A-00-PATOLOGIAS en VIVIENDA UNIFAMILIAR

  

Don José Alberto AG, Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado Nº.- ------- y miembro de la Asociación de Peritos Judiciales del COAC, con Teléfono 629562 700; actuando como Perito designado por Insaculación, para que se dictamine en los Autos correspondientes al Procedimiento ordinario ----------- llevado frente al Juzgado de Primera Instancia --------------, leída y estudiada la Documentación obrante en el Juzgado , la demanda y contestación a la misma, así como la información técnica, facturas y presupuestos anexos, realizada visita a la finca y tomados cuantos datos han sido considerados de interés, emite el siguiente:

D I C T A M E N

1.- INTRODUCCIÓN:

En fecha 28 de Octubre se realizó una exhaustiva visita a la vivienda, en presencia de los propietarios y acompañado de los letrados de ambas partes, para proceder al reconocimiento de los defectos y deficiencias argumentados por la parte demandante.

Antes de proceder a emitir conclusión alguna, debe hacerse constar que la totalidad de los defectos que quedan reflejados en las fotos aportados por la parte demandada, habían sido corregidos y/o reparados, por lo que de la mayoría de ellos no se puede dar fe, más que por el análisis de dichas fotos y el estudio de las posibles consecuencias que de las mismas se puedan obtener, salvo escasos puntos, a los que se hará referencia específica.

Creemos que puede ser especialmente relevante para SSª, clarificar el proceso de la compra-venta realizada en su día, puesto que la misma se efectuó sobre un cuerpo cierto, ya construido, tal y como se especifica en la Escritura de Compra-Venta, tras la firma de dos contratos de arras previos.

De hecho, los compradores, como así lo declaran, tomaron contacto con el promotor y la visitaron, antes de que la vivienda estuviera acabada.

    Por dicho motivo, en ningún caso, puede considerarse el proyecto y sus documentos anexos, como elementos contractuales sujetos a encargo previo de los compradores, sino que son documentos realizados bajo el encargo del Promotor y sujetos a las variaciones y modificaciones que la Dirección Técnica considerara oportunos para el normal desarrollo de las obras, todo ello de acuerdo con el Promotor y a la vista de la realidad acabada.

    Ello, no obstante, eso no significa que no pudieran haber vicios ocultos que aparecieran tras la ocupación de la vivienda, -(aspecto este muy común en edificaciones de nueva planta)-, al estar sujetas al necesario proceso de asentamiento del terreno y verse afectados sus acabados, a los cambios de temperatura que provocan, la propia humedad que desprende el cuerpo humano y, sobre todo, la influencia de la calefacción.

    Sin embargo, cabe destacar que los compradores, fueron conocedores de algunos desperfectos, puesto que remitieron sendos burofaxes en fechas: 26 de Octubre y 8 de Noviembre del 2005, sin que se acusara recibo, ni se diera respuesta a los mismos de forma oficial. Lo que este Perito no acaba de entender es como se perfecciona la compra-venta en fecha 28 de Diciembre de ese mismo año, sin hacer constar en anexo alguno, unas deficiencias que eran conocidas y habían sido denunciadas.

    Lo cierto es que por sus reclamaciones ante el Consell Comarcal de la Selva, llegaron a un pacto extrajudicial, por el que aceptaron una indemnización de 6.175€, por lo que debe entenderse que sí existían esos defectos y que, por dicho motivo, la Compañía Aseguradora del Arquitecto Técnico, el 9 de Octubre del 2008, aceptó hacerse cargo de la indemnización fijada.

    Cosa muy distinta es, que posteriormente pudieran apreciarse nuevos defectos que no estuvieran contemplados en la indemnización recibida.

    Dado que, la vivienda se adquirió acabada, con Certificado Final de Obras y, por tanto, en el momento de aceptar la indemnización, se llevaba ocupando la vivienda casi tres años, -(tiempo más que suficiente para detectar la practica totalidad de los defectos y desperfectos que ahora se reclaman)-, este último supuesto, parece de todo punto improbable.

