B-01-20-TASACIÓN del DERECHO de VUELO BARCELONA

TASACIÓN del DERECHO de VUELO  BARCELONA

Octubre 2020

     Don José Alberto AG; Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado Nº.- ----- y Perito Judicial del Colegio Oficial de Arquitectos de Cataluña, con Teléfono 629.562 700 a los efectos de comunicaciones; actuando como Perito a solicitud de -----------------------------------------------------------------------------, para la tasación del Derecho de Vuelo inscrito según el Registro de la Propiedad --------------------, en un ---% a su favor, según la inscripción ---ª de dicha finca -----.y en el restante -----% a favor de "--------------------------", según la inscripción ---ª de dicha finca ----; estudiado el Sector donde se ubica el edificio; realizado el necesario Estudio de Mercado y tomados cuantos datos han sido considerados de interés, pasa a emitir el siguiente: 

D I C T A M E N & T A S A C I Ó N 

1.- INTRODUCCIÓN: 

1) La finca sobre la que se realiza la Tasación está ubicada en el Ensanche de Barcelona y concretamente en la Calle ----------- de Barcelona y tiene una antigüedad de 120 años. 

2) Carece de sentido visitar la cubierta de la finca dónde se desarrollará el vuelo puesto que, como puede verse, es una superficie plana. 

3) La Finca de Sección ----- nº --------, corresponde a la Descripción Registral: URBANA ----------------------------------, radicado en la cuarta planta alta (o planta tercera) del edificio sito en esta ciudad, señalado con el número setenta y ocho en la calle ---------. Está destinado a vivienda y se distribuye interiormente en recibidor, pasillo, comedor estar, dos dormitorios, cocina y cuarto de baño; tiene una superficie aproximada de sesenta y seis metros cuadrados. Tiene un valor con respecto al del total inmueble de ----------- enteros por ciento. 

Como puede verse, la vivienda de Autos se ubica en un inmueble de carácter residencial, de Planta Baja, Entresuelo y 3 Plantas Piso. 

Para la presente Tasación nos ceñiremos a lo previsto en la Orden ECO-805-2003 de 27 de marzo, BOE de 9 de abril del 2013, modificada por la ORDEN EHA-3011/2007 de 4 de octubre, publicada en el BOE del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008 de 28 de febrero. 

4) Sin embargo, a pesar de no realizarse la presente Tasación para ninguno de los objetivos previstos en el Art.- 2 de dicha Orden – (Ámbito de aplicación), dada la claridad del proceso de valoración desarrollado en ella, la presente Tasación se sujetará a lo previsto en dicha Orden, adecuándola en todo aquello que la información de mercado obtenida nos lo permita, ya que el presente método de valoración es coherente con la finalidad solicitada. 

5) En virtud de lo expuesto anteriormente, para obtener el Valor de Tasación (VT) se utilizará el Método de Comparación y Coste, establecido en el Art.- 22 de la Orden ECO-805/2003, aplicando las Técnicas de Homogeneización de precios de inmuebles comparables, para llegar a un Valor Equivalente de todas las muestras obtenidas. 

2.- IDENTIFICACIÓN y LOCALIZACIÓN: 

2-1.- FINCA – DATOS 

Año de construcción                     1900 

Uso Principal                        Residencial 

Parcela Catastral                   ----------------

Dirección                              Cl  -------------

Municipio                             BARCELONA 

Provincia                              BARCELONA 

Superficie de la finca                    395 m² 

Superficie Construida Total       1.850 m² 

Construida sobre Rasante         1.850 m² 

Construida bajo Rasante                  0 m² 

Superficie Cubierta                       386 m²

2-2.- ADVERTENCIAS: 

2-2-1.- Advertencia Específica: 

Dado que la propiedad del Derecho de Vuelo es un Indiviso entre dos propietarios, al 45% y 55%, existe una limitación real para una libre transacción de mercado. De hecho, para confirmar una posible transacción, deben las partes llegar a un acuerdo que estará sujeto a su voluntad final, la cual puede ser ajena a las Leyes de Mercado. Por consiguiente, la presente tasación debe entenderse realizada a título orientativo, para permitir a las partes llegar acuerdos finales. 

