X-10-PATOLOGIAS en BLOQUES VIVIENDAS
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| Barcelona Marzo 2003 |
“..........se practique Prueba Pericial anticipada, en que por un Arquitecto Superior designado por el Tribunal emita Dictamen Pericial previo análisis y examen de la documentación obrante en la demanda, y reconociendo tanto los elementos privativos como comunitarios del conjunto edificatorio sito en las Calles -------------------------- y --------------- de Barcelona, en relación con los siguientes extremos, se solicita la practica anticipada de esta prueba en virtud de los artículos 295.2 en relación con el art.339 y 247 de la L.E.C.”Personado en el tribunal con el fin de examinar la documentación obrante en autos, realizadas las visitas oculares durante los Sábados consecutivos:
25 de Enero de 2003
1 / 8/ 15 / 22 y 25 de Febrero de 2003
1 y 8 de Marzo de 2003
visitando todas las viviendas y locales comerciales, a los que se ha tenido acceso franco, o que no estaban desocupadas. Visitados los espacios comunes y parking, tomando cuantos datos, mediciones, fotografías, documentación, facturas de reparaciones efectuadas y explicaciones que le han sido facilitadas por los interesados en el pleito y que ha considerado de interés, tras estudiar con detalle el caso, pasa a emitir el siguiente:
D I C T A M E N
CAP.- 1 - INTRODUCCIÓN
1-1.- Para un correcto planteamiento del trabajo a realizar, así como para el conocimiento de los criterios de ambas partes, este Perito, se dirigió por correo electrónico a los letrados de las partes litigantes, para tener una reunión conjunta en las viviendas de autos.
Se adjuntan como anexos, copias de los mails remitidos el 19 de Septiembre a las partes, como (Docs.- 1 y 2), contestación de la parte demandante en la que renuncia a participar en la prueba, (Doc.- 3) y remisión de mail para correcta información de la parte demandante de la renuncia recibida (Doc-4).
1-2.- Simultáneamente y previa la visita a realizar al grupo de viviendas, se contactó telefónicamente con los letrados de ambas partes, para concretar el día y hora para la visita a las viviendas. Tal y como consta en autos, las partes son:
Demandada.------ (Subsidiariamente) --------
Demandante.- Comunidad de Prop -----------
1-3.- A la vista de que la parte demandada renunció a participar en la prueba, hecho que se nos comunicó, telefónicamente y por correo electrónico, como dijimos,(*2) y dado que la Presidente de la Comunidad estaba perfectamente legitimada para actuar, tal y como se expone en la demanda:“................ Existiendo vicios no tan sólo en elementos comunes, sino también en elementos privativos, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo reconoce la legitimación activa del Presidente de la Comunidad de Propietarios para su reclamación en representación de los demás copropietarios, así lo han declarado las STS de 22 de marzo de 1982, y en especial la de 30 de 5 septiembre de 1986, que establecen al respecto que: ...........................”
Este Perito fijó la primera visita para el día de Noviembre del 2003, personándose a la visita, únicamente la Presidenta de la Comunidad: Sra. --------------- y la Vicepresidenta - Sra. ---------- con su abogado, el Sr. -----------
1-4.- Tras conocer las manifestaciones de la presidente de las Comunidad de Propietarios, y dado que el conjunto que debía estudiarse, consistía en 122 viviendas, sótano para parking y espacios comunes, se hizo patente la necesidad de realizar un profundo estudio de campo, que permitiera visitar la mayor cantidad de viviendas ocupadas.
1-5.- Para poder realizar dicho estudio, este Perito se dirigió el 11 de Diciembre del 2002 al Tribunal (Doc nº.- 5) en solicitud de ampliación de plazo, dado el importante volumen de viviendas existentes, anexando la sistemática propuesta para la realización del trabajo
1-6.- Este Perito organizó un programa de visitas a las viviendas, -todos los sábados por la mañana-, a partir del 25 de Enero, puesto que al no ser laborables permitiría, -como es lógico-, encontrar ocupadas el mayor número de viviendas, minimizando al máximo las molestias a los inquilinos en sus hábitos normales de vida.
