V-74-PATOLOGÍAS EDIFICIO PLURIFAMILIAR

Barcelona Noviembre 2000

Dn. José Alberto AG, Arquitecto del Colegio de Arquitectos de Cataluña, miembro de la Agrupación de Arquitectos Expertos Periciales y Forenses de dicho Colegio,*1) con domicilio a efectos de comunicaciones en -------------- Barcelona- 08394 - actuando como Perito, designado por turno de oficio por la Agrupación de Expertos Periciales y Forenses del COAC, para que se realice una exhaustiva inspección del Edificio sito en la c/ ---------------- del Municipio -------------, antes de que se realice la Recepción Definitiva, lo que comportaría la devolución del Aval que garantiza los posibles defectos de obra; previa una visita para conocer la problemática y una extensa revisión del edificio realizada el día 28 de Octubre próximo pasado; tomados cuantos datos han sido considerados de interés, pasa a emitir el siguiente:
DICTAMEN - PERICIAL 1.- INTRODUCCIÓN .:.1-1.- Este técnico, previa su aceptación del cargo, lo primero que hizo fue tener una reunión con la Comunidad de Propietarios para conocer el tipo de problemática por la cual se había recurrido a la Asociación de Peritos del COAC, pudiendo comprobar que existían suficientes motivos, como para juzgar justificada la preocupación de la Comunidad.1-2.- De acuerdo con las Normas de Deontología Profesional, antes de nada, se contactó con el Arquitecto Redactor y Director de las Obras y se convocó una reunión junto con, el abogado de la Comunidad y este Perito.1-3.- De dicha reunión se concluyó que la mejor forma de clarificar el problema era, realizar la exhaustiva revisión del edificio y plasmar en un documento todos aquellos aspectos que pudieran ser achacados a defecto de obra, sin entrar en principio a delimitar quien, o quienes, pudieran estar implicados en su reparación. 1-4.- Este Perito ha sido informado de que en fecha, no fijada con exactitud, se realizó el Acta de Recepción Provisional de la Obra por parte de la Comunidad de Vecinos como por La Constructora., si bien no se nos ha facilitado copia de la misma. Por tanto a la vista de la misma será donde se delucidarán aquellos problemas que este perito entiende que no existe seguridad, entre que sean un defecto de obra, o un accidente posterior por entrada de muebles, o accidente involuntario de la comunidad 1-5.- Como resultado de la exhaustiva visita realizada, vivienda por vivienda y al conjunto del edificio se puede llegar a las siguientes conclusiones
2.- PROBLEMAS del EDIFICIO .:.Para tener un orden expositivo, empezaremos nuestra relación de desperfectos, de planta sótano a planta cubierta. Así:
2-1.- El bordillo de acceso a la rampa del Parking, suponemos que cumple con la Normativa de Vados, vigente en el Area Metropolitana, pero dado el escaso ancho de la calle, junto con la defectuosa colocación de la rígola blanca de remate contra el bordillo, algunos de los coches rozan por sus bajos al entrar en el Parking. 2-2.- La rampa del parking en su entrega con el pavimento horizontal del propio parking, no tiene la necesaria superficie de "acuerdo" equivalente a un máximo del 4%, por lo que muchos de los coches rozan por su frente al entrar. 2.-3.- En la escalera de acceso a viviendas, hay una barandilla que protege el desnivel de aquella con el rellano del Hall, a base de unas varillas situadas en el centro de los escalones. Dado que el ancho del escalón está entre 27,5 y 30 cm., la separación entre varillas es de dicha dimensión lo que permite que un niño, o alguien despistadamente pudiera dar un traspiés y caer entre los barrotes. Normalmente este tipo de diseño incluye dos varillas por escalón para reducir el ancho de forma que lo anteriormente expuesto sea imposible que ocurra. Como ya está realizado y su corrección según lo anteriormente expuesto tendría un costo desproporcionado con el objetivo que se persigue, se sugiere que se busque un diseño que complemente lo actualmente construido, garantizando que no puedan haber accidentes como el descrito. 2-4.- La escalera y descansillo de acceso desde la PB al Parking carece de zócalos y el pavimento del ascensor fue realizado tan ajustado que no permite la colocación de un pavimento de gres de acabado. Se sugiere la colocación de un "slurri". 2-5.- La escalera de vecinos tiene un escalón roto. Este Perito no puede certificar que dicha rotura sea un defecto de obra, puesto que puede haber sido roto accidentalmente. Se debe ver el Acta de Recepción Provisional. Lo mismo cabe decir del último peldaño de la escalera del parking que está igualmente roto. 2-6.