V-22-TASACIÓN DEFECTOS CONSTRUCTIVOS en BLOQUES de VIVIENDAS
Barcelona 2000
Don. José Alberto AG, Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, miembro de la Agrupación de Arquitectos Expertos Periciales y Forenses del Colegio de Arquitectos de Cataluña,*1) con domicilio a efectos de comunicaciones en la ----------------- Barcelona Teléfono 629 562 700 actuando como Perito designado por insaculación entre la Lista de Peritos Forenses del COAC, según encargo del COAC, de fecha 28 de Abril de 1.999, (Registro de Salida nº.- 5120) y fax aceptando el cargo, remitido al COAC de fecha 5 de Mayo de 1.999, para que se emita Dictamen y Valoración Estimativa de los Desperfectos Constructivos en los elementos comunes y en las viviendas, pertenecientes al Grupo ---------- incluido entre las calles ---------------------, del Polígono ----------- construido por el -------------, en San Boi de Llobregat, realizadas visitas al polígono los días:9 de Junio de 1.9992 / 9/ 16 y 23 de Octubre de 1.9996 / 13/ 20 y 27 de Noviembre de 1.99911 y 18 de Diciembre de 1.999
Visitados los espacios comunes de las Comunidades de Propietarios, así como todas las viviendas a las que se ha podido tener acceso, pasa a emitir el siguiente:
D I C T A M E N
1.- CONCEPTOS PREVIOS .:.
1-1.- En el primer desplazamiento realizado, convocando a las partes para conocer la problemática concreta objeto de la pericia, realizada el día 9 de Junio de 1.999, se concentró especialmente en una revisión general del conjunto del bloque de escaleras y sus espacios exteriores, tanto, privados, como públicos, pudiéndose apreciar defectos de obra y problemas constructivos que se relacionarán con todo detalle, en los apartados correspondientes de este trabajo. Por ello se solicitó se remitieran copias o archivos electrónicos del proyecto, cosa que hasta la fecha de la firma de este Dictamen no se ha cumplido a pesar de reclamarlos telefónicamente y por fax.
1-2.- Que tras conocer las manifestaciones de los presidentes de las distintas Comunidades de Propietarios, dado que el conjunto que debía estudiarse, es una manzana entera con 86 viviendas y 10 locales comerciales, se hizo patente la necesidad de realizar un profundo estudio de campo, mediante la visita de todas las viviendas, para poder detectar, cuáles de los defectos podían ser considerados como defectos de construcción y cuales no.
1-3.- Por ello, tras una encuesta previa, se procedió a establecer un programa de visitas que se ha realizado por viviendas, según el siguiente esquema:
1-4.- Del total de las 86 viviendas, las únicas que no han podido ser visitadas han sido 11 de ellas, según la siguiente relación:2/10/99 A.- -------------9/10/99 B.- -------------16/10/99 C.- -------------23/10/99 D.- -------------6/11/99 E.- -------------13/11/99 F.- -------------20/11/99 G.- -------------27/11/99 H.- -------------11/12/99 I.- -------------18/12/99 J.- ------------
A.- ------------------- 1º-1ªB.- ------------------- 3º-1ªC.- ------------------- 3º-1ªD.- ------------------- 1º-2ª, 2º-2ª, 3º-1ª, 4º-1ªE.- ------------------- 3º-1ª, 4º-1ªF.- -------------------G.- ------------------H.- ------------------ 2º-1ªJ.- --------------------
Lo que supone un 87,2% de viviendas visitadas, sobre el total de las existentes. Por tanto, creemos que actualmente, ya se tienen los suficientes datos, como para poder emitir un Dictamen y poderlo valorar estimativamente, para que en un futuro, cualquier Arquitecto, pueda redactar un proyecto para la realización de una campaña de reparación definitiva de los defectos detectados.
1-5.- Para la realización del presente trabajo, se ha contado con el Informe realizado por el Departament de Politica Territorial i Obres Públiques de la Direcció General d'Arquitectura i Habitatge de la Generalitat de Catalunya de fecha 23 de Junio de 1.997, así como su anexo de fecha 3 de Marzo de 1.998 (Expte.-----------)*1), en los que ya se reflejaban los defectos detalladamente vivienda por vivienda.
2.- PROBLEMAS GENERALES de los BLOQUES .:.
Dada la extensión del trabajo realizado, dada la importante cantidad de viviendas afectadas, dada la cantidad de puntos en los que este perito ha podido detectar aspectos que precisan reparación, y dada la cantidad de unidades, o metros cuadrados, sobre los que se precisa intervenir, creemos necesario estructurar nuestra exposición, de forma lo mas desglosada posible, para una clara justificación, así como su posterior valoración en los siguientes capítulos:
2-1.- Problemas Generales del Polígono.:.
Iniciamos nuestra exposición, de abajo arriba, o sea, de las Plantas Parking hacia la cubierta, para evitar en lo posible, mezclar, o repetir conceptos. Así:
2-1-1.- Problemas Espacios Comunes.:.
a.- Albañales del Polígono
Durante la visita realizada a la Escalera correspondiente a la c/ ------------, se procedió a destapar las arquetas de los albañales, pudiéndose comprobar que carecen de arqueta sifónica.
La arqueta principal que recibe la totalidad de los colectores del grupo, era inicialmente sifónica, según manifiestan los vecinos. El tubo de salida para la conexión al albañal general en el centro de la calle era de 20 cm. de diámetro, -(se ha comprobado, como demuestran las fotografías y la realidad)-, lo que es totalmente insuficiente para el caudal que debe recoger de los sanitarios, cubiertas y jardín interior.
Los problemas de embozo provocaron una reparación anterior, -(perfectamente visible en el asfalto de la calle)-, en la que se debió eliminarse el tabique que creaba el sifón y se realizó una conexión adicional con otro tubo de 20 cm. hasta el centro de la calle. (Ver Fotos nº.- 1 y 2 )-*2)
Nota *1) En adelante el Expte - Suponemos que las partes lo aportaran en caso de litigio
Nota *2) - No se adjuntan fotografías, por motivos de extensión del Dictamen y porque las consideramos inútiles, a pesar de tenerlas relacionadas para nuestra orientación futura.las Fotos de este Blog
Solución Propuesta
Este perito no ha tenido acceso a los planos de proyecto tal y como se dijo, por lo que le resulta imposible dictaminar en relación a la idoneidad, o no, de la red de albañales construida, o dar soluciones a los problemas expuestos por los vecinos.
Solo se puede constatar que la solución adoptada, en relación a la eliminación del sifón general, lo es como mal menor, pero no como solución a un problema, que en el futuro puede ser de importancia, al estar enterradas bajo el bloque construido, la totalidad de la red de albañales de las calles: --------------, sin posibilidad por tanto, de: acceso, revisión o mantenimiento, si no se destrozan los locales comerciales y vestíbulos de escaleras, bajo los que discurre.
Una solución que entendemos que resuelve el problema y que debía haberse adoptado, es al menos desaguar directamente al albañal de la calle las porterías de la C/ ------------ con lo que la arqueta final, muy probablemente hubiera podido ser sifónica y evitar malos olores a las viviendas.
b.- Juntas de Encofrado, Obra, o Dilatación
El Grupo --------, como cualquier edificio bien proyectado, está provisto de las necesarias juntas de dilatación para que no rompa de forma anárquica, sino solo en los puntos, en los que el edificio debe tener necesariamente flexibilidad estructural.
Asimismo, tiene las inevitables juntas de dilatación, o de encofrado, al ser imposible llenar los muros en una sola jornada de trabajo, o aquellas otras que aparecen al utilizarse por razones de diseño, juntas entre distintos materiales (hormigón y tocho por ejemplo).(Ver Foto nº.- 3-4-5 y 6 )
Para la realización de dichas juntas, dado que las mismas, en muchos casos, son cortes verticales, u horizontales, de mas de 50 mm. de ancho, cuando están bajo el nivel de la calle, -(como es el caso del parking)-, técnicamente es preceptiva la inclusión de una barrera exterior con perfiles elastoméricos, tal y como se expresa en la Memoria del Proyecto*4), para que se que evite la penetración del agua de filtración, a través de las mismas.
