A-01-TASACIÓN NAVE INDUSTRIAL en SITGES

Perito Tercero - 2 Octubre 2013

Don José Alberto AG Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado Nº.- ---------- y Perito Judicial del COAC, con Teléfono 629.562 700; actuando como Perito desig-nado por Insaculación, para que se realice la Tasación Contradictoria según Expediente Nº.- __________________ de la Oficina Liquidadora de Sitges (_______________) , según Escritura de Declaración de Obra Nueva (_________); realizada en Barcelona el 21 de Diciembre del 2009, ante el Notario del Colegio de Catalunya: Dn. (_______________); leída y estudiada la Documentación obran-te en el Expediente; vistas las Tasaciones realizadas por la Adminis-tración y la Tasación aportada por la Propiedad; realizada visita a la finca y tomados cuantos datos han sido considerados de interés, emite el siguiente:

D I C T A M E N / T A S A C I Ó N

1.- INTRODUCCIÓN:

1) En fecha 13 de Septiembre del 2013 se realizó una exhaustiva visita a la Nave Industrial, acompañado por un representante de la propiedad, para proceder al reconocimiento de la misma y poder evaluar el Tipo de Construcción y las Calidades de sus Acabados.

2) Para la Valoración de Obra Nueva, este Perito considera muy correcto el Criterio del Técnico de la Administración que lo realiza por el Método de Coste de Reposición, sin incluir el Beneficio Industrial.

3) A los efectos de la presente Tasación, tomaremos como base para los Precios de Construcción, -en todo aquello que les sea de aplicación-, los que quedan recogidos por el Boletín Económico de la Construcción,.

4) A pesar de que la Declaración de Obra Nueva se realiza en el año 2.009 y que el Certificado de Final de Obras es de principios del 2.008; todas las facturas que aporta la propiedad permiten fijar el Costo de la Obra, a los efectos de la presente Tasación, a los precios de construcción del año 2.007.

5) Según dicho Boletín; por el Tipo de Construcción y los Acabados de la misma; el que le corresponde, es el de una Construcción Mixta Compuesta por Dos Plantas de Oficinas y Taller en Planta Baja Cubierto a Diente de Sierra.

6) Para este Tipo de Construcción, dicho Boletín fija en la fecha indicada; incluyendo un Beneficio Industrial de 20%, unos Valores de:

Precio Construcción Zona de Nave en PB.- 910,39 € / m2t
Seguridad y Salud, 2% 18,21 € / m2t
Honorarios Técnicos y Permisos 10% 91,04 € / m2t
TOTAL Costo Construcción PB 1.019,64 € / m2t
Deducción del Beneficio Industrial 20% - 203,93 € / m2t
Total Costo PB a Efectos Tasación 815,71 € / m2t

    7) Dicho Boletín fija asimismo para la Construcción en Diente de Sierra, un Costo muy inferior al de las Oficinas de 533,03 €/m2.

    8)      Sin embargo, por el tipo de construcción observado y por el hecho de que toda la Primera Planta se destina íntegramente a Nave Industrial para Alquilar, de Idénticas Características y Acabados de la Nave en Planta Baja; este Perito estima que el Costo de Construcción aplicable, es el mismo para toda la Edificación, con una reducción del 20% para las Plantas Piso, dado que, en estas grandes superficies, tienen un menor costo de construcción y un menor Valor de Mercado que las Plantas Bajas. Por tanto a las Plantas Piso se les aplicará un Costo de Construcción de:

Total Costo PB a Efectos Tasación     815,71 € / m2t

Deducción del 20% Costo PP       - 163,14 € / m2t
Total Costo PP a Efectos Tasación      652,57 € / m2t

    9) Respecto a la Parte de la Nave Construida en Planta Sótano, su Costo de Construcción es siempre muy inferior al Costo en Planta Baja que debe reducirse en un 10%, además de aplicarle un Costo equivalente al 50% al Valor de Construcción. Por tanto, para la Planta Sótano, se aplicará:

Total Costo Construcción En Planta Baja     815,71 € / m2t
Reducción Valor Planta Sótano 10%      - 81,57 € / m2
Total Costo Construcción En Planta Baja     734,14 € / m2t
Reducción del 50% Costo Planta Sótano       367,07 € / m2t
Total Costo P. Sótano a Efectos Tasación 367,07 € / m2t

    10) La Nave está construida en la Urbanización (-----------), Parcela (--------) de la Calle (------) , con una Superficie declarada de 5.606,00 m2s; sobre un Solar con Referencia Catastral: (----------------); con un Valor de Suelo de: €187.671,95; un Valor de la Construcción de: €1..469.056,37; lo que da un Valor Catastral Total en 2009 de: €1..656.728,32.