- El pavimento de la acera frente a la entrada principal del edificio, está desnivelado de forma que provoca el estancamiento del agua y, parece (puesto que este perito no lo ha visto in situ) que el agua puede desplazarse hacia la puerta de entrada. 2-7.- El agujero en la obra, para el paso de cables, del torpedo exterior, hacia el interior del parking no fue correctamente rematado, e incluso almacena algo de runa, por lo que debería limpiarse y rematarse correctamente. 2-8.- Las ventanas de la escalera de vecinos, son de hoja batiente verticalmente, sin permitir su giro 180º, lo que impide que se pueda limpiar el cristal exterior. Además rozan con el tubo de acometida de gas por lo que al abrirlas quedan atascadas. La solución correcta, sería cambiarlas por otras de hoja batiente horizontal hacia el interior, lo que resolvería ambos problemas. 2-9.- Falta barnizar las tapetas de madera de los cristales y espejos del Hall de vecinos. 2-10.- Falta poner en funcionamiento la bomba de extracción de agua y conectar el tubo de desagüe del depósito existente en el pavimento del parking a la red general de desagües. 2-11.- Según manifiestan los vecinos, no se ha puesto en funcionamiento ni realizado la puesta en marcha del sistema de extracción de gases del parking.
3.- PROBLEMAS de las VIVIENDAS.:. Este Perito convocó un día para la revisión de todas aquellas viviendas que tuviesen problemas, para poder realizar una comprobación personal de los mismos. En función de lo expuesto anteriormente podemos concretar que los problemas mostrados por los propietarios a este Perito que pueden ser considerados un defecto de obra son:
Problemas Generales de las Viviendas3-1-1.- Los herrajes de las puertas de las viviendas estaban proyectados con herrajes galvanizados. Durante el proceso de obra, se dio la oportunidad a los propietarios de mejorar la calidad y ponerlos latonados, cosa que gran parte de los comuneros aceptaron. Sin embargo no se pensó que al cambiar las manecillas, deberían cambiarse también las bisagras para que hicieran juego. Este Perito entiende que dicho malentendido no puede considerarse defecto de obra sino: un fallo, o mejor dicho un malentendido, que deberían resolver ambas partes de la forma mas amistosa posible. 3-1-2.- Por idéntica razón a la anterior, se ofreció el cambio de las tapetas de madera por otras de mejor calidad, sin tener en cuenta que el rechapado de los marcos ya había sido realizado, por lo que desde el interior en la puerta principal se aprecian dos colores de madera. 3-1-3.- Existen defectos en el parquet de algunas viviendas. Este Perito cree en la sinceridad de los propietarios, los cuales le expusieron cuáles de aquellos problemas existían al entrar en las viviendas y cuales han sido causados por ellos mismos al entrar los muebles. La reparación deberá realizarse globalmente, puesto que carece de sentido reparar solo lo que fue defecto de obra. Por ello se considera que el problema lo deberían resolver ambas partes de la forma mas amistosa posible.3-1-4.- Los propietarios de las viviendas de las 4ª Plantas, alegan problemas en la calefacción, muy especialmente las viviendas: 4º-1ª / 4º-2ª / 4º-3ª y 4º-4ª. Este Perito no pudo comprobar dichos problemas, al realizarse la visita el 28 de Octubre, fecha en la que no hacía todavía el frío suficiente como para tener que poner la calefacción. Sin embargo, el hecho de que sean solo las viviendas de la Planta 4ª las que reclaman, induce a pensar que la instalación de calefacción se calculó de forma standard para todo el edificio, sin tener en cuenta que a medida que se sube en altura, la exposición a las ráfagas de viento, es mucho mayor y por tanto, se precisan mas elementos en los radiadores para compensar las diferencias de temperaturas interior y exterior. 3-1-5.- Faltan por colocar en muchas viviendas los tapones de los baños. Mas que un defecto de obra parece ser un olvido, puesto que la empresa constructora mantiene todavía un almacén en el edificio, en el que se supone que estará este material. Ante la necesidad, algunos vecinos ya han resuelto el problema por ellos mismos.
3-2.- Problemas Vivienda por Vivienda Para la revisión de los problemas vivienda por vivienda, se especificó que en el supuesto de que en alguna vivienda el propietario no pudiera estar, le dejase las llaves al Presidente, puesto que en el caso de no poderse visitar, se daría por conforme con los acabados, aunque hubiese declarado problemas en la lista que nos fue suministrada. Asimismo se pidió que cada vecino mostrara a este Perito aquellos problemas que debían reflejarse en este Dictamen y en función de la exposición de los problemas este Perito puede confirmar que:

