B-04-22-URBANISMO ESTUDIO de ZONA VERDE en PGM - BARCELONA

Don José Alberto AG; Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado Nº.- ----- y Perito Judicial del Colegio Oficial de Arquitectos de Cataluña, con Telé-fono 629.562 700 a los efectos de comunicaciones; actuando como Perito designado por Insaculación por la Sala de lo Contencioso nº.- (---) de los de Barcelona, a solicitud del letrado Sr. Dn. (---------------------------------------) y actuando además en nombre y repre-sentación de (-------------------------------------------), como Le-trado de la Parte Demandante, contra el (-------------------------), en los AUTOS del Procedimiento Ordinario -----------------,para que se responda a la preguntas efectuadas en la solicitud de Prueba Pericial, contenidas en los Folios 94 y 95 de la Demanda, ante el litigio que el proceso expropiatorio de la finca de autos tiene planteado; analizada la Documentación obrantes en Autos; visto el Expediente Administrativo; realizado el necesario Estudio Urbanístico y tomados cuantos datos han sido considerados de interés, pasa a emitir el siguiente:

D I C T A M E N

INTRODUCCIÓN:

1) El presente Dictamen deberá basarse sobre los seis extremos que contiene el Auto de designación de este Perito y que, para mayor claridad, reproduciremos en este escrito, para que las respuestas a los mismos, tengan un reflejo claro sobre las preguntas efectuadas.

2) Dada la complejidad urbanística sobre la que se plantea el pleito, este Perito ha tenido en cuenta no sólo la información de las partes, contenidas en la Demanda y la Contestación a la misma, sino en el Expediente Administrativo, Normativa Catastral, Registro de la Propiedad, Legislación Vigente y Planeamiento Aprobado, en el que figuran todos los estándares urbanísticos a los que haremos referencia y sobre los que se basa la litis.

3) En la Contestación a la Demanda, el Ayuntamiento de Barcelona adjunta las Licencias Provisionales, concedidas a precario y solicitadas por la propiedad para, en virtud de los previsto en el Art 53 de la Ley 1/2010 de 3 de agosto TRLUC, poder obtener algún beneficio de la propiedad congelada, hasta tanto la administración la expropie para el fin público previsto.

1).- PRIMERA PREGUNTA

1-1).- DEBEMOS RESPONDER:

    Para entender con corrección el Régimen Urbanístico de las Parcelas de autos, es conveniente, analizar previamente su Situación Catastral.

   Como puede verse, las dos fincas propiedad del demandante, son independientes, aunque, como destacaremos más adelante, urbanísticamente, ambas estén calificadas con la misma (Clave-6b) - Parque Urbano – Zonas Verdes – Jardines Urbanos.

Para una mayor claridad, en el plano anterior, hemos destacado en rojo la finca que está construida, para diferenciarla de la que está libre de edificación y que viene definida en los planos catastrales con una línea azul oscuro. La primera se circunscribe a una propiedad en interior de manzana y la segunda, es un solar que está libre de edificación, dando frente a la Avda. de la Gran Vía de les Corts Catalanes, --------.      

La Primera Ficha Catastral que adjuntamos, corresponde a la propiedad con Referencia Catastral: (----------------------) que está edificada con una Nave Industrial,ocupando la totalidad del interior de manzana. Tiene su acceso por la Calle -----------------

En las fotografías que contiene el Expediente Administrativo, no se hace referencia a ese acceso rodado mediante un Pasaje por la Calle (----------------). El acceso rodado a dicha Nave, también se realiza desde la Calle (---------------------), a través de un pasaje que discurre bajo la Planta Baja del edificio Residencial existente.

La SegundaFicha Catastral que adjuntamos, corresponde a la prop. con Ref Catastral: (----------------------------), siendo esta finca un Solar libre de Edificación,al que da frente una Nave Industrial que ocupa el Interior de Manzana. 

Esta finca, sí que el Expediente Administrativo la detalla con pro-fusión de fotografías, en las que puede apreciarse el frente de la Na-ve Industrial, sita en la finca anteriormente descrita, así como el Parque Infantil Privado de Uso Público, construido en dicho solar.

 1-2).- RESUMEN DE DATOS de las FINCAS:

Para simplificar la redacción del Dictamen, siempre que se trate de una u otra de las fincas, haremos referencia a: Finca-1LP y Finca-2GV, siendo:

 FINCA-1LP.- Ref Catastral ------------PARCELA Catastral -------------------            NAVE EDIFICADA en 1955 - Acceso por C/-SUELO URBANO – Uso – Industrial – Sup. Const. – 1.888 m

FINCA-2GV.- Ref. Catastral -----------PARCELA Catastral -----------------------SOLAR LIBRE – Acceso por C/--------------SUELO URB Uso Parque Urbano – Superficie – 1.537 m2

 1-3).- RÉGIMEN URBANÍSTICO VIGENTE:

De acuerdo con el Plan General de 1976, la totalidad de ambas fincas, fueron calificadas con la Clave 6b - Parques Urbanos; cuya definición es:

Sección 2.ª

Parques Urbanos (6)

Art. 202. Definición.

1. Son parques urbanos los suelos destinados a espacios verdes de gran superficie (superior a doce mil metros cuadrados - 12.000 m2).

2. El Plan destina a parques y jardines urbanos los actuales de hecho y de derecho (6a) y los que, por exigencias de la calidad de la ordenación, se prevén al servicio de uno o varios municipios (6b) o con alcance metropolitano (............................……….)

Art. 203. Usos permitidos.

En las áreas de parque urbano, sin perder, en ningún caso, la naturaleza de dominio público, sólo se admiten los usos públicos y los usos colectivos que estén especialmente previstos en el Plan Especial que se apruebe al efectoy que respeten, en todo caso, las siguientes condiciones:

1. Las edificaciones no rebasarán la ocupación del cinco por ciento (5 por 100) de la superficie del parque en servicio en el momento en que se proyecten aquéllas.

2. La altura máxima de las instalaciones o edificaciones será de diez metros (10 m). Se admitirá un cuerpo singular de hasta quince metros (15 m), siempre que se garantice el soleamiento de las áreas ajardinadas y de reposo.