Este técnico ha encontrado en algún punto dicha barrera, y por la misma, no penetraba agua. Sin embargo, tal y como demuestran las fotos adjuntas, en muchas de las juntas de obra, y especialmente en las de dilatación, dichas barreras han sido realizadas sólo interiormente, lo cual resulta inútil para evitar la entrada del agua. (Ver Foto nº.- 3 y 6). El mismo problema se produce cuando existen dos tipos de obra distintos sin barrera (Ver Foto nº.- 4)
Por idéntica razón, las filtraciones de agua que se producen, entre la acera y el muro del parking, deslizan hasta las juntas, o perforaciones de los conectores de los forjados (Ver Foto nº.- 5) que no se han tapado correctamente, o hasta la chapa del pavimento, aflorando por las juntas del mismo.
Solución Propuesta
Según los vecinos, ya se han realizado algunas intervenciones puntuales, especialmente, en lo que hace referencia a los agujeros de los conectores del encofrado, pero la problemática subsiste, dado que es un defecto de realización claro, que a posteriori tiene una muy difícil solución.
Este técnico entiende que vista la intensidad y extensión del problema, sólo un planteamiento global desde un proyecto detallado, puede dar una idea de cual sería la solución mas económica para resolver los problemas existentes. Desde un simple Dictamen resulta imposible dar una solución aceptable técnicamente sin ofrecer la garantía que ofrecerá una campaña global para resolver todos los problemas, bajo un único y coherente criterio de diseño.
c.- Huecos de Ventilación Natural del Parking
Las celosías, o huecos de ventilación natural del parking, han sido proyectados a nivel tan superficial, o sea, con un zócalo tan bajo, respecto al nivel del terreno del patio interior, y sin protección contra las salpicaduras de la lluvia, ni tejadillo superior alguno, que resulta inevitable la entrada del agua de lluvia. (Ver Foto nº.- 7 y 8)
Solución Propuesta
Se precisa cerrar los huecos, protegiendo el conjunto con un tejadillo de zinc que evitara las salpicaduras. Pueden existir otras soluciones mas eficaces, pero todas ellas alterarán el buen diseño de fachada realizado, por lo que este perito, somete su opinión a los efectos de tener un criterio de valoración lo mas lógico y barato posible, dejando la solución estética definitiva, para el redactor del proyecto de reparación.
Resulta imposible la construcción de una acera perimetral, en todo el patio interior, sin realizar grandes nivelaciones, que tenga un bordillo de suficiente altura, como para evitar el arrastre del sauló hacia las rampas y escaleras, bajo su nivel. Como puede verse fácilmente, no hay espacio entre los huecos de ventilación y el pavimento de sauló.
d.- Techo del Parking
Aparte de filtraciones descritas; las que se producen por de agua de lluvia, -(al faltar mimbeles en las aceras de calle, o aceras del patio interior de sauló)-, tras el desencofrado, no se ha realizado una limpieza y saneado del forjado del techo del parking, por lo que quedan rebabas del hormigón estructural que caen solas.
Existen muchas que al tener importantes dimensiones, tiene una masa suficiente, como para formar parte de la estructura y no caer. Sin embargo, otras son tan finas que el propio forjado con sus movimientos, las ha hecho, o las acabará haciendo caer.
Solución Propuesta
Los trabajos deberán contemplar el saneado de rebabas, así como la reparación de los trozos de bovedillas que están rotos y su relleno con mortero para garantizar que no se desprendan.
El pintado final del techo daría mayor luminosidad y es costumbre, si bien no obligatoria, realizarlo.
e.- Puertas Correderas del Parking
El parking tiene dos puertas correderas para el acceso de vehículos. Ambas puertas, deslizan exteriormente por motor y mando a distancia, sin protección alguna. Lo normal es que este tipo de puertas, se introduzcan en una cámara, para así evitar que, su apertura incontrolable, e inesperada desde el exterior, pueda provocar algún accidente a las personas, u objetos situados en las guías de su recorrido.
La posibilidad de un accidente en estas circunstancias, es muy alta, por lo que se estima que la reclamación de la Comunidad de que se proteja exteriormente el recorrido barrido por dichas puertas, para evitar que la mano de un niño, o de cualquier persona que no esté atenta a su apertura, puedan quedar atrapadas por la misma, es no sólo legítima, sino que aunque no exista una Normativa concreta al respecto, debería establecerse.
Asimismo las puertas deslizan sobre una guía fija sin ruedas lo que ha provocado la quemadura de uno de los motores*4).
Solución Propuesta
La solución mas económica para este problema, es aplacar por el exterior dichas puertas, con unos elementos de idéntico diseño, pero fijos que aunque invadan algo la vía pública, protejan el recorrido de la puerta, de forma que sus guías no queden al alcance de los viandantes.
Para evitar la quemadura de los motores deben instalarse ruedas tal y como se ha realizado ya en la reparación de una de ellas.
Todo ello deberá ser diseñado en el reiterado proyecto de reparación que se redacte, por ello creemos que resulta innecesarios mas detalles.
f.- Jardín Interior, Rampas y Escaleras
El jardín interior carece de una acera de protección contra las humedades del parking, como ya dijimos.
Las escaleras y rampas exteriores no tienen barandilla, con lo que se incumple la Ordenanza Provisional de Viviendas de Protección Oficial, y permite un accidente por el desnivel lateral no protegido de dicha rampa, respecto al terreno natural (Ver Fotos nº.- 9 y10 ).
Asimismo, la escalera que da acceso desde la C/ --------, al espacio interior de manzana, tiene una altura de 80 cm., con lo que se incumple la Normativa al respecto que se exige en espacios públicos. (Un mínimo de un metro).
La solución pasa necesariamente por:
La obligada canalización para la ventilación de las conducciones de gas está muy bien realizada. Sin embargo, su remate en cubierta se ha realizado, con la colocación de unas tobas lisas y barnizadas que se emplean normalmente para pavimentos. Carecen en su parte inferior de estrías para el agarre del material. Por ello se arrancan fácilmente de su actual colocación (Ver Foto nº.- 11)
Ello permite la entrada de agua por el conducto de los tubos de gas que afecta a los lavaderos de las viviendas.
Solución Propuesta
Es necesaria el arranque de todas las piezas colocadas ,y realizar con el disco, estrías en todas la superficie de agarre. Debe además, pasarse un disco de raspado, lo mas agresivo posible para arrancar el barniz y dejar la superficie totalmente basta, a los efectos de que el material de agarre no se desprenda con la facilidad que lo hace actualmente.
Caso de no quererse aprovechar el material existente, debe colocarse otro tipo de acabado cerámico estriado en su base inferior, puesto que las condiciones atmosféricas (sol - frío) acabarán arrancándolas todas.
Como última solución, cabe el empleo de morteros especiales, pero adelantamos que la experiencia con dichos materiales es escasa y tememos que pueda fracasar
b.- Tobas de Remate Paramentos
Los paramentos verticales de fachada, en todos los perímetros del bloque al llegar a cubierta, están rematados con el mismo tipo de tobas descritas para los remates de las canalizaciones de gas (Ver Foto nº.- 12).
El problema en este caso se agrava al existir movimientos de los mimbeles y de las juntas de dilatación de las cubiertas planas y poder las tobas caer a la calle o al interior de manzana, donde hay terrazas privadas y jardines públicos.
Solución Propuesta
Es necesaria el arranque de todas las piezas colocadas y colocar realizar los mismos trabajos descritos en el apartado anterior, o bien cambiar el material.
c.- Mimbeles y Paredes Revocadas
En una gran parte de la cubierta, los mimbeles están bien realizados, pero existen tramos de los mismos, en los que la rasilla no ha sido empotrada en el paramento, por lo que se desprenden.
Asimismo, la "borada" esparcida para rejuntar el pavimento, es tan rica en portland y pobre en cal que ha saltado en muchos de sus puntos. (Ver Foto nº.- 13)
Solución Propuesta
Debe hacerse la regata exigida por la normativa para empotrar los mimbeles y rehacerlos. Debe darse nueva borada menos rica en portland y mezclada con cal.