2-2-2.- Advertencia Concreta: 

a).- En la Certificación Registral facilitada a este Perito, al hacerse referencia a una sola vivienda, se dice: 

URBANA. DEPARTAMENTO NÚMERO VEINTE. PISO CUARTO, PUERTA CUARTA, radicado en la cuarta planta alta (o planta tercera) del edificio sito en esta ciudad, señalado con el número setenta y ocho en la calle -------. Está destinado a vivienda y se distribuye interiormente en recibidor, pasillo, comedor estar, dos dormitorios, cocina y cuarto de baño; tiene una superficie aproximada de sesenta y seis metros cuadrados. LINDA: al frente, considerando como tal su puerta de entrada, con rellano de esta planta, cajas de la escalera y ascensor, patio de luces y con la vivienda puerta primera de esta misma planta; por la derecha entrando, con patio de luces y finca de la sociedad "---------------------------------" o sucesores; por la izquierda, con caja de la escalera general del edificio y la vivienda puerta tercera de esta misma planta; y por el fondo, intermediando proyección vertical del patio de uso exclusivo de la vivienda en planta entresuelo, con finca de la sociedad "-----------------------------------" o sucesores. Tiene un valor con respecto al del total inmueble de CUATRO enteros por ciento 

b).- Debe entenderse que se está haciendo referencia a la vivienda que ocupa la mitad de la planta y que por tanto la superficie aproximada de la totalidad de planta, sería de: 66,0 m2 x 2 = 132 m2. 

c).- Sin embargo, según el proyecto realizado por los potenciales compradores de la restante Parte Indivisa, tal y como figura en el plano adjunto, la superficie total comprobada, a construir, es de 184,64 m2 (excluyendo terrazas) por lo que la tasación la realizaremos en función de este último valor comprobado. 

Propuesta de Planta de Remonta

2-3.- Tipo de Núcleo y Entorno: 

La zona del Ensanche es una de las zonas más pobladas de Barcelona, con calificación urbanística en su mayor parte equivalente a viviendas de nivel de renta media-alta. La zona es fundamentalmente residencial. No existe el uso industrial en sus límites cercanos y el comercial es correcto. 

2-4.- Rasgos Urbanos: 

La tipología urbana y arquitectónica predominante del barrio del Ensanche, al que pertenece el inmueble sobre el que se realiza la presente tasación, es la residencial, de renta tipo media-alta. Predominan los inmuebles con antigüedad superior a los 100 años, siendo el que nos ocupa del 1.900. La calidad de la edificación es media. 

2-5- Consolidación: 

La consolidación del entorno es total sin ningún solar libre de edificación. Por tanto, la ocupación de suelo es del 100%. 

2-6.- Conservación e Infraestructura: 

Alumbrado Público Red General 

Alcantarillado Pública Red General 

Suministro de Agua Red General 

Energía Eléctrica Red General 

Pavimento Viales Calzada con capa de rodadura. 

Encintado y Aceras SI Tiene 

Red Telefónica y ADSL Red General 

Canalización de Gas Red General 

2-7.- Entorno: 

Nivel de renta: Media - Alta 

Usos dominantes: Residencial 

Destino más frecuente edificación: 1ª Residencia 

Densidad de edificación: Muy Alta 

2-8.- Desarrollo edificatorio: 

Grado de consolidación aproximado: 100 %. 

Nivel de ocupación de lo edificado: Muy Alto 

2-9.- Comunicaciones, Transportes Públicos y Accesos: 

Comunicaciones: Zona muy bien comunicada. 

Acceso: Bueno por calles de 20m. 

Transportes públicos: Sí tiene 

Autobuses urbanos: Si tiene 

Autobuses interurbanos: Si tiene 

Ferrocarril Metro: Si tiene (varias líneas) 

Tranvía Interurbano: No tiene 

Aparcamientos: Zona de difícil aparcamiento. 

(Inmueble sin parking) 

Medico/Asistencial Sí tiene 

Comercial: Correcta para la vivienda. 

3.- CONCEPTOS PREVIOS a la TASACIÓN 

3-1.- DERECHO de VUELO 

La presente Tasación se realiza para obtener el Valor del Derecho de Vuelo sobre el edificio estudiado, sito en la C/ Bruc, 78 de Barcelona. De acuerdo con la Normativa Urbanística del Ensanche (13b) el edificio admite la Remonta de una Planta Piso. 

Esa Remonta y su Edificabilidad es la que se entiende por Vuelo de la Edificación y se trata de un Derecho Real sobre Cosa Ajena, con vocación de dominio, por el que su titular adquirirá del propietario del edificio (concedente) la facultad de elevar una planta (sobre edificación), adquiriendo la propiedad de lo construido, una vez ejercitado. 

Respecto a la distinción entre el Derecho de Vuelo y la Superficie, la diferencia radical es que, en esta, el propietario del suelo no lo es del vuelo (es decir, de lo edificado en ejercicio de la superficie, propiedad superficiaria, separada por definición de la propiedad del suelo); en el derecho de vuelo su titular adquiere pues su ejercicio de la propiedad de una parte del suelo (al ser éste un elemento común del edificio en propiedad horizontal del que formará parte lo construido en ejercicio del derecho de vuelo). 