    En cualquier caso, no es objeto de este Dictamen, entrar en el fondo de la litis, sino concentrarse en los aspectos técnicos, por lo que este trabajo, tratará de concretarse en la documentación existente en los Autos, -(aún sin haber sido testigo de los mismos ni haberlos podido ver en su origen)-, para distinguir, cuales de todos ellos, pueden considerarse como posibles en los supuestos descritos, y cuales carecen de base técnica o contractual alguna, para ser reclamados.

    Debemos manifestar que las obras realizadas por la propiedad en el sótano de la vivienda, escasa o nula influencia técnica pudieron tener en los desperfectos argumentados. Cosa muy distinta es la legalidad o no de dichas obras y las condiciones de habitabilidad de dichos espacios, aspecto que entendemos escapa totalmente al objeto de este Dictamen.

2.- ANALISIS de DESPERFECTOS:

Entendemos que las partes proceden a desarrollar sus argumentos de acuerdo con los criterios que más benefician sus respectivas tesis, sin que ello suponga a priori que las mismas sean correctas.

Debemos manifestar que compartimos muchos de los criterios extensamente justificados y expuestos por el Arquitecto Sr. Dn. ---------------------, para la emisión del Dictamen aportado por la parte Demandada, pero para concretar al máximo posible este trabajo, se ha procedido a realizar una agrupación de los desperfectos, según los criterios que más adelante expondremos, analizados exclusivamente bajo el punto de vista técnico, sin entrar en valoraciones o juicios de valor, sobre los argumentos de cada parte.

Al listado de desperfectos aportado por la parte Demandante (DOC Nº.- 4), se ha adjuntado en la demanda un Presupuesto de obras (Documento sin numerar sellado el 17 de Febrero del 2011) resumiendo la totalidad de los mismos, en la propia Demanda, de las páginas 5 a 8 de la misma.

Del estudio de las fotos suministradas y de la visita efectuada a la vivienda, se concluye, -(como justificaremos más adelante y de forma detallada cuando sea preciso)-, que los desperfectos podemos agruparlos inicialmente en los siguientes apartados, para posteriormente efectuar las valoraciones pertinentes. Así, llegamos a concretar los siguientes grupos:

.- Conceptos con Base Técnica como para ser Estudiados.

.- Conceptos sin Base Técnica y que deben Descartarse.

.- Conceptos Extra-Contractuales, no Considerables.

.- Conceptos en los que no puede entrarse desde un simple Dictamen.

2-1.- CONCEPTOS con BASE TECNICA:

Relacionamos en este apartado, aquellos conceptos de la totalidad de los relacionados, que no cabe duda alguna que suponen aspectos técnicos que acostumbran a aparecer después de que una obra se ha acabado. Los mismos quedan claramente reflejados en las fotografías que se adjuntan:

1.- Reparar Gotera en el Comedor.- Por lo que se puede ver, supone un pequeño defecto de construcción, provocado muy posiblemente por alguna teja mal puesta o quizás por la esquina de una entrega contra una chimenea. No tiene nada que ver con la ventilación de la cámara.

2.-. Ventilación Tejas del Tejado.- Es cierto que, en muchas ocasiones, la falta de suficiente ventilación de la cámara, puede provocar movimientos de las tejas al ser calentadas por el sol, a temperaturas superiores a los 80 ºC. Ese excesivo recalentamiento del aire de la cámara puede incluso afectar al interior de los paramentos.

3.- Repasar Grietas en Comedor y Habitaciones.- Como indicamos, la misma insolación que puede provocar el desplazamiento de tejas; junto a los efectos de la humedad humana, más la calefacción; pueden provocar en algunos paramentos, por diferencias de temperatura y dilatación, el tipo de grieta que se ve en la foto Nº.- 6, provocadas por el rozamiento del paramento vertical contra el techo. Todo paramento enyesado, rompe ante la menor tensión que se ejerza sobre el mismo. Acostumbra a ser un hecho puntual, sin importancia técnica alguna y que, cuando se repara bien, no vuelve a aparecer.

4.- Reparar Pilastra de Entrada de Vehículos.- Por lo que se explica, -(aunque de la foto no puede sacarse conclusión alguna)-, es muy posible que la pilastra quedara desanclada del muro y por ese motivo el peso de la puerta la desencajaba del conjunto, permitiendo con ello que aquella rozara con el suelo.

