B-07-ANALISIS LEGISLACION URBANISTICA AYUNTAMIENTO BARCELONA
A).- ANTECEDENTES
La base del proceso, se centra en la Legislación y
Normativa Urbanística existente y la interpretación de la misma en un caso
concreto con diversas vicisitudes. Por este motivo, antes de empezar, dejaremos
constancia del Articulado de aplicación, al que haremos referencia a lo largo
de todo este Dictamen.
1). - Punto 5 y 6
Art 299 de las NNUU[1]
del PGM[2]
De
acuerdo con la calificación del Sector donde se ubica la Construcción como: 13a
(Zona de Densificación Urbana Intensiva), a la construcción, con
respecto a lo que[3]
nos ocupa, le son de aplicación los Art 298 y 299 de las NNUU,
en los que se establece que:
"En suelo
urbano, una plaza y media por cada vivienda de más de 150 m2 en zonas de 12 y
12b, y dos en el resto de zonas; o una plaza por cada vivienda de 90 m2 a menos
de 150 m2 en zonas 12 y 12b, y una y media en el resto de zonas; o una plaza
por cada dos viviendas de 60 m2 a menos de 90 m2 en zonas 12 y 12b, y dos en el
resto de zonas; y una plaza por cada cuatro viviendas menores de 60 m2 en zonas
12 y 12b, y cuatro en el resto de zonas, todo lo anterior referido a superficie
construida."
“Cuando de la aplicación de
módulos del artículo anterior, la exigencia de plazas de aparcamiento para
automóvil sea de seis o inferior y pueda atenderse al previsible
número de vehículos en aparcamientos públicos o privados cercanos,
sin entorpecer las áreas de circulación y estacionamiento, podrá
exonerarse de la obligación de reserva de aparcamientos."
Previa autorización municipal, podrán
sustituirse total o parcialmente las previsiones de espacios para
aparcamiento en los edificios, por la de espacios contiguos de
aparcamiento, de nueva creación, cuando el sector o zona urbana, por
sus peculiaridades y función urbana, lo permitan o exijan, pero la autorización
debe establecer las condiciones pertinentes para garantizar la imposibilidad de
que unos mismos
aparcamientos puedan servir para diferentes edificios."
El
presente Dictamen se realiza, tras la revisión y estudio de la demanda, las
contestaciones del Demandado y el Dictamen de parte, realizado por la
Arquitecto --------------. En dicha Demanda y, en concreto, en el Apartado de la Pericial,
se nos pregunta:
Visto
el expediente, existen sobradas razones legales para considerar que el Promotor
tenía derecho a la liberación total de la reserva de plazas de aparcamiento, a
partir de las diversas propuestas realizadas.
El
propio Ayuntamiento, en los Fundamentos de Derecho de la Contestación a la
Demanda, confirma que:
Cuando la obligación de reserva supera
las 6 plazas de aparcamiento, no es posible la exoneración de acuerdo
con lo estipulado en el artículo 299.5”
En
el supuesto de haberse aceptado el Primer Proyecto, en el que se creaban dos
plazas de aparcamiento en
Planta Baja, el número de Plazas de Parking restante por cubrir, hubiera
sido las «seis fijadas» como máximo por la Normativa expuesta en los
Antecedentes, por lo que cabía la exención o para el resto era legalmente
admisible que se complementara con plazas ubicadas en las cercanías, tal y como
se establece en:
Punto
2 - Art 102 de las OME [4]
Considerando como
espacios contiguos lo establecido en el punto 2 del artículo 102 de las OME de
Barcelona: "2. A efectos de lo previsto en el párrafo 6 del
artículo
299
de las NU del PGM, por espacio contiguo entenderá el inmediato que esté tocando
en la finca para la que sean exigibles las plazas de aparcamiento o, en casos justificados, el situado a distancia no superior a 300 m."
Resulta
evidente que el legislador durante la redacción del PGM, tuvo muy en cuenta la falta de uniformidad de los
solares en el suelo del mismo, en el que existen algunos perfectamente
hábiles para cumplir con lo legislado, como puedan ser los del «Ensanche, La
Zona de Vía Layetana o La Bonanova» y otros, -(por poner unos ejemplos claros, de
solares de gran dimensión)-, comparados con aquellos situados en Villas
Centenarias, anexionadas por el PGM al conjunto del Suelo Ordenado,
como pueden ser: «La Villa de Gracia, Sarriá, Horta o San Martín».