Art. 204. Terrenos de propiedad privada.

1. Los terrenos de particulares que según este Plan se califican de parques urbanos o constituyen enclaves en parques de dominio público están sometidos a la legislación específica forestal y a lo establecido en este Plan, con objeto de asegurar su destino en la ordenación.

2. La Administración municipal o, en su caso, la metropolitana, con título legitimador en este Plan, podrán expropiar estos terrenos para someterlos, en cuanto titularidad y destino, al régimen del dominio público.

Resulta evidente que el redactor planteó ya, “ad initio”, la necesidad de expropiar esos suelos, en tanto en cuanto quedasen sujetos a la titularidad y el futuro uso públicos, mediante su destino y desarrollo por Planes Especiales, a parques urbanos, zonas verdes o jardines urbanos.

Salvo error, este Perito no acaba de clarificar, porqué en el Expediente Administrativo se hace referencia a Calificaciones 13E, de los suelos de la manzana de autos.

Entrando en el detalle, se concretan las calificaciones del sector, según el plano adjunto, contenido en el Plan General Metropolitano, dónde queda meridianamente claro que, en los Planos del Planeamiento Urbanístico Refundido, actualizado a fecha 1 de Julio del 2019, del Plan Urbanístico del Área Metropolitana de Barcelona (en adelante PGM),se fija para esos suelos la Calificación 13a y no 13E. A mayor abundamiento, no existen en la Normativa de Edificación del PGM, condicionantes y/o regulación alguna para una Calificación 13E, estableciéndose, eso sí, tal y como clarificaremos más adelante, una completa regulación para los suelos con la Calificación 13a y la Calificación 13 b.

1-4).- ACLARACIONES al Aptdo. 1 del Artículo 114 de la Ley 1/2010:

El Apartado 1 del Artículo 114 de la Ley 1/2010 de 3 de agosto, TRLUC (en adelante Ley 1/2010), dice textualmente:

 Aartículo 114

Iniciación de un expediente expropiatorio por ministerio de la ley

1. Una vez transcurridos dos años desde que se haya agotado el plazo establecido por el programa de actuación urbanística o la agenda de las actuaciones a desarrollar, o cinco años desde su entrada en vigor el plan de ordenación urbanística municipal cuando éste no establece el plazo para la ejecución de la actuación urbanística, si no se ha iniciado el procedimiento de expropiación de los terrenos reservados para sistemas urbanísticos que, en virtud de las determinaciones del plan de ordenación urbanística municipal, deban ser necesariamente de titularidad pública y que no estén incluidos, a efectos de su gestión, en un polígono de actuación urbanística o en un sector de planeamiento urbanístico, los titulares de los bienes PUEDEN advertir a la administración competente en la materia de su propósito de iniciar el expediente de valoración.

No cabe la menor duda de que los plazos de tiempo fijados en dicho artículo, para la iniciación del Expediente Expropiatorio, están vencidos, al corresponder las afecciones urbanísticas de las fincas a lo fijado por el planeamiento establecido por el PGM - 1976, o sea, a día de hoy, hace 44 años y 35 años desde que los propietarios iniciaron el Expediente de Expropiación, en el año 2011.

Resulta evidente asimismo que, el redactor del Plan, ya plantea-ba en el propio articulado del mismo y, en concreto en el Art.- 204-2) antes reseñado que, tras la aprobación definitiva del PGM, que la Administración expropiaría los terrenoscon dichas calificaciones, para que llegasen a tener el uso público para el que se destinaron.

Pero en estos supuestos, a la problemática urbanística de promo-ver, desarrollar y aprobar Planes Especialesque cumplieran con la misión de expropiación prevista, garantizando el reparto equitativo de beneficios y cargas exigido por Ley; se sumaba la dilación con la que la administración actúa normalmente, alargando en el tiempo los procesos necesarios para liberar a la propiedad privada de las cargas que la Calificación 6bsupone.

 Y ello es así puesto que, aunque un suelo calificado de (6b) no puede ser utilizado para construcción alguna, sin embargo, queda sujeto en el tiempo a diversos gastos de mantenimiento que suponen un gravamen injustificado para la propiedad. Como ejemplo, hemos buscado el costo sólo del IBI y el mismo supone para la propiedad un gasto anual en 2020 de:

Finca – 1LP – Catastral (----) – 8.837,39 €

Finca – 2GV - Catastral (----) – 258,66 €

TOTAL - Un Gasto Imponible Total sólo de IBI de – 9.096,05 €

 Deberían verse el IBI de los distintos años, puesto que el mismo cambia y se incre-menta cada año, desde 1976 hasta el 2017, año final en la que propiedad puede obtener ingresos de su Nave Industrial. Reduciremos el costo del IBI pero para hacernos una idea del gasto soportado por la propiedad, sin contra-prestación, durante todos esos años sería aproximadamente.:

 Costo del IBI – 8.000 € x 41 años = 328.000 € - (aprox. 300.000 €)

 Si a ese gasto se le suma el de conservación de albañales, ba-suras, vados, etc., puede verse que un beneficio para la sociedad para obtener una Zona Verde, supone un injusto gravamen para un particular que, hasta 2017, no lo ha podido resolver con una Licencia Provisional de Actividad.

 1-5).- Art 114 de la Ley 1/2010 – Proceso Expropiatorio:

Con ánimo de resolver este vacío legal, se aprobó la Ley 1/2010, con un articulado específico, para dar salida a estos suelos de forma ordenada, acorde a derecho, en el que, ante la posible inactividad administrativa, se facultaba a los particulares en su Art.- 114, para ejercer, motu proprio, optativamente y en interés particular, el inicio del proceso expropiatorio, con algunas limitaciones a dicha posibilidad expropiatoria, como la expuesta en los Apartados c) y d) que dicen textualmente:

4. El que estableixen els apartats 1, 2 i 3 no s’aplica

a) ......................................
b) ......................................

c) Els terrenys sobre els quals s’ha obtingut l’autorització per a l’ús o l’obra provisionals, d’acord amb l’article 53.
d) Els terrenys on hi hagi construccions o instal·lacions en ús o susceptibles d’esser utilitzades, sia per a ús propi o per a obtenir-ne un rendiment econòmic.