5.- Asentamiento de Acera Perimetral.- Es muy corriente que, finalizada una obra, las aceras que normalmente se disponen sobre los rellenos de la jardinería, asienten y puedan quebrarse los pavimentos. El hecho de que exista una grieta entre el paramento vertical de las paredes y el pavimento, es un hecho imposible de solucionar, puesto que dicha grieta, no debe entenderse como tal, sino como una junta entre paramentos que trabajan de distinta forma y en distinto plano.

Por dicho motivo es por el que en los interiores se disponen zócalos de madera, -(cosa absurda al exterior, si bien puede colocarse)-, cuyo objetivo no es eliminar la grieta que se sabe que existe, sino ocultarla a la vista; simplemente por un problema estético, o para evitar posibles filtraciones de agua. La repercusión técnica de dicha junta, -(o grieta)-, es nula técnicamente hablando.

6.- Anclado del Premarco de la Entrada.

    Por lo que se ve en la foto, -(aunque se desconoce con certeza)-, es muy posible que faltaran las gafas de anclado, no así el premarco que se ve perfectamente y es donde precisamente se ha fijado la gafa de anclaje que puede verse en la foto Nº.- 70. Sin embargo, debe decirse también que el desprendimiento de los enyesados sobre dicha puerta, es imposible que sea consecuencia de esa falta de anclaje. El motivo normalmente, -(en puertas de entrada)-, acostumbran a ser los portazos provocados por el viento o el simple uso.

7.- Puerta Garaje mal Construida - Reparar Bisagras. - Este Perito pudo comprobar que es cierto que la alineación de los ejes de la puerta basculante, no es correcta. Debe repararse, si bien, ello no significa que deba desecharse todo lo realizado.

2-2.- CONCEPTOS CARENTES de BASE TECNICA

Relacionamos en este apartado, aquellos conceptos de la totalidad de los relacionados que, no cabe duda alguna, que carecen de base técnica para ser considerados como defecto de obra:

1.- Relleno de Pilar del Porche.- Carece de sentido macizar un pilar de acero que está funcionando perfectamente sin muestra de patología alguna.

2.- Tela Asfáltica bajo Tejas de Cubierta.- En la construcción de cubiertas de teja, jamás se dispone tela asfáltica bajo las mismas. Este tipo de telas, se emplean exclusivamente en los encuentros con chimeneas, -(elementos verticales)-, y en cubiertas planas.

3.- Puerta de Paso Corredera en Escalera a Garaje.- La disposición de estas puertas puede hacerse en la base del rellano, o bien, en el descansillo de la vivienda. La elección es totalmente discrecional según criterio de la Dirección Técnica y no supone riesgo alguno para los usuarios. Si se dispone abajo, la escalera se calienta con la calefacción de la vivienda y si se dispone arriba, cuando se accede a dicha escalera, entra en la vivienda el frío de dicho espacio. Se considera muy correcta la disposición en la parte baja, si bien es cierto que, caso de disponerse dos puertas, -una arriba y otra abajo-, el sistema es mucho mejor, en el bien entendido de que en ese supuesto, existe una mejora sustancial de las condiciones de confort y que un promotor no tiene porqué asumir, salvo pacto en contrario.

4.- Problema Eléctrico en Escalera Garaje.- No existe problema alguno. Simplemente se solicita una conmutación de encendidos e iluminación, que el promotor no desarrolló. Se considera una mejora a puro criterio del usuario de la vivienda. En ningún caso puede considerarse un defecto o merma de las condiciones de habitabilidad.

5.- Pintura Hidrófuga en Obra Vista.- Carece de sentido hablar de tratamientos hidrófugos sobre un ladrillo tipo Gero como el empleado en la obra vista de esta vivienda. Este tipo de ladrillo es totalmente hidrófugo y el mortero, lo es más aún. Este tratamiento, solo se emplea en edificaciones realizadas con tocho manual que es muy poroso y puede llegar a absorber gran cantidad de humedad, sin que ello sea un gran problema técnico. Su aplicación, elimina esa porosidad y se realiza básicamente para impedir la aparición de cristalizaciones de minerales que se depositan sobre la obra como una capa blanca, al evaporarse el agua de lluvia que los contenía, afeando los paramentos. Obviamente todo lo que suponga eliminar porosidad al exterior es una mejora de la construcción, sin que ello sea obligatorio, salvo casos concretos.