En
estas últimas localizaciones, el desarrollo centenario anterior al PGM, -(cuando
el transporte rodado privado era un lujo asequible solo a unos pocos)-, creó
fincas y solares sin contemplar esa función y, por tanto, se generaron fincas y
solares muy distintos a aquellos necesarios para el cumplimiento de una
Normativa de Parkings como la que hoy nos ocupa.
La
profesional idea de establecer la obligación de parkings en nuevas
construcciones con ánimo de descongestionar la trama urbana, siendo algo a
defender, no puede ser tan estricta y restrictiva que congele el suelo de
dimensiones que no puedan cumplirla tal y como se exige.
¿Quiere decir esto que la imposibilidad del cumplimiento de una Normativa, -(manifiestamente posterior a un desarrollo urbano)-, puede invalidar el urbanismo consolidado existente? En todos los casos, el urbanismo debe estar al servicio de «lo posible» y nunca ser un obstáculo ante lo «imposible consolidado», por aplicación del principio universal de justicia ante: “derechos adquiridos”
Por
este motivo, es por lo que el Legislador, en previsión de lo que ahora
destacamos y, con ánimo de no bloquear fincas, en virtud de lo exigido por el Párrafo 6 del Art – 299, del Artículo de la OME, anteriormente
expuesto, plantea la exoneración de cumplir con esa normativa,
ante dos salvedades de vital importancia:
Salvedad b).- En casos justificados,
buscar espacios de aparcamiento, situados a distancia «inferior a 300m»
De
acuerdo con el Primer Proyecto, insertado anteriormente, en el que se disponían
dos Plazas en Planta Baja, las 8 exigibles, quedaban
reducidas a 6 plazas, por lo que ya no existía la imposibilidad
manifiesta de exoneración, expuesta anteriormente, según la cual:
“Cuando la obligación de reserva supera las 6 plazas de aparcamiento, no es posible la exoneración”
[…] cuando
sea de seis o inferior y pueda atenderse al
previsible número de vehículos en aparcamientos
públicos o privados cercanos.
La lógica del diseño realizado, daba entrada a resolver el problema de la escasa dimensión y reducida profundidad edificable, del Solar de la calle Nogués, 16, de Barcelona, mediante la ubicación de esas plazas en aparcamientos, públicos o privados, cercanos, tal y como los Promotores propusieron y fue desestimado, contra todo pronóstico por los técnicos municipales.
3).- EXONERACIÓN de PLAZAS
de PARKING:
a).-
En virtud de reglamentación vista en el articulado expuesto, sin entrar a
considerar el Segundo Proyecto que contemplaba la ubicación de 5
Plazas de Parking en Planta
Baja, que tampoco se entiende por qué fue desestimado, cuando
demostraba el aprovechamiento máximo del solar en ese sentido y restaban sólo 3 plazas para
cumplir con la Normativa, dónde la exoneración, inferior a 6 plazas, era ya posible.
b).-
Admitiendo que los técnicos
municipales tuvieran un criterio diferente al nuestro, lo que no tiene
justificación, es que se desestimara la propuesta de compra
de las 6 Plazas de parking necesarias, en la edificación existente en la calle Romans,
25- 27, con acceso al aparcamiento por la calle Ventalló, 36, exigiéndose finalmente,
la construcción de la Planta Sótano para 6 aparcamientos, como condición
indispensable para la obtención de la licencia.
c).- Según lo legislado en el Art-299-5,
la exoneración del cumplimiento de esta norma no es posible, sólo en los
casos en los que la obligación de reserva de plazas supere las 6 plazas de aparcamiento. Pues
bien, tomando la oración por pasiva, una
vez llegados a ese límite máximo de 6 fijado, al ubicar en Planta Baja,
dos plazas de las 8 necesarias, es evidente que restaban sólo por crear 6 plazas, por lo que cabía legalmente
la exoneración.
