U-01-URBANISMO ESTUDIO FINCAS ZARAGOZA
URBANISMO ESTUDIO FINCAS ZARAGOZA
Dn. JOSE ALBERTO AG, Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, actuando por encargo del Sr. D. ---------------------, como abogado de ------------ en el asesoramiento urbanístico relacionado con los LABORATORIOS ---------*1), con domicilio en la localidad de ---------- provincia de Zaragoza, ante la inclusión de los terrenos de su propiedad en el ámbito de actuación del Plan Parcial -------------”*2) de dicha Localidad, promovido por la Mercantil -----------; dado el interés que tiene el asunto para el desarrollo urbanístico de la finca de ---------- , este técnico emite el siguiente:
I N F O R M E
1.- ASPECTOS URBANISTICOS PRELIMINARES
1-1.- El Plan Parcial estudiado se desarrolla sobre una franja paralela a la Carretera Nacional de Zaragoza a Logroño, (CN.-232) como desarrollo del Plan General de Utebo, para la consolidación del Polígono Industrial denominado “------------”.
La superficie sobre la que se actúa oscila entre las 10 y 11 Hectáreas según propia manifestación del técnico redactor*. Dicha imprecisión, no tendría mayor importancia *3) si lo que se manifestara con dicha afirmación, según el criterio del técnico que suscribe, es que el Plan Parcial ha sido redactado sin la confección previa de un topográfico del sector, lo cual hubiera proporcionado la superficie de actuación exacta, pero sobre todo nos hubiera permitido trabajar con conocimiento exacto de la delimitación de propiedades que lo engloban, las estaciones o fitas topográficas y sobre todo, los puntos de referencia para la redacción y posterior ejecución del Proyecto de Reparcelación y el Proyecto de Urbanización.
1-2.- Consideramos éste aspecto de vital importancia, puesto que de acuerdo con la cartografía que contiene el Plan, al margen de no ser aceptable la rotulación de “Parcelación Orientativa”; (ésta debe ser lo mas exacta posible, puesto que sobre la misma se basan la totalidad de los criterios urbanísticos aplicables por Ley para el desarrollo de todo Plan); no existe posibilidad alguna de definir con exactitud, la situación de las fincas que componen el ámbito de aplicación, las afecciones a las distintas propiedades y menos aún: los coeficientes de participación de cada uno de los propietarios en los beneficios y cargas que la aprobación del Plan generará.
Sin dicha definición, pero sobre todo, sin un estudio en profundidad de las participaciones, beneficios y cargas de cada propietario, el Plan debería declararse NULO.
*3) Obsérvese por curiosidad, la diferencia entre la superficie del polígono de actuación, fijada en el Plano nº.-5 del Plan en.- 108.300m2 y en la Memoria (pag.-11) fijada en.- 103.200m2
2.- SOBRE las INDEFINICIONES CARTOGRAFICAS
2-1.- Cuando se nos realizó el encargo de analizar y estudiar el PPLC, lo primero que nuestro despacho solicitó, fue la confección de un Plano Topográfico detallado, de la finca propiedad de CSFL, en la seguridad que, por lo menos, la propiedad de nuestros clientes, al ser superpuesta sobre los planos topográficos adjuntos al Plan, nos daría los stándares que el PPLC no contiene y con ello, podríamos llegar a una estimación del costo de participación de CSFL en la aventura urbanística que todo desarrollo urbanístico como el proyectado supone.
Resultó sorprendente que nuestros topógrafos no encontraran fita topográfica, deslinde de propiedad, o estación topográfica alguna, a la que referir el cero absoluto del Plan, tal y como destacamos anteriormente. Pero es que un estudio detallado del conjunto de planos que componen el PPLC, nos ha llevado a la conclusión de que los Planos Topográficos que contiene el PPLC, deben haber sido obtenidos muy probablemente de los topográficos que en su día se realizaron para confeccionar el Plan General, y casi con total seguridad se han dado como ciertos en su totalidad, los Planos Catastrales que por lo general, son una herramienta de ayuda para la identificación de propietarios y fincas, pero jamás para ser considerados y empleados en un planeamiento parcial de la importancia como el proyectado.
Obsérvese que en el Plano nº.-5 del PPLC, -(Delimitación del Area a Ordenar)-, la delimitación de edificaciones propiedad de CSFL, se realiza a base de grafiar la existencia de un antiguo almacén y dos esquinas de una edificación que no guardan relación alguna con la edificación realmente existente.
