Y-94-PATOLOGIAS en VIVIENDA - BARCELONA

 

DICTAMEN DESPERFECTOS en

SOTANO de EDIFICIO SITO en C/ -----------

BARCELONA

    Dn. José Alberto AG, Arquitecto del Colegio de Arquitectos de Cataluña*1), miembro de la Agrupación de Arquitectos Expertos Periciales y Forenses de dicho Colegio, con domicilio a efectos de comunicaciones en la C/ -------- Barcelona- 08028 - Fax – -------, actuando como Perito designado por TURNO DE OFICIO de la Lista de Peritos Forenses existente en el COAC, para que se estudien las patologías existentes en la vivienda del sótano del edificio sito en la C/ -------------, personado en dicha finca el día 20 de Marzo de 2002, para realizar una inspección ocular, así como para que le suministraran cuanta documentación estimaran oportuna y tomados cuantos datos han sido considerados de interés, pasa a emitir el siguiente:

 

D I C T A M E N

          1.- INTRODUCCION

        1-1.- En la visita realizada a la finca, junto con la Presidenta de la Comunidad de Propietarios Sra. ----------- y la tesorera Sra. ---------------, se concentró el interés de la visita, en aquél aspecto para el que se solicitó nuestro análisis y estudio, o sea en el Sótano del edificio.

    El edificio está entre medianeras, con frente a la calle de La Mina, con el nº.- 15 y tiene el acceso a las viviendas por la puerta lateral que puede observarse en la foto adjunta, correspondiente al frontal de la fachada del mismo.

    No tiene locales comerciales en Planta Baja, lo que garantiza que no han existido sobrecargas importantes, en el forjado sobre la vivienda de Planta Sótano, salvo las normales de uso de la vivienda superior, correspondiente a los Bajos-2ª.

    1-2.- La vivienda ha venido siendo utilizada hasta la fecha actual, en la que los vecinos observaron los desperfectos, sin que se conociera por parte de los mismos, anomalías que hubieran hecho prever una problemática, como la que puede verse en las fotos adjuntas y que mas adelante estudiaremos con detalle.

    1-3.- El salón y el dormitorio anexo visitados, tenían un falso techo de lamas de plástico que ocultaba el forjado de viguetas de madera con el que se construyó la vivienda.

Asimismo, existían unos muebles adosados a las paredes del fondo, tanto en el salón, como en el dormitorio que ocultaban los muros que actualmente presentan humedades y que pueden ser observados con todo detalle en las fotos de la página siguiente.

*1) En adelante COAC

        1-4.- Detalle del muro de fondo del salón de la vivienda, una vez que ha sido eliminado el mueble que lo cubría.

     1-5.- Detalle del muro de fondo del Dormitorio de la vivienda, una vez que ha sido eliminado el mueble que lo cubría.

        2.- ANALISIS de la PATOLOGIA

    2-1.- En la visita realizada, se pudo observar que existían humedades en los muros fotografiados, así como que, ambas estancias, tenían una ventilación frontal que no facilitaba una buena circulación de aire en el interior de las estancias.

       2-2.- Ello podría llevar a pensar que las humedades observadas, y los desperfectos de la viga del forjado de techo, lo son por humedades de condensación, si bien, en dicho supuesto, hubieran tenido que afectar a todas las vigas del forjado de techo y no simplemente a una de las cabezas, tal y como puede verse en la foto adjunta.

2-3.- El resto de las cabezas de vigas, mas lejanas del muro del fondo del salón y del dormitorio presentaban, a simple vista, un estado normal de mantenimiento, sin podredumbres, o cambios de color importantes, que denotan un empapamiento de agua de la madera que ha afectado a la misma, hasta iniciar el proceso de podredumbre, e incluso hacerla ceder, frente a las cargas a las que se ve solicitada.

 2-4.- Por ello este Perito, entiende que la causa de las humedades, al margen de que pueda haber estado potenciada por una deficiente ventilación, puede muy bien proceder de filtraciones de las instalaciones de desagües, o acometidas de agua del edificio.