4).- COMPRA de PLAZAS
de PARKING
Sin embargo, vista la negativa municipal
de no admitir la exoneración en ninguno de los dos diseños expuestos
anteriormente, los Promotores propusieron
la compra de plazas libres en las cercanías que, si estaban en venta,
era evidente que, en ningún supuesto, iban a tener un uso para ese mismo
edificio. El demandado argumenta que:
“Tal al·legació no pot prosperar. L’article 299 NNUU parla de substituir els espais per aparcament dels edificis per espais contigus d’aparcament de nova creació, tot garantint la impossibilitat que uns mateixos aparcaments puguin servir a diferents edificis”.
Interpretando este concepto con limitadas miras, parece que no se pueden emplear plazas de aparcamiento de otros edificios para compensar las faltantes en uno de la zona, cuando eso es precisamente lo que proponía la Salvedad b) anterior, si estaban a menos de 300m, distancia lógica para que el empleo de la plaza sea útil y cómoda para el inquilino de un edificio cercano.
Y es que, existe el olvido evidente de
que los derechos que concede un contrato de compra venta, dominan
en la propiedad privada, frente a la situación geográfica de aquella. Queremos
decir que, cuando esas plazas de parking se hubieran vendido, ya no
pertenecerían a un edificio en concreto, sino que el USO que le
diera el comprador, -(habitante del edifico que fuese)-, sería el que marcaría
la pertenencia de esa plaza a un edificio u otro, con total independencia de su
situación geográfica. El derecho de
propiedad, prima, en este caso, sobre la ubicación.
Porque, ¿qué pasaría si esas plazas, de
obligada reserva según Normativa, se alquilan o venden a un usuario a 1.500m?
Por venta, dejan de pertenecer al edificio para serlo del comprador. Nadie
puede limitar los derechos de propiedad y eso además pasa muy a menudo,
pudiendo aparcar en ellas, propietarios de viviendas del propio edificio, o no,
situadas a distancias muy superiores a los 300m fijados, o ser usadas como
almacén de coches de colección que no cumplen con el objetivo de
descongestionar la ciudad.
Si un promotor cercano, propone adscribirlas
por compra a su promoción, debe dársele la enhorabuena con los brazos
abiertos, porque está garantizando que su uso será, casi con total seguridad,
el de las plazas necesarias para la zona que complementa con esas que su
promoción no puede llegar a completar. Lo realmente importante que busca la
Normativa, es descongestionar la trama urbana, siendo la forma de «compra»
algo perfectamente permitido y legislado. Sería ideal que todos los solares
pudieran crear sus propias plazas de parking, pero está visto que, eso, no es
siempre posible por medios normales.
Muchos compradores de viviendas, ante
los altos costos de estas, se lanzan a la compra de la vivienda, sin adquirir
aquellas plazas de aparcamiento que les corresponderían, quedando las mismas congeladas
y libres de uso, durante meses, o incluso años. Comprarlas un Promotor para su
promoción cercana, las convierte automáticamente en activas y útiles para
la zona a la que pertenecen, ya que, en caso contrario existirán, pero
no cumplirán durante mucho tiempo, la función para la que fueron diseñadas.
De haberse aceptado esa propuesta, se
hubieran resuelto dos problemas al mismo tiempo. Se dotaba a la nueva promoción,
a un costo razonable, de las plazas necesarias exigidas por normativa y se
ponían simultáneamente en activo, unas plazas congeladas hasta ese momento, para
su uso. Por compra/venta y uso, pertenecerían en ese caso al nuevo
edificio, aunque su situación física no las contuviera.
Entendemos que la decisión de denegar
esa propuesta, es totalmente arbitraria y no cumple con lo
legislado, puesto que la distancia de dichas plazas de compra, estaban a
tan solo 130 m, distancia muy inferior a los 300m fijados como
máximo, recorriéndose a pie en dos minutos, según indica Google.[1]
Finalmente es importante destacar que se
dice:
El que preveu aquest article és la construcció dels aparcaments d’un edifici en un espai contigu a dita edificació. En tot cas les places d’aparcament s’han de crear. Si no en el mateix edifici, en el contigu, i garantint la impossibilitat que les places puguin servir a diferents edificis”
Y la voluntad del legislador expuesta aquí, es excelente, siempre que sea posible. Pero ¿qué se entiende por: “puedan servir a diferentes edificios”? Es a todas luces un concepto «difuso».