1-7.- Tras una encuesta previa, se procedió a establecer un programa de visitas que se ha desarrollado finalmente, según el siguiente listado:
1º.- Sábado 11/01/03 100% - C/ -------------(20 viviendas)
2º.- Sábado 18/01/03 VISITA de ORGANIZACION
3º.- Sábado 25/01/03 50% C/ ------------- (20 viviendas)
4º.- Sábado 01/02/03 50% C/ ------------- (26 viviendas)
5º.- Sábado 08/02/03 50% C/ -------------- (16 viviendas)
6º.- Sábado 15/02/03 100% C/ ------------- (20 viviendas)
7º.- Sábado 22/02/03 100% C/ --------- (10 viviendas + Locales Comerciales)
8º.- Sábado 01/03/03 50% C/ -------------- (20 Viviendas)
9º.- Sábado 08/03/03 Revisión de Carpintería de Aluminio
CAP.- 2 - RELACION DETALLADA de VISITAS REALIZADAS
El inicio de las visitas se realizó tal y como estaba programado, si bien se tuvo que destinar el Sábado 18 de Enero, a organizar a los vecinos, no pudiéndose en dicha fecha visitar ninguna vivienda.
Ello ha retrasado este trabajo, pero una vez acabado, se puede concretar definitivamente que las viviendas visitadas, son las detalladas en la siguiente relación:
2-1.- Sábado.- 11/01/2003 - C/ ----------------
FECHA ESCALERA FORMULARIO VISITA
11/01/03 c/ ---------- Entregado SI
11/01/03 c/ --------- SIN OCUPAR NO
11/01/03 c/ ---------- Entregado SI
11/01/03 c/ ---------- NO ABREN NO
11/01/03 c/ ---------- NO ABREN NO
11/01/03 c/ ---------- NO ABREN NO
11/01/03 c/---------- FALLECIDO NO
11/01/03 c/ ---------- Entregado SI
11/01/03 c/ ---------- Entregado SI
11/01/03 c/ ---------- Entregado SI
FECHA ESCALERA FORMULARIO VISITA
11/01/03 c/ ---------- NO VISITADO NO
11/01/03 c/ ---------- Entregado NO
11/01/03 c/ ---------- NO VISITADO NO
11/01/03 c/ ---------- Entregado SI
11/01/03 c/ --------- No Entregado SI
11/01/03 c/ --------- No Entregado NO
11/01/03 c/ ---------- Entregado SI
11/01/03 c/ ---------- Entregado SI
11/01/03 c/ --------- NO ABREN NO
11/01/03 c/ ---------- Entregado SI
2-3.- Sábado.- 25/01/03 - C/ -------------
FECHA ESCALERA FORMULARIO VISITA
2-4.- Sábado.- 01/02/03 - C/ -----, -------- y --------
FECHA ESCALERA FORMULARIO VISITA2-5.- Sábado.- 08/02/03 - C/ -------------------
FECHA ESCALERA FORMULARIO VISITA
2-6.- Sábado.- 15/02/03 - C/ -----------------
FECHA ESCALERA FORMULARIO VISITA
2-7.- Sábado.- 22/02/03 - C/ --- Locales ------
FECHA ESCALERA FORMULARIO VISITA
2-8.- Sábado.- 01/03/03 - C/ -----------------
FECHA ESCALERA FORMULARIO VISITA
2-9.- RESUMEN de DESPERFECTOS por VIVIENDA2-9-1.- Viviendas con Alicatados Huecos, Rotos o Sueltos en Cocinas y Baños:Este Perito ha visitado una cantidad suficiente de viviendas como para estimar que la valoración dada por CR en su Dictamen, es excesiva, puesto que se fijan 54 viviendas con dicho problema cuando según se puede ver, la lista facilitada por los propios vecinos es de 19 viviendas.