Deben pintarse los paramentos simplemente revocados y no acabados con protección contra intemperie que dan al patio interior de manzana.
d.- Juntas de Dilatación en Cubierta
Las juntas de dilatación de cubierta, han sido rellenadas sin seguirse los criterios de la buena construcción. En algunos casos se ha empleado tal cantidad de masilla asfáltica, sin haber saneado previamente la obra (Ver Foto nº.- 14) que la misma sobresale de la junta. Dicha masilla se rompe, y no cumplirá en muy breve plazo con su función aislante.
La Memo, especificaba juntas de polisulfuro, sin clarificar que en la cubierta fueran bituminosas. Por ello, se han encontrado juntas de polisulfuro y juntas bituminosas mezcladas.
Su colocación es defectuosa y se arrancan con total facilidad (Ver Fotos nº.- 15 y 16). Este hecho provoca en algunos casos, humedades en las viviendas inferiores, tal y como puede ser el caso de la vivienda 4º2ª de la escalera correspondiente a la Comunidad de la C/ ---------.
En un edificio de una antigüedad, de escasos cuatro años, no es admisible una degradación como la observada.
Solución Propuesta
Deben arrancarse la totalidad de las juntas, sanear los bordes con el disco, limpiarse los fondos de tierra, arena, e incluso barro, dar imprimación previa y sellar nuevamente con caucho polisulfuro.
Debe darse nueva "borada" a toda la cubierta y en especial a los mimbeles y juntas cercanas a ellos.
e.- Desagües Cubierta Cuartos Ascensores
La cubierta del cuarto de los ascensores desagua directamente a la cubierta, sin conducción hasta ella. La caída libre del agua desde una altura de 2,50.m. en algunos casos, provoca una agresión continua contra el rejuntado de las baldosas que reciben dicho chorro de agua.(Ver Fotos nº.- 17 y 18) Muchas de ellas carecen ya del necesario rejuntado y son focos de entrada de agua bajo el embaldosado, lo que provocará un envejecimiento acelerado de la impermeabilización.
Solución Propuesta
Debe conducirse el agua con un tubo de PVC, desde la cubierta de los ascensores, hasta la cubierta de las viviendas, evitando la actual caída libre del agua. Deben protegerse los inbornales con rejillas filtrantes.
f.- Antenas de TV
Las antenas de TV, han sido fijadas a la estructura del edificio mediante un dado de obra (suponemos que de hormigón), pero sin espárragos de anclaje en el forjado.
Por eso una de ellas ya ha sido tumbada por el viento y ha sido repuesta a su estado original, por los vecinos de forma provisional, mediante escuadras de acero. (Ver Foto nº.- 19 y 20)
El sistema de fijación original y el actual son absolutamente inaceptables y de ser común a todas ellas, inevitablemente con el tiempo se caerán, pudiendo provocar accidentes importantes, si caen a la calle, en vez de hacerlo hacia la cubierta, como fue en este caso concreto.
Asimismo al existir una antena para varias escaleras, el cableado baja por una de ellas y sube desde los parkings hasta las viviendas con lo que la señal no llega hasta los puntos que debería hacerlo con la intensidad que debiera.
Este perito no es experto en telecomunicaciones, puesto que para ello existe el actual Decreto y los Ingenieros Redactores del Proyecto*8) que deben exigir su cumplimiento, pero las distintas Comunidades de Vecinos afectadas, tiene facturas de reparación que creemos que deberían ser solicitadas, como comprobación de lo que exponemos.
La falta de señal, o su escasa intensidad, es motivo de indignación general y no entendemos porqué un problema tan sencillo de solucionar, no se tuvo en cuenta, permitiendo la legítima indignación de los vecinos.
Solución Propuesta
a).- Deben arrancarse la totalidad de los dados y fijar las antenas al paramento de las cajas de escalera, con patas de acero galvanizado, de forma que salven las conducciones horizontales de gas, sin tocarlas. Se considera un problema de urgencia, dado el riesgo que comportaría, no abordar dicha reparación, hasta la resolución de esta pericia.
b).- Debe revisarse por un experto, si la señal es correcta en los Salones y Dormitorios de todas las viviendas.
g.- Cuartos de Gas en Cubierta
Los contadores de gas, se han fijado tal y como exige la Normativa, directamente a la pared de tocho de 14 cm. del cuarto en el que se ubican en las cubiertas. Han sido enyesados interiormente.
Dado que no hay cámara de aire y que dichos contadores deben ser fijados a la pared de un grueso mínimo como el descrito (14 cm.), la pared debía haberse revocado con mortero de portland, en vez de enyesarse. Una solución barata en su momento, resulta ahora de inviable, o absurdamente cara reparación.
Desmontar todos los contadores, revocar y volverlos a montar, nos parece inviable, o cuando menos absurdo.
Solución Propuesta
Recomendaríamos la consulta de un especialista en pinturas antihumedad que garantizara con algún tipo de estuco el acabado interior del los cuartos, previo el arranque y saneado del yeso aplicado.
El resto del cuarto debe ser provisto de la correspondiente cámara o repicarse el yeso y revocarse.
Conjuntamente a las obras descritas, la pared de tocho exterior, debe ser impermeabilizada en masa, de forma que se tape totalmente el poro del tocho en toda la superficie exterior.
2-2.- Problemas Elementos Comunes de las Escaleras.:.
2-2-1.- Problemas Generales de las Escaleras.:.
a.- Puerta Entrada y Torpedo Eléctrico
La perfilería de aluminio de las puertas de entrada a los vestíbulos de las escaleras, es tan escasa y, el escupidor tan pequeño, que permiten la entrada de agua hacia el interior.
Pero el problema fundamental es, que en algunas de las comunidades, al no tener ningún tipo de protección superior, tipo tejadillo de zinc o similar, (Ver Foto nº.- 21) y al estar rasante con el plano de fachada, el agua de lluvia que desliza por la fachada, se filtra por las juntas y penetra al interior. Pero, sobre todo, penetra en el hueco donde está ubicado el torpedo eléctrico de la escalera.
Solución Propuesta
a).- Debe cambiarse la perfilería de aluminio de la puerta, por una con un escupidor de mayores dimensiones y
b).- debe proveerse al conjunto de la cristalera de entrada y de todo el aluminio, de una correcta protección superior, de forma que se garantice la imposibilidad de entrada de agua de lluvia en el interior del torpedo.
b.- Puertas Contadores Eléctricos
Las puertas de los contadores eléctricos son de madera. De acuerdo con la Normativa contra incendios, NBE-CPI-96, no son correctas. (Ver Foto nº.- 22)
Solución Propuesta
Deben cambiarse por puertas tipo RF-60, con su correspondiente certificado de la Generalitat para dicha función
c.- Instalación Eléctrica General
En algunas viviendas falta el cableado de algunos puntos de luz, -(por ejemplo luz lavadero Piso -----------, o en el cuarto de limpieza de dicha escalera.
Igualmente, se han encontrado problemas de cableado en las luces de la escalera correspondiente a la/ ----------ª de la c/ ---------- no aguanta la carga de una TV pequeña, está requemado y, según la propietaria, solo ha sido enchufada una TV pequeña, tal y como dijimos.
El problema no es general, puesto que en otras viviendas se ha comprobado que el cableado es correcto, pero si que parece indicar que distintos instaladores, o distintos operarios, realizaron diferentes instalaciones que puedan tener vicios ocultos.
A la vista de un trozo de cable aparentemente instalado*3), de la vejez del PVC que lo recubre, que lo convierte en quebradizo, cuando se le quiere acoplar a una curva y de que en algunos casos, ha sido cambiado al estar "pelado" y provocar el disparo de los magnetotérmicos y diferenciales de protección de la escalera, es por lo que este perito teme que puedan haber intervenido diferentes industriales, u operarios, en la instalación, dejando elementos ocultos, que exijan una clarificación completa del problema, escalera por escalera.
*3) Este perito no puede certificar que el cable analizado pertenezca a la instalación, si bien no tiene motivo alguno, para dudar de la sinceridad del presidente de la escalera que lo cambió personalmente.
2-2.- Problemas Elementos Comunes de las Escaleras.:.