2-5.- Para ello, antes de realizar las obras de consolidación, o substitución de la vigueta afectada, deberían realizarse catas por la parte superior del forjado, -(suelo de la vivienda Bajos-2ª)-, puesto que cabe la posibilidad de que las humedades fueran de filtración. Este aspecto es muy importante, antes de iniciar cualquier trabajo de reparación, puesto que, caso de no tener la absoluta certeza de que no hay filtraciones, una vez reparada la viga y pintados los muros afectados, volverían a aparecer las humedades.

 2-6.- Si las humedades fueran de filtración, se deberían detectar: desagües, generales, de terrazas, lavaderos, o acometidas de agua, etc, en la vivienda superior que por antigüedad y vejez, hayan permitido la fuga de agua, lo que justificaría, el porqué las patologías aparecen hoy y en un solo punto, cuando el edificio tiene una antigüedad superior, según manifiestan los vecinos, a los cincuenta años. Además de todo ello, aunque las esquinas superiores de techos, son los puntos de mayor concentración de humedades de condensación, obsérvese que sólo ha sido afectada la viga en su lado derecho y no en el izquierdo. Asimismo, no aparecen ataques a la madera en la viguería del dormitorio, cuando dichas estancias, son unas de las mas afectadas por causa de las humedades de condensación. Todo ello lleva a pensar que no es un simple problema de condensación, sino que la degradación, se puede haber producido por una agresión externa concreta, con acumulación de agua en ese punto del techo.

 2-7.- Como conclusión a todos los razonamientos expuestos, cabe la posibilidad de que haya filtraciones de agua, posibilidad que no debe ser descartada sin un análisis mas profundo mediante las catas que se estimen necesarias, para poder realizar un trabajo de reparación correcto. Si así fuera, entendemos que el problema es un accidente muy normal que debe quedar cubierto por las garantías de la Compañía de Seguros de la Comunidad, tal y como expusimos verbalmente en su día.

3.- ESTUDIOS PREVIOS a la REPARACION

       Este Perito fue requerido para estudiar el problema que hemos detallado y no se ha planteado el problema desde la perspectiva de su reparación, al no ser un experto en estructuras, y menos de madera.

          Se solicitaron planos de la finca, para poder superponer la distribución de la vivienda correspondiente a los Bajos y la del Sótano, para así comprobar, si existen puntos de humedad cercanos al problema detectado. La Comunidad carece de planos, por lo que como primer paso, si no se quieren hacer obras antes de tener la absoluta certeza del problema, sería aconsejable comprobar con planos aproximados, la posibilidad de que existan puntos cercanos de posible humedad de filtración.

          Cualquier contratista de la zona, con conocimientos básicos, a la vista de lo expuesto en este Dictamen deducirá, con los planos y con las catas que estime necesarias, cuál de las dos posibilidades es la que debe tenerse en cuenta a la hora de realizar la reparación.

 3-1.- Caso de Humedad de Filtración

          a).- Para poder asegurar que la patología obedece a una humedad de filtración; desde la parte superior del forjado de la vivienda del sótano, deberán encontrarse: desagües, codos, o tuberías de agua que penetren hacia aquél, a una distancia relativamente cercana a los muros fotografiados.

           b).- Cabe también la posibilidad de que los mimbeles de alguna terraza superior, permitan la filtración del agua, desde la posible terraza que tenga filtraciones, hasta el muro del sótano.

           c).- Como la vivienda del sótano, en este momento está muy afectada, si se descubren tubos que permitan pensar que pierden agua, se recomienda probar con una manguera, para poder observar si el agua penetra en la vivienda del sótano, lo que despejaría cualquier duda al respecto.

      d).- Caso de no poderse llegar a una conclusión definitiva, respecto a la procedencia de la humedad que ha provocado la podredumbre de la viga, y solo en ese caso, deberá admitirse que su podredumbre lo ha sido por antigüedad y vejez del rollizo de madera

 3-2.- Sistemática de la Reparación

           En el piso superior, tal y como puede verse en la fotografía adjunta, sólo se ha podido detectar un pequeño hundimiento a nivel del zócalo, con una grieta horizontal que marca de forma muy concreta el punto en el que ha habido movimiento de la estructura.