En virtud de todo lo expuesto, la forma de llegar al valor buscado, debe realizarse en función del valor de aquello que podrá ser construido (construible) en la Remonta. O sea, llegar a definir cual es el Valor de Repercusión de lo construido en función del Estudio de Mercado de viviendas similares, para lo que, tal y como dijimos, emplearemos el Método de Comparación fijado por la Orden ECO-805. 

Una vez obtenido el Valor de Mercado en Venta de Viviendas de similares características, al estar valorando un Derecho de algo que no existe todavía, puesto que se construirá una vez ejecutada la Compra del Vuelo, restaremos todos los Costos que esa necesaria Construcción tendrá, (también según Estándares de Mercado), obteniendo de esa forma el valor del Suelo sobre el que dicha edificación futura se ubicará. 

4 – ANALISIS de MERCADO 

4-1.- Segmento de Mercado: 

1) El segmento de mercado es de Viviendas de 1ª Residencia. 

2) Hay Mercado de Oferta de venta de viviendas similares en un entorno próximo. 

3) Se dan los requisitos para la aplicación del Método de Comparación. 

4) Para obtener valores Uniformemente Comparables, se elegirá el valor máximo de las muestras seleccionadas y se depreciarán aquellas muestras que difieren de dicho valor por superficie y/o servicios. 

5) Del Estudio de Mercado de la Zona, hemos obtenido varias muestras de las que se han seleccionado un total de OCHO perfectamente utilizables para el trabajo. 

La Orden ECO-805 exige un mínimo de SEIS MUESTRAS, por lo que el estudio estará en Normativa. 

4-2.- Método de Comparación: 

1).- Según lo previsto en el Artículo 21. de la Orden ECO-805, los requisitos fundamentales, entre otros, para la utilización del Método de Comparación son: 

a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables. 

b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables. 

c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado. 

2).- Para la Tasación se deberá: 

a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración. 

b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles. 

5 – ESTUDIO de MERCADO 

5-1.- Valor de Mercado: 

Valor de Mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación, en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal para negociar la venta, habida cuenta de la naturaleza del inmueble. 

En todo caso, en la aplicación de dichos métodos para la finalidad prevista en el Artículo 2.a) (Ámbito de aplicación - expuesto al inicio de nuestro trabajo) se eliminarán las muestras especulativas o que por su desviación del precio medio de venta, distorsionarán el valor de mercado buscado. 

En virtud de lo legislado se ha estudiado el Mercado de Viviendas en Venta de similares características. 

5-2.- Muestras Escogidas: 

Dada la amplitud del Mercado de viviendas en venta existente en la zona, hemos concentrado el estudio en las siguientes 8 muestras de viviendas en venta de similares características y superficie, situadas dentro de un radio de 250 m. cercano al edificio en cuestión. 

El Segmento de Mercado estudiado nos da los siguientes datos ciertos: 

5-3.- Homogeneización de Valores: 

a).- Las muestras seleccionadas no son uniformes en sus condiciones dado que varían el número de habitaciones y baños. 

Por todo ello siguiendo la instrucción reiteradamente citada: “Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario”. 

b).- En el Cuadro de Homogenización realizado, destacamos lo más importante en toda vivienda que es el número de habitaciones que la misma tiene. Ello refleja las variaciones de superficie de una muestra a otra que se complementa con el detalle del número de baños. Los baños no son solo importantes por su existencia, sino por el elevado coste que los mismos tienen con relación al costo de construir un dormitorio de más. Los dormitorios son muy importantes, a nivel de confort y uso, los baños en cambio cumplen también una misión de confort, pero su construcción es mucho más costosa. 

c).- En los coeficientes de uniformización resaltamos la importancia de los ascensores en edificios de viviendas de varias plantas. Hoy día está considerado un servicio de total necesidad para edificios de más de dos plantas. 

d).- Hoy en día la calefacción también se considera una instalación de primera necesidad, pero en edificios construidos el siglo pasado no se exigía su colocación. 

En atención a los precios medios de todas la muestras seleccionadas, podemos ver que las muestras Nº.- 7 y 8, son especulativas en precio m2, por lo que procedemos a su eliminación: 

Obteniéndose un valor de Repercusión de: 

6.- VALOR DE SUELO.- El valor obtenido es el que corresponde a una edificación acabada y completa. Sin embargo, en este estudio buscamos el valor del suelo sobre el que deberá realizarse la remonta, entendiendo por suelo la superficie construida del edificio sobre la que se asentará la edificación de remonta. Por tanto, deberemos deducir del valor obtenido, el costo de la construcción que existe sobre ellos. 