La
plaza de parking que se ubica en un edificio, la “USA” su propietario,
pero a quien “SIRVE” INDISCUTIBLEMENTE es: a la ZONA y/o el
SECTOR, donde se ubica ese edificio, nunca al edificio en sí mismo.
Esa es la función de los parkings, los use quien los use. Es el edificio el que
presta el servicio a la ZONA, una
vez que contiene el parking, no la plaza de parking la que sirve al edificio,
como se dice en este confuso articulado.
Claro
que lo ideal es ir creando un parque de parkings lo más amplio posible en todo
el suelo metropolitano, pero esa voluntad, no puede ser impositiva sin tener
muy en cuenta las salvedades de la Normativa y con ello bloquear propiedades
que no pueden cumplir con esas exigencias. La
vivienda es un bien primordial, muy superior en importancia a las
plazas de parking que se le puedan asignar. Bloquear la construcción de
viviendas, según lo decidido por los técnicos municipales, sería contrario al
bien común.
Obligar
para su cumplimiento al empleo de medios técnicos extraordinarios,
lleva a la vulneración de otro principio fundamental del derecho que es el: «agravio
comparativo». Aquellos suelos que no se vean gravados por esos excesivos
costos, tendrán siempre una gran ventaja comercial, frente a los que se les
obligó a realizarlos, por lo que se estará penalizando una carencia de recursos
urbanísticos totalmente involuntaria y proveniente de siglos de diferencias urbanísticas
sociales y culturales.
También
se argumenta por el demandado que el Art.- 102.1
de la OME indica que:
“La previsió de places d’aparcament o garatge-aparcament establerta a l’article 298 de les Normes urbanístiques del Pla general metropolità podrà ser substituïda per places d’estacionament a través de plans parcials o especials o d’estudis de detall.”
Volvemos a tener que puntualizar que la Normativa que estudiamos, fue concebida para todo el ámbito del PGM, con multitud de suelos con diferencias físicas notables entre ellos.
Con
gran criterio legislativo, esa Normativa, buscó ser lo más flexible posible
para regular el máximo de suelos sobre los que actuaba y una de esas ideas fue
la de que, en Sectores donde hubiera
suelo libre, -(cosa imposible en la Villa de Gracia, como puede verse)-,
mediante figuras de planeamiento, (Plan Parcial o Estudio de Detalle) se incorporara
ese suelo para la creación de ESTACIONAMIENTOS
que es concepto de plaza de aparcamiento distinto del de APARCAMIENTO, ya que puede
estar en campo abierto y no tienen por qué estar necesariamente bajo cubierta.
Argumentar
el empleo de figuras de planeamiento, como un Plan Parcial o un Estudio de
Detalle, en un Sector como el que se ubica la promoción en litigio, es del todo
absurdo y ajeno totalmente a un criterio urbanismo coherente. El plano
anterior, es el detalle de lo que es la Villa
de Gracia Hoy. Parece
que NO se conozca ese entorno. ¿Puede alguien creer que hay suelo libre
para promover planes? Lo previsto en ese artículo, obviamente no es de
aplicación este entorno urbano.
Y se sigue diciendo:
“En cap moment de la tramitació de les llicències que es mencionen es va aportar l'instrument de planejament per garantir les places d'aparcament. Acceptar la possibilitat de la compra de places d'aparcament sense l'instrument urbanístic no deixa de ser una justificació formal que no genera vinculació urbanística.”
Como
puede verse, se confunde el concepto de plaza de «Aparcamiento», por la de «Estacionamiento», mezclándose conceptos urbanísticos totalmente incompatibles. Creemos
que este comentario, no merece mayor análisis ni aclaración.