El legislador, -(buscando la menor lesión posible a los derechos particulares de propiedad)-, no condena a estos terrenos a la eterna molicie, sino que les da una salida, mediante su intención de liberar al administrado de una carga permanente en el tiempo. Y esa salida, prevista en dicho Art.- 53, es permitir que esos suelos congelados por una calificación urbanística y sujetos a expropiación, puedan ser utilizados comercialmente por los propietarios, a la espera del proceso expropiatorio, incluso si para ello, se deben hacer obras en suelos fuera de ordenación.

Pero, con una clara visión de futurosiempre presente, -(puesto que esos suelos deben finalmente destinarse a uso público)-, limita esas obras o usos concretos a precario, legislando, entre otras, que se admitirán sólo los usos provisionales, condicionando ese uso al derribo futuro de las obras realizadas. Con ello, los propietarios de suelo o edificaciones afectadas de futura expropiación, en el ínterin, pueden obtener unos ingresos económicos que permitan, como mí-nimo, hacer frente a las cargas de mantenimiento que sean precisas y que, como hemos visto, toda propiedad urbana conlleva.

Art.- 53 - 1 bis. En el cas que en els terrenys a què fa referència l’apartat 1 hi hagi prevista la gestió del planejament pel sistema d’actuació urbanística de reparcel·lació, es poden autoritzar nous usos de caràcter provisional a partir de la inscripció en el Registre de la propietat del projecte de reparcel·lació. Els usos autoritzats no poden tenir un termini de vigència superior als set anys a comptar de la data d’inscripció del projecte de reparcel·lació, i només es poden autoritzar en les finques edificades abans de l’inici del projecte de reparcel·lació, de conformitat amb el planejament que s’executa, i sempre que no impedeixin la futura execució de les previsions. Les obres necessàries per al desenvolupament dels usos autoritzats amb caràcter provisional se sotmeten al règim establert per a les construccions i instal·lacions que estan fora d’ordenació.

Y como demostración de la voluntad cierta de que esos suelos se destinen al uso público previsto, a pesar y contra las licencias pro-visionales que se concedan, plantea la finalización de los plazos puesto que, en su punto 1bis, limita el término de vigencia de esas licencias, a siete años.

Sorprendentemente, no se acaba de entender, por qué esa limita-ción de siete años, fijada en el Art. 53- 1bis, ha sido suprimida en el nuevo articulado de la Ley 3/2012, puesto que, sin una expresa limitación en el tiempo de dichas licencias, concedidas por ley, las mismas podrían llegar a considerarse definitivas, vulnerándose con ello el uso público final, fijado en el PGM. La garantía de permanencia de la afección en suelos públicos impuesta por la Ley 1/2010, es absoluta, existiendo un vacío legal, si se suprime esa limi-tación de siete años a las Licencias, como hace la Ley 3/2012.

 1-6).- Art 114 de la Ley 1/2010 y de la Nueva Ley 3/2012

La coexistencia de dos Leyes, desde el inicio de la solicitud de expropiación, hasta su denegación por parte del Consistorio Munici-pal, obliga a plantearse, no sólo la retroactividad de la Ley 3/2012, por actos iniciados en el 2011, -(aspecto que analizaremos más adelante)-, sino buscar los aspectos coincidentes o no, entre ambas Le-yes.

Creemos que es de real importancia analizar las consecuencias que dicha Ley 3/2012 introduce en el proceso expropiatorio. Debe destacarse el Texto de la Disposición Transitoria 3ªde la Ley 3/2012, que dice:

Disposición Transitoria Tercera:

Otros regímenes transitorios aplicables

1. (……………………………………………)

2. (……………………………………………)

3. Las determinaciones sobre expedientes de expropiación por ministerio de la ley del artículo 114 del texto refundido de la Ley de urbanismo, en la redacción de esta ley, se aplican a los expedientes que, cuando ésta entre en vigor, los interesados aún no hayan presentado la hoja de aprecio correspondiente ante la administración que corresponda.

Como puede verse en su redactado, la falta de presentación de las Hojas de Aprecio no implica, en ningún supuesto, la pérdida de derecho alguno y, si bien en esa Transitoria se hace referencia a di-chas Hojas de Aprecio, no lo es con la intención de desvirtuar dere-cho alguno de aquél que tiene pendiente dicha presentación, sino que lo hace con ánimo de proteger los derechos adquiridos de aquellos que sí lo hicieron, evitando una potencial retrocesión en el proceso ya iniciado y avanzado ante el Tribunal de Expropiación.

En cualquier caso, tal y como se fija desde el (---------------) por el (---------------------------), en fecha 15 de abril del 2013, la nueva Ley 3/2012 remite, para la gestión del expe-diente oportuno, a la aplicación integra del Art 114, tal y como sucedía en el mismo Art 114 de la Ley 1/2010. Nada nuevo a este respecto.

Sin embargo, debe clarificarse que, en base al redactado de di-cho Art 114, la opción de advertir a la Administración de la inten-ción de iniciar el Expediente de Expropiación, es facultad exclusiva de los titulares de los terrenos que, puedeno no ejercer ese dere-cho sin plazo, sin que, el retraso o la falta de acción de aquellos, suponga la pérdida de derecho alguno.

Concretamente, ambas Leyes – Ley 1/2010 y Ley 3/2012 dicen:

Como puede verse, “el poden” es opcional. Sin embargo, en los argumentos que se exponen en la Contestación a la Demanda por, La (----------------------------), en fecha 26 de enero del 2018, se plantea que:

Este texto parece insinuar que, el no haber presentado las Hojas de Aprecio,suponía una dejación de los derechos que ambas Leyes establecen al fijar imperativamenteque las actuaciones deben ini-ciarse, transcurridos como mínimo los dos años. Pero, los titulares podían ejercer ese derecho en el momento que lo estimaran con-veniente, pudiendo en el ínterin, -(según lo previsto en el Art 53, en relación con el Art 114)-, solicitar la autorización de una Actividad Provisional sujeta a la autorización municipal, concedida el 27 de Julio del 2016.