Por ello al realizar dicho trabajo de superposición de los Planos contenidos en el PPLC y los Planos suministrados por nuestro topógrafo, nos hemos visto obligados a realizar estimaciones totalmente subjetivas, basadas al igual que en el PPLC en los puntos correspondiente a la antigua edificación.
2-2.- Otro aspecto que nos ha ayudado, a la situación estimada, de las propiedades de CSFL fue mantener el paralelismo del frente de la edificación con la CN-232, aspecto que por lo general, toda obra realizada frente a una Carretera Nacional, normalmente cumple en función de los condicionantes que existen para la edificación frente a Sistemas Generales.
Como clarificación adicional a lo expuesto anteriormente, si se compara el Plano nº.-8 del PPLC y el Plano Topográfico realizado por nuestros topógrafos, e insertado en la trama definida por el PPLC, observamos que resulta difícil asegurar que la posición exacta de la propiedad de CSFL sea la fijada, incluso en nuestros planos, puesto que no existe punto topográfico cierto del PPLC en el terreno y por tanto carecemos de la certeza, de que el punto de inserción elegido sea el correcto, a pesar de la referencia tomada respecto a la CN/232 y .de la antigua edificación existente. En pocas palabras todo ello nos lleva a considerar necesaria la confección “ex novo” y desde un trabajo de campo serio y convenientemente fitado, del levantamiento topográfico de la totalidad del ámbito del PPLC, para poder proceder con certeza a la zonificación y desglose de los suelos de nueva creación que el plan generará.
3.- CLARIFICACION de las DISCORDANCIAS CARTOGRAFICAS
Como demostración y justificación de lo anteriormente expuesto baste analizar los planos realizados para ver que, si se observan comparativamente nuestros Planos nº.- 1 y 2 incluidos como Anexos 2 y 3, obtenidos en base a:
3-1).- El Plano nº.-1, -(del que a continuación reproducimos una imagen fuera de escala para dar mayor claridad a nuestra exposición)-, realizado a partir de la vectorización del plano suministrado por CSFL, en base a la documentación facilitada por la Zonificación del PPLC.
Si ampliamos la zona colindante con el almacén existente, que como ya dijimos fue la primera obra realizada en el hoy Polígono Industrial, podemos apreciar que la vialidad del PPLC invade una franja de terreno propiedad de CSFL de 735m2 ![endif]--
3-2).- El Plano nº.-2, -(del que reproducimos igualmente una imagen fuera de escala para dar mayor claridad a nuestra exposición)-, realizado a partir del mismo plano vectorizado , pero substituyendo la edificación del complejo de CSFL, por la que resulta del levantamiento topográfico realizado por nuestro encargo.
Obsérvese que la superficie afectada por la vialidad del PPLC es en este caso de 46m2, lo que demuestra que ninguno de los planosque figuran en el PPLC, y en nuestro informe, es con seguridad correcto, salvo el topográfico realizado por CSFL.
Las indefiniciones demostradas, son de real importancia, pero lo que más nos alarma, es cuales puedan ser las imprecisiones en ubicación y superficie en el conjunto de un Plan Parcial de casi once Hectáreas. Si un simple detalle como el demostrado, da errores de mas de 10 veces su superficie, las alineaciones y las afecciones globales sobre 110.000m2 pueden dar sorpresas de futuro que entendemos que no pueden admitirse en un Plan para su trámite oficial.
4.- MARCO URBANISTICO del PPLC.
4-1.- desarrollar los terrenos colindantes a la actual franja de suelo urbano definido en el Plan General de Utebo como SUP 7
Como el PPLC no especifica superficie alguna de las propiedades afectadas, y menos aún, su desglose en función de las distintas zonificaciones que el PPLC define, hemos procedido a realizar una superficiación, de cuanto suelo propiedad de CSFL está afectado por el Plan,. con la calificación de Suelo de Grado-2, llegando a la conclusión, tal y como veremos, de que las variaciones vuelven a ser escandalosas.
4-2.- Según nuestro Plano nº.-1, la superficie afectada es de 6.092m2, mientras que de acuerdo con el Plano nº.-2, la superficie afectada es de 5.032m2. Una variación en más, o en menos, de 1.000m2 sobre seis mil metros cuadrados (17,4%) lo consideramos una imprecisión inaceptable técnicamente, a todos los efectos.