6.- Junta del Pavimento con Paredes.- Como ya se dijo, este tipo de juntas entre paramentos verticales y horizontales, no puede considerarse jamás como un defecto de obra. Un cordón elástico de sellado, es suficiente para evitar filtraciones de agua.

7.- Extractor en Cocina.- No existe ninguna normativa que obligue a colocar extractores en las cocinas, más aún si tiene ventilación directa al exterior. Es una mejora que puedo o no, ir incluida en la vivienda bajo total discrecionalidad del promotor, salvo pacto en contrario.

8.- Pintura Exterior e Interior.- A este Perito, le resulta de todo punto increíble que las pinturas que se emplean hoy día, puedan desaparecer con la primera lluvia. Puede haber un fallo, -normalmente puntual-, pero nunca generalizado. La foto aportada es de una zona tan pequeña que no justifica lo que se argumenta. Si así hubiera sido, lo lógico hubiera sido aportar fotos de la totalidad del paramento y no simplemente de una pequeña porción del mismo que pudo sufrir agresiones por mil y un motivos.

Respecto a la pintura del interior, no hay foto alguna que demuestre lo que se argumenta y, cuando se visitó la vivienda, se encontró en perfectas condiciones, muy posiblemente porque fue pintada después de repararse la gotera con cargo a la indemnización recibida que con seguridad debió contemplar este aspecto concreto de la obra.

9.- Suelo Porche Entrada.- El día que se hizo la visita llovía y este Perito no pudo apreciar entrada de agua alguna en la vivienda. Muy posiblemente las entradas de agua se produjeran antes de que el burlete de goma fuese colocado en la entrada y ello provocado, más por los efectos que el viento tiene en una vivienda situada en medio del campo a cuatro vientos, que por el hecho de que las pendientes fueran incorrectas. No se pudo apreciar defecto alguno en este punto concreto.

2-3.- CONCEPTOS EXTRA – CONTRACTUALES

Dado que la vivienda se compró acabada y como una realidad cierta, se pudo perfectamente saber cuales eran los acabados de la misma. El hecho de que en el proyecto, la Dirección Técnica expresara las condiciones idóneas para la elección y el funcionamiento de todos los elementos que componían el proyecto, no supone bajo ningún concepto un elemento contractual entre comprador y vendedor, salvo pacto en contrario. Este Perito no ha podido encontrar, ni se le ha aportado, documento alguno, anexo al contrato de compra-venta, en el que se hiciera especial mención de los acabados; muy posiblemente por el hecho de que al haberse firmado dos contratos de arras previos y haberse trasladado muebles, antes de haberse acabado las obras, los compradores eran perfectamente conocedores de ellos. Eso no es óbice, para que hubiera conversaciones que pudieran inducir a error a alguna de las partes. Con ello queremos hacer referencia a que en algunos puntos, el comprador dice: “…tal y como se había quedado”.

Lo que no deja de sorprender a este Perito es que, pactos de esa importancia, de haber existido, no quedaran recogidos como anexos a la escritura de compra-venta. Lógicamente durante la transacción debieron intervenir letrados de ambas partes, por lo que, ambas sabían a lo que se obligaban, independientemente de lo que fijan como obligatorio las Normativas de construcción vigentes. En definitiva, hay una serie de conceptos que ahora se reclaman que, salvo mejor criterio de SSª, este Perito no puede considerar como elementos contractuales y que por tanto deben desestimarse sin más.

1.-Motores de puerta del Garaje y Entrada.- No hay Normativa alguna que obligue a esa mejora en ninguna de las dos puertas. En una vivienda unifamiliar, contrariamente a un edifico plurifamiliar con multitud de usuarios del parking, ese tipo de mecanización se considera, más que una mejora, un lujo que siempre debe concretarse.

2.-. Puerta de Entrada Blindada.- No existe obligación alguna de que la Puerta de Entrada esté blindada. Es una mejora muy aconsejable que siempre debe pactarse. En una vivienda aislada, es mucho más importante la alarma que una puerta blindada.