Obviamente, de haberse presentado las Hojas de Aprecio a par-tir del plazo permitido para ello, -(plazo para el que no se fija lími-te de tiempo futuro)-, no se estaría planteando el presente litigio. Ninguna de las dos Leyesque pueden ser de aplicación, plantea en su redactado la imposición de actuación en plazos concretos incum-plidos por la Actora, por lo que, salvo mejor criterio de SSª y según el criterio de este Perito, debe concluirse que la solicitud de expro-piación, inició su curso legal en 2011 y, en virtud de la misma, debe seguir su curso y ser resuelta.

2) – SEGUNDA PREGUNTA:

2-1).- DEBEMOS RESPONDER:

Resulta difícil responder a lo que se nos pregunta, respecto de parcelas con destino a uso público, sujetas a expropiación, sobre todo, si nos referimos a la justa y necesaria, por Ley, distribución de beneficios y cargas. Y decimos esto, porque desde un Plan Ge-neral de la inmensa dimensión del PGM, resulta imposible entrar en valoraciones globales de los aprovechamientos parciales que con-llevarían el equitativo reparto de esos beneficios y cargas, puesto que no quedaron definidos en el PGM, polígonos urbanísticos definidos, ni plazos, sobre los que realizar dicho reparto mediante los Planes Especialescorrespondientes.

Los Planes Generales y en concreto el PGM, se redactó ante la imperiosa necesidad de controlar un desarrollo urbanístico caótico proveniente del ”Boom” edificatorio de los años 50 / 60.

La idea básica sobre la que se establecieron los estudios, fue la de congelar aquellos suelos, todavía libres de edificación en 1976, -(localizados fundamentalmente mediante levantamientos aéreos)-, que fuesen en un futuro de estricta necesidad para el desarrollo ur-bano, principalmente por su destino a Sistemas Generales y Servi-ciosy, complementariamente, aquellos suelos necesarios para es-ponjar el entramado urbano, mediante la creación de Parques Ur-banos y Jardines públicos, ante la altísima densidad edificatoria de viviendas/hectárea, a la que el ámbito Metropolitano había llegado y a la que previsiblemente llegaría en un futuro, como así ha sido.

Y todo ello devino ampliado, en años posteriores, con la pro-puesta de recuperar, al máximo posible, el Espíritu Original del Plan Cerda para Barcelona, el cual proyectó en su día los interio-res de manzana, para su destino a espacios verdes o de uso público de esparcimiento y que otro ”Boom”, lo alteró, -(en este caso, el de 1.890 y siguientes, por la Expansión Industrial en Cataluña).

En el Plan Cerdá, lo anteriormente planteado, respecto a los interiores de manzana, quedó totalmente desvirtuado, al ocuparse gran parte esos espacios, con las construcciones necesarias para Ofi-cinas, Naves y Almacenes Industriales, básicamente destinados para la Industria Textil.

Si observamos la calificación de las Fincas de Autos, en ellas, junto a la calificación de (6b) del Solar libre que da frente a la Gran Vía, se plantea esa voluntad de Recuperación del Interior de Man-zana, al afectar con la misma calificación (6b) a la Nave existente en dicho interior de manzana.

 2-2).- DISTRIBUCIÓN de BENEFICIOS y CARGAS:

Se nos pide, con toda lógica, ante el análisis de las calificaciones de la manzana dónde se ubican las fincas, que analicemos el ”Aprovechamiento Urbanístico atribuido a las distintas parcelas de la misma”

Lamentablemente, este Perito, como experto urbanista, debe manifestar que no cabe un análisis del aprovechamiento singular, bajo dicho criterio. Y la razón es tan simple cómo que, el estudio de di-cho Aprovechamiento, no puede realizarse centrado en una man-zana exclusivamente, sobre la que se cargan afecciones de suelo de la importancia como las del presente caso.

Sin embargo, esa imposibilidad quedará resuelta con la expro-piación de esos suelos, cuya valoración, deberá siempre ajustarse, -(en virtud de la exhaustiva jurisprudencia sobre la materia, existente en los tribunales)-, a los Valores de Mercado de los Suelos Circun-dantes, a los que aquellos se hubieran asimilado, de no haber sido afectados por calificaciones con destino a uso público.

Qué duda cabe que, de haberse calificado las Finca-1LP y Finca-2GV con la Calificación 13a, -(Zona de Densificación Urba-na Intensiva)-, con la que se calificaron la totalidad de suelos edifi-cados colin8dantes, hoy esas fincas tendrían un valor de mercado muy elevado. Y ello es así, porque una vez fijada la Profundidad Edificableque debería tener la edificación a realizar sobre la Finca-2GV y que, muy posiblemente, por la geometría de la parcela, sería la misma que la que actualmente tiene, al dar frente a un Vial de an-cho 50 m, -(o sea > 30 m mínimos fijados por la Normativa)-, cabría una edificación de PB+ 6P Piso.

Art. 327. Condiciones de edificación: Subzona I.
1º (..........................................……….)
2.ª Alturas. La altura reguladora máxima y el número tope de plantas se determinan 
en función de ancho del vial a que de frente la edificación, de acuerdo con el siguiente 
cuadro:
Ancho de vial                              Altura Máxima  

Número tope              (metros)                 Plantas                 (………………………………)

De 30 m o más m- 23,80 - PB + 6 pisos

No es objeto del presente trabajo realizar un Anteproyecto de lo que hubiera podido resultar, de haberse calificado la finca como Densificación Urbana Intensiva, 13a; ni realizar un Estudio de Mercado para averiguar el valor de todo ello, pero con ánimo de responder orientativamente a lo que se nos pregunta, unos números muy básicos, nos avanzan que el posible Proyecto, podría haber significado una edificabilidad con destino a vivienda residencial de:

 Finca -2GV = 1.537 m2 de suelo x 7 Plantas Piso = 10.759 m2 de Techo

No basamos nuestra exposición, en una Tasación Formal, que requeriría entrar en proyectos y estudios muy complejos, previos al Análisis del Valor de Mercado, pero por nuestros estudios realizados para el ensanche de Barcelona, podemos avanzar que los valores que se obtendrían para esa Zona de Ensanche, estarían sobre un Valor Medio del m2 de Repercusión, de: 3.500/4.500 €/m2 *[1], de lo que se deduce el altísimo valor que las fincas de autos ten-drían de ser edificables, en un mercado de vivienda, libre de las afecciones urbanísticas limitadoras.

