A-07-18-TASACIÓN por EJECUCIÓN HIPOTECARIA

TASACIÓN por EJECUCIÓN HIPOTECARIA

      Don José Alberto AG; Arquitecto del Ilustre Colegio de Arquitectos de Cataluña, colegiado Nº.- ------- y Perito Judicial del Colegio Oficial de Arquitectos de Cataluña, con Teléfono 629.562 700; actuando como Perito designado por Insaculación, por el Juzgado de Primera Instancia -------- en los Autos del Procedimiento ---------------- para que se realice la Tasación de la Vivienda sita en ---------------- de Barcelona 08024, según solicita el Procurador Sr. Dn. -------------- en nombre y representación de ------------------------ para los efectos legales de su solicitud de ejecución hipotecaria; estudiado el Sector donde se ubica la vivienda; realizado el necesario Estudio de Mercado y tomados cuantos datos han sido considerados de interés, pasa a emitir el siguiente:

D I C T A M E N / T A S A C I Ó N

1.- INTRODUCCIÓN:

En fecha 27 de Julio del 2018 se realizó una visita a la zona donde se ubica la vivienda para el reconocimiento del inmueble y su entorno.

Según nos informa la parte Actora, la vivienda no se puede visitar porque está ocupada por sus actuales titulares y esta tasación se realiza a efectos de subasta.

Como puede verse, la vivienda de Autos se ubica en un inmueble de carácter residencial de PB+3P, sito en la Villa de Gracia.

La presente Tasación no está sujeta a la aplicación de la Orden ECO-805-2003 de 27 de Marzo, BOE de 9 de Abril del 2013 modificada por la Orden EHA-3011/2007 de 4 de Octubre, publicada en el BOE del 17 de Octubre de 2007 y EHA/564/2008 de 28 de Febrero.

Sin embargo, a pesar de no realizarse la presente Tasación para ninguno de los objetivos previstos en el Art.- 2 de dicha Orden – (Ámbito de aplicación), dada la claridad del proceso de valoración desarrollado en ella, la presente Tasación se adecuará a lo previsto en dicha Orden, adecuándola en todo aquello que la información de mercado obtenida nos lo permita, ya que el presente método de valoración es coherente con la finalidad solicitada.

En virtud de lo expuesto anteriormente, para obtener el Valor de Tasación (VT) se utilizará el Método de Comparación y Coste, establecido en el Art.- 22 de la Orden ECO-805/2003, aplicando las Técnicas de Homogeneización de precios de inmuebles comparables, para llegar a un Valor Equivalente de todas las muestras obtenidas.

2.- SOLICITANTE y PROPIEDAD:

2-1.- Solicitante:

La presente Tasación ha sido solicitada al Juzgado por la ---------------------------- (En adelante CRCRSM)

2-2.- Propietario:

La vivienda está inscrita a nombre de Dn -------- y Dn --------- por mitades indivisas.

3.- IDENTIFICACIÓN y LOCALIZACIÓN:

3-1.- Datos Registro de la Propiedad:

Certificación de Dn. ----------------

Tipo de Vivienda Acabada y en Uso.

Registro de la Propiedad de Barcelona Nº.- -------

Dirección C/--------- Superficie Construida 58,30 m2

Finca Registral --------

Tomo --------

Libro -------

Folio --------

Coeficiente 10 enteros por ciento.

3-2.- Datos Catastrales:

Referencia catastral                          ----------------------

Clase de Suelo:                                 Urbano

Superficie Catastral:                         63 m2.

Uso:                                                   Residencial-1ª Residencia

Tipo de Vivienda                               Unifamiliar en Uso

Año de construcción:                        1.868

Valor del Suelo-2018                         € 53.856,25

Valor de la Construcción-2018          € 11.851,87

Coeficiente de participación:             50% cada propietario

Tipo de Propiedad                             División en Prop. Horizontal

3-3.- Advertencia Especifica:

De acuerdo con lo legislado: “Cuando se produzca una advertencia, la entidad tasadora deberá expresar, en su caso, su efecto sobre la valoración” Todo parece indicar que la vivienda tiene una superficie construida de 63 m2 pero, tal y como se dijo, la vivienda no pudo ser visitada por lo que a los efectos de su Tasación deberemos estar a lo previsto en el Art.- 5-a) de la Orden ECO-805/2003 que establece:

a).- Puesto que no se ha podido visitar la vivienda y por tanto no se ha podido levantar planos reales para fijar la superficie, se actuará de acuerdo con el Principio de Prudencia previsto en el Art 5-a) de la Orden citada que establece: “”Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio, se utilizará la menor entre las superficies catastral y registral””

3-4.- Advertencia Concreta:

a).- Por todo lo expuesto anteriormente, a los efectos de la presente Tasación, se considerará que la Superficie Construida de la vivienda es de 58,30 m2.

b).- Debemos concretar además que se procedió a la identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección externa, no siendo posible la comprobación “”in situ”” además de su superficie, tampoco las características de la construcción.