5.- CONCEPTOS URBANISTICOS de RELEVANCIA
5-1.- La instalación en la actual ubicación de los laboratorios CSFL obedece a una larga historia administrativa de permisos y obras que se han ido sucediendo desde 1.976 y que han venido a consolidar y patrimonializar absolutamente los terrenos sobre los que CSFL está hoy instalada.
En fecha 4 de Octubre de 1.976, el Ayuntamiento de ----------------*5) , concedió Licencia de Obras a nombre de la antigua propietaria ---------- S.A., para la instalación provisional de una nave de almacenamiento de la Empresa CSFL, por lo que se produjo una instalación, que ha quedado urbanísticamente legalizable al haber sido recogida dentro de la categoría de suelo urbano por el PGU.
*5) En adelante el AYTO
Con la autorización para la construcción de la aludida nave, se vulneró en cierta medida el ordenamiento urbanístico vigente en aquel momento, pero dada la necesidad de promover el desarrollo industrial de la zona, la consecuencia real que se produjo con ello, fue la de adelantar, con indudable acierto urbanístico, la situación actual.
5-2.- En Abril de 1.986 el AYTO concede LICENCIA PARA LA FABRICACION DE MEDICAMENTOS QUIMICOS, tras la tramitación del correspondiente expediente de Licencia de Actividad e imponiendo una serie de medidas correctoras de aplicación, en virtud del Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres y Peligrosas de 1.961.
La construcción y ampliación, por tanto, de la fábrica de CSFL, únicamente era posible en los terrenos colindantes calificados por el PGU, como Suelo Urbanizable Programado con destino Industrial, por lo que no existía, ni existió, vulneración del uso del suelo definido en el PGU, sencillamente el interés en el desarrollo industrial de la zona motivó una política municipal de "adelantarse" al desarrollo administrativo del planeamiento, ya que, en puridad, al estar dichos terrenos colindantes, calificados como SUP, su desarrollo y edificación requería la redacción previa de un Plan Parcial.
Ante la incertidumbre de la fecha en la que dicho Plan sería desarrollado, y con el buen criterio de apoyar iniciativas industriales creadoras de riqueza y puestos de trabajo, el Ayuntamiento de Utebo, concedió el 20 de Mayo de 1.998, Licencia Municipal para la ampliación de la fábrica de CSFL.
El Ayuntamiento de -----------, actuando por tanto, con un criterio urbanístico pragmático y prescindiendo de la tramitación y aprobación de un Plan Parcial, concedió dicha Licencia de Obras, por lo que entendemos que las construcciones y el solar en si mismo, quedaron totalmente integrados, por la vía de hecho, dentro del suelo urbano consolidado y más, si se tiene en cuenta que en 1.997, CSFL urbanizó la totalidad del frente de vial de servicio de la Carretera de Zaragoza a Logroño CN-232, consolidando por tanto la condición urbana de los terrenos de CSFL, a través de su progresiva urbanización.
5-3.- A partir de 1.986, hubo que adecuar los servicios urbanísticos de la finca para uso industrial, siendo precisa la creación de la red de albañales, la iluminación y la pavimentación de los viales de acceso a las instalaciones. Todo ello fue realizado ajustándose estrictamente a la legalidad vigente como demuestra la Aprobación Definitiva del Proyecto de Urbanización por el AYTO en 1.985.
Este hecho se expone simplemente a los efectos de clarificar que la creación de todos los servicios urbanísticos de la finca, fue mucho mas onerosa de lo normal, al haberse tenido que abordar las obras citadas en solitario por parte de CSFL, en un cercano pasado.
Debemos destacar que algunos de dichos servicios, como la completa urbanización del vial de servicio adyacente a la CN-232, no beneficia solamente a CSFL, sino al conjunto de la zona industrial en la que se ubican las instalaciones de aquella.
5.4.- En Mayo de 1.988, el Ayuntamiento de Utebo concedió nueva licencia de ampliación a nombre de ---------- S.A., sin entrar a considerar el ámbito de los polígonos de actuación del PGU para la transformación del suelo, de urbanizable, en urbano, dejando incomprensiblemente inalterada su definición.
Por dicha causa, el ámbito definido para el desarrollo del PPLC, no fue alterado, dándose ahora la circunstancia de que unos terrenos que ya cumplen la función para la que fueron destinados por el PGU, vuelven a ser incluidos en un desarrollo urbanístico posterior, con total ignorancia de los proceso de urbanización ya realizados, consolidados y autorizados por el propio Ayuntamiento.