3.- Vidrios en Muro de Calle.- Las obligaciones del promotor a este respecto, acaban con el cerramiento de la parcela a calle con un muro y el pavimentado de la acera. En Zonificaciones de Ciudad Jardín como la presente, no se permite que dicho muro sea sólido, a partir de alturas como la que se construyó. El resto puede realizarse con rejas caladas, cristal o simple masa vegetal que es lo más usual.

4.- Pavimentar Garaje con gres 30x30.- Cuando se ocupó la vivienda, necesariamente el pavimento estaba acabado y era visible que no era de Gres. No era un elemento oculto, por lo que no cabe reclamación alguna como vicio, por ese concepto.

5.- Cerramientos de Medianeras.- Así como el cerramiento a calle, es obligatorio, no existe obligación alguna de crear ningún tipo de cerramiento con las parcelas vecinas, salvo el normal deslinde de propiedades que, incluso, puede hacerse con alambre de espino.

6.- Electrodomésticos.- No son bajo ningún concepto elementos contractuales, aunque figuren en proyecto, salvo pacto en contrario.

7.- Antena de TV – Señal y Telefonía.- Las obligaciones del promotor a este respecto se limitan a crear los elementos de soporte necesarios para el anclaje de la antena. Las imperfecciones de señal o las mejoras necesarias que se precisen, varían tanto de un lugar a otro que van siempre a cargo del usuario.

Con respecto a la telefonía, el promotor solo viene obligado a cablear desde la toma de calle, hasta el “jack” de entrada. Una sola toma de teléfono por vivienda es perfectamente aceptable hoy día, en la que las góndolas y los teléfonos móviles, normalmente, convierten en inútiles más de una toma en una vivienda de 100 m2.

8.- Portero Electrónico.- No es un elemento obligatorio en viviendas unifamiliares. Es una mejora.

2-4.- CONCEPTOS en los que NO CABE PRONUNCIAMIENTO.

A este Perito le resulta imposible pronunciarse respecto a los puntos siguientes por los motivos que se justifican en cada uno de ellos:

1.- Voladizos de la Vivienda.- En la visita efectuada a la vivienda, no se pudo apreciar ningún tipo de desperfecto aparente a simple vista en los voladizos. Todo lleva a pensar que las fotos aportadas a los autos, fueron realizadas tras el chequeo por parte del propietario, del sistema constructivo empleado en la construcción, durante las obras de reparación de la cubierta. Dudamos mucho que unos defectos tan aparentes, como los que se pueden observar en las fotografías aportadas, después de más de un año, no hayan manifestado síntoma alguno de aplastamiento, resquebrajamiento o fisura que permitiera ser detectado por este Perito. Un defecto constructivo como ese, no se arregla solo. Con el tiempo y los continuos cambios de temperatura, debería haberse agravado.

Suponemos que, cuando se hicieron las fotos aportadas, lo que se pretendía demostrar, era que el sistema constructivo empleado no se correspondía con el proyectado, sin tenerse en cuenta que, de estar bien realizado, es tan válido uno como otro, pero con el agravante de que esa intervención pudo perfectamente debilitar elementos de soporte que quedaran afectados, si la reparación posterior para dejarlos en su estado original, sin dirección técnica alguna, no se hizo correctamente.

Como se ha insistido reiteradamente, el proyecto es simplemente eso, un «objetivo pro / yectado» en el futuro, desde una solución técnica considerada correcta en un despacho, pero que la realidad puede precisar, o incluso obligar a cambiar, por multitud de razones.

Siempre que las condiciones de solidez y resistencia se mantengan dentro de los standards aceptados técnicamente, todo cambio es posible bajo el criterio de la Dirección Técnica, sea por motivos estructurales, sea por motivos económicos, o cualquier otra causa justificada.