7.- DEPRECIACIÓN por ANTIGUEDAD 

Además, para una correcta tasación, el valor anteriormente calculado debe depreciarse por la antigüedad del edificio. 

Dado que el edificio data de 1.900, su antigüedad es de 120 años. 

Debemos aplicar el Método de Depreciación Parabólica Creciente, puesto que de aplicarse una Depreciación Geométrica Lineal del 1% anual, nos daría un valor negativo para el edificio. En estos casos se aplica la que viene dada por la fórmula anterior, cuyo resultado nos da: 

Lo que se adapta, en esencia, a los Coeficientes de Depreciación fijados en la RESOLUCIÓN MINISTERIAL N°.- 126-2007-VIVIENDA de 13 de mayo del 2007 del MINISTERIO DE VIVIENDA, CONSTRUCCIÓN y SANEAMIENTO. 

8 – TASACIÓN del DERECHO de VUELO 

El valor obtenido anteriormente es el de las viviendas, pero como dijimos, el Derecho de Vuelo, es aquel valor que correspondería al suelo sin construcción. Por ello, debemos deducir del Valor obtenido, todos los costos necesarios para la Construcción sobre dicho Vuelo, que son: 

En conclusión, el Valor del Vuelo del Edificio obtenido, será:

9 – OBSERVACIONES sobre el Pro-INDIVISO 

Resumiendo, los aspectos expuestos en este Dictamen, uno de los interesados en la presente Tasación, tiene la Opción sobre una de las DOS partes del Pro-Indiviso que constituye la base de la Propiedad del Derecho de Vuelo Tasado. 

En los Procesos de Tasación, no existe un criterio concreto sobre cómo influye una dependencia jurídica en la Tasación de un inmueble sujeto a condicionantes de un Pro-Indiviso, ni la propia Orden ECO-805/2003 contempla estos supuestos en su contenido. 

NOTA IMPORTANTE: - Ratificamos lo expuesto en el cuerpo de este Dictamen y confirmamos que la presente Tasación del Derecho de Vuelo, al estar pendiente de la resolución de un Pro-Indiviso, quedará sujeta a la minusvalía oportuna, en función de la negociación a que lleguen las partes interesadas para la resolución de aquél y que, por lógica de mercado, será inferior al Valor Tasado Obtenido en este trabajo, sin que este Perito pueda evaluar ni fijar ese valor, con suficientes criterios correspondientes a la Normativa Vigente. 

En cualquier caso, es evidente que la libre disposición del bien está limitada y sujeta a la resolución del mismo por adquisición de una de las partes del tanto por ciento necesario para llegar a obtener el 100% de la propiedad. 

Ese hecho, sin saberse a ciencia cierta cómo influiría en el Valor Final de una Compra-Venta, afecta sin lugar a dudas a su Valor de Tasación, al quedar sujeto a la negociación entre las partes, según sus derechos de participación en la propiedad, que son: 

El Arquitecto 

Fdo.- José A. Arenas Guix 

8.- MANIFESTACIONES FINALES 

8-.1.- La presente Tasación se realiza a requerimiento de ------------------------------- descrita en el encabezamiento de este trabajo y de acuerdo con el Art.-62 de la Orden ECO-805/2003 caducará necesariamente a los seis meses desde la fecha de la emisión. 

8-2.- Esta Tasación, ni ninguna de sus partes, pueden ser utilizadas para ningún fin distinto del expuesto en este Dictamen, quedando expresamente prohibido su uso a los efectos de la Ley Hipotecaria vigente regida por la ORDEN ECO-805-2003 y subsiguientes Órdenes que la modifican. 

8-3.- El presente Dictamen & Tasación se compone de diecisiete folios a una sola cara, más la Copia anexa del Registro de la Propiedad. 

8-4.- De acuerdo con lo establecido en el Art 34 LEC este Perito declara: 

    Ser pariente por consanguinidad o afinidad, dentro del cuarto grado civil de la parte solicitante de la presente tasación. 

    No tener interés directo ni indirecto en el asunto o en otro parecido. 

    Tener amistad íntima con la parte solicitante de la presente tasación. 

     Por todo ello confirmo que, en mi calidad de Perito, bajo promesa de decir verdad, MANIFIESTO que he actuado y actuaré con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer, como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes. 

     Es cuanto cabe exponer, según el Dictamen / Tasación realizado según nuestro leal saber y entender y que se somete a cualquier otro mejor fundado, suscrito por el Arquitecto abajo firmante, para que conste a los efectos oportunos en Barcelona a 18 de Julio del 2020. 

El Arquitecto 

Fdo.- José A. AG