Muchas de las viviendas ya habían reparado este problema, pero no se ha facilitado factura alguna de dicho costo, por lo que en rigor, no lo podemos tener en cuenta a la hora de valorar.
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
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C/ ------------------
C/ ------------------
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C/ ------------------
C/ ------------------ Local (grieta entre columna y pared)
C/ ------------------
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b).- Grietas en Dormitorio Pequeño
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C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
c).- Grietas en Dormitorio Matrimonio
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C/ ------------------
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C/ ------------------
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C/ ------------------
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C/ ------------------
C/ ------------------
Las viviendas con problemas en los pavimentos, al quedar inhabitables, han venido siendo reparadas pro el Patronato de la Vivienda, a medida que se han ido detectando. Por tanto la relación actual, es, la de viviendas, en las que todavía no se ha actuado.
Al final de nuestra valoración adjuntamos las facturas abonadas por dicho organismo para las diferentes reparaciones, así como las que deberán realizarse en un futuro.
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
2-9-6.- Bañeras con Esmalte Picado
C/ ------------------
C/ -----------------
2-9-6.- Viviendas con Manchas en Pavimentos
Sin planos detallados y sin mas datos que los oculares, la reparación de estas manchas entendemos que, al igual que en el supuesto de los escalones fisurados, pueden quedar incluidas en el montante total de pulido y abrillantado, dado para el conjunto del grupo. Los problemas de manchas en parquet, no podemos definirlos como defecto de construcción, al poder ser un problema de uso y mantenimiento.
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ -----------------
2-9-8 - Problemas de TV
Obsérvese que las viviendas que mas reclaman por problemas de TV, son las más alejadas de las antenas parabólicas situadas en la cubierta.
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
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2-9-9.- Viviendas con Problemas en Termo de Agua Caliente
Muchos inquilinos, o propietarios, han venido cambiando los termos hasta la fecha. Tras estudiar el problema y consultarlo con expertos en la materia, se llega a la conclusión de que un termo de 50 litros, como los existentes, sometido a un permanente calentamiento del agua de Barcelona, de un alto contenido de cal, es lo que los estropea con esa rapidez.
No resultaría profesional, por el simple hecho de tener reclamaciones, dar un costo de reparación, incluyendo la totalidad de los termos, hasta no tener un estudio en profundidad de si existe alguna solución para evitar que este tipo de termo se volverá a estropear con el la calidad del agua que le llega.
El problema tendría solución, si se instalara un descalcificador, maquinaria no exigible a un grupo de viviendas. Por tanto, no podemos considerarlo como un defecto de construcción.
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
2-9-10.- Viviendas con Problemas en el Hornillo de Cocina u Horno
El diseño de la cocina y horno, no corresponde a ningún tipo de compacto existente en el mercado. Simplemente, en la encimera de la cocina (de aglomerado de fórmica postformado) se encastó una placa eléctrica de dos fuegos y debajo de la misma se situó un pequeño horno convencional.
Dicho conjunto, provoca que al calentarse las placas de la cocina a gran temperatura, (incluso al rojo vivo), como el conjunto no está homologado, o bien se funden los cables, o se estropean los equipos, o en el mejor de los casos saltan los plomos. Debe cambiarse el diseño.
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
C/ ------------------
Cap.- 3.- Nº TOTAL de VIVIENDAS de la COMUNIDAD
Cap.- 4.- DICTAMEN de AUTOS de ---------------------------
La demanda, aporta el Dictamen Pericial del Arquitecto.------------*(3) de Noviembre del 2001, obrante en autos y a coincidimos técnicamente en gran parte de sus argumentos, si bien con ciertas salvedades:
*(3) En adelante CR
2..- ANTECEDENTES.
La construcción de las viviendas se inició el 23 de noviembre de 1989, tras obtener licencia municipal de Obras Mayores (nº ----------------), acabándose el 17 de junio de 1992,según el certificado final de obras. Los agentes que intervinieron en su edificación, son:
Promotor -----------------------------
Arquitectos Proyecto Básico -------
Proyecto Ejecutivo: -----------------
Arquitecto Técnico: ----------------
Constructor : -------------------------
La generalización por un lado, de fisuras en tabiques, junto con la aparición de otros problemas, sin obtener solución alguna, da lugar al presente dictamen.