        Como puede verse, la grieta no se prolonga longitudinalmente por todo el zócalo, sino que se concentra, únicamente en el punto que suponemos que coincide con el punto inferior del forjado en el que la viga ha cedido, por ello se recomendó en la misma visita realizada que se apuntalara, como mínimo ese punto concreto para evitar mayores desperfectos

            Por ello entendemos que en el caso de que todo el forjado de madera, fuera el que hubiese cedido, las grietas horizontales, deberían ser mucho mas acusadas y de mayor longitud, así como aparecer en mas puntos y, no sólo, en donde la viga ha fallado.

        4.- REFUERZO ESTRUCTURAL

       El problema estudiado, obliga sin ninguna duda, a realizar una intervención que consolide la estructura de ese forjado del edificio. Al ser la estructura, de cualquier edificio, según la Ley de Propiedad Horizontal, un elemento común de toda la comunidad, la reparación debe abordarse solidariamente, si bien, caben dos soluciones para un problema de este tipo:

        4-1.- Reparación de la Estructura por la Parte Superior

       Si el técnico al que se le encarga el Proyecto de Rehabilitación, a la vista del estado de conservación de las viguetas, del estado de cargas, de las luces, etc., considera que es preciso reforzar la totalidad del forjado por la parte superior, hay que plantearse antes muy seriamente, que ello obligará al desmantelamiento casi total de la parte de la vivienda superior que descanse sobre el forjado del salón y del dormitorio.

Este procedimiento, supondrá un costo y unas molestias de tal importancia para los vecinos que este técnico recomiendo buscar, cualquier posibilidad para realizar el refuerzo por la parte inferior.

         4-2.- Reparación de la Estructura por la Parte Inferior

          Dado que aparentemente, solo se han detectado desperfectos en una viga, lo mas lógico es abordar la reparación por la parte inferior, dado además que el forjado y los rollizos de madera, están totalmente a la vista.

    La substitución de una, o incluso varias vigas, con apuntalamiento previo de todo el forjado, para repartir las cargas al máximo, es un proceso de una relativa sencillez, si se realiza con vigas de hierro ignifugadas y cortadas a la dimensión exacta en la que deben colocarse y pueden, según el experto que realice el proyecto de refuerzo, permitir que la viga de madera deteriorada permanezca y se deje su lugar, puesto que todas las cargas las soportarán, a partir de la reparación, la viga, o vigas, que se hayan calculado y diseñado para absorber las cargas.

          En cualquier caso, dada la sencillez del proceso, tanto en precio como en tiempo, se recomienda además que se refuerce aquel rollizo que pueda ofrecer dudas, -(si es que hay mas)-, pero que además se disponga una viga de sección suficiente según cálculo, dispuesta perpendicular a los rollizos de madera y fijada a elementos de carga, de forma que recoja y en ella se apoyen, a partir de ese momento, todas las cabezas de los rollizos de madera actuales. Una vez vuelto a colocar el cielo raso de lamas que existía, los signos de la reparación realizada serán muy escasos.

           4-3.- Humedades de Condensación

         Como elemento de acabado importante, se recomienda realizar una cámara de aire en el fondo del salón y del dormitorio, que a pesar de que quitará algo de superficie a las estancias, evitará que las posibles filtraciones a través del muro afecten a los muebles.

      Asimismo, es muy importante, no atracar los muebles totalmente contra el fondo de la estancia, sino dejar un pequeño espacio para que el aire pase tras ellos y permita que ventile la parte trasera de los mismos y evite una posible pudrición.

           Es cuanto cabe exponer, según el leal saber y entender de este Perito que somete el presente Dictamen a otro mejor fundado,

 Barcelona 15 de Abril de 2.002

 El Arquitecto – PEPE AG