B-2).- PREGUNTA 02:
En
Arquitectura, ante la tecnología existente, casi todo es posible, si no existen
limitaciones a los costos. En este caso concreto, resulta evidente que, al
margen de la sucesiva realización de Proyectos para intentar satisfacer, sin
éxito, a los técnicos municipales, la propuesta finalmente aceptada para la
Concesión de Licencia, tal y como hemos justificado hasta la saciedad en el
Capítulo anterior, está muy lejos
de todas las propuestas posibles, adaptadas a la Ley que se hubieran podido
adoptar, recurriéndose a una solución que, resolviendo la cuestión, supuso una
inversión enormemente desproporcionada para unos costes razonables de una pequeña
promoción.
a).- Estudio del Primer Proyecto:
El
planteamiento del primer proyecto, con la ubicación
de dos plazas de aparcamiento en Planta Baja, liberaba al proyecto de
completar las seis restantes, puesto que ese número máximo de «seis plazas», es claramente el límite a partir
del cual, es de aplicación la exoneración.
Es evidente que el Arquitecto de la promoción, buscando la idoneidad del
diseño, planteó todas las soluciones posibles para evitar al promotor el costo
de una Planta Sótano y los medios
mecánicos, necesarios para ser accesible por vehículos. Y eso es así,
puesto que costos de construcción de dicho sótano, fueron definitivamente
desproporcionados, puesto que fue necesario crear un sistema estructural de un
costo más importante, si se quería que ese sótano fuese practicable por coches
en su interior.
Para
poder resolver el problema, no sólo fue necesaria la construcción de un sótano,
con la inclusión de un monta-coches y una plataforma giratoria de 4,10m, sino
que, si se quería que el movimiento de vehículos fuese posible en ese sótano,
se tuvieron que apear (eliminar) todos
los pilares de la planta sótano, mediante jácenas de un importantísimo canto 100 cm y
130 cm, no usuales en una sencilla construcción como la que
estudiamos.
Como
se verá en el estudio de los costos reales de construcción, todo lo expuesto en
el párrafo anterior, forzada su
realización, ante la negativa a exonerar a ese proyecto de la
construcción de seis plazas de parking por compra de otras cercanas. Ello obliga,
para la construcción y uso del espacio del sótano, a unos indudables medios extraordinarios, con costos
notoriamente desproporcionados para un tipo de promoción como el realizado,
habiendo otras posibilidades, tal y como se ha expuesto.
Tabla Comparativa de
Exoneraciones:
Entendemos la voluntad de la pregunta, pero como
Perito Judicial, no se puede dar fe en un Dictamen Judicial, a datos que no han
sido compulsados por nosotros mismos, por lo que obviaremos una respuesta.
De hecho, desconocemos las fuentes de dónde se han
obtenido estos datos y no tenemos suficiente información para certificar que así
fue, como se expone en el Dictamen de la Arquitecto -------------------
Sin embargo, resulta perfectamente lógico plantear y
considerar a efectos de las conclusiones de SSª que, por aplicación de la
Normativa de «exoneración» de
Parkings, durante los años que la misma viene aplicándose, -(desde 1976)-,
existan varios casos en los que se «exoneró»
dicho cumplimiento y que dicha Arquitecto ha reflejado en su estudio, del que
no hay motivos para dudar de su veracidad y corrección.
En cualquier caso, son ejemplos de que la «exoneración», no es un imposible
jurídico que, como ya dijimos, de no aplicarse en el caso que estudiamos,
plantea un problema de «agravio
comparativo» por el que el demandante resulta lesionado de forma
efectiva.
Estudiado
el expediente, resulta a todas luces evidente que se realizaron tres
denegaciones de licencia, de forma arbitraria y contrarias a lo legislado por
la Normativa:
a).- Primera – 2 Plazas en Planta Baja:
La
primera denegación de licencia se produce con el Primer Proyecto, en el que se
situaban dos plazas de parking en
Planta Baja, restando para cumplir con lo legislado «seis plazas de
parking más» límite máximo fijado por la Normativa, para admitir la
exoneración de su cumplimiento.
b).- Segunda – 5 Plazas en Planta baja:
La
segunda denegación con 5 plazas de parking en Planta Baja, dejaba la cuestión,
sujeta a exonerar las 3 plazas que
faltaban, siendo esa cantidad, inferior a las «seis plazas máximas».
c).- Tercera - Propuesta de Compra:
Ante la posible denegación, -(para evitar la construcción de un costoso sótano, además de los medios mecánicos para acceder al mismo por los vehículos)-, se propuso la compra de esas «seis plazas» en una edificación cercana, a tan solo 130m de la promoción en cuestión, aspecto que cumple con lo exigido en el Punto 2 - Art 102 de las OME.