5-5.- Ello es todavía mas sorprendente si tenemos en cuenta que en Julio de 1.997 se produce la aprobación y autorización para la apertura y pavimentación del vial de servicio de la CN-232, al que CSFL da frente, tal y como exige la Ley para poder considerar su PARCELA, como SOLAR en suelo urbano.
5-6.- Entendemos que carece de legitimación y de sentido, volver a incluir los terrenos propiedad de CSFL en un el ámbito de un nuevo planeamiento que pretende desarrollar una zona de SUP, más aún, si se considera que los mismos tan solo representan en la globalidad del sector del PPLC un 6,6% sobre el total.
Terrenos de CSFL.- (6.092,64m2+735,46m2)/108.300m2 =0,063 = 6,3%
5-7.- A la vista de los antecedentes expuestos, y dado el escaso porcentaje de participación que ostenta CSFL en el ámbito del PPLC, como ya hemos dicho, creemos que lo procedente es la no inclusión de los terrenos de CSFL dentro del ámbito definido por el PPLC, con lo cual no resulta necesaria la inclusión de CSFL en la futura Junta de Compensación, liberándose con ello a la empresa de futuras inversiones, cuando en este momento lleva invertido mucho más de lo que le correspondía en la transformación de su suelo en SOLAR.
Ello es perfectamente factible si se tiene en cuenta que no se supera el 10% de la superficie global de la actuación y por tanto se actuaría, de acuerdo con lo previsto en el Art.38-4 del Reglamento de Gestión Urbanística.
5-8.- Con la concesión a CSFL de todas las licencias citadas, el AYTO, fue más allá del ordenamiento urbanístico vigente, concediendo a los terrenos de CSFL la actual situación de consolidación plena de la urbanización y de su suelo como SOLAR.
Dicha situación debió llevar aparejada una modificación puntual del PGU que así la reconociera, dicho trámite, necesario para que operase legalmente el cambio de clasificación de los terrenos de CSFL se ha venido dilatando en el tiempo y finalmente ha quedado sin realizar.
5-9.- De no reconocerse la condición de suelo urbano de los terrenos de CSFL y excluir por ello los mismos del ámbito del PPLC, se plantearía el absurdo de que:
i).- Unos terrenos que desde 1.987, son, de hecho, suelo urbano, ahora se incluyen en el ámbito de un Plan Parcial, para ser transformados a una condición que ya les corresponde.ii).- Se obligaría a CSFL, en el caso de expropiación, a reclamar, en virtud de lo previsto en la Ley, daños y perjuicios al AYTO, o bien a exigir que la totalidad de gastos realizados por la empresa en la urbanización de su parcela y zonas adyacentes, desde su implanta-ción, sean englobados en el monto total de los COSTOS del PPLC para ser repartidos proporcionalmente, de acuerdo con lo que fije el Proyecto de Reparcelación.
5-10.- Por tanto debería procederse al cambio de límites del polígono de actuación del PPLC de acuerdo con el siguiente esquema:
Eliminando como puede verse, del ámbito del PPLC los terrenos de CSFL hoy ya urbanos, y sometiendo al sistema de expropiación los 735 m2, o los 46 m2 de suelo para completar la vialidad diseñada, superficies no exactas, en virtud de las imprecisiones expuestas al inicio de este informe.
6.- SOMERO ANALISIS del PPLC
6-1.- Si bien entendemos que el desarrollo del PPCL, puede ser de futuro interés para la empresa representada, no es menos cierto que entendemos que su participación hoy en dicho PPLC y las obligaciones que de ello se derivan, exceden de las obligaciones que por Ley le son aplicables por un error del vigente PGU, tal y como hemos justificado sobradamente a lo largo del presente informe.
6-2.- Sorprende que el PPLC carezca de los necesarios datos en superficie de fincas y tantos por ciento (%) de participación de cada uno de los propietarios afectados.
6-3.- Sorprende que no se defina la propiedad del promotor y no se fijen los standares urbanísticos en virtud de los cuales se considera legitimado ----------- para promover el presente PPLC.
6-4.- Sorprende que el 10% de Aprovechamiento Medio se fije solo a efectos numéricos en 5.400m2, sin que se sitúe definitivamente en los planos del PPLC en lugar alguno.