3-5.- Régimen de Propiedad:

Las viviendas del edificio se rigen por el mercado libre en Régimen de Propiedad Horizontal, según las Normas de Comunidad acordadas ante el Notario Don -------------- el 4 de Julio 1.990.

3-6.- Servidumbre:

Estudiada la Certificación Registral, debe destacarse la siguiente servidumbre de medianería.

Carga Registral con el número 1, procedente de la Inscripción número ------ con la servidumbre siguiente:

De la inscripción 1ª, vigente, fecha doce de diciembre de mil ochocientos sesenta y ocho, de la finca número -------, al folio ------, del tomo y libro ----- de ------ motivada por una escritura otorgada en esta ciudad, al doce de agosto de mil ochocientos sesenta y ocho, ante el Notario Don ----------- resulta que Don -----------------, dueño que era de la finca y Don -------------- titular de otra, convinieron que la pared existente entre ambos predios será medianera, pero no podrá edificarse a mayor altura que la que actualmente tiene como pared de cerca, ni podrá cargarse en ella ni arrimarse otra para edificio alguno. La longitud de dicha pared, partiendo del torrente del “”---------”” y terminando en el llamado “”-----------”” es de ciento veinticinco metros setecientos setenta y un milímetros, equivalente a seiscientos noventa y tres palmos, de los cuales hay en el extremo de ella, o al lado de Poniente, cuatro metros ochocientos veintiún milímetros, o ciento setenta y cuatro palmos de tres cuartos de grueso, por dos metros setecientos veintiún milímetros o catorce palmos de alto, y los restantes cien metros ochocientos ochenta milímetros, o quinientos diecinueve palmos son de un palmo y medio de grueso, por once y medio de alto, debiendo considerarse ambas propiedades de los señores ---------------, a la vez, predios dominantes y sirvientes, por lo mismo de ser la pared medianera.

Dicha servidumbre solo afecta a la finca en el hecho de forzar que la misma se mantenga en su estado actual, sin permitir que su medianera admita la elevación de más pisos, como sí lo hacen las fincas colindantes tal y como puede verse en la foto de detalle del sector ocupado por el edificio donde se ubica la vivienda de Autos.

Por todo ello, no se admite construcción alguna que afecte a la medianera objeto de la carga descrita, sin que la presente Carga Registral afecte al valor de mercado actual de la vivienda a tasar.

3-7.- Cargas Económicas:

Con el número 3 de la propia Certificación Registral en fecha 10 de Febrero de 2015, refleja la HIPOTECA de € 80.000 (ochenta mil euros) constituida por Don ------------- y Don -------------- sobre la finca ----------certificada a favor de CRCRSM.

Con el número 4 de la propia Certificación Registral se refleja la anotación preventiva de embargo de la TESORERIA ---------- por importe de € 8.952,40 (ocho mil novecientos cincuenta y dos euros con cuarenta céntimos)

Con el número 5 de la propia Certificación Registral se refleja la anotación preventiva de embargo de la TESORERIA ------------------- por importe de € 4.600,15 (cuatro mil seiscientos euros con quince céntimos)

egún la Certificación Registral numero 6 está prevista la ejecución por CRCRSM de la cantidad de € 13.915,47 como principal más €8.100 (ocho mil cien euros) en concepto de intereses y costas en concepto de Embargo por impago del restante importe de la Hipoteca constituida en su día.

3-8.- Derecho Real Tasado

El Nivel de Propiedad del 100% de la Finca Registral descrita está dividido al 50% entre los dos titulares de la misma Dn --------- y Dn ------------------ que la comparten por mitades indivisas.

3-9.- Tipo de Núcleo y Entorno:

La zona de -------- es una de las zonas más pobladas de Barcelona, con calificación urbanística en su mayor parte equivalente a viviendas de nivel de renta media-baja. La zona es fundamentalmente residencial. No existe el uso industrial en sus límites cercanos y el comercial es correcto.