2-2-1.- Problemas Generales de las Escaleras.:.
a.- Puerta Entrada y Torpedo Eléctrico
La perfilería de aluminio de las puertas de entrada a los vestíbulos de las escaleras, es tan escasa y, el escupidor tan pequeño, que permiten la entrada de agua hacia el interior.
Pero el problema fundamental es, que en algunas de las comunidades, al no tener ningún tipo de protección superior, tipo tejadillo de zinc o similar, (Ver Foto nº.- 21) y al estar rasante con el plano de fachada, el agua de lluvia que desliza por la fachada, se filtra por las juntas y penetra al interior. Pero, sobre todo, penetra en el hueco donde está ubicado el torpedo eléctrico de la escalera.
Solución Propuesta
a).- Debe cambiarse la perfilería de aluminio de la puerta, por una con un escupidor de mayores dimensiones y
b).- debe proveerse al conjunto de la cristalera de entrada y de todo el aluminio, de una correcta protección superior, de forma que se garantice la imposibilidad de entrada de agua de lluvia en el interior del torpedo.
b.- Puertas Contadores Eléctricos
Las puertas de los contadores eléctricos son de madera. De acuerdo con la Normativa contra incendios, NBE-CPI-96, no son correctas. (Ver Foto nº.- 22)
Solución Propuesta
Deben cambiarse por puertas tipo RF-60, con su correspondiente certificado de la Generalitat para dicha función
c.- Instalación Eléctrica General
En algunas viviendas falta el cableado de algunos puntos de luz, -(por ejemplo luz lavadero Piso ------------), o en el cuarto de limpieza de dicha escalera.
Igualmente, se han encontrado problemas de cableado en las luces de la escalera correspondiente a la/ ----------, o lo que es mas alarmante: el enchufe del D/1 de la vivienda ---------, no aguanta la carga de una TV pequeña, está requemado y, según la propietaria, solo ha sido enchufada una TV pequeña, tal y como dijimos.
El problema no es general, puesto que en otras viviendas se ha comprobado que el cableado es correcto, pero si que parece indicar que distintos instaladores, o distintos operarios, realizaron diferentes instalaciones que puedan tener vicios ocultos.
A la vista de un trozo de cable aparentemente instalado*9), de la vejez del PVC que lo recubre, que lo convierte en quebradizo, cuando se le quiere acoplar a una curva y de que en algunos casos, ha sido cambiado al estar "pelado" y provocar el disparo de los magnetotérmicos y diferenciales de protección de la escalera, es por lo que este perito teme que puedan haber intervenido diferentes industriales, u operarios, en la instalación, dejando elementos ocultos, que exijan una clarificación completa del problema, escalera por escalera.
Solución Propuesta
No se puede proponer una solución, ni una valoración, hasta tanto la ECA, o cualquier Organismo dependiente de las compañías suministradoras y de la Generalitat, a las que se debería solicitar informe, dieran su opinión en relación a la instalación eléctrica realizada.
d.- Barandilla de Escalera
La barandilla de la escalera, ha sido realizada con un diseño especial a base de dos tableros de DM, tal y como se indica en la MEMO, pero no se ha tenido en cuenta el zócalo derecho. Este debería ser de madera pintada y clavado a dicha barandilla, para así ocultar la junta.
Solución Propuesta
Debe colocarse zócalo puesto que el movimiento de la barandilla hace imposible evitar que los rejuntados se abran y sobre todo que queden ocultos los sellados de silicona.
e.- Ventana de las Plantas 4º
Todas las Comunidades de escalera se quejan de que falta una ventana en la última planta del rellano de las mismas, correspondiente a las Plantas 3ª o 4ª, según el caso.
Ello incumple la Ordenanza Metropolitana nº.- 73 -1, respecto a la iluminación y ventilación, al margen de ser un elemento de evacuación, en caso de emergencia.
Solución Propuesta
Debe realizarse dicha ventana, diseñada por el Arquitecto redactor del proyecto, en la ubicación y dimensiones que mejor combinen con los huecos de fachada.
2-2-2.- Problemas Particulares de las Escaleras.:.
A.- Comunidad Rda. -----------
El trastero de la Comunidad de Propietarios de la Escalera no tiene luz, al faltar el cable. Esto enlaza con las anomalías eléctricas detectadas por los vecinos de otras escaleras y expuestas en el apartado correspondiente a electricidad de este Dictamen.
Solución Propuesta
El cableado y la conexión de la luz, no se consideran suficiente garantía, hasta tanto la ECA, o cualquier Organismo dependiente de las compañías suministradoras y de la Generalitat, a las que se debería solicitar informe, dieran su opinión al respecto.
B.- C/---------------
En la caja de la escalera, el tabique interior de aislamiento, aparece agrietado de forma horizontal, a la altura del último forjado. El problema entendemos que, al igual que el pavimento de terrazo, es uno de los problemas repetitivos, observados en el conjunto de los bloques de todas las viviendas.
Solución Propuesta
La solución consistiría en el empapelado de los tabiques interiores tal y como justificamos extensamente mas adelante, en el apartado específico de tabiquería.
C.- C/--------------
Aparece el mismo problema de grietas en el tabique de la última planta expuesto para las Comunidades anteriores.
D.- --------------
a).- Aparece el mismo problema de grietas en el tabique de la última planta expuesto para las Comunidades anteriores.
b).- Problemas de señal de TV.
E.- -------------
a).- Aparece el mismo problema de grietas en el tabique de la última planta expuesto para las Comunidades anteriores.
Las grietas en este caso son en "s" y se aprecian entradas de agua de lluvia.
b).- Problemas de señal de TV.
F.- -------------
a).- Aparece el mismo problema de grietas en el tabique de la última planta expuesto para las Comunidades anteriores. Aparecen igualmente grietas en "s".
b).- Los problemas de señal de TV en esta escalera se ven agravados por el hecho de que la antena de TV pertenece al bloque situado en la Rda ------------ que queda totalmente aislado de esta escalera.
c).- Hay importantes humedades en la escalera de acceso al parking y entra agua por la ventana en uno de los rellanos.
G.- C/------------
Aparece el mismo problema de grietas en el tabique de la última planta expuesto para las Comunidades anteriores.
H.- C/------------
a).- Aparece el mismo problema de grietas en el tabique de la última planta expuesto para las Comunidades anteriores.
b).- Problemas de señal de TV.
I.- C/ -------------
Aparece el mismo problema de grietas en el tabique de la última planta expuesto para las Comunidades anteriores.
J.- C/ ------------
Aparecen problemas de grietas en el tabique de la última planta expuesto de menor importancia que en las Comunidades anteriores.
3-1.- Problemas Generales de las Viviendas.:.
Tras el exhaustivo trabajo de campo realizado, podemos concluir que muchos de los defectos constructivos, son en su mayor parte generalizados y repetitivos, por lo que resulta a todas luces mucho mas operativo, a los efectos de la clarificación, exposición y valoración de los problemas, el concretar todos aquellos que son comunes a la totalidad de las Comunidades.
Los problemas repetitivos son:
a.- Puertas de Entrada
Solución Propuesta
a).- Estudiar el diseño y costo de la acera, lo cual nos resulta imposible sin planos,
b).- la colocación de barandillas,
c).- elevar, con el diseño que se apruebe, las alturas de protección exigidas por la Normativa vigente.
2-1-2.- Problemas de las Cubiertas.:.
a).- Remate Conductos Canalización Gas
Las puertas de entrada a las viviendas fueron diseñadas en un bloque completo de madera que convierte el conjunto en un elemento débil a los efectos de protección, agresión, o robo. (Ver Foto nº.- 23 ).
Tal y como se diseñaron y construyeron, con una pata de cabra*10), es perfectamente posible su destrucción. Ni que decir tiene, el hecho de que de actuarse con máquinas, las viviendas quedan expuestas a todo tipo de vandalismo. Ello incumple la Ordenanza 25-A de las Ordenanzas Provisionales de las VPO.
Deben cambiarse por puertas de acceso a viviendas, colocando una pared y marco de 14 cm. pared de tochana y puerta
b.- Cajones de Persiana
Se han visto cajones de persiana no son estancos lateral ni frontalmente, (Ver Foto nº.- 24 ) ni se construyeron de forma que permitiera que lo fuesen.