(NOTA.-*[1] - No damos cantidades globales intencionadamente, puesto que, todos los valores fijados, lo son a título orientativo, al no proceder de una Tasación formalmente ajustada a Mercado que requeriría un trabajo no previsto ni encargado para el Dictamen que desarrollamos.

A todo ello habría que añadir el Valor Comercial de una Plan-ta Baja de gran dimensión, en una única propiedad, con el impor-tante valor añadido de edificar todo el Interior de Manzana - (derribando la nave existente)-, que además, sería edificable Bajo Rasante sobre 3/4 sótanos, para la construcción de los preceptivos Parkings,de los que la Ciudad de Barcelona tiene una patológica carencia, al haberse aprobado la obligatoriedad de construir parkings en las nuevas edificaciones, -(proporcionalmente al número de viviendas y usuarios)-, demasiado tarde para asumir las crecientes necesidades del trafico rodado de la ciudad.

Por tanto, ¿a dónde nos llevan estos planteamientos? Pues nada más y nada menos a que el destino del Jardín Urbano así califica-do, no puede computarse en la manzana en la que queda incluido, pero sí valorado según la calificación anexa. Los grandes be-neficiados de esa calificación, serán sus vecinos inmediatos. Y ese beneficio, no se valorará sólo por el uso y disfrute de un espacio verde cercano, muy escaso en el Área Metropolitana, sino ante la revalorización inmobiliaria inmediatade sus propiedades, cuando dicho jardín sea una realidad, sobre la que tengan vistas sus vivien-das que, al englobar las dos fincas calificadas de (6b), les dará una importancia comercial inmobiliaria indudable, hoy inexistente.

Como ejemplo muy ilustrativo, las zonas urbanas contiguas al antiguo Campo de Fútbol del Español, al desaparecer este y urba-nizarse la zona con jardines y espacios abiertos, tuvieron un incre-mento de su valor de hasta cinco veces el que tenían antes de dicha operación inmobiliaria.

Pero, ¿hasta dónde, espacialmente, alcanzan esos beneficios? Los vecinos inmediatos verán revalorizadas sus propiedades sin ninguna duda, sin embargo, todo el barrio circundante se benefilmciará de esa transformación urbana para el uso y disfrute de esos jardines públicos.

Y, entonces, hay que plantearse. ¿Dónde empieza y dónde termina el barrio beneficiado? Y ese es el Polígono que en su día debió definirse para poder llegar a hablar de Planes Especiales o, como se hace en el Art 53-1 y 1bis), de Sistemas de Planeamiento y Procedimientos de Reparcelación de polígonos urbanísticos sobre los que repartir beneficios y cargas.

Entonces, ¿cómo aplicar un aspecto tan justo y necesario para que los beneficiados y perjudicados, equilibren sus ventajas y demé-ritos? Y la solución está en la Ley 1/2010, proponiendo que, tras un plazo razonable de cinco años de inactividad manifiesta de la Ad-ministración, -(como recogen las Normativas afines, de casi Todas las Comunidades Autónomas y que en la Demanda se relacionan con absoluto detalle)-, “els titulars dels béns “”PODEN”” presentar el full d’apreuament corresponent”, ante el Jurat d’Expropiació de Catalunya, para el desarrollo del proceso expropiatorio congelado.

Y contrariamente a la búsqueda de esa justa distribución de beneficios y cargas, la nueva Ley 3/2012 alarga el proceso de expropiación y, por tanto, de la justa distribución de cargas, ya que, de conformidad con su Disposición Final Tercera, a partir de su entrada en vigor, quedaban suspendidos, hasta el 31 de diciembre de 2013, el cómputo del plazo para advertir a la administración competente, para presentar la Hoja de Aprecio y para dirigirse al Jurado de Expropiación a los efectos de fijación del justiprecio.

Esta suspensión, fue prorrogada posteriormente, hasta el 31 de diciembre de 2015, mediante dos nuevas disposiciones. Así, mediante el artículo 167.4 de la “Llei 2/2014, del 27 de gener, de mesures fiscals, administratives, financeres i del sector públic”, se prorrogó hasta el 31 de diciembre de 2014 y, posteriormente, mediante el artículo 77 de la “Llei 3/2015 de l'11 de març, de mesures fiscals, financeres i administratives” fue prorrogado por última vez hasta el 31 de diciembre de 2015.

Es evidente que la Administración dilata en el tiempo una obli-gación que impone una Ley de rango superior a las que se promulgan, sin que los administrados tengan opción a oponerse, a esa promulgación.

Según nuestro criterio, todo ello supone una vulneración indu-dable de los derechos de propiedad cuando, tras 36 años de inacti-vidad, una vez aprobado el PGM en 1976, en vez de resolverse los problemas que dicho plan planteó, se promueven dilaciones a la Ley 1/2010. Con ello se alarga en el tiempo la preceptiva obligación de expropiar impuesta por la Constitución.

3) – TERCERA PREGUNTA:

3-1).- DEBEMOS RESPONDER:

Como puede verse en el adjunto Plano de Detalle, que contem-pla los conjuntos edificados en la Manzana en la que se engloba la Finca-2GV y que, a efectos de clarificación, hemos resaltado con un perímetro azul, la misma carece de edificación alguna y por tanto sin aprovechamiento edificatorio posible, lo cual es perfectamente coherente con la calificación de ese suelo en el que está prohibida toda edificación, con la salvedad fijada por la Normativa del PGM que permite exclusivamente edificaciones auxiliares de menor enti-dad, ante la posible necesidad de casetas de servicio o elementos úti-les para el mantenimiento y conservación de los Futuros Parques.

Y, en cumplimiento de dicha prohibición, al desarrollarse la actual zona ajardinada con elementos de parque infantil, no se realizó edificación alguna. Ni siquiera las de pequeña dimensión autorizables.

 3-1-1).- EDIFICACIONES PERMITIDAS:

Art. 203. Usos permitidos.