3-10.- Rasgos Urbanos:

La tipología urbana y arquitectónica predominante del barrio de Gracia, al que pertenece el inmueble tasado, es la residencial de renta tipo media-baja. Predominan los inmuebles con antigüedad superior a los 50-100 años, siendo el que nos ocupa del siglo XIX. La calidad de la edificación es media.

3-11- Consolidación:

La consolidación del entorno es total con prácticamente ningún solar libre de edificación. Por tanto, la ocupación es muy alta.

3-12.- Conservación e Infraestructura:

Alumbrado Público                                     Red General

Alcantarillado Pública                                 Red General

Suministro de Agua                                     Red General

Energía Eléctrica                                         Red General

Pavimento Viales                                 Calzada con capa de rodadura.

Encintado y Aceras                                     SI Tiene

Red Telefónica y ADSL                             Red General

Canalización de Gas                                  Red General

3-13.- Entorno:

Nivel de renta:                                             Media - Baja

Usos dominantes:                                         Residencial

Destino más frecuente edificación:             1ª Residencia

Densidad de edificación:                             Muy Alta

3-14.- Desarrollo edificatorio:

Grado de consolidación aproximado:           100 %.

Nivel de ocupación de lo edificado:             Muy Alto

3-15.- Comunicaciones, Transportes Públicos y Accesos:

Comunicaciones:                                        Zona bien comunicada.

Acceso:                                                      Bueno pero por calles algo                                                                     estrechas.

Transportes públicos:                                 Sí tiene

Autobuses urbanos:                                     No tiene

Autobuses interurbanos:                             Si tiene

Ferrocarril Metro:                                       Si tiene (varias líneas)

Tranvía Interurbano:                                   No tiene

Aparcamientos:                                         Zona de aparcamiento                                                                            difícil.

Vivienda:                                                    Sin Parking

Comercial:                                                 Correcta

4 – ANALISIS de MERCADO

4-1.- Tasación Previa:

Los interesados en la presente Tasación han facilitado a este Perito una Tasación realizada por ---------- -(Ver Documentos Anexos)- realizada a solicitud de Dn. ----------- por cuenta de ------------------- con la finalidad de una Garantía Hipotecaria de Prestamos sujetos a la Ley 2/1981 de 26 de Marzo del Mercado Hipotecario.

Dicha Tasación fue realizada de acuerdo a la Orden ECO-805 /2003, tiene fecha de 24/02/2005 y está caducada el 24/08/2005.

4-2.- Segmento de Mercado:

El segmento de mercado es de viviendas de 1ª Residencia.

Hay un gran Mercado de oferta de venta de viviendas similares en un entorno próximo.

Se dan los requisitos para la aplicación del Método de Comparación.

Para obtener valores uniformemente comparables se elegirá el valor máximo de las muestras seleccionadas y se depreciarán aquellas muestras que difieren de dicho valor por superficie, servicios o equipamientos.

4-3.- Método de Comparación:

1).- Según lo previsto en el Artículo 21. de la Orden ECO-805, los requisitos fundamentales, entre otros, para la utilización del Método de Comparación son:

a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.

c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

2).- Para la Tasación se deberá:

a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración.

b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.

5 – ESTUDIO de MERCADO

5-1.- Valor de Mercado:

Valor de Mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

En todo caso, en la aplicación de dichos métodos para la finalidad prevista en el Artículo 2.a) (Ámbito de aplicación - expuesto al inicio de nuestro trabajo) se eliminarán los elementos especulativos o que por su desviación del precio medio de venta distorsionaran el valor de mercado buscado.

En virtud de lo legislado se ha estudiado el Mercado de Viviendas en Venta de similares características que como podrá verse es muy amplio.

5-2.- Muestras Escogidas:

Dada la amplitud del Mercado de viviendas en venta existente en la zona, hemos concentrado el estudio en las siguientes 12 muestras de viviendas en venta de similares características, situadas dentro de un radio de 500 m. cercano a la vivienda de Autos.

Para el estudio de las 12 muestras comparativas por su superficie y condiciones constructivas seleccionadas se han fijado numeradas en el círculo inferior y concretado en el Cuadro adjunto. El Segmento de Mercado estudiado nos da los siguientes datos ciertos:

Como puede verse, todas las superficies de las muestras están en el entorno de los 65 m2 –(media de 63 m2) que tiene la que se está estudiando, si bien los precios de venta oscilan de forma anormal en muchas de ellas. Por dicho motivo, en virtud de los legislado: “En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoración para la finalidad prevista en el artículo 2.a) de esta Orden, los que puedan incluir elementos especulativos.” Por las desviaciones de precios, el Cuadro de las 12 muestras ha quedado reducido a las 6 muestras exigidas marcadas en Verde en nuestros cuadros y que quedan resumidas como sigue:

5-3.- Homogeneización de Valores:

a).- Las muestras seleccionadas no son uniformes en sus condiciones dado que varían el número de habitaciones, baños y, quizás lo más importantes, que es la existencia de ascensor en el edificio y calefacción en la vivienda.