6-5.- Pero lo que mas sorprende a este técnico, es que la vialidad de una futura Zona Industrial intensamente edificada, se desarrolle a lo largo de un vial de siete metros de ancho, para UN UNICO SENTIDO de circulación, cuando se está realizando una reserva de suelo, para (¿?) aceras de ocho metros y medio de ancho a cada lado de dicho vial, lo que equivale a casi 13.000m2 de suelo a pavimentar, con un uso absolutamente innecesario en una zona industrial como la proyectada, salvo que el frente a dichas aceras fuese declarado de uso comercial, lo cual no sucede en el PPLC.
El PPLC, según reitera en su Memoria, trata de empalmar la zona de SUP-7 con la Avda. ------------ y la CN-232. Quizás la citada avenida, al estar rodeada de zona residencial, pueda justificar unos paseos de semejante ancho. Pero en una zona pura y exclusivamente industrial, creemos que dicha previsión carece de todo sentido, encareciendo extremada, e innecesariamente los costos de un proceso urbanizador, ya de por si oneroso para los afectados.
7.- INVIABILIDAD ECONOMICA del PLAN
7-1.- ESTUDIO del PRESUPUESTO del PPLC
De la documentación escrita del PPLC obtenemos la siguiente tabla de costos de urbanización del Plan, sin mayores aclaraciones, ni demostración por superficiación, o cualquier otro sistema válido, que relacionara los costos con los trabajos a realizar:
Al ver dicho desglose, nos resulta imposible, desde un simple informe, entrar a analizar los costos reales de un Plan, que además, carece de la precisión y superficiaciones necesarias para justificar unos costos que se dan como tanto alzado, sin base técnica que los soporte. Sin embargo, entendemos que desde el estudio de alguno de los capítulos del desglose, podremos saber si el mismo guarda cierta relación con la realidad, o por el contrario, está totalmente fuera de ella. Para ello procederemos a estudiar aquellos capítulos que sean de común conocimiento para comprobar que el presupuesto que contiene el PPLC, carece de rigor técnico y puede en la realidad dar costos globales de urbanización, tremendamente mas elevados.
Así entendemos:
i).- Para valorar el CAP- DESMONTES Y MOVIMIENTOS DE TIERRAS debería realizarse un trabajo exhaustivo mediante secciones del terreno, para obtener, las excavaciones los rellenos y compactaciones, los aportes de tierras o los traslados de las sobrantes, etc.![endif]--
ii).- Para valorar las INSTALACIONES, se precisa de mucho mayor detalle del existente en el PPLC, pero además puede estar sujeto a diferentes criterios técnicos que podrían ser opinables desde puntos de vista variables. Como ejemplo, téngase en cuenta que la instalación soterrada de líneas de Alta Tensión, absolutamente necesarias en un Suelo Industrial puede llegar a tener un precio de Un Millón de pesetas por Metro Lineal.iii).- No ocurre lo propio con las PAVIMENTACIONES que son un capítulo perfectamente acotable y superficiable, al que si se le aplican precios unitarios totalmente conocidos y empleados en el mercado de la construcción. Si analizamos someramente esta partida, obtendremos una aproximación de la certeza, o desviación de la valoración realizada.
7-2.- VALORACION del CAPITULO de PAVIMENTACIONES
Para ello hemos calculado que la longitud aproximada del VIAL CENTRAL de 7m de ancho que es de unos 765 ml. De ello deducimos que los Trabajos Mínimos a realizar con toda seguridad, para la pavimentación del vial, aparcamientos y aceras laterales, al margen de las excavaciones, compactaciones y explanaciones, serán:
ESTUDIO del COSTO del CAPITULO de PAVIMENTACION
Bordillos de hormigón prefabricado
765ml x 2 lados = 1.530 ml.
Rígolas de 20x20 prefabricadas
765ml x 2 lados = 1.530 ml
Pavimentación Aceras con Panot 20x20 hormigón:
765ml x 2 x 8,5m = 13.005 m2
Pavimentación con Sub-base y Capa de Roradura:
765ml x(7+3+3)m = 9.945m2
Si a los datos calculados anteriormente les aplicamos precios de mercado que para evitar subjetividades están basados en el Boletín Económico de la Construcción del Primer Trimestre del 99, obtenemos los siguientes valores:
COSTOS UNITARIOS de la PAVIMENTACION
Bordillos de hormigón prefabricado 4.300 pts/ml.
Rígolas de 20x20 prefabricadas 3.500 pts/ml.