El proyecto, nunca es un corsé del que no se puede uno escapar y al que se está sujeto desde el momento del visado. Todo proyecto, en cualquier campo en el que se desarrolle, es simplemente una idea, que debe convertirse en realidad. Y la realidad, las más de las veces, hace u obliga en muchos casos, a cambios que, realizados bajo los criterios de la buena construcción, son siempre admisibles. Cambiar un voladizo de hormigón de menos de 20cm, por otro de mahones revocados, es una solución perfectamente aceptable, si esos mahones están dispuestos correctamente. Más aún, podríamos decir que, durante siglos, los voladizos han sido de cerámica dado que el hormigón existe desde hace menos de un siglo. El ahorro en encofrados, pero sobre todo en tiempos de realización, y por tanto en costos, es muy importante y muy probablemente esa fuera la razón del cambio, sin suponer demerito ni alteración alguna a lo proyectado. De todas formas, desde una simple revisión ocular, y desde un simple Dictamen, no podemos afirmar sin más que la construcción esté en correctas condiciones.

Si supiéramos con total certeza que las fotos aportadas, lo fueron después de haber sido repicado intencionadamente el revoco para averiguar como se había construido el voladizo, -(aspecto que tiene grandes visos de realidad)-, estaríamos en muchas mejores condiciones de dictaminar.

Desde nuestra actual posición, nos resulta imposible realizar pronunciamiento alguno con mayor concreción al respecto.

2.- Canalones de Agua.- La parte demandada aporta como Documento Nº 6, la factura de fecha 19 de Noviembre de 2005 en la que se refleja el pago de € 900 (novecientos euros) por la instalación de los canalones y los bajantes de PVC de la vivienda. No disponemos de planos a escala y/o informatizados que nos permitan realizar mediciones sobre ellos y, de eso modo, poder estimar a partir de precios unitarios, los costos de dicha instalación, pero resulta a todas luces evidente que si la instalación global de dichos canalones, tuvo un costo como el abonado por el promotor, resulta difícilmente aceptable que una potencial reparación de los mismos, consistente según se dice textualmente en el Presupuesto: “….ya que les faltan las juntas y tapones de los finales de líneas y una malas formaciones por la dilatación….” pueda, sin incluir bajantes, tener un costo de €2.088, -(dos mil ochenta y ocho euros)-, superior en más del doble al importe de la instalación inicial.

Cabe destacar que los canalones de PVC deben ser capaces de deformarse y eso no es un defecto, sino una virtud. Si no lo hicieran y fuesen rígidos, los necesarios movimientos por temperatura a los que se ven sometidos, los partirían en los puntos de mayor tensión. Son elementos continuos, expuestos a la intemperie y sobre todo a los efectos de la acción solar que varía extremadamente de intensidad, caso de que estén orientados a: Norte o Sur, Levante o Poniente. Creemos que, de ser necesaria una reparación, cosa que no podemos afirmar desde un simple dictamen, con toda seguridad ese presupuesto está totalmente desorbitado.

3.- Barandilla del Muro.- En la visita efectuada, se planteó la discusión entre las partes, sobre el hecho de si en el acto de entrega de la vivienda, la barandilla a la que se hace alusión en la demanda, estaba colocada o no. Este Perito no pudo llegar a conclusión alguna, si bien resulta de todo punto sorprendente que en un muro con una caída de más de dos metros de altura no fuera colocada; no solo por motivos de seguridad, sino porque resulta difícil creer que la Dirección Técnica no hubiera dado algún tipo de solución a ese aspecto concreto, que difícilmente hubiera pasado la inspección de los Servicios Técnicos Municipales.

Todo es posible…, pero…, no podemos afirmar ni una cosa, ni otra, ya que no estuvimos presentes a la entrega de la vivienda. No tenemos porqué dudar de una, ni de otra parte y sobre todo; no nos corresponde, ni debemos tomar partido por ninguna de las dos versiones. Por todo ello, con total y expresa intención, en este punto, no nos pronunciamos al respecto.

3.- VALORACION DE REPARACIONES:

De lo expuesto anteriormente podemos concluir que el Costo Total de las Obras consideradas como valorables, en concepto de vicios o defectos de obra, asciende a la cantidad de:

Como puede verse, este Perito no entra a discutir los presupuestos facilitados por la parte demandante, puesto que no son relevantes y se carece de documentación suficiente de la obra, como para poder entrar a valorar, si los mismos están ajustados de la realidad. Sin embargo, a los efectos de justificar la escasa variación que podría obtenerse respecto a ellos y en concepto de Conclusiones Finales, resulta relevante hacer las siguientes puntualizaciones:

A).- Puerta de Garaje.