Por todo ello siguiendo la instrucción reiteradamente citada: “Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario”.

b).- En el Cuadro de Homogenización destacamos lo más importante en toda vivienda que es el número de habitaciones que la misma tiene. Ello refleja las variaciones de superficie de una muestra a otra que se complementa con el detalle del número de baños. Los baños no son solo importantes por su existencia, sino por el elevado coste que los mismos tienen en relación al costo de construir un dormitorio de más. Los dormitorios son muy importantes, a nivel de confort y uso. Los baños en cambio cumplen también una misión de confort, pero su construcción es mucho más costosa.

c).- En los coeficientes de uniformización resaltamos la importancia de los ascensores en edificios de viviendas de varias plantas. Hoy día está considerado un servicio de total necesidad para edificios de más de dos plantas.

d).- Por último hemos minimizado el valor de las viviendas que carecen de calefacción. Hoy en día también se considera una instalación de primera necesidad, pero en edificios construidos el siglo pasado no se exigía su colocación.

Realizada la necesaria homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resultan adecuados para cada inmueble, obtenemos el siguiente Valor de Mercado de las Viviendas del Sector de Mercado estudiado:

5-4.-. Cargas Registrales:

El valor de Tasación Final deberá corregirse deduciendo las Cargas que tiene la finca que, en resumen, son:

a).- Certificación.- 4- TESORERIA ------------------------ € 8.952,40

b).- Certificación.- 5- TESORERIA ------------------------ € 4.600,15

c).- Certificación.- 6- EMBARGO de CRCRSM - € 13.915,47+€8.100

NOTA FINAL. - Entre los coeficientes correctores aplicables, uno de importancia es el de la antigüedad de la vivienda. En este caso, no sería aplicable puesto que la vivienda tasada data de 1.880 y varias de las muestras pertenecen a edificaciones del siglo pasado. La depreciación ante esta realidad, considerando los 100 años de vida aplicables a los edificios de viviendas, supondría llegar quizás a depreciarla en un 100% dándole por ello un valor nulo, cuando sabemos con certeza que eso iría contra un estudio de mercado real. Por todo ello, en el presente estudio obviaremos la aplicación de la antigüedad como coeficiente de depreciación.

6.- MANIFESTACIONES FINALES

6-.1.- La presente Tasación se realiza a requerimiento de ----------------------- descrita en el encabezamiento de este trabajo y de acuerdo con el Art.-62 de la Orden ECO-805/2003 caducará necesariamente a los seis meses desde la fecha de la emisión.

6-2.- Esta Tasación ni ninguna de sus partes, pueden ser utilizadas para ningún fin distinto del expuesto en este Dictamen, quedando expresamente prohibido su uso a los efectos de la Ley Hipotecaria vigente regida por la ORDEN ECO-805-2003 y subsiguientes Órdenes que la modifican.

6-3.- El presente Dictamen & Tasación se compone de quince folios a una sola cara más las copias de los Documentos Anexos.

6-4.- De acuerdo con lo establecido en el Art 34 LEC este Perito declara:

.- No ser cónyuge o pariente por consanguinidad o afinidad, dentro del cuarto grado civil de una de las partes o de sus abogados o procuradores.

.- No tener interés directo ni indirecto en el asunto o en otro parecido.

.- No estar o haber estado en situación de dependencia o de comunidad o contraposición de intereses con alguna de las partes o con sus abogados o procuradores.

.- No tener amistad íntima o enemistad con cualquiera de las partes, sus abogados o procuradores.

Por todo ello confirmo que, en mi calidad de Perito, bajo promesa de decir verdad, MANIFIESTO que he actuado y actuaré con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer, como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y que conozco las sanciones en las que podría incurrir si incumpliese mi deber como perito.

Es cuanto cabe exponer, según el Dictamen / Tasación realizado según nuestro leal saber y entender y que se somete a cualquier otro mejor fundado, suscrito por el Arquitecto abajo firmante, para que conste a los efectos oportunos en Barcelona a 1 de Septiembre del 2018

El Arquitecto

Fdo.- José A. AG