    11) La Nave, de acuerdo con la Escritura de Obra Nueva, está inscrita en el Registro de la Propiedad (----------------------).

    12) De acuerdo con dicha Escritura de Obra Nueva, la edificación está compuesta por:

Construcción en Planta Baja      2.635,92 m2t
Construcción en Planta Primera      2.635,95 m2t
TOTAL SUPERFICIE sobre RASANTE     5.271,87 m2t
TOTAL SUPERFICIE Planta SÓTANO      2.635,92 m2t

    13) La Construcción en Planta Baja y Planta Piso, está compuesta por Seis naves de similares Superficies, concebidas para su venta o para ser explotadas en Régimen de Alquiler; excepto una de ellas en Planta Baja, que la explota la Propiedad en su propio interés para la comercialización de los productos textiles que fabrica.

2.- CONCEPTOS PREVIOS A LA TASACION:
Resulta de todo punto necesario aplicar el Principio de Prudencia, según el cual; ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables, se elegirá el que dé como resultado un menor valor de la tasación.
Y ello es aplicable en este caso, ante el derrumbe del mercado inmobiliario nacional, a partir de Agosto del 2.008; muy poco antes de que esta Nave se acabara y pusiera en el mercado.

Se ha confirmado por los comerciales que tienen a su cargo la venta o alquiler de las naves del polígono que desde 2.007 no se ha realizado ninguna nueva construcción en el mismo.

Dada la reciente puesta en el mercado de la nave, su Estado de Conservación se considera normal, por lo que el coeficiente reductor aplicable es Normal = 1

Dado que se aplican Costos de Construcción correspondientes al año en el que fue edificada, no cabe la aplicación de Coeficientes correctores por antigüedad.

Debe destacarse a los efectos de la Tasación y su Ajuste a los Valores de Mercado, tal y como se especifica y concreta la vigente Ley Hipotecaria, que, en este mismo Polígono, se han detectado varias Naves con una gran superficie Industrial, en Venta o Alquiler que llevan varios años sin haberse podido, ni vender ni alquilar. Igual cantidad de oferta existe en Municipios muy cercanos como Cubelles y Vilanova i la Geltrú.

La propiedad nos manifestó que desde el 2.009, llevan intentando comercializar esas superficies con expertos en el campo inmobiliario, sin conseguirlo.

Por tanto, el Valor de Reposición a Nuevo, deberemos contrastarlo con el Método de Valor por Comparación, puesto que en este polígono y en los alrededores cercanos al Municipio de Sitges ha sido posible:

Comprobar la existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables.

Disponer de suficientes datos de ofertas que permitan, en esta zona, identificar parámetros adecuados para realizar la homogenización de valores comparables.

Disponer de datos para estimar la evolución de los precios de compraventa.

Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de ofertas o transacciones con los datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos, de haberlos.

3.- ESTUDIO de MERCADO:
3-1.- Conceptos Previos
Para el Estudio de Mercado se ha hecho un muestreo sobre Naves Industriales en Venta en el mismo Polígono Mas Alba y en los Municipios cercanos a Sitges, como son: Cubelles y Vilanova i la Geltrú, como ya se dijo.
Siguiendo el criterio de la Ley Hipotecaria que exige un mínimo de seis muestras, cuando no se tiene un mínimo de tres datos de transacciones realmente cerradas, de todas las ofertas estudiadas, se han seleccionado seis muestras de Naves en Mercado para Venta o Alquiler, de prácticamente iguales características a la Nave objeto de estudio.