3.- CARACTERÍSTICAS DE LA EDIFICACIÓN OBJETO DEL DICTAMEN.
La comunidad está formada por tres cuerpos independientes formando en planta una doble “T”, aproximadamente, dos de ellos con fachada a calle (---------, o ----------), mientras el tercero lo hace al jardín del patio interior de manzana.
En total existen 112 viviendas*(4) y 6 locales comerciales, correspondiendo 60 viviendas y 3 locales a la calle -----------, y 52 viviendas y 3 locales a ------------, todas ellas organizadas en seis escaleras independientes de vecinos.
Existen dos tipologías edificatorias, en función de su posición, dando fachada a calle, o al jardín interior. En los primeros, la planta baja es comercial, y el número de plantas tipo, con dos viviendas por rellano, varía en función de una escalera u otra. El volumen interior con viviendas duplex, se distribuye en bajos y primero, todos ellos destinados a viviendas. Existe una planta sótano común destinada a aparcamiento.
Por lo visto en las inspecciones realizadas, se puede decir que:
Su estructura es de pórticos de hormigón armado (pilares y jácenas planas) sobre los que descansan el forjado de viguetas y revoltón de mortero.*(5)
Su cerramiento exterior (fachadas), está formado por paneles de hormigón prefabricado, con pared de ladrillo de 15 cm como tabique interior de cierre.*(6)
Las divisiones interiores son todas de ladrillo cerámico hueco, acabado con enyesado y pintado, salvo en las zonas de aguas que se revisten con azulejos. En sótano las paredes perimetrales son muros de hormigón dejados a la vista.
*(4) Existe un error en el dictamen. El número total es de 122 viviendas, sumando la totalidad de los diferentes habitáculos proyectados que se componen de muy diversas geometrías y funcionalidad interna, tal y como puede verse en los planos adjuntos en los anexos.
*(5) Este Perito no puede ratificar que el forjado sea de viguetas y revoltón. Actualmente es inaccesible sin realizar catas.
*(6) El cerramiento de paneles prefabricados, tiene juntas constructivas y juntas de dilatación. Las juntas constructivas son difícilmente analizables sin desmontar el panel, u obtener información del sistema de prefabricación empleado.
Sin embargo, lo que sí puede asegurarse, es que en las juntas que se ha precisado un sellado estanco, aquél ha sido realizado con masillas de muy baja calidad. Clarificaremos este aspecto en la parte técnica de este dictamen.
La carpintería exterior es de aluminio de color oscuro, con persianas (entendemos stores – ver fotografía) de aluminio enrollables como protección solar. Los vidrios exteriores son sencillos (sin cámara)
Los vierteaguas de ventanas, son prefabricados de hormigón.*(7) La carpintería interior, es de madera chapada.
Los pavimentos utilizados en las viviendas, son de gres y parquet flotante de madera. En planta de aparcamiento en sótano de hormigón
La calefacción es por radiadores de aluminio, con tubería empotrada en la pared .................” *(8)*(7) El vierteaguas es de hormigón, porqué forma parte del sistema constructivo empleado y está simplemente formado por la testa horizontal del panel de hormigón
*(8) Creemos que CR comete un error, puesto que la totalidad de viviendas visitadas, tienen una calefacción eléctrica de placas de calor negro colgadas de la pared.
Cap- 5.- METODOLOGÍA del ESTUDIO y ANÁLISIS EMPLEADO
5-1.- Solicitudes de la Pericial
De todo lo hasta ahora expuesto, se puede concluir que, el número de viviendas que este Perito ha visitado, son 78 viviendas, lo cual significa que sobre un total de 122 viviendas se han podido inspeccionar un 63,93%.
