será inútil, si no se cambia además la puerta de entrada, por una puerta de lamas metálicas con ventilación permanente y tela mosquitera en su parte interior, para impedir la entrada de insectos y alimañas. La puerta interior de separación de las dos estancias, debe suprimirse, o en su caso dejarse siempre abierta para que exista una real y constante circulación de aire.

No cabe la solución de construir un Trasdos, -(tabique con cámara de aire, entre el Muro de Contención y el interior)-, puesto que no existe garantía de que la temperatura de dicho tabique sea muy superior a la del resto de los paramentos, lo que siempre permitirá la condensación en el mismo.

5-2.- Reparación Filtración Conducto de Humos:

Deben arrancarse las tejas que dan a la parte vertical de dicho conducto sobre la que recibe el agua de lluvia, hasta llegar al forjado. Sobre el mismo y en una franja de unos 50cm, se debe disponer una tela de butilo, rematada con tra la pared del conducto de la chimenea y formando un canal con mortero impermeabilizado, según detalle:

5-3.- Reparación Alero Cubierta:

Para reparar este acabado de cubierta, no basta considerarlo un elemento de simple conservación, ya que se seguirá agrietando indiscriminadamente, hasta caer en su mayor parte todo el mortero en contacto con la madera, si el mortero llega a montar sobre la madera.

Debe arrancarse todo el mortero en contacto con la madera, hasta dejar el alero limpio, colocando una tela de gallinero que forme una junta siguiendo la forma actual de los aleros, para así crear una junta clara y definida entre ambos materiales. El acabado será con mortero colocado sobre la tela, cuidando de no cubrir el canto de la madera con el mismo. Se acabará tal y como está en la actualidad con pintura plástica de exteriores a dos manos.

5-4.- Reparación Encharcamiento de Agua:

Estamos de acuerdo con la Perito de la parte Actora, ya que al sobresalir el tubo y no quedar embocada la acometida de agua, se dificulta su rápida eliminación. Debe cortarse a ran de pared, pero debe crearse una media caña que facilite la llegada del agua hasta el tubo.

6.- VALORACIÓN de las REPARACIONES:

ENTENDEMOS QUE CARECE DE INTERES INCLUIR UNA VALORACION DE UNAS OBRAS REALIZADA EN 2010 PUESTO QUE ESTARAN TOTALMENTE DEFASADAS DE LA REALIDAD ACTUAL.

7.- OBSERVACIONES FINALES:

En todo lo expuesto, falta por considerar el barnizado de la madera exterior y el cambio de la puerta de entrada a la bodega por una puerta metálica de lamas con ventilación permanente. Estos dos conceptos, este Perito, al desconocer las conclusiones finales de SSª a la vista de todo lo expuesto, pueden considerarse obras que debe realizar el actual propietario, al ser evidente la falta de barniz en el momento de la compra y no estar proyectada dicha bodega, como almacén de enseres. Sin embargo, a los efectos de que se pueda tomar la decisión final, respecto a estos dos aspectos concretos, su valoración sería:

VALORACION que ELIMINAMOS por IDENTICO MOTIVO

        Caso de que SSª estimara que estas partidas, o alguna de ellas, es achacable a la parte demandada, el importe debería sumarse al anterior, añadiendo el Beneficio Industrial, IVA y honorarios, anteriormente detallados.

En mi calidad de perito, bajo promesa de decir verdad, MANIFIESTO que he actuado y actuaré con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer, como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y que conozco las sanciones en las que podría incurrir si incumpliese mi deber como perito según el Art 335.2 L.E.C.

Es cuanto cabe exponer, según el Dictamen realizado según nuestro leal saber y entender que se somete a cualquier otro mejor fundado y que suscribe el Arquitecto abajo firmante, para que conste a los efectos oportunos en Barcelona a 27 de Enero del 2010

El Arquitecto

José A. AG