Vivienda 1º-1ª

.- NO SE HA VISITADO

Vivienda 1º-2ª .-

.- Bisagras de diferente color de las manecillas

.- Tiene el canto inferior de la puerta roto.

.- Defectos en las puertas de armarios de cocina.

.- Problemas de parquet.

Vivienda 1º-3ª .-

.- La puerta principal roza con el parquet.

.- La puerta principal bicolor en la madera.

.- Tiene una lama rota en la terraza lavadero

Vivienda 1º-4ª

.- NO SE HA VISITADO

Vivienda 1º-5ª

.- NO SE HA VISITADO

Vivienda 2º-1ª

.- Bisagras de diferente color de las manecillas

.- Falta toma de Teléfono en Salón

.- Problemas de parquet

.- Faltan tapones de lavabos

Vivienda 2º-2ª

.- NO SE HA VISITADO

Vivienda 2º-3ª

.- Problemas de parquet en vestíbulo.

Vivienda 2º-4ª

.- NO SE HA VISITADO

Vivienda 2º-5ª

.- Tiene los radiadores tan bajos que tocan el zócalo. Deben situarse mas arriba para evitar este problema en: el Recibidor, Dorm-1 y Dorm-2

.- Tiene problemas en la persiana del comedor.

.- Tiene lamas rotas en las maderas del lavadero.

.- En los planos de proyecto una columna estructural debía estar totalmente empotrada en un dormitorio. Sin embargo sobresale 7cm. en el interior de dicha estancia.

Este Perito pudo observar que no tenía una especial incidencia en el uso del dormitorio, puesto que la cama cabía sobradamente en el espacio restante. Por ello este Perito, no se pronuncia con respecto a este punto concreto, al considerarse que un posible error en cimientos de un pilar de 7cm. es algo perfectamente factible.

Vivienda 3º-1ª

.- Problemas en el parquet.

.- Problemas en la puerta de entrada

.- Problemas de olores del piso inferior.

Vivienda 3º-2ª

.- Problemas en el parquet. Manchas de resina.

.- Puerta rota - Barniz sobre parquet.

. -Puertas desplomadas. Rozan con el parquet.

. -El teléfono no funciona.

Vivienda 3º-3ª

.- Falta dar borada en la cocina

.- Barandilla del balcón oxidada.

.- Bisagras de diferente color de las manecillas

Vivienda 3º-4ª

.- NO SE HA VISITADO

Vivienda 3º-5ª

.- Bisagras de diferente color de las manecillas

.- Problemas en el parquet.

.- La caldera de calefacción pierde presión. Se desconoce el motivo.

.- En los planos de proyecto una columna estructural debía estar totalmente empotrada en un dormitorio. Sin embargo sobresale 7cm. en el interior de dicha estancia.

Este Perito pudo observar que no tenía una especial incidencia en el uso del dormitorio, puesto que la cama cabía sobradamente en el espacio restante. Por ello no se pronuncia con respecto a este punto concreto, al considerarse que un posible error en cimientos de un pilar de 7cm. es algo perfectamente factible.

Vivienda 4º-1ª

.- Bisagras de diferente color de las manecillas

.- Problemas en la calefacción. Termostato

.- Falta aireador en la grifería de la cocina.