Les falta el burlete de goma alrededor de la tapa. Por ellos entra el aire que, incluso pasa a la instalación eléctrica que discurre empotrada por las cámaras.
Eso descompensa la calefacción, y en algunos casos se han visto manchas de agua de lluvia, por filtraciones a través del bombo.
Este perito ha podido comprobar personalmente que, por los enchufes, o interruptores de algunas viviendas, sale un chorro de aire, perfectamente detectable mediante el humo de un cigarrillo.
Eso descompensa la calefacción, y en algunos casos se han visto manchas de agua de lluvia, por filtraciones a través del bombo.
Este perito ha podido comprobar personalmente que, por los enchufes, o interruptores de algunas viviendas, sale un chorro de aire, perfectamente detectable mediante el humo de un cigarrillo.
Solución Propuesta
a).- Debe garantizarse la estanqueidad interna de los bombos de persiana,
b).- debe retirarse la tapa actualmente existente y ser substituida por otra de similares características, pero que cierre de forma hermética,
c).- debería buscarse una solución económica para el problema del aire de los enchufes. Nos resulta imposible valorar la solución, sin conocer el cableado realmente realizado que debe haber sido recogido en el Proyecto de Compilación Final, obligatorio para la liquidación y devolución de Avales al Constructor, si es que dichos pasos administrativos ya han sido realizados.
c.- Cintas de Persianas
Las cintas de las persianas no están aplomadas, por lo que en la mayoría de los casos, se pelan al rozar en sus, subidas y bajadas, con los mecanismos metálicos que actúan de guías. En algunas viviendas se han encontrado cajas con las cintas arrancadas de las paredes
Los bombos de persiana no son estancos, como dijimos y ahora reiteramos por su novedad para este perito que entra aire a través de los mecanismos eléctricos, al discurrir las instalaciones por el interior de los mismos.
El problema de las cintas al ser un problema tan repetitivo, tenemos que concluir que obedece a un defecto de obra, por mala colocación del bombo o falta de aplomado de las mismas.
Solución Propuesta
Deben revisarse todos los bombos de persiana y corregirse el defecto, hasta comprobar que no rozan ni con la guía superior ni inferior, así como asegurara la estanqueidad del propio bombo. (Ver Foto nº.- 24 )
d.- Silicona de Vidrios
Los vidrios de la totalidad de las ventanas del polígono, han sido sellados con una silicona standard, -(desconocemos cual)- no apta para el sellado de vidriería.
Por ello, la tensión que provocan entre los vidrios y la carpintería metálica, es tan fuerte, que hace saltar los junquillos de aluminio. Deberían haberse sellado por el exterior y engomado por el interior.
Un vecino de la comunidad, experto en este campo, ha realizado en su vivienda una muestra totalmente correcta que nos fue de gran utilidad para la toma de decisiones y que avala lo que decimos.
Solución Propuesta
a).- Debe retirarse la silicona existente y ser substituida por otra de la múltiple gama que fabrica el Grupo Olivé, y engomarse por dentro (solución citada).
b).- Los vidrios parecen ser luna de 6 mm., salvo en el antepecho que es de vidrio armado. Este perito considera que difícilmente podrá realizarse el trabajo, sin romper los vidrios. Por ello se estima mucho mas económica, por su rapidez*11) la solución de romperlos directamente y realizar el trabajo de forma standarizada y mecanizada desde el principio.
e.- Barandilla de Terrazas en Vivienda
Las barandillas de las terrazas están sujetas a los paramentos verticales por testa, mediante tornillos a cada lado de las mismas.
Era muy difícil de sujetar mediante gafas empotradas a la obra, puesto que estas pudieran haber roto la obra vista de fachada.
Dado el escaso ancho de dicha barandilla, y su débil fijación, es muy posible que el cimbreo, con el tiempo, pueda provocar que los tornillos se desenrosquen, o incluso que puedan romperse.
Se considera un elemento importante, puesto que de el depende la seguridad de los inquilinos. Por ello debe garantizarse la sujeción lo antes posible.
Solución Propuesta
Debe colocarse por la parte superior, un nuevo perfil de aluminio lacado blanco, de suficiente sección para que evite el cimbreo, fijado a la barandilla actual y a las paredes, mediante una pletina sujeta por tornillos en ambos extremos.
f.- Tapajuntas en Terrazas
El revoco de la terraza de las viviendas no se entrega contra la obra, sino que lo hace paralelamente a la misma. Por ello se crea una grieta de nula importancia estructural, pero de cierta importancia estética. Pero sobre todo, si no se protege dicha entrega, con el tiempo, los revocos pueden llegar a caerse, lo que complicaría y encarecería mucho mas la reparación.
Solución Propuesta
Debe colocarse por el interior, un ángulo de aluminio lacado blanco igual que la barandilla, que oculte y proteja la entrega del revoco contra la obra vista.
g.- Carpintería de Aluminio - Manecillas Cocina
La sección de la carpintería de aluminio de las ventanas se considera admisible, al ser de una calidad media.
Sin embargo, no puede admitirse la misma sección para la puerta del lavadero de la cocina, puesto que no soporta el juego de la manecilla y se rompe. Este perito ha podido comprobar que está rota, o iniciándose la rotura en las puertas de los lavaderos de las viviendas:
Manecilla rota ------------ 2º2ªManecilla rota ------------- 2º1ª/2º2ª/3º1ª
Manecilla rota ------------- 1º1ª/1º2ª /3º2ª
Manecilla rota ------------- 2º1ª
Manecilla rota ------------- 1º1ª /1º2ª/2º2ª/3º2ª
Manecilla rota ------------ Bajos 1ª/2º1ª/2º1ª/4º1ª/4º2ª
Manecilla rota ------------- Bajos 2ª/1º1ª/1º2ª/2º1ª/2º2ª/3º1ª/3º2ª
Manecilla rota ------------- Bajos 2ª/1º1ª
Manecilla rota ------------- 1º1ª /1º2ª/2º2ª
Manecilla rota ------------- Bajos 1ª/3º2ª
Solución Propuesta
Dada la importante cantidad de manecillas rotas encontradas, y la debilidad del perfil, casi con toda seguridad el problema se generalizara. Creemos que la única solución lógica, es la de reforzar todo el perfil de la puerta, añadiendo otro por el interior que impida el juego actual de la manecilla, o cambiar la puerta, lo que resultaría carísimo.
h.- Insonorización entre Viviendas
Se nos plantea el problema de insonorización de una vivienda respecto a la contigua, de acuerdo con lo que establece la Norma Acústica NBE-CA-88. En este punto en concreto debemos remitirnos al Expte de la Generalitat.
Este técnico no puede certificar que lo que se dice en dicho informe sea así, puesto que no estaba cuando se hizo la cata en la vivienda correspondiente a la escalera de la c/ ------------, pero a efectos de este Dictamen, debemos valorar el costo, al existir un documento oficial que recoge un error constructivo, en contra de una Normativa de obligado cumplimiento.
Solución Propuesta
Debe derribarse un tabique, eliminar el EPS, doblar dicho tabique con uno de 5 cm.. como mínimo, colocar un grueso de lana de roca de 5 cm. y terminar con otro tabique de 7 cm. enyesado.
Deberán reponerse los mecanismos de las instalaciones y pintarse las dependencias en las que se trabaje.
Se dará precio y unidades estimadas por grupo de dos viviendas, al no tener planos para medir cuanta superficie debería haberse aislado de acuerdo con la NBE-CA-88.
i.- Pavimentos de Terrazo
El pavimento de terrazo del Vestíbulo de la Escalera, es el mismo que el empleado en la totalidad de los bloques y ha sido colocado de forma continua, tal y como especifica la MEMO, antes de construir los tabiques.
Es de suponer por tanto que, el agarre al mismo fue realizado antes de pulir y abrillantar, lo que provoca una diferente adherencia de los tabiques, entre suelo y techo. Ello guarda relación con la problemática de los tabiques que detallamos exhaustivamente mas adelante.
Debemos extendernos en este apartado, puesto que las continuas reclamaciones de los vecinos mas repetitivas y persistentes, hacen referencia al terrazo, como uno de los problemas, al parecer irresolubles, dentro del conjunto de los problemas relacionados en este dictamen.