En las áreas de parque urbano, sin perder, en ningún caso, la naturaleza de dominio público, sólo se admiten los usos públicos y los usos colectivos que estén especialmente previstos en el Plan Especial que se apruebe al efecto y que respeten, en todo caso, las siguientes condiciones:

1. Las edificaciones no rebasarán la ocupación del cinco por ciento (5 por 100) de la superficie del parque en servicio en el momento en que se proyecten aquéllas.

Las fotografías de la Finca-2GV, del Expediente Administrativo, demuestran claramente lo que decimos, pero para mayor con-vencimiento y cumplimiento con nuestra obligación de cerciorarnos sobre lo que exponemos, este Perito se desplazó el día 6 de agosto pasadoa la finca de autos y puede confirmar, tal y como puede ver-se en las fotos obtenidas en dicha visita que no existe edificación alguna susceptible de aprovechamiento.

4) – CUARTA PREGUNTA

4-1).- DEBEMOS RESPONDER:

4-1-1).- ANALISIS de la FINCA de la GRAN VIA 751 bis:

a).- Poco podemos analizar de la Finca-2GV que no hayamos dicho ya, pero con ánimo de responder a lo que se nos pregunta, debe concretarse que la Finca-2GV, sita dando frente al nº (--------- de -----------------------------------) tiene actualmente una disposición de Espacio Público que puede estar cerrado, al ser actualmente de dominio privado. Sin embargo, en él se ha construido un Parque con Juegos Infantiles, en el que, con gran coherencia, un letrero concreta que es un Espacio Privado, -(puesto que la expropiación todavía no ha tenido efecto)-, pero de Uso público, favoreciendo así su destino público final y que los promotores ofrecen con antelación.

 En definitiva, la facultad de disposición y goce, queda sujeta al uso exclusivamente público, sin posible uso privado alguno, ni aprovechamiento que pudiera suponer beneficio económico de ninguna clase, aspecto que persistirá y se alargará en el tiempo,de prosperar la denegación de la expropiación iniciada por la propiedad en el 2011, al amparo de lo previsto en el Art 114 de la Ley 1/2010.

4-1-2).- CONSIDERACIÓN INDEFINIDA de la CALIFICACIÓN (6b):

Resulta importante destacar que, por Ley, a cualquier suelo calificado de Zona Verde o Parque Urbano, no se le puede variar esa calificación por otra permitiendo edificabilidad alguna, salvo mediante la aprobación de una figura urbanística de igual rango o superior del que los calificó. De hecho, las fraudulentas alteraciones que se produjeron en un pasado sobre dichos suelos, especialmente sobre Suelos Verdes de Planes Parciales, llegó a exigir la definición como delito urbanístico para aquellas actuaciones que variaran esa calificación verde, de forma arbitraria, a suelos edificables. Por tanto, vista la complejidad que supondría alterar la calificación (6b) de las Finca-1LP y Finca-2GV, debe entenderse que su uso final, será siempre el de Zona Verde-Jardín Urbano de forma indefinida.

En conclusión, una calificación de Parques o Jardines Públicos, debe permanecer así, con voluntad de extenderse de forma indefinida en el tiempo, sin alteración posible de esa calificación, salvo que un planeamiento de mayor rango la modificara, en virtud de causa excepcional, debidamente justificada, tras la totalidad de los trámites legales oportunos.

5 – QUINTA PREGUNTA:

5-1).- DEBEMOS RESPONDER:

5-1-1).- ANALISIS de la FINCA de la C/ LEPANTO, 196:

En la Finca-1LP, existe edificada una Nave Industrial, -(edifi-cio fuera ordenación)-, a la espera de su expropiación por la admi-nistración, para su derribo y transformación en Jardín Urbano de Uso Público, anexo al Solar antes descrito de la Finca-2GV.

En este caso concreto, tal y como se vio, la asignación del Catastro, fija su acceso a través de un Pasaje, con acceso rodado, des-de las Calles (---------------) y (---------------). Ese Pasaje, de vital importancia pa-ra los accesos rodados a la nave que en un pasado fue destinada a Parking, en el Registro de la Propiedad: Tomo ---/ Libro ---/ Folio ---– Finca --------, figura inscrito de forma independiente al resto de fincas propiedad de la Actora.

Sin embargo, tras las obras provisionales solicitadas por (------------------------), para desarrollar la actividad de servicio de post-venta de automóviles con zona de diagnóstico y mantenimiento, actual-mente existe un nuevo acceso que, atravesando la Finca-2GV, llega, desde la Gran Vía, hasta la Nave existente accesible a vehículos, a través de la zona pavimentada del jardín.

Y dicho acceso obedece a la conveniencia, no obligada, de acceder al taller desde un vial de la importancia comercial, como -------'

De hecho, (--------------------) solicitó ocupar para su actividad comercial la zona actualmente ocupada por el Parque Infantil, dónde buscaba ubicar una edificación provisional de escaparate y exposición de vehículos, dando frente directo a la acera de (--------), por la buena publicidad que hubiera supuesto esa disposición. Sin embargo, esa edificación y escaparate de vehículos, no fue autorizado puesto que el PGM, como vimos, prohíbe taxativamente la realización de construcciones en Zona Verde.

Tal y como consta en los documentos de la Contestación a la Demanda, dicho acceso, obedece a las obras realizadas para el cambio de uso que originalmente tenía dicha Nave, en virtud de la Licencia Provisional de Obras Provisionales, “-(a precario)-”, concedida en fecha 27 de Julio de 2.016, En dicha licencia se incluye la autorización para el obligado ajardinamiento de la parcela que da frente a la Gran Vía, Finca-2GV.

Posteriormente, la propiedad solicitó el uso de una nueva actividad de (--------------------------------------).

     Ante la inclusión en la nueva solicitud, de la dirección de acceso a la Nave, (-----------------------) considera que dicha actividad está ubicada en la Finca-2GV, cuando es erróneo y totalmente absur-do plantear esa ubicación, ya que la reparación de vehículos moto-rizados, se desarrolla, en su totalidad, en el interior de la Nave y no en los Jardines anexos que se realizaron en la Finca-2GV.

Así en la Contestación a la Demanda, se dice:

Donde, el acceso rodado podría entenderse que beneficia a la actividad, no siendo así, ya que dispone de otros dos independientes por los Pasajes citados, pero en el que se considera el Parque Infantil de Uso Público como afecto a una actividad tan opuesta, como es (---------------------------).