.- Falta topes de puerta del Salón.

Vivienda 4º-2ª

.- NO SE HA VISITADO

Vivienda 4º-3ª

.- Bisagras de diferente color de las manecillas

.- Problemas en Puerta de Entrada.

.- Malos olores a través de los retornos de las rejillas del Aire Acondicionado.

.- Rotura en el interior de la pared del despacho debido a las obras de cambio del vierteaguas de la ventana

.- Problemas de calefacción en el Salón.

.- Problemas de parquet en vestíbulo y despacho.

.- Problemas cielo raso Baño.

.- Puerta acceso suite cambiada de mano respecto a interruptor.

.- Problemas en zócalo lavabo Baño Principal.

Vivienda 4º-4ª

.- Bisagras de diferente color de las manecillas.

.- Parquet rayado por la puerta del pasillo

.- Juntas abiertas en el parquet por movimiento de la madera.

.- Puerta de entrada mal ajustada.

.- Problemas en la calefacción. No se superan los 19ºC

.- Problemas de enyesado en algunas paredes del piso.

.- Mueble cocina acabado con un elemento que precisa remate lateral.

.- Sale aire por las cajas de los interruptores y persianas lo que agrave probablemente el problema de la calefacción

.- Hay una columna que penetra en el dormitorio de matrimonio 27cm, lo que impide un uso racional de la misma. Así como un error de 7cm se consideraba de escasa importancia, en este caso un error de 27cm. si que altera considerablemente las condiciones de habitabilidad de la estancia, especialmente por la cama de matrimonio.

Vivienda 4º-5ª

.- Tiene manchas en el suelo de la cocina.

.- Problemas en el yeso y la pintura del recibidor y del pasillo. Da la impresión de haberse realizado muestras de pintura que actualmente resaltan sobre el acabado final.

.- Tiene una lama de persiana rota.

.- Falta toma de TV y Tfno. en el Estudio que según los propietarios se pagó como extra.

.- Le falta la llave del buzón de correos.

4.- OTROS ASPECTOS de IMPORTANCIA.:.4-1.- Libro del Edificio A la Comunidad de Propietarios les ha sido facilitado el Libro del Edificio, tal y como exige la Legislación vigente. Dicho libro debe ser mantenido al día en todo lo que hace referencia a incidencias en la Comunidad que afecten a los capítulos contenidos en dicho libro.Por ejemplo, cualquier obra de reforma, rehabilitación, renovación, o cambio de las instalaciones, de elementos comunes, etc.Con ello se pretende que la historia técnica del edificio se plasme en un documento que es independiente a las personas físicas que habiten el edificio y permite desde su fecha de finalización saber que incidencias técnicas han tenido que ser abordadas por la Comunidad de Propietarios para su obligado mantenimiento.
4-2.- Certificado Final de ObrasJunto con la documentación de la Recepción Provisional (que este Perito no ha podido consultar) la correspondiente a la Recepción definitiva se debe guardar el Certificado Final de Obras que es el Documento a partir del cual se computan todos los plazos legales a los que se deban remitir cualquier acción legal, del orden que sea.
4-3.- Planos "As Built"Es de suma importancia que junto con la Recepción Definitiva se facilite a la Comunidad, un juego completo del Proyecto, tal y como ha sido construido ("as built") para conocer la situación de los elementos ocultos e instalaciones que algún día puedan requerir de reparaciones o mantenimiento.Por ejemplo resulta básico conocer la red de albañales, la situación y dimensiones de las arquetas de recogida de aguas negras y de todas auqellas instalaciones que discurran empotradas, u ocultas para conocer su situación.Resulta inútil insistir en que cuanta mayor información contengan las Memorias y los Planos Finales (tipo de tubos, diámetros, sección de cables, potencias, etc.) mas simple será en un futuro poder realizar reparaciones con el menor costo posible.
Dictamen realizado a criterio del técnico que suscribe y que se somete a cualquier otro mejor fundado. Es cuanto cabe exponer, según el leal saber y entender del Arquitecto que suscribe y para que conste a los efectos oportunos se firma en Barcelona a veinte de Noviembre del 2.000
El Arquitecto
Fdo. José A. AG