Entendemos que las denegaciones de licencia, son improcedentes
1).- Costo de Construcción del Parking
De
acuerdo con la información facilitada por el equipo redactor del Proyecto,
según las Certificaciones y Facturas Finales, el costo para el apeo de la
estructura, la construcción del sótano, más los medios extraordinarios
necesarios para el acceso de vehículos al mismo (monta-coches y plataforma
giratoria) fue de:
Al
costo de Ejecución Material de 195.048,64€
hay que sumarle la Parte
proporcional del Coste de la licencia de obras obtenido de la licencia abonada
(3,35% impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras) 2.982,37 € 9)
Estudio acústico (parte correspondiente a planta sótano) obtenido de la factura
total 367,84 €, lo que da un TOTAL
211.053,36 €
Además de estos costes correspondientes
a la ejecución de la planta sótano, debemos tener en cuenta también el coste
que le supuso al promotor la redacción del primer Proyecto básico. 1) Coste
redacción Proyecto básico denegado (2016) 17.424,00
€ 22
Por tanto, el coste total que ha tenido
que asumir el promotor al no haber sido exonerado, se puede cuantificar en 228.477,36€.
2).- Comparativo de Costos de Planta Sótano:
La
Arquitecto ------------------, en su Dictamen, realiza una muy correcta comparación de costos entre los
principales boletines económicos empleados por los profesionales para la
estimación de costos, llegándose a la conclusión de que la construcción
exigida, ha supuesto un incremento de costos de más del doble de lo esperado.
3).- Costo de Construcción de la Promoción:
Frente
a este costo, el demandante argumenta que:
“El
dictamen que adjunta a la demanda diu que el soterrani ha costat 195.048,64€,
(pàgina 54 del pdf numerada al dictamen amb el 21), mentre que el cost total de
l’obra segons el projecte executiu
presentat a l’Ajuntament és de 402.093,66.-€.
Sembla del tot impossible que el soterrani costi la meitat de l’obra”
Donde existe la increíble confusión de considerar el Presupuesto Administrativo del COAC, como el Costo Real, cuando el mismo está basado en los estándares iniciales del Colegio de Arquitectos, a los efectos exclusivos del Visado y aplicación de las Tasas Municipales.
Como
puede verse, para poder cumplir con lo exigido por los técnicos municipales,
han sido necesarios medios extraordinarios, por lo que según lo que establece se
en:
Artículo 299.8º:
“El Ayuntamiento podrá liberar total o
parcialmente del cumplimiento de las previsiones de aparcamiento en las
condiciones establecidas, cuando ello resulte aconsejable dadas las
circunstancias u otras análogas: [….]
d). En general,
cualquier otra circunstancia que no permita su ubicación en el propio edificio
o en terrenos ocupables en el subsuelo de la propia finca o cuando para ello
fuera necesaria la adopción de medios técnicos extraordinarios o
soluciones notoriamente desproporcionadas.”
Por tanto, cabía perfectamente la exoneración, cosa que niega el demandado, cuando dice:
“Que aquesta solució tècnica sigui més costosa per l’actora no és un motiu urbanístic”
A lo que debemos argumentar que no hay mayor motivo urbanístico
que la dimensión del suelo
sobre el que se trabaja.
Como puede verse en el detalle que hemos
confeccionado sobre el Proyecto Ejecutado, la construcción de una rampa máxima
del 20%,
hubiera llegado hasta casi el fondo de la construcción imposibilitando
totalmente cualquier maniobra, lo que es un motivo urbanístico fundamental.
Y ese es precisamente el motivo de todo este
conflicto para el que, para su resolución, la administración ha obligado a
emplear “medios técnicos extraordinarios”, contrariamente a lo legislado
en el artículo anterior.
Y se sigue
diciendo:
“A
més, s’ha de tenir en compte que l’actora és una promotora i en adquirir aquest
solar era conscient dels costos de construcció i de l’obligació de reserva de
places d’aparcament. En la valoració del preu d’un solar un dels paràmetres a
tenir en compte és el cost de la construcció, per tant, s’ha de suposar que el
cost de la reserva de places d’aparcament es un concepte que es va avaluar en
fixar el preu de la finca.”