Pavimentación Aceras - Panot 20x20 hormigon 4.200 pts/ml.
Pavimentación con Sub-base y Capa de Rodadura
Asfalto: Sub-base de Zahorras (20cm) 1.100 pts/m2
Riegos Asfálticos 250 pts/m2
Capa Rodadura Trafico Pesado (8cm) 1.500 pts/m2
Total Costo Estimado de Asfaltado 2.850 pts/m2
Aplicando dichos precios a las mediciones estimadas anteriormente obtenemos un precio mínimo del COSTO de las PAVIMENTA-CIONES de:
COSTO DE LA PAVIMENTACION:BORDILLOS:765ml x 2 lados 1.530 ml.x 4.300 = 6.579.000 ptsRIGOLAS:765ml x 2 lados 1.530 ml x 3.500 = 5.355.000 ptsPAVIMENTO ACERAS:765ml x 2 x 8,5m 13.005 m2 x 4.200 = 54.621.000 ptsPAVIMENTO ASFALTO:765ml x(7+3+3)m 9.945m2 x 2.850 = 28.343.250 ptsTOTAL PAVIMENTO CALLE CENTRAL 94.898.250 Pts
Valor que como puede fácilmente verse, -(sin entrar en mil y un detalles que encarecerán aún más el costo obtenido)-, es casi el DOBLE EXACTO del fijado en el desglose de costos del PPLC.
Si obtenemos tan tremenda diferencia, en una partida en si misma de escasa complejidad, según hemos demostrado, no queremos ni pensar lo que puede ocurrir cuando se estudien en profundidad partidas como: las redes de SANEAMIENTO, -(en casi un kilómetro de terreno con una subbase, yesífera según el magnífico estudio estratográfico del terreno) o todos los capítulos que hacen referencia a las INSTALACIONES como son: las LINEAS de ALTA, TRANSFORMADORES, etc de costosísimo valor y complejidad de instalación.
C O N C L U S I O N E S
1º.- Este técnico entiende que la totalidad de obras realizadas desde la primera implantación en la zona por CSFL, consolidan la totalidad de la parcela de dicha empresa como suelo urbano, debiendo ser, por lo tanto excluido del ámbito de actuación del PPLC.
2º.- Caso de que se estimara que debe incluirse la franja de terreno que entendemos que es suelo urbano, deberían entonces computarse, -a pesetas de hoy-, las inversiones realizadas por CSFL como parte de los costos que le correspondería por su participación en dicho PPLC.
3º.- Carece del preciso rigor urbanístico el planeamiento desarrollado sobre bases cartográficas de dudosa veracidad, sobre todo sin la realización previa de fitados y deslindes que faciliten la relación de propietarios con sus correspondientes coeficientes de participación, lo que crea una absoluta inseguridad jurídica a los afectados en un Polígono de Actuación Urbanístico, sobre todo frente al futuro Proyecto de Compensación.
De la forma en la que el PPLC está planteado, podemos decir sin temor a equivocarnos que la participación en el proceso urbanizador del PPLC supondrá una absoluta incógnita de relevante importancia para todos los propietarios incluidos en su ámbito.
4º.- Carece de todo sentido realizar un vial de 7 m de ancho con la previsión de dos aceras 8,5m (ocho metros y medio) a cada lado de dicho vial, sobre todo cuando el destino es industrial y se supone que el tráfico pesado de trailers y camiones puede colapsar la obligada fluidez de un planeamiento realizado a las puertas del año 2.000.
Entendemos que este es uno de los errores mas fácilmente detectables del PPLC, ya que el tratamiento dado a los viales y las aceras, corresponde mucho más a una Zona Residencial que a una Industrial y baste considerar el tamaño de las plazas de aparcamiento, para entender que el proyectista pensó únicamente en vehículos privados, sin tener en cuenta los trailers, camionetas y demás vehículos industriales que lógicamente lo frecuentarán.
5º.- El pequeño estudio económico realizado, en base a los desgloses existentes en el PPLC demuestra muy claramente que el Plan es inviable desde el planteamiento económico realizado y que su desarrollo supondrá unos costos muy superiores a los estimados por el proyectista.
Informe que se somete a otro mejor fundado, realizado según el leal saber y entender del técnico que lo suscribe a los efectos oportunos en Barcelona para ------------ (Zaragoza) a Veintitrés de Abril de 1.999
El Arquitecto
Fdo. Pepe AG
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