Dicho 64%, entendemos que es un porcentaje lo suficientemente elevado, como para poder extrapolar consecuencias y llegar a las conclusiones que más adelante expondremos, así como a una valoración, lo más ajustada a la realidad posible del costo de reparación que tendrá la solución de los problemas de diseño y construcción detectados.
Debemos destacar que la pericial está basada en preguntas muy concretas y que, - en síntesis-, podemos resumir en:
1-1.- La ratificación del dictamen del Arquitecto CR que no puede ser respondidas por este Perito, sin una justificación y exposición de causas y motivos previa.
1-2.- La distinción entre aquellos defectos de construcción que obedecen a diseño, a ejecución, o a acabados.
1-3.- La valoración del total de deficiencias y desperfectos que requieran una reparación, aspecto éste, que requiere de una propuesta esquemática de soluciones, dado que no es posible, -técnicamente hablando- entrar con detalle en problemas que requerirán de un proyecto completo de reparación y logística para su ejecución, al estar la totalidad de viviendas y locales habitados y en uso.
5-2.- Listado de Deficiencias de CR
El Arquitecto CR en su dictamen, da la siguiente relación textual:
En Viviendas:
Desprendimiento de azulejos en algunas cocinas y baños.
Manchas de agua, en la unión entre el yeso y la carpintería, en el antepecho interior de ventanas de dormitorios.
Vidrios sencillos en la carpintería exterior.
Manchas puntuales de humedad de condensación en paramentos interiores.
Problemas puntuales de cierre de ventanas correderas.
Fisuras en paredes interiores y en paredes de caja de escalera, así como verticales junto al acceso de viviendas (se adjuntan en perspectiva, en el anexo).
Desprendimiento de yeso en techo de caja de escalera, así como fisura horizontal marcando el nivel de forjado.
Pavimento levantado en determinadas habitaciones de diferentes viviendas.
Problemas puntuales de la instalación eléctrica.
Transmisión de ruidos entre viviendas, principalmente a través de la unión de la pared de separación de propiedad con la línea de carpintería de fachada.
En Planta Sótano:
Filtración de agua a través del muro perimetral, básicamente por la zona correspondiente al parque.
En Exteriores:
Los vados de salida del aparcamiento, tienen dimensiones inferiores a las normativas.
Algunas de las deficiencias de viviendas indicadas anteriormente, aunque sólo aparecen en los cuadros anexos, señaladas como existentes en pocas viviendas, han de considerarse como genéricas del sistema constructivo utilizado y por tanto como deficiencias en todas ellas, como son:
Existencia de vidrios sencillos en lugar de vidrios con cámara, en la carpintería exterior.
Transmisión de ruidos entre viviendas a través de la conexión entre el cerramiento de obra y la carpintería de fachada, en todas las viviendas exteriores y las de planta baja del bloque interior.
Este Perito ha podido comprobar que el listado de deficiencias, es mucho más amplio de lo que en principio supuso, con la sola lectura del dictamen de CR durante el acto formal de la aceptación del cargo en el Juzgado,
A dicho listado de deficiencias hay que añadir conceptos básicos de las Leyes de la Buena Construcción que desarrollamos detalladamente mas adelante, pero que pueden ser englobados en el siguiente listado:
En Cubiertas
Mala calidad de la masilla de sellado de juntas de dilatación.
Falta puntual de sellado de las juntas de dilatación de cubierta.
Carbonatación de piezas de remate de paredes de cubierta.
Grietas puntuales en mimbeles de cubiertas.
Zonas con contrapendiente que se encharcan.
Indicios de desintegración de aleros de cubierta.
Goteras puntuales en interiores de viviendas.
En Estructura
Flechas excesivas de forjados que obligaron a rellenos de nivelación, lo que provoca el desprendimiento y rotura del pavimento cerámico.
Flechas en voladizo de c/ ------- y --------
Falta de recubrimiento de armaduras de muro de contención en zonas puntuales que ha hecho caer el recubrimiento y permite la oxidación de las mismas.