En el informe de denegación del expediente expropiatorio, el informante se pregunta, si la actividad autorizada hubiera sido viable, sin afectar y englobar en la misma, a la Finca-2GV. Y la respuesta, desde todos los puntos de vista, debe ser:

1).- La actividad autorizada, no afecta en nada a la Finca-2GV.

2).- La actividad autorizada, se desarrolla ajena a la Finca-2GV.

3).- La actividad autorizada, se desarrolla totalmente en el interior de la Nave Industrial, sita en la Finca-1LP. 

4).- La Nave Industrial tiene sus propios accesos rodados a través de los Pasajes descritos, por lo que un nuevo acceso rodado no es imprescindible para el correcto y posible funcionamiento de la actividad de coches que en ella se desarrolla. 

5).- La pavimentación de los espacios ajardinados colindantes con la Zonas Ajardinadas desarrolladas en la Finca-2GV, suponen un buen acabado de esos espacios, siendo su uso rodado un complemento no necesario para el funcionamiento de la actividad autorizada en la Finca-1LP. Obsérvese, por ejemplo, que la zona situada a la izquierda del acceso a la Nave, también pavimentada, está cerrada y fuera de uso por no ser necesario.

De haberse destinado la Finca-2GVa una actividad autorizada por licencia provisional, como hubiera sido la construcción del escaparate denegado, dando frente a la Gran Vía, sí que debería considerarse que se había autorizado en ese Solar una obra provisional complementaria, sujeta a beneficio económico, según lo previsto en el Art-53.

Pero sobre la Finca-2GV, sólo se han realizado obras de ajardi-namiento y pavimentación, compatibles con el uso de Zona Verde (6b) para el que fueron calificadas, pavimentándose su suelo en aquellos espacios no ajardinados. Una pavimentación de suelo, sin incremento de volumen, no puede considerarse, bajo ningún punto de vista, como una obra afecta a la actividad que se desarrolla en la Finca-1LP, la cual tiene sus accesos rodados, desde su origen como parking, a través de los Pasajes claramente definidos e inscritos en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Y planteamos reiteradamente este punto, puesto que, de acep-tarse el equívoco concepto de que la actividad desarrollada en la Finca-1LP se complementa con el suelo de la Finca-2GV, por el simple hecho de que en el expediente de solicitud se fijó esa direc-ción, existiría el impedimento legal, previsto en el Art.- 114 - c y d), por el que no se tendría derecho a solicitar la expropiación plan-teada para la Finca -2GV.

Art-114 – Ley 1/2010

4. El que estableixen els apartats 1, 2 i 3 no s’aplica a:

a)  ..................................................................)

b) ...................................................................)

c) Els terrenys sobre els quals s’ha obtingut l’autorització per a l’ús o l’obra provisionals, d’acord amb l’article 53.

d) Els terrenys on hi hagi construccions o instal·lacions en ús o susceptibles d’ésser utilitzades, sia per a ús propi o per a obtenir-ne un rendiment econòmic.

 5-1-2).- DESCRIPCION EDIFICIO EXISTENTE en INTERIOR de MANZANA

a).- La nave existente consiste en una edificación con cerchas de hormigón armado de grandes luces y que mediante unas claraboyas, permiten la luz cenital en todo un gran espacio central.

b).- En los laterales, de menor dimensión, existen los pilares y contrafuertes que compensan los esfuerzos, en ambos sentidos, de las cerchas que cubren dicho espacio central. Bajo dichos espacios, en el de la izquierda se ubican los elevadores de vehículos para las reparaciones necesarias y el de la derecha cumple la función de parking, al igual que todo el espacio central.

c).- Los espacios de la parte que da frente a la zona ajardinada, tienen un uso exclusivo de control y oficinas, así como un escaparate acristalado, equivalente al que se pretendió ubicar con frente directo a la Gran Vía.

d).- La totalidad de la edificación está rehabilitada, pintada y pavimentada con chapa de hormigón y dispone de todos los servi-cios e instalaciones necesarios para el desarrollo de la actividad a la que se destina.

5-1-3).- VALORACION de la SITUACIÓN:

Obviamente, tal y como vimos, en un entorno urbano residen-cial, existe una enorme desproporción, entre calificar un suelo como edificable con destino a Vivienda, a hacerlo con destino a Parques y Jardines.

Ya hemos expuesto nuestro criterio al respecto en el cuerpo de este Dictamen y nos preguntamos: ¿Es por tanto el urbanismo equilibrado?

Por desgracia, con respecto al PGM, no podemos afirmar que lo sea, si bien cada vez existe más legislación para compensar los posi-bles desequilibrios que los Planes crean y que, para situaciones como la de las fincas de Autos, se resuelven en virtud de lo previsto en el Art-114, con relación al Art 53 y 54 de la Ley 1/2010.

Y es por eso que resulta tan importante, que la justicia prevalezca sobre la arbitrariedad, para que la justa distribución de beneficios y cargas sea un hecho real y no sólo una voluntad de la Ley.

Para ello existe una legislación diseñada con expreso deseo de compensar esos posibles desequilibrios y su aplicación, sin arbitra-riedades, es básica para mantener ese criterio de justicia que equili-bra en gran parte lo que el planeamiento, en beneficio del bien público, no pudo equilibrar en su momento.

6) – SEXTA PREGUNTA:

6-1).- DEBEMOS RESPONDER:

6-1-1).- CONCEPTOS BASICOS

a).- Entrando en el fondo de la cuestión, este Perito entiende que, dado que la solicitud de Inicio del Expediente de Expropiación por Ministerio de la Ley se inicia por el demandante el 20 de Junio de 2011,el actual proceso deberá regirse por lo establecido en la Ley 1/2010 y no por la modificación de la misma, Ley 1/2012, promulgada con posterioridad a dicha solicitud.

b).- Quedó demostrado, y así se recoge en las Fichas Catastra-les adjuntas a este Dictamen que el demandante ostenta la propiedad sobre dos fincas completamente distintas que, ni tienen ni tuvieron nunca un mismo uso, ni siquiera complementario.

c).- La Primera Finca-1LP, consta de una Nave Industrial en situación de Fuera de Ordenación, destinada actualmente a (----------------------------------) que tiene su acceso principal rodado por la Calle (---------------) y por esa misma dirección queda registrada en el Catastro. Tiene un segundo acceso rodado por la Calle (----------). Da frente a la F-2GV que, de forma independiente, queda registrada en el Catastro por una dirección totalmente diferente, ya que da frente a (----------------)

d).- La Segunda Finca-2GV, es un solar sin edificar, sin po-sibilidad de obtener rendimiento económico alguno, como queda patentemente demostrado al haberse dotado y adaptado su suelo a Jardín y Parque Infantil de Uso Público. Carece de sentido alguno pretender que dicho Parque Infantil pueda ser un complemento de las actividades comerciales que se desarrollan en la Nave colindante, sita en la Finca-1LP, cuando deberían ser premiados por ejercer, desde la propiedad privada, aquellas funciones que le correspon-den a la Administración que calificó ese suelo para ese destino.

 7).- CONCLUSIONES:

A).- Es cierto que la Nave (------------------) ubicada en la finca Finca-1LP, tiene un acceso rodado adicional, a través de la Finca-2GV, pero un acceso rodado que simplemente atraviesa esa finca para pavimentarla, no constituye en ningún caso un elemento vinculante de ambas propiedades, convirtiéndolas en una única propiedad destinada a un único uso. Por tan-to, eliminando suposiciones, debe concluirse que ambas propiedades son colindantes pero independientes y que, lo que pueda afectar a una de ellas, no tiene por qué considerarse que afecta ni vincula a la otra.

B).- Tal y como dijimos, la solicitud de inicio del expediente de expropiación, se inició el 20 de Junio de 2011,por lo que, el actual proceso, deberá regirse por lo establecido en la Ley 1/2010 y no por la modificación de la misma, Ley 1/2012, promulgada sin efectos retroactivos, con posterioridad a dicha solicitud.

C).- En fecha 27 de Marzo del 2014, existe la primera referen-cia municipal favorable a la solicitud de Licencia de Obraspara actividad de post-venta de vehículos a motor, solicitada por (--------------------------------), licencia que, según consta en la Contestación a la Demanda de (--------------------), se concede el 27 de Julio de 2016, sujeta a un régimen de uso provisional del suelo, regulado por los artículos 53 y 54 de la Ley-1/2010.

D).- Visto que la Finca-2GV no tiene actividad alguna, ni edifi-cación que permita un lucro económico, o concesión de licencia provisional para ese uso lucrativo, este Perito entiende que, salvo mejor criterio de SSª, es de aplicación lo previsto en el Art-114 de la Ley-1/2010 y que, por tanto, procede iniciar el proceso de expropiación previsto, desestimando la denegación global realizada por el Consistorio, según resolución de fecha 17 de Febrero de 2017, ratificada por (--------------------------) el 2 de marzo de 2017.

E).- Dado que la Finca-1LP, sí que se beneficia de la concesión de una Licencia Provisional para el desarrollo de una actividad co-mercial y en la que, además, existe una edificación susceptible de obtener beneficios económicos, le es de aplicación, sin duda, lo pre-visto en el Art-114-c) quedando excluida de la posibilidad de expro-piación por ministerio de la Ley, reiteradamente citada.

F).- En cualquier caso, como dijimos, debe tenerse en cuenta que el Art-53-1bis, fija para las licencias provisionales concedidas sobre suelos sujetos a futuro Uso Público, un máximo de siete años, a partir de cuyo plazo dejan de ser efectivas.

Art 53 - 1 bis

Els usos autoritzats no poden tenir un termini de vigència superior als set anys a comptar de la data d’inscripció del projecte de reparcel·lació, i només es pod-en autoritzar en les finques edificades abans de l’inici del projecte de reparcel· lació, de conformitat amb el planejament que s’executa,

Es evidente que el legislador buscaba, la resolución de situaciones de provisionalidad para que, ante una concesión administrativa excepcional, aquellas no se perpetuaran en el tiempo, al amparo de dichas licencias legalmente obtenidas, creándose de esa forma una imposibilidad real del destino de aquellos suelos al uso público para el que fueron calificados.

Pero también es cierto que, con dicho plazo de siete años, se libera a los propietarios de dichos suelos de situaciones de indefinición jurídica que convirtieran un proceso legal en busca del bien general, en el secuestro de la propiedad privada, por la omisión de la obligación de expropiar de la Administración, para destinarlos al uso previsto por el planeamiento.

G).- Por tanto, debe entenderse que, cualquier Licencia Provi-sional tiene un plazo de caducidad de siete años, por lo que, así como el proceso de expropiación de la Finca-2GV puede iniciarse sin más trabas, el proceso expropiación de la Finca-1LP, al estar facultado su uso comercial con beneficio económico, por Informe Favorable (---------------) de fecha 2014 y por una licencia que la propiedad solicitó en 2015, deberá iniciarse el proceso de expropia-ción al vencimiento de la misma, pasados siete años, o sea en el 2022; y, en el supuesto de entenderse que el plazo de siete años es de aplicación a partir de la concesión firme de la licencia provisional, lo sería de forma indiscutible en el 2024,al haberse concedido aquella en el 2017.

 8).- COROLARIO FINAL:

1).- En la Demanda, se realiza una exhaustiva defensa de la propiedad privada y la necesaria igualdad de derechos y cargas de todos los administrados, reconocida por Ley. Sin poder ni querer entrar en el fondo jurídico de la cuestión, aspecto que corresponde exclusivamente a SSª, sí que, como urbanistas, creemos que quedó claro que los legisladores buscaron reiteradamente en este caso, o sea, en temas del Urbanismo y su Planeamiento, esa igualdad de derechos.

2).- Es preocupante, el nuevo redactado de la Ley 3/2012 y  posteriores dilaciones del proceso expropiatorio y la voluntad de la nueva Ley de la que, en un análisis comparativo, se desprende la sustancial diferencia, en su esencia, entre la Ley 1/2010 y la actual Ley 3/2012.

El Arquitecto

Fdo.- José A. AG