Se han visitado viviendas, en las que el terrazo tiene piezas de distintos colores, imposibles de uniformizar, (C/-------), o bien otros en los que parece que se han almacenado materiales sobre el mismo, de forma que el pavimento ha absorbido diferente tipo de humedad, dándole un color, en forma de gran mancha, a pesar de las reparaciones realizadas.
Se ha podido observar como, la "borada" ha saltado en las juntas y como, en algunos casos existen piezas picadas en las que salta el árido, tal y como se recoge en los informes de la Generalitat. En otros casos aparecen manchas de quemaduras que achacaríamos a las chispas que saltan cuando se cortan perfiles metálicos con el disco de carborundum.
Creemos que después de las visitas realizadas, carece de sentido iniciar una relación detallada vivienda por vivienda, al ser un problema general a todas ellas.
En realidad el problema se centra en la calidad del terrazo. Su calidad y por tanto su chapa de acabado, es tan fina que tras el primer repaso, para su pulido y abrillantado, prácticamente salta la chapa final. Por ello los microgranos del árido quedan expuestos a la agresión y el roce, lo que hace que pierda rápidamente el brillo, o incluso que algunos granos superficiales salten.
Vistas las repetidas intervenciones de reparación, así como el estado actual de muchos pavimentos, creemos que carece de sentido insistir más en la reparación del mismo.
El mismo terrazo ha sido utilizado para las rampas de minusválidos incumpliendo la Normativa ya que no es un material antideslizante.
Solución Propuesta
Bajo nuestro criterio, el problema debe resolverse vía compensación económica, tal y como explicaremos en el apartado de tabiquería que tiene un mismo proceso de evolución, imposible de evitar.
Con ello queremos decir que, dada que la calidad del material es muy inferior, a la que debería haberse admitido; dado que se ha reparado reiteradamente sin éxito y, sobre todo, dado que no cabe, dentro de la lógica, exigir que se cambie el pavimento, o que se realice un pavimento nuevo sobre el mismo, como muchos vecinos ya han hecho y solicitado, la única solución viable, según el criterio de este Perito, sería estimar el precio m2 de un terrazo de calidad media y compensar a los compradores de las viviendas con la diferencia entre dicha calidad y la colocada, en concepto de indemnización.
Sin embargo, este aspecto no nos corresponde a nosotros decidirlo, si bien es la única forma intermedia que creemos resolvería la polémica existente sin admitir que se cambie el pavimento en su totalidad, o que se admita tal como es actualmente. Solo vía pacto, entendemos que se puede resolver un problema tan espinoso y subjetivo como el expuesto.
j.- Problemas de Tabiques, Yesería y Pintura
En los tabiques de todas las viviendas, casi siempre existen fisuras, aunque muchas de ellas sean microfisuras, en algunos casos. Ello no sería destacable sino fuera, por la cantidad y el tipo de fisuras observadas, incluso aquellas que destacamos como ejemplo en la relación que mas adelante hacemos con todo detalle, vivienda por vivienda, por el intento de reparación anterior y las reparaciones de pintura realizadas por los propios propietarios
Existen grietas horizontales repetitivas, (sobre todo en terrazas) lo que hace pensar en un problema de que el tabique descanse sobre un relleno. Existen grietas verticales (en lavaderos y junto a pilares) lo que permite suponer defectuosas entregas del material de tabiquería contra elementos mas rígidos (pilares) o mas débiles (cajones de instalaciones), así como un mal trabado de las entregas entre tabiques.
Y por último, existen grietas a 45º en forma de "S" (junto a pilares o en techos) lo que indica arrastre del material de tabiquería que se ve sometido a cizallamiento entre dos paramentos, con distinto coeficiente de dilatación. (Ver Fotos nº.- 25 y 26)
En la pag.- 5 de la MEMO, se indica que ".............. Las divisiones interiores serán de tabicón de tochana pequeña o de tabique cerámico según se indica en los planos.................." Como este perito no ha podido consultar el proyecto, ni las certificaciones de obra, le resulta imposible dictaminar que tipo de cerámica ha sido empleada, si bien se puede afirmar que en ningún caso es tochana, ni supermahón, a la vista de algunos yesos caídos de algunas dependencias visitadas.
El material cerámico empleado, al ser excesivamente quebradizo, (clavar un taco para un cuadro es un problema) no admite el mas mínimo movimiento, ni de la estructura (por flecha) ni de la tabiquería (por carga térmica del sol, o de los radiadores y sus tuberías). Ello provoca que aunque se hayan realizado reparaciones con: grapas, mallas elásticas y estucos, las grietas vuelvan a aparecer, en los puntos que son especialmente repetitivas.
Buscando el motivo del porqué de tantas grietas, se llega a la conclusión definitiva de que el material de tabiquería empleado carece de estrías y está mal trabado en algunos puntos (Ver Fotos nº.- 27 y 28) por lo que, el agarre del yeso es defectuoso y el problema se agravaría si la pared no estaba muy húmeda cuando se enyesó.
Solución Propuesta
Vistas las campañas de reparación, incluso los grapados, según nos indican los vecinos, entendemos que carece de sentido proponer una solución que se ha demostrado que no funciona.
La única solución definitiva es ocultar las grietas, puesto que estas volverán a aparecer. La única forma económica de hacerlo es empapelar la vivienda.
Por ello entendemos que este defecto, al igual que el del pavimento de terrazo, es un defecto que sólo podrá ser compensado económicamente, empapelando aquellas habitaciones de las viviendas en las que se han observado grietas, si es que los vecinos admiten tal solución. En caso contrario, este perito carece de elementos para proponer valoración alguna.
k.- Revocos de Cocinas, Baños y Aseos
Los vecinos insisten en que las cocinas y baños no fueron revocados y que se les han llegado a caer paramentos enteros de baldosas, al haber sido fijadas a las paredes, con simples toques de cemento cola.
Este técnico no puede certificar que ello sea cierto, en todas las viviendas, si bien ha podido comprobar, donde ha saltado el yeso, o alguna baldosa, (Ver Fotos nº.- 29 y 30), que debajo aparece el tabique desnudo, sin revoco y sin estrías. En la pag.-7 de la Memo, se dice textualmente, " .................... Las paredes de cocinas, baños y aseos irán rebozadas y revestidas de baldosas ...... "
Técnicamente, la falta de estrías, pero sobre todo del revoco, sería la causa del problema de la caída de baldosas y el hecho de que muchas suenen a hueco, estaría plenamente justificado.
Solución Propuesta
Para poder demostrar que no existe el revoco, este perito debe necesariamente tener datos previos, mediante el derribo al azar de varios baños y cocinas, al ser este un claro problema oculto.
Desconocemos si en obra se tomó la decisión de eliminar los revocos, puesto que ello solo puede ser demostrado a la vista de las Certificaciones de Obra realizadas.
En cualquier caso, como no sabemos que hacer, valoraremos lo que supondría el revoco de dichas dependencias, sin incluirlo entre los conceptos como reparación o indemnización, al faltarnos suficientes datos como para decidir al respecto.
l.- Calefacción de las Viviendas
Los propietarios se quejan de que la calefacción es insuficiente y que viene agravado por el problema de las entradas de aire por los bombos de persiana.
opEl problema es de ingeniería, pero entendemos que si se han colocado el mismo número de elementos en las habitaciones, sin tenerse en cuenta la orientación y protección térmica de cada vivienda, ello pudiera ser la causa del problema que exponen los vecinos.
En cualquier caso el análisis y la solución rigurosa de dicho problema escapa a las competencias de este perito, por lo que no lo valoraremos en este dictamen.
3-2.- Problemas Particulares de las Viviendas.:.
Tenemos la documentación detallada, vivienda por vivienda, obtenida en el trabajo de campo, de las grietas y desperfectos mas relevantes que se han podido observar.
Tal y como hemos expuesto en los apartados anteriores, la relación detallada la especificamos, a los efectos de poder establecer una solución a los problemas, o en su caso, una cantidad en concepto de indemnización que compense un defecto, para el que, según nuestro punto de vista, no existe una solución definitiva.
Los problemas puntuales en los que se especifica la palabra PINTAR, son estancias, en las que por su estado, se considera que deben incluirse, en las mediciones para realizar el EMPAPELADO como solución a las grietas observadas.
El resto de estancias de las viviendas reparadas por los vecinos, solo podría incluirse, si el juez que juzgue los autos, caso se instruyan, considera que deben ser compensados para evitar un agravio comparativo.
Aquellas en las que figura la palabra "NO", son defectos que este perito no puede certificar de forma fehaciente que sean defectos de obra.
Aquellas en las que figura la palabra "SI", son defecto
Bañera picada por golpe NO
Yeso bufado en D/3 PINTAR
Grieta en techo lavadero PINTAR
Bajos-2ª .- Grieta en Pasillo PINTAR
Grieta a 45º en D/3 PINTAR
Grieta vertical en D/2 PINTAR
1º-1ª .- NO VISITADO
1º-2ª .- Plato de ducha con problemas de desagüe SI
Humedades en pared D/1 a nivel zócalo PINTAR
Grieta en techo lavadero PINTAR
2º-1ª .- Grieta a 45º en D/2 PINTAR
Grieta Horizontal y a 45º en D/1 PINTAR
Grieta Horizontal en Terraza PINTAR
Grietas en Cielos Rasos Baño y Aseo PINTAR
2º-2ª .- Plato de ducha con problemas de
desagüe SI
Humedades en pared D/1 a nivel zócalo PINTAR
Grieta junto a Pilar en D/1 PINTAR
Yeso bufado a nivel de zócalo en Salón PINTAR
Grietas en Cielos Rasos Aseo PINTAR
3º-1ª .- Baldosa rota en esquina Baño.
Permite ver que no existe revoco. Igualmente
baldosa suelta en Aseo se aprecia la falta de
revoco de paredes.
Grieta en Cielo Raso Baño y agujero en Aseo PINTAR
Grieta Horizontal en Terraza PINTAR
Yeso bufado a nivel en Salón y caja cinta
persiana arrancada PINTAR Grieta Horizontal en zócalo y a 45º en D/1 PINTAR
3º-2ª .- No hay cable ni luz en lavadero SI
Grieta Horizontal y a 45º en D/2 PINTAR
4º-1ª .- Grietas verticales y a 45º en D/1 PINTAR
Grietas en Cielos Rasos Baño y Aseo PINTAR
Suelo terraza suena hueco - Grieta Horizontal SI
Yeso bufado y grieta en Salón PINTAR
Grieta vertical junto en D/2 PINTAR
4º-2ª .- Grieta vertical esquina Aseo en D/1 PINTAR
Grieta vertical junto a Pilar en D/1 PINTAR
Bañera picada por golpe NO
Marco puerta pasillo con golpe NO
B.- C/-------------------------------------------
(Visita realizada el 9 de Octubre de 1.999)
Bajos-1ª .- Grieta en Salón Comedor PINTAR
Bajos-2ª .- Grieta Horizontal y a 45º en Salón PINTAR
1º-1ª .- Piso EJEMPLO reparado pero microfisuras.
Grieta en esquina lavadero PINTAR
1º-2ª .- Grieta vertical en terraza PINTAR
Yeso bufado y arreglado en D/1 PINTAR
Grietas en Cielos Rasos Baño PINTAR
Grieta a 45º en D/4 PINTAR
Puertas mal aplomadas no cierran bien SI
2º-1ª .- Grietas a Verticales en D/2 PINTAR
Grieta Horizontal en D/1 PINTAR
Zócalo desprendido en D/1 PINTAR
Grietas en Cielos Rasos Baño y Aseo PINTAR
2º-2ª .- Piso EJEMPLO reparado pero microfisuras
Grieta horizontal en D/2 PINTAR
3º-1ª .- NO VISITADO
3º-2ª .- Problema de luz TV pequeña en D/1 NO
Grieta Horizontal y a 45º en D/2 PINTAR
Grietas Importantes en paredes Terraza PINTAR
C.- C/ ------------------------------------------
(Visita realizada el 16 de Octubre de 1.999)
1º-1ª .- Yeso bufado en D/2 altura zócalo PINTAR
Grieta Horizontal y a 45º en D/1 PINTAR
Yeso bufado en Salón Comedor PINTAR
Grieta Horizontal en Terraza PINTAR
Entra agua de terraza bajo el zócalo (manguera) SI
1º-2ª .- Grieta Vertical en D/1 PINTAR
Grieta vertical junto a Pilar en Salón PINTAR
Grietas en Cielos Rasos Baño y Aseo PINTAR
Grieta Horizontal en Terraza PINTAR
2º-1ª .- Grietas a Verticales y bufado en D/2+D/3 PINTAR
Grieta esquina Aseo y esquina en D/1 PINTAR
Yeso bufado nivel zócalo en Salón PINTAR
Grieta Vertical en Salón PINTAR
Grietas en Cielos Rasos Baño y Aseo PINTAR
Yeso bufado en D/4 PINTAR
Grieta Horizontal en Terraza PINTAR
2º-2ª .- Rotura D/4, falta pasamuros calefacción SI
Grieta vertical en D/1 - reparado yeso PINTAR
3º-1ª .- NO VISITADO
3º-2ª .- Faltan pasamuros tubos calefacción SI
4º-1ª .- No se han detectado problemas NADA
4º-2ª .- Grieta horizontal y a 45º en Salón PINTAR
Grieta en "s" en techo D/2 PINTAR
D.- C/ ------------------------------------------
(Visita realizada el 23 de Octubre de 1.999)
1º-1ª .- Yeso bufado en techo D/1 PINTAR
Grieta en cielo raso Aseo PINTAR
Grieta en cielo raso Baño PINTAR
Yeso bufado en techo D/2 PINTAR
Grieta en esquina Salón Comedor PINTAR
1º-2ª .- NO VISITADO
2º-1ª .- Grietas a Verticales en D/2 PINTAR
Yeso bufado en techo D/1 PINTAR
Yeso bufado nivel zócalo en Salón PINTAR
Grieta Horizontal en Terraza PINTAR
2º-2ª .- NO VISITADO
3º-1ª .- Grietas en esquina y en techo D/1 PINTAR
Grieta tras armario D/2 PINTAR
Grieta Horizontal en Terraza PINTAR
Humedades desagüe ducha en esquina D/1 SI
3º-2ª .- Grietas en esquina y en techo D/3 PINTAR
Grieta Vertical en D/2 PINTAR
Grieta Vertical y en "s" en D/1 PINTAR
4º-1ª .- NO VISITADO
4º-2ª .- Grieta Vertical en D/1 PINTAR
Grieta en cielo raso Baño PINTAR
E.- C/-------------------------------------------
(Visita realizada el 6 de Noviembre de 1.999)
1º-1ª .- Grieta vertical en D/2 PINTAR
Grietas en esquinas D/1 PINTAR
1º-2ª .- Grietas Verticales y en "s" D/1 PINTAR
Baldosa rota en baño SI
2º-1ª .- Grieta Vertical en D/2 PINTAR
Grieta en techo Baño PINTAR
Grieta en esquina D/1 PINTAR
Grieta horizontal en lavadero PINTAR
2º-2ª .- Grieta en techo Baño PINTAR
Persiana rota en D/1 SI
Grieta en techo Aseo PINTAR
3º-1ª .- NO VISITADO
3º-2ª .- Grieta y yeso bufado en Salón Comedor PINTAR
Grietas en D/1 PINTAR
Grieta en D/2 PINTAR
Puerta D/3 mal chapada SI
4º-1ª .- NO VISITADO
4º-2ª .- Grieta en esquina D/1 PINTAR
Grieta vertical D/2 PINTAR
Humedad en esquina techo D/2 SI
Puerta pasillo mal ajustada SI
Yeso bufado en techo Salón Comedor PINTAR
Grieta horizontal en terraza PINTAR
F.- C/ ------------------------------------------
(Visita realizada el 13 de Noviembre de 1.999)
Bajos-1ª .- Grietas en "S" en D/2 PINTAR
Humedad en suelo en D/1 a nivel calle SI
Baldosa rota en Aseo SI
Grieta Horizontal en pasillo PINTAR
Grietas en lavadero SI
Bajos-2ª .- Piso Minusválido. Se han realizado cambios por puertas correderas para que se pueda acceder con la silla de ruedas.