En Viviendas:
Vidrios laminares, con sellado mal realizado, en los antepechos de los paneles de las vidrieras de las Salas de Estar que van desde suelo a techo en las viviendas del Patronato de la Vivienda. Ello provoca condensaciones entre ambas láminas de vidrio.
Puente Térmico en los vidrios en esquina de dichas vidrieras.
Puente Acústico en separación de viviendas realizado mediante simple chapa de aluminio lacada.
Imposibilidad de limpieza de cristaleras externas al correr una hoja sobre la otra impidiendo el acceso al cristal.
Alta capacidad de electricidad electroestática de los stores de protección solar que adhieren el polvo.
Imposibilidad de limpieza de dichos estores desde la vivienda.
Falta de zócalo en escaleras de acceso exterior de las escaleras de c/ ------ y -----
Grietas longitudinales en techos de pasillos de accesos a viviendas de las escaleras de c/ ----------- y -----------.
Manchas generalizadas de material de obra en terrazos de rellanos de escaleras y halles de accesos a viviendas.
Diferente color de terrazo en algunos rellanos
Manchas de material de obra en escalones interiores de algunas viviendas.
Falta de zócalo en escaleras y rellanos de c/----- y ---------.
Problemas en los chapados de puertas de madera de algunas viviendas de c/ ------- y ---------.
Dos bañeras con esmalte roto por defectuosa colocación del desagüe.
Erróneo diseño del sistema de cocina y horno (ver Apartado correspondiente de este dictamen)
En Planta Sótano:
Filtración de agua a través de huecos de ventilación del parking.
Falta de zócalo en rellanos de escalera de acceso a parking.
Filtraciones en Cuarto Instalación Eléctrica de c/ ---------
Humedades en paredes parking por falta de barrera antihumedad.
Mala nivelación en algunas plazas del pavimento parking.
Falta de protección de las guías de las puertas correderas del parking.
En Exteriores:
Excesiva superficie y poca pendiente de las terrazas posteriores a c/ ---- y ----- Interior.
Insuficiente dimensión de los sumideros de recogida de agua de lluvia de las terrazas anteriormente citadas.
Error en el tipo de arbolado elegido para un parque embaldosado.
En Instalaciones:
Falta señal de TV en las viviendas mas alejadas de las antenas en viviendas.
Centralización de TFT de telefónica en armario en zona común accesible a cualquier usuario. (Contradice Normas de Telefónica)
Una de las puertas del Parking no tiene dispositivo de apertura manual
Cap.- 6.- EXPOSICIÓN y ESTUDIO de PATOLOGÍAS DETECTADAS
El Dictamen debe ajustarse a una serie de preguntas concretas, realizadas por la parte actora.
Sin embargo, dada la extensión del trabajo realizado, la importante cantidad de viviendas, y de patologías que precisan reparación y que este Perito ha podido detectar, es necesaria una estructuración previa de nuestro trabajo.
Para una clara justificación, así como su posterior valoración, entendemos que el trabajo debe desglosarse lo máximo posible, puesto que resulta imposible una comprensión a las respuestas, su justificación y sobre todo, su valoración, sin antes haber realizado una exposición del porqué técnico de los problemas y las soluciones a los mismos
Para realizar una valoración, obviamente se precisa previamente una solución de la misma y que para dar una solución, hay que haber profundizado en el problema. Desde un simple dictamen, sin planos reales de obra*(9), ni del conjunto construido, solo es posible dar una valoración estimativa del costo definitivo de las reparaciones necesarias.
Por ello, antes de entrar a responder, -una por una las preguntas realizadas-, realizaremos una exposición detallada de los defectos observados, así como la solución que, -con las salvedades expuestas anteriormente-, creemos que solucionarán los problemas detectados.
*(9) Este Perito cuenta exclusivamente con los planos que obran en el Dictamen de CR. La Comunidad de Propietarios no tiene un dossier completo del proyecto ni de documentación alguna sobre lo construido. 6-1.- PATOLOGIAS en ESPACIOS COMUNES
6-1-1.- Patologías en el Parking
La ventilación natural del parking no se puede suprimir. Por ello, creