A-03-14-TASACIÓN VIVIENDA UNIFAMILIAR de LUJO
Don José Alberto AG; Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado Nº.- --------- y Perito Judicial del COAC, con Teléfono 629.562700; actuando como Perito designado por Insaculación, para que se realice la Tasación Comparativa según Autos del Contencioso Administrativo Nº.- --------------- del Juzgado --------------- de los de Barcelona; leída y estudiada la Demanda, así como la Contestación a la Demanda; vistas las Tasaciones aportadas por cada parte; obtenidos los Datos Oficiales necesarios; realizado el Reportaje Fotográfico durante la visita a la finca efectuada el día 28 de Octubre del 2014 y tomados cuantos datos han sido considerados de interés, emite el siguiente:
D I C T A M E N / T A S A C I Ó N
1.- INTRODUCCIÓN:
a).- En fecha 28 de Octubre del 2014 se realizó una exhaustiva visita a la Finca, acompañado por el letrado de la Parte Actora y la propiedad, para proceder al reconocimiento de la misma y poder evaluar el la Construcción según las Calidades de sus Acabados.
b).- A dicha visita no asistió el letrado de la Demandada, aunque este Perito convocó a ambas partes. (Ver E-mail Anexo)
c).- Para la Valoración se utilizará el Método de Comparación y Coste, aplicando las Técnicas de Homogeneización para obtener un Valor equivalente en todas las muestras obtenidas.
d).- El objeto de dicha Tasación consiste en obtener el Valor de la Vivienda y su Depreciación por el hecho de haber sido recalificada como Zona de Oficinas, según la casuística que se expone en el apartado siguiente.
2.- SOLICITANTE y FINALIDAD del INFORME:
2-1.- Solicitante:
La presente Tasación ha sido encargada al Juzgado por ----------- para evaluar la indemnización que le corresponda por el cambio de uso de vivienda unifamiliar a oficinas que ha debido hacerse ante la declaración de nulidad de la Licencia de Obras para Vivienda, concedida en su día, tal y como aclaramos en el punto siguiente.
2-2.- Circunstancias Jurídicas del Planeamiento:
La finalidad de la tasación es establecer la DIFERENCIA entre el Valor de Mercado de una vivienda unifamiliar adosada y el del despacho profesional consecuencia de un cambio de uso posterior, a efectos de determinar la perdida patrimonial que ha tenido el solicitante y valorar la responsabilidad de la Demandada, por los motivos que a continuación se exponen.
La vivienda forma parte de un edificio con 2 viviendas unifamiliares adosadas que fue construido de acuerdo con el proyecto visado por el COAC, con el nº ------------- y al amparo de la Licencia de Obras nº -----------------, concedida el 5 de noviembre de 1997 y su modificación posterior nº ----------------- Declarada Nula por la Sentencia nº -------------, dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del T.S.J.C.
El cambio de uso de vivienda a despacho profesional se ha realizado al amparo de la Licencia de Obras nº -------------- concedida el 8 de marzo de 2012 y a fin de cumplimentar la orden dictada por la Geréncia d'Habitat Urbà del Ayuntamiento de Barcelona, de fecha 6 de septiembre de 2011, con nº de expediente --------------, para adecuar la edificación construida en la calle ------------ de Barcelona a los usos permitidos por la Normativa Urbanística, y así dar cumplimiento a la Sentencia nº -----------------, dictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del T.S.J.C.
2-3.- Legislación Aplicable:
La presente Tasación no está sujeta a la aplicación estricta de la Orden ECO-805-2003 de 27 de Marzo, BOE de 9 de Abril del 2013 modificada por la ORDEN EHA-3011/2007 de 4 de Octubre, publicada en el BOE del 17 de Octubre de 2007 y EHA/564/2008 de 28 de Febrero.
Sin embargo, dada la claridad del proceso valorativo de dicha Orden, este Perito seguirá el procedimiento de Tasación, adecuado a la misma, en todo aquello que la información obtenida nos lo permita.
3.- IDENTIFICACION y LOCALIZACION:
3-1.- Localización
El inmueble a valorar se encuentra en la Calle ------------ de Barcelona y consiste en una vivienda pareada de un conjunto de dos viviendas sitas en el distrito de Sarriá Sant Gervasi con identificación postal 08017 de Barcelona.
3-2.- Datos Registrales
Registro de la Propiedad -------- de Barcelona según Certificación de Dn. ---------------- tiene una Superficie Útil de 531 m2, inscrita en: Finca Registral Tomo Libro Folio Inscripción -----
Desglose de Superficies según el Registro de la Propiedad:
Vivienda 379 m2
Garage y Anexos 152 m2
TOTAL 531 M2
3-3.- Datos Catastrales
Referencia Catastral ------------------
Clase de Suelo Urbano
Superficie catastral: 605,00 m2.
Uso: Residencial
Año de construcción: 1999
Superficie de Suelo 1.154 m2
Superficie Construida Total 1.164 m2
Coeficiente de participación: 50%
Tipo de Finca División en Prop. Horizontal
3-4.- Derecho Real Tasado
El Nivel de Propiedad de la Finca Registral es Total por lo que el Derecho Real Tasado será el de la Plena Propiedad.
Superficie Construida:
Planta 0: 167 m2
Planta 1: 151 m2
Planta 2: 112 m2
Planta P2: 175 m2
TOTAL 605 m2
3-5.- Lindes:
Frente: Entrada por ------------------
Derecha Entrando: Con la Finca Número 2
Izquierda Entrando: Finca Nº 111 ------
Fondo : Casas Nº 28 y 24
3-6.- Título de Propiedad:
Mediante Escritura de Obra Nueva y División Horizontal-Tumbada, otorgada por ---------------- – (---------------- de) – autorizada por el Notario de Barcelona, -----------------según Nº de Protocolo -------------- de fecha 18/02/1998. Libre de Cargas.
3-7.- Tipo de Núcleo y Entorno:
La zona de Sarriá/Sant Gervasio es una de las zonas de más alto estanding de Barcelona, especialmente en la parte de la misma sobre el Paseo de la Bonanova, con calificación urbanística en su mayor parte equivalente a viviendas en chalets aislados de nivel de renta alto o muy alto.
La zona es fundamentalmente residencial, si bien existen algunas de las torres con uso de oficinas para grupos de letrados o publicistas que buscan el aislamiento y la singularidad de la ubicación.
No existe el uso industrial en sus límites y el comercial es muy escaso y de muy rara ubicación.
3-8.- Rasgos Urbanos:
La característica fundamental es residencial y la antigüedad del entorno es de tipo medio-alto. Predominan los inmuebles con antigüedad superior a los 50-100 años, si bien el que nos ocupa es de nueva construcción.
La calidad de la edificación es alta, aunque en el entorno cercano predominan las viviendas antiguas con calidades altas para su época, pero obsoletas en algunos casos para la vivienda actual, precisando renovación.
La consolidación del entorno es total con prácticamente ningún solar libre de edificación. Por tanto la ocupación es muy alta.
3-9.- Conservación e Infraestructura:
Alumbrado Público SI TIENE
Alcantarillado Pública SI TIENE
Suministro de Agua SI TIENE
Energía Eléctrica SI TIENE
Pavimento Viales SI TIENE
Encintado y Aceras SI TIENE
Red Telefónica y ADSL SI TIENE
Canalización de Gas SI TIENE
4.- LOCALIDAD y ENTORNO:
(Información obtenida de la Tasación obrante en Autos redactada por el Arquitecto ---------)
4.1.- LOCALIDAD.
4.1.1. - Tipo de Núcleo - Población.
4.1.2.- N° de habitantes. evolución de la población y estacionalidad:
N" de habitantes de Barcelona: 1.630.494. Según Censo Ayuntamiento de BCN del año 2010).
N° de habitantes del Distrito de Sarria-Sant Gervasi: 144.554. (Según Censo Ayuntamiento de BCN del año 2010).
Evolución de la población del distrito: Estable.
Estacionalidad de la población de hecho: La localidad tiene una población de hecho sensiblemente estable.
4.1.3. - Características de la localidad y ocupación laboral predominante:
El edificio está situado en el distrito de Sarria-Sant Gervasi de Barcelona. Municipio de la comarca de El Barcelonés que forma parte del área metropolitana de Barcelona. Pertenece al Partido Judicial de Barcelona. El distrito que tiene una extensión de 20,9 km2, se encuentra en el límite suroeste de la ciudad y una gran parte del mismo se asienta sobre la sierra de Collcerola. Está compuesto por varios conjuntos urbanos que constituyen los barrios tradicionales de acento burgués, que derivan en gran medida de los antiguos núcleos rurales de población (Sarria, Sant Gervasi, Turó Park, La Bonanova, etc.). La tipología urbana y arquitectónica predominante del barrio de Sant Gervasi- La Bonanova, al que pertenece el inmueble tasado, es la residencial con viviendas unifamiliares y pluri-familiares de alto standing, coexistiendo con centros sanitarios y docentes.
4.2.- ENTORNO,
4.2.1.- Rasgos generales del entorno.
Definición global del entorno: Zona de residencial de viviendas unifamiliares
Aspecto General: Urbano y urbanizado
Ordenación Frecuente: Edificación aislada.
Calidad constructiva Predominante: Alta
Nivel de Renta: Alta o Muy Alta
Usos Dominantes: Residencial
Destino mas Frecuente: 1ª Residencia
Densidad de Edificación: Baja
4.2.2.- Desarrollo edificatorio.
Grado de consolidación aproximado: 100 %.
Nivel de ocupación de lo edificado: Alto
4.2.3.- Equipamiento educacional:
Equipamiento escolar: SI.
Enseñanza secundaria: SI.
Enseñanza superior: SI.
4.2.4.- Equipamiento Sanitario:
Centro de asistencia primaria: SI.
Hospitales / Clínicas: A menos de 1 Km. con muchas opciones.
4.2.5.- Oferta Lúdica
Cines, teatros y/o salas de fiesta: NO
4.2.6.-Infraestructuras y Grado de Conservación.
Infraestructuras:
Pavimentación: Calzada ejecutada con capa de rodadura en buen estado y aceras.
Alcantarillado: Red General
Abastecimiento de aguas: Red General
Suministro eléctrico B. T.: Red General
Alumbrado público: Existe Red General
Teléfono y ADSL: Hay Red
Gas ciudad: Hay Red General
Grado de conservación: Buena
4.2.7.- Comunicaciones, Transportes públicos, Aparcamiento, Puerto y Aeropuerto.
Comunicaciones y Accesos:
Comunicaciones: Zona bien comunicada por carretera y transporte público
Acceso: Bueno
Transportes públicos: Sí tiene
Autobuses urbanos: No tiene
Autobuses interurbanos: Si tiene
Ferrocarril Metro: Si tiene
Tranvía Interurbano: No tiene
Aparcamientos: Zona de aparcamiento difícil y sin parkings públicos.
Puerto Comercial y Aeropuertos próximos.
Puerto: En Barcelona.
Aeropuerto: En El Prat de Llobregat.
Aeropuerto: Deportivo de Sabadell.
5.- DESCRIPCION del INMUEBLE
5-1.- DESCRIPCION del TERRENO
El terreno donde se asienta la construcción de las dos fincas registrales es plano y sensiblemente rectangular con una porción de jardín que se extiende por su lado Sur en una superficie aproximada de 157 m2.
De acuerdo con la descripción Catastral la finca tiene:
Superficie Total de Suelo 1.154 m2
Superficie Construida Total 605 m2
No se han realizado mediciones de comprobación de esas superficies.
5-2.- DESCRIPCION de la EDIFICACION:
En la Planta Baja se sitúan los accesos a nivel de la Calle -----------y se desarrolla el Recibidor, Estar-Comedor, Cocina y escaleras y ascensor de acceso a Sótanos y Plantas Piso.
Calidad Materiales: Muy Alta
Tipología: Residencial y Oficinas por cambio de uso.
Planta Sótano: Garaje + Instalaciones.
Número de Plantas: Sótano + PB + 2 PP
La planta sótano se destina a aparcamiento, trastero y dependencias de instalaciones y en plantas baja y pisos se sitúan las dependencias propias de la actividad.
5-3.- CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS:
Estructura mixta de paredes de carga en ladrillo macizo a cara vista.
Años totales de la edificación 15 años
Vida Útil 100 años
Vida Útil teórica restante 85 años
Uso previsto inicialmente del inmueble: Vivienda unifamiliar adosada de 1ª residencia.
Uso previsto actual del inmueble: Despacho profesional adosado.
Uso más probable atribuible al edificio según el entorno y usos permitidos: Despacho profesional y aparcamiento en planta sótano.
Estado de conservación: Muy buen estado.
5-4.- ACABADOS INTERIORES:
Planta Sótano: Pavimento pintado de hormigón. Paredes de bloque de hormigón y otras enyesadas.
Planta Baja: Pavimento de mármol crema marfil en recibidor,
escalera y Salón-Comedor y de Granito Sueco azul en cocina y escalera a Garaje. Paredes enyesadas.
Planta Piso 1º: Pavimento de parquet en pasillos y dormitorios y de cerámica en baños. Con paredes alicatadas.
Planta Piso 2º: Pavimento de parquet y paredes enyesadas. Baño alicatado.
Paredes: Pintura al plástico lisa y aplacados en servicios
Techos: Falso techo de yeso.
Interiores: Carpintería de Madera Barnizada calidad Alta.
Fachadas: Carpintería Aluminio calidad Alta.
5-5.- INSTALACIONES:
Electricidad Suministro Red 220 V.
Agua Suministro Compañía Municipal S.G.A.B.
Gas: Gas Natural Fenosa
Portero automático: SI
Agua caliente: SI
Aire acondicionado: SI
Antena T.V.: SI
Antena parabólica: SI
Teléfono-ADSL: SI – Hay Red ADSL
Fontanería: Calidad alta aparatos sanitarios y grifería.
Ascensor: SI
Alarma: SI
5-6.- DESCRIPCION URBANISTICA:
a).- El inmueble tasado está conforme con el ordenamiento urbanístico.
b).- El uso inicial del inmueble, que se destinaba a 2 viviendas unifamiliares adosadas, no está autorizado por la Normativa Urbanística vigente, de acuerdo con la Sentencia nº -------------ictada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del T.S.J.C.
c).- El uso actual del inmueble, que se destina a 2 despachos profesionales adosados, que sí está autorizado por la Normativa Urbanística vigente.
d).- Edificio no sujeto a Protección del Patrimonio Arquitectónico.
e).- El edificio se terminó el 10 de Febrero de 1999, hace 15,5 años. Tiene todos los suministros y Cédula de Habitabilidad.
f).- El edificio no se haya sujeto a Régimen de Protección alguno.
g).- El edificio se haya ocupado por el propietario.
h).- Destino actual como vivienda de 1ª residencia. Destino futuro como oficinas.
6 – ANALISIS de MERCADO de CHALETS
a).- El segmento de mercado es de viviendas unifamiliares y despachos.
b).- Hay un mercado de oferta de viviendas de este tipo en un entorno próximo. Se dan los requisitos para la aplicación del Método de Comparación. Por ello, del total de las muestras obtenidas, se han seleccionado, tal y como exige la Normativa, seis muestras de similares y comparables características.
Varias de ellas tienen un equipamiento de piscina o gimnasio y, como puede verse, las superficies construidas oscilan sensiblemente por lo que deberá hacerse un cuadro de homogenización a los efectos de obtener un Valor de Mercado de Vivienda en Chalet Aislado, uniforme en todo el sector.
Para obtener valores uniformemente comparables se elegirá el valor máximo de las muestras seleccionadas y se depreciarán aquellas muestras que difieren de dicho valor por superficie, servicios o equipamientos.
Se han tenido en cuenta los servicios más fundamentales y el equipamiento menos corriente ya que no es usual que una vivienda unifamiliar tenga Gimnasio o Ascensor, especialmente si es de construcción antigua.
Por ello, aplicando coeficientes de uniformización obtenemos:
Los valores obtenidos corresponden a ofertas y en una transacción sufrirán lógicamente una reducción en función del tipo de chalet y de su precio de salida, por lo que reduciendo los valores obtenidos en un 5%-10%-15% obtenemos un Valor de Venta en Mercado de:
La vivienda a tasar tiene una superficie
construida, según la ficha Catastral de 605 m2. Por tanto, el Valor de Mercado será:
(*1) NOTA.- Entre los coeficientes correctores
aplicables, uno de importancia es el de la antigüedad de la vivienda. Sin
embargo, en las muestras que se pueden obtener, normalmente no figura ese dato. Además, en este caso, no sería aplicable
puesto que varias de las muestras pertenecen a edificaciones del siglo pasado.
La depreciación ante esta realidad, considerando los 100 años de vida
aplicables a los edificios de viviendas, supondría llegar quizás a darle un valor
nulo, cuando sabemos con certeza que eso iría contra un estudio de mercado real. Por
todo ello, en el presente estudio obviaremos la aplicación de la antigüedad
como coeficiente de depreciación.
7 – ANÁLISIS del MERCADO de OFICINAS
Dado que no hay Mercado para oficinas en Chalets; en las tasaciones obrantes en Autos, para el valor de Oficinas, se recurre directamente al mercado de aquellas situadas en plantas pisos de edificios destinados a dicho uso.
Tanto el Perito de parte, Arquitecto --------------, como en la tasación de los Técnicos Municipales, ------------------ (que recurren al valor dado por el idealista.com), se basan en ese tipo de muestras.
Sin embargo, este Perito considera que es un error recurrir directamente a la comparación de esos valores.
Lo que es comparativamente operativo, será la comparación de la vivienda en bloque de viviendas y las oficinas en igual situación. No la comparación directa de los valores de viviendas en chalets con las oficinas situadas en bloques o edificios de viviendas.
Aplicando dicho criterio, compararemos viviendas y oficinas en plantas piso de bloques de vivienda y obtendremos un coeficiente “K” de depreciación de estas últimas respecto a los valores de vivienda.
Ese será el coeficiente aplicable al mercado y nos dará el valor de depreciación de un chalet con destino a vivienda, con respecto al mismo chalet con destino a oficina, lo que se corresponde con el motivo de esta tasación.
7-1.- Valor de Mercado de Viviendas en Sarriá / St. Gervasio:
No se han podido obtener los datos de algunas de alto valor de venta. Tomando muestras en Venta libres de arrendatarios y de unas superficies lo más aproximadas posibles a la del Chalet a tasar; buscando situaciones y altas calidades de acabados como los del chalet visitado, obtenemos la siguiente selección de viviendas:
La homogenización de valores se hará exclusivamente sobre los de las viviendas, sin compararlas con el valor obtenido para los chalets dado que en la zona elegida no hay prácticamente chalets en venta. Por ello buscaremos un criterio comparativo entre viviendas y oficinas en un mismo sector para poder llegar a saber cual es la depreciación por el hecho de destinarse a oficina un inmueble situado en la misma zona de las viviendas. Como no es posible obtener datos de mercado ciertos, entendemos que ese coeficiente de depreciación es extrapolable con muy escasa variación al sector en el que se realiza la tasación.
Obsérvese que las muestras elegidas siempre han sido aquellas de mayor valor de mercado para equiparar la vivienda a los costos de la zona donde se sitúa el chalet a tasar. Así obtenemos:
Aplicando los coeficientes correctores para uniformizar los valores de mercado por aplicación del Método de Comparación, obtenemos un valor medio del €/m2 en vivienda de:
7-2.- Valor de Mercado de Oficinas en Sarriá / St. Gervasio:
Aplicando los mismos criterios al mercado de oficinas según las muestras de mayor valor que se tienen, obtenemos:
Aplicando igualmente los coeficientes correctores para uniformizar los valores de mercado por aplicación del Método de Comparación, obtenemos un valor medio del €/m2 en oficina de:
7-3.- Relación entre Valor de Mercado de Oficinas y Viviendas:
Dividiendo el valor obtenido para el €/m2 de Oficinas por el obtenido para el €/m2 de viviendas, tenemos la relación de precios en mercado. Así
RELACION.-Valor Oficina/Valor Vivienda = “K”
RELACIÓN.- “K” = € 4.546/€ 10.779=0,4218 €
Aplicando el valor obtenido al valor obtenido del chalet, obtenemos:
Depreciación Chalet como Oficina = 2.942.002 € x 0,4218 = 1.240.884 €
Por tanto el valor de Depreciación será: 2.942.002€ =1.240.884
Al estar prácticamente parado el mercado en 2012 y con escasa demanda, fecha a la que debe referirse la Tasación, este Perito estima que el precio final deberemos depreciarlo en un 20%. Se aplica esta depreciación al valor final obtenido puesto que de hacerse en cada paso de los inmuebles valorados hubiera dado una distorsión no de acuerdo a mercado.
Con ello obtenemos una depreciación final de:
NOTAS FINALES - IMPORTANTES
A los efectos de abaratar al máximo el presente Dictamen & Tasación, tal y como consta en el E-mail que se remitió a las partes al inicio de los trabajos, se ha evitado repetir el trabajo efectuado por los Peritos que han intervenido anteriormente y cuyos Dictámenes obran en Autos.
Este Perito aceptó dar por correctas las superficies construidas del chalet objeto de Tasación, por lo que no se ha entrado a superficiar ni el Terreno, ni las Superficies construidas y útiles de la vivienda tasada.
Por idéntica razón, y a los mismos efectos, se dan por correctas las superficies que figuran en el Registro de la Propiedad y la Ficha Catastral adjuntas a este trabajo.
Con relación a la documentación que figura en Autos, este Perito ha sido autorizado por la propiedad y su letrado para utilizar aquellos documentos cuya obtención representa un simple trabajo mecánico sin aportación de contenido conceptual alguno como pueden ser el Plano de Situación, Plano Catastral, Referencias Urbanas, etc.
No se han tenido en cuenta el coste de las obras necesarias para la transformación de la vivienda en oficinas al no existir en este momento una decisión clara de cual es la vivienda que pasará a ser oficinas, ni existir proyecto para dicha transformación, trabajo que excede las obligaciones de este Dictamen. Sin embargo, si finalmente una de las viviendas tiene que ser transformada en oficina, debería tenerse en cuenta este costo adicional de transformación que en cualquier caso supondría como mínimo la supresión de la cocina.
El Arquitecto
Fdo.- José A. AG
Comentarios
Publicar un comentario