1º-1ª .- Grieta vertical +yeso bufado en Salón Comedor PINTAR
Grieta vertical en D/1 PINTAR
Grietas en "s" en D/2 PINTAR
Grieta en esquina Terraza PINTAR
1º-2ª .- Grieta vertical en D/1 PINTAR
Grieta vertical en D/2 PINTAR
Zócalos desprendidos de pared SI
2º-1ª .- Grietas a Verticales en D/2 PINTAR
Grieta vertical y yeso bufado Salón Comedor PINTAR
Grietas en Cielos Rasos Baño y Aseo PINTAR
Yeso bufado en D/1 PINTAR
Yeso bufado en D/3 PINTAR
2º-2ª .- Grietas en Cielos Rasos Baño y Aseo PINTAR
Grieta vertical en D/2 PINTAR
Grieta vertical en D/1 PINTAR
3º-1ª .- Grietas en Cielos Rasos Baño PINTAR
Grieta vertical en D/1 PINTAR
Yeso bufado en pasillo PINTAR
Grieta vertical en Terraza PINTAR
3º-2ª .- Grietas en Cielos Rasos Baño y Aseo PINTAR
Grieta muy importantes en D/1 PINTAR
Grieta vertical en D/2 PINTAR
4º-1ª Grietas en Cielos Rasos Baño y Aseo PINTAR
Grieta en Salón Comedor PINTAR
Grieta vertical en D/1 PINTAR
Grietas en Lavadero PINTAR
4º-2ª .- Grieta en Salón Comedor PINTAR
Grieta horizontal en Terraza PINTAR
G.- C/------------------------------------------
(Visita realizada el 20 de Noviembre de 1.999)
Bajos-1ª .- Grietas en techo Baño PINTAR
Entra agua de la calle en D/1 SI
Piso Minusválido al haberse suprimido
habitaciones se han suprimido radiadores
y falta calefacción.
Bajos-2ª .- Grieta vertical en Salón Comedor PINTAR
Grieta en "s" en D/1 PINTAR
Grieta vertical y en "s" en D/2 PINTAR
Grieta en esquina Terraza PINTAR
Yeso bufado en D/3 PINTAR
Grieta vertical y humedad en D/4 PINTAR
1º-1ª .- Grieta vertical y en "s" en Salón Comedor PINTAR
Grieta vertical en D/2 PINTAR
Baldosas caídas en baño SI
Humedad en esquina ducha SI
1º-2ª .- Grieta vertical y bufado Salón Comedor PINTAR
Grieta en "s" en techo D/2 PINTAR
Humedad en esquina ducha SI
2º-1ª .- Grietas Verticales en Terraza PINTAR
2º-2ª .- Yeso bufado en suelo y techo D/2 PINTAR
Grieta vertical en D/4 PINTAR
Grieta vertical y horizontal en Terraza PINTAR
3º-1ª .- Grietas en "s" en techos y bufados en D/1 PINTAR
Grieta vertical en D/2 PINTAR
Yeso bufado en D/3 PINTAR
Grietas en "s" y yeso bufado en D/4 PINTAR
Grieta horizontal en Terraza PINTAR
3º-2ª .- Yesos bufados en Salón Comedor PINTAR
Grieta en "s" y bufados en D/1 PINTAR
Humedad en techo D/2 PINTAR
Humedad en esquina ducha SI
Puerta desplomada en cocina SI
H.- C/------------------------------------------
(Visita realizada el 27 de Noviembre de 1.999)
Bajos-1ª .- Yeso bufado en Salón Comedor PINTAR
Grieta Vertical en D/4 PINTAR
Grieta horizontal en Terraza PINTAR
Baldosas sueltas en Cocina SI
Bajos-2ª .- Grieta vertical en Pasillo PINTAR
Grieta en "s" y vertical en D/1 PINTAR
Grieta que pasa de D/2 a D/3 PINTAR
Grieta en lavadero PINTAR
1º-1ª .- Grieta arreglada D/2 vuelve a abrir PINTAR
Grieta en "s" en D/4 PINTAR
1º-2ª .- NO VISITADO
2º-1ª .- Piso Totalmente Decorado
Grieta en lavadero PINTAR
Grieta horizontal en Terraza PINTAR
2º-2ª .- Grieta vertical en D/1 PINTAR
3º-1ª .- Grietas en "s" en techos en D/1 PINTAR
Grieta en "s" en D/3 PINTAR
Yeso bufado en Salón Comedor PINTAR
Grietas horizontales en Terraza PINTAR
3º-2ª .- Yesos bufados en Salón Comedor PINTAR
Grieta en "s" y bufados en D/1 PINTAR
Humedad en persiana D/2 SI
Grieta vertical en D/2 PINTAR
I.- C/------------------------------------------
(Visita realizada el 11 de Diciembre de 1.999)
1º-1ª .- Grieta vertical en D/1 PINTAR
Grietas en lavadero PINTAR
1º-2ª .- Grieta Vertical en D/1 PINTAR
Grieta traspasa de D/2 a D/3 PINTAR
Puerta de Salón Desplomada SI
2º-1ª .- NO VISITADO
2º-2ª .- Grieta vertical en D/2 PINTAR
Grietas en "S" en D/3 PINTAR
Grieta horizontal en Terraza PINTAR
3º-1ª .- Grietas en D/1 PINTAR
Grieta vertical en D/2 PINTAR
Grietas en cielo raso baño y Aseo PINTAR
Grietas arregladas en Salón Comedor PINTAR
3º-2ª .- Grieta vertical en D/2 PINTAR
Grieta vertical en D/3 PINTAR
Grieta vertical y bufados en D/1 PINTAR
Grietas en Terraza PINTAR
4º-1ª .- Grieta horizontal en Pasillo PINTAR
Grietas en Cielos Rasos Baño y Aseo PINTAR
Grieta vertical y "s" en D/2 PINTAR
Grieta vertical y "s" en D/1 PINTAR
Grieta horizontal en Terraza PINTAR
4º-2ª .- Grietas varias y "s" D/1 PINTAR
Grieta esquina D/2 PINTAR
Humedad en Salón Comedor SI
Grieta horizontal en Terraza PINTAR
J.- C/------------------------------------------
(Visita realizada el 18 de Diciembre de 1.999)
Bajos-1ª .- Grieta Vertical en D/1 PINTAR
Grieta Vertical en D/2 PINTAR
Grieta horizontal en Lavadero PINTAR
Bajos-2ª .- Grieta Vertical en D/2 PINTAR
Grieta vertical en D/1 PINTAR
Grieta que pasa de D/2 a D/3 PINTAR
Grieta en lavadero PINTAR
1º-1ª .- Grieta horizontal en D/2 PINTAR
Grieta horizontal en Terraza PINTAR
1º-2ª .- Piso Totalmente Decorado NADA
Grieta Vertical en D/2 PINTAR
2º-1ª .- Grieta Vertical en D/2 PINTAR
Grieta en lavadero PINTAR
Grieta que pasa de D/2 a D/3 PINTAR
2º-2ª .- No se detectan Patologías NADA
3º-1ª .- Piso Totalmente Reformado NADA
Grieta vertical en D/1 PINTAR
3º-2ª .- Grieta en "s" en D/1 PINTAR
Grieta en "s" en D/2 PINTAR
4º-1ª .- Grieta vertical en Salón Comedor PINTAR
Grietas en Cielo Raso Baño PINTAR
Grieta vertical y humedad en D/1 PINTAR
4º-2ª .- Grietas varias y "s" D/1 PINTAR
Grieta esquina y "s" D/2 PINTAR
Yeso bufado en Salón Comedor PINTAR
Grietas en Cielo Raso Baño PINTAR
4.- RESUMEN PRESUPUESTO ESTIMADO de las REPARACIONES .:.
Dictamen realizado a criterio del técnico que suscribe y que se somete a cualquier otro mejor fundado. Es cuanto cabe exponer, según el leal saber y entender del Arquitecto que suscribe y para que conste a los efectos oportunos se firma en Barcelona a 24 de Enero del 2.000
El Arquitecto
Fdo. Pepe AG
Comentarios
Publicar un comentario