Toda promoción se plantea en la seguridad de que quedará amparada por la legislación vigente y, en este caso concreto, existieron, no una sino hasta tres propuestas sobre las que podía tenerse la certeza de que el tema del parking quedaría resuelto de forma legal, razonablemente ajustada a presupuestos. La tercera y última, basada en el Proyecto Inicial con dos plazas en Planta Baja, proponiendo la compra de las «seis faltantes» en un lugar cercano, no tiene motivo justificado alguno para ser denegada, por lo que entendemos que esa decisión de denegar la compra, fue arbitraria, por lo que no es admisible que se diga:
En
l’hipotètic supòsit de que la llicència impugnada fos anul·lada, tampoc
procediria cap indemnització, ja que l’actora ha construït l’edifici, l’ha
comercialitzat i en cap moment ha manifestat que no hagi assolit el benefici
industrial de promotor. Les places d’aparcament estan vinculades als
habitatges, la simple existència de la plaça d’aparcament dona més valor a
l’habitatge que si no en tingués.
Puesto que en el mismo momento en el que se formalizaran las escrituras de compra venta de esas plazas, hubieran quedado adscritas y vinculadas a la promoción y, siendo cierto que una vivienda tiene mayor valor si dispone de parking, el hecho de que no estuvieran dentro del mismo edificio, no le resta ningún valor a la vivienda, a efectos funcionales.
Finalmente,
no queremos dejar de plantear que el demandado argumenta que:
“D’altra
banda, analitza el preu de venda dels habitatges segons la publicació al portal
immobiliari en que apareixen, i en resulta un preu de venda estimat de 3.059.800.-€.
Això implica multiplicar per més de 7 vegades el cost d’execució material. Amb
aquest rendiment econòmic s'ha de poder fer front a la compra del solar, els
impostos que s'hagin de liquidar, els costos indirectes i a més a més
l'inversor gaudir d'un benefici raonable després de la venta d'aquest immoble
complint amb la reserva de places d'aparcament que se li ha requerit a la
llicència. Consta a l’informe còpia dels respectius anuncis.
Ante cualquier posible cuestión que lo expuesto pudiera provocar, hemos realizado un Estudio de Mercado del Sector para saber con certeza si ese valor que se le da, se corresponde con la realidad de la zona.
En
base a las 6 viviendas construidas, el valor de mercado de la promoción
inmobiliaria ejecutada, sería de:
Base
de Datos del IDEALISTA:
Por todo lo expuesto, llegamos a la conclusión de
que la Administración, por algún motivo, buscó que en esa Promoción existieran
aparcamientos, a pesar de que supusiera un incremento de los costos,
desproporcionado para la sencilla promoción que se desarrollaba.
El Ayuntamiento tiene la potestad de denegar la
exoneración, pero cuando es injustificada, deberá asumir los costos que esa
decisión conlleve, no como indemnización, sino como causante de un gasto
improcedente y, este ha sido, el Costo de la Construcción del Parking con sus
medios mecánicos extraordinarios de acceso al mismo. Sin embargo, de haberse
aceptado la compra de las 6 plazas faltantes, el Promotor hubiera tenido que
desembolsar el importe de esa compra para cumplir con lo legislado.
La Arquitecto, reiteradamente citada, aporta un
estudio, en base al cual se fijan los costos de Plazas de Parking de la Zona, se
resume en:
Por tanto, el
sobrecosto que ha tenido que asumir el Promotor al no poder comprar las plazas
y tener que construir lo indicado para obtener la licencia es de:
Sobrecosto: 228.477,36€. – 105.930,92€ = 122.546,44€
Son,
ciento veintidós mil quinientos cuarenta y seis euros con cuarenta y cuatro
céntimos, cantidad que, en
justicia, salvo mejor criterio de SSª, debería serle reintegrada.
Es cuanto cabe exponer, en el presente Dictamen, realizado según nuestro leal saber y entender y que se somete a cualquier otro mejor fundado, suscrito por el Arquitecto abajo firmante, para que conste a los efectos oportunos en, a catorce de septiembre de 2022.
El Arquitecto – PEPE AG
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