De acuerdo con el Boletín Económico de la Construcción correspondiente al 4º Trimestre del 2011, el precio de una puerta de garaje metálica nueva, sin automatismo alguno, tiene un costo de 226 €/m2. Como la puerta a reparar, tiene unas dimensiones de 3,85 x 2,35 m ≈ 9 m2, el costo de dicha puerta sería de € 2.044. Como mínimo, el costo de la puerta, los herrajes, y los contrapesos supone el 30% de dicho costo. Por ese motivo, se estima que la reparación debería tener un coste alrededor de los € 1.450.

Sin embargo, es cierto que una reparación de este tipo, podría llegar a ser más costosa que aprovechar los contrapesos, mecanizarlo todo en taller y simplemente montar en obra una hoja nueva. Por ello, este Perito ha mantenido el presupuesto aportado por la parte demandante (DOC Nº 15), fijado en un costo de €1.266,65 + €400 = €1.666,65, lo que supone un 15% más, suprimiendo el concepto que hace referencia al accionamiento hidráulico de la misma.

B).- Goteras y Ventilación Tejado.

Lo que no se acaba de entender es que, habiendo unas goteras y grietas en la vivienda, al margen del posible hundimiento del pavimento externo; en virtud del acuerdo llegado en su día respecto a la indemnización aceptada de la Compañía de Seguros del Arquitecto Técnico por importe de € 6.175, lo lógico es que el esfuerzo de reparación se centrara fundamentalmente en el interior de la vivienda y su cubierta. No en el exterior.

Por ello, resulta muy difícil aceptar que se invirtieran, tal y como se dice en la página 10 de la Demanda, nada menos que € 5.800 en reparar la acera, sin dejar prácticamente margen para la reparación del resto de problemas, mucho más importantes y urgentes que ese.

Todo ello nos lleva a pensar que al realizarse las obras sin Dirección Técnica que las supervisara y a la vista de las obras desarrolladas en la cubierta, según se deduce de la foto Nº 66, pudiera perfectamente haberse dado el caso de que el paleta que acometió dichas obras, se excediera en las mismas a la vista de la importancia que la gotera tiene, respecto a la superficie y elementos levantados.

C).- Reparación Acera Exterior.

Resulta significativo también señalar, la escasa información gráfica que se aporta con respecto a la reparación de la acera, fotos Nº.- 12 y 13, en comparación a temas de menor importancia, con relación al costo. Todo parece indicar que parte del dinero supuestamente invertido en la reparación de la acera, lo fuera en otros puntos de la vivienda de los que se argumentan desperfectos y, en cambio, no se plantea reclamación alguna en la demanda.

Con ello, hacemos expresa referencia, entre otras, a las inundaciones del garaje, o los problemas de obstrucción de albañales que, lógicamente, debieron ser atendidas con prioridad a obras de exterior perfectamente prescindibles.

        4.- MANIFESTACIONES FINALES:

    De acuerdo con lo establecido en el Art 34 LEC este Perito declara:

.- No ser cónyuge o pariente por consanguinidad o afinidad, dentro del cuarto grado civil de una de las partes o de sus abogados o procuradores

.- No tener interés directo ni indirecto en el asunto o en otro parecido.

.- No estar o haber estado en situación de dependencia o de comunidad o contraposición de intereses con alguna de las partes o con sus abogados o procuradores.

.- No tener amistad íntima o enemistad con cualquiera de las partes, sus abogados o procuradores.

    

    Por todo ello confirmo que en mi calidad de Perito, bajo promesa de decir verdad, MANIFIESTO que he actuado y actuaré con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer, como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y que conozco las sanciones en las que podría incurrir si incumpliese mi deber como perito.

    Es cuanto cabe exponer, según el Dictamen realizado según nuestro leal saber y entender y que se somete a cualquier otro mejor fundado, suscrito por el Arquitecto abajo firmante, para que conste a los efectos oportunos en Barcelona a 18 Febrero del 2011.

El Arquitecto

Fdo.- José A. AG