Todas ellas fueron construidas antes del 2.007. Si bien no se tienen las fechas exactas de su construcción, según las referencias, fueron construidas entre los años 2.006 y 2.007, excepto una de ellas que lo fue después del 2.007. Por tanto, para sus Costos de Construcción aplicaremos los baremos fijados para el año 2.007 y 2.008 por los Boletines Económicos de la Construcción correspondientes al Primer Trimestre de cada uno de esos años que nos dan, una vez deducido el 20% del Beneficio Industrial, los Costos de Construcción siguientes:

En el caso de las Naves seleccionadas, sí que debe hacerse una reducción del Costo de Construcción de las superficies destinadas a Oficinas y Altillos, ya que los acabados y calidades, no se corresponden a las de sus Plantas Bajas, como ocurre en la Nave Tasada.

Dicho coste en Oficinas y Plantas Piso viene fijado en los correspondientes Boletines en:

Nota Importante.- Todos los Precios de Venta se han fijado de acuerdo a los Precios de Salida que obviamente se estima que quedarían reducidos en una negociación formal de compra, entre un 15% y un 20%.

            3-5.- Uniformización de Valores en Mercado:

a).- Una de las muestras como puede verse, debe ser desechada al tener un Valor en Venta Especulativo.

b).- En el cuadro anterior; dos de las Naves en Venta, tienen un Valor de Mercado inferior al Costo de Construcción, en más de un 50%. Ello, muy posiblemente, pueda ser debido a que los vendedores eran propietarios del suelo, - o lo compraron-, antes del derrumbe del mercado, lo que les permite reducir el precio de venta, sin alterar los beneficios de construcción, recuperando la inversión.
c).- El motivo de que dos de las muestras tengan un Valor Inferior al de Coste, es debido al derrumbe del Mercado Inmobiliario que hemos reiteradamente indicado y que queda perfectamente reflejado en los datos obtenidos del Ministerio de Fomento según las siguientes gráficas:

NOTA-1.- Obsérvese que las transacciones de suelo se han reducido en más de 20.000 unidades, cercano a un 20% menos de las que se hicieron entre 2005 y 2.007. (Datos correspondientes al 2T de 2013)

NOTA-2.- Obsérvese que el Precio del metro cuadrado del Suelo Urbano se ha reducido aún más, llegando a una disminución estimada del 48%-49%, lo que coincide prácticamente con las reducciones de los valores del 50% obtenidos en el muestreo realizado.

                3-5.- Reducción del Valor de Repercusión:

a).- En resumen, del estudio realizado podemos concluir que el Valor de Reposición a Nuevo, para adaptarlo al Valor Real de Mercado, debe reducirse en un % equivalente al:

            4.- TASACIÓN de la NAVE:

4-1.- TASACIÓN según VALOR de MERCADO:
Partiendo de los datos fijados anteriormente, podemos concluir que el Valor de Mercado de la Nave es de:

 4-2.- COMPARACIÓN de TASACIONES:
a).- Como puede verse, este Perito no ha considerado la Tasación aportada por la propiedad, realizada por la Arquitecto Sra. Dña. (------------------------), al estar basada en valores subjetivos que no se ajustan a ninguno de los criterios legales de Tasación de Inmuebles.
En ningún caso una relación de facturas o el Presupuesto de Obras pueden ser considerados como elementos que permitan ser considerados como estrictamente adaptados a los Valores de Mercado, en venta o Alquiler de un inmueble.
Sin embargo, sí que se han tenido en cuenta las fechas de las facturas, a los efectos de fijar el año sobre el que basar la tasación.
b).- Con respecto a la Tasación realizada por la Técnico de la Administración, Sra. Dña. (----------------------), desconocemos de donde obtiene los coeficientes reductores que aplica en la misma.
Sin embargo, si se analiza en detalle, puede verse que está adaptada a Mercado, salvo que no se tiene en cuenta la depreciación del Valor de Mercado en una transacción Real en Compra / Venta, tremendamente afectado por las condiciones del Mercado actual.
Si tenemos en cuenta la reducción del 20% que hemos realizado a nuestra Tasación, puede verse claramente que ambas prácticamente coinciden.

4-3.- CONCLUSIÓN FINAL:
A la vista de todo lo expuesto; de las muestras estudiadas; de los valores de construcción tenidos en cuenta, este Perito concluye que el Valor de Tasación a los efectos impositivos para los que se nos ha requerido como Perito Tercero, según la Legislación Vigente es de: UN MILLON, NOVECIENTOS DIECIOCHO MIL DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS EUROS CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (1.918.276,76 €).

El Arquitecto

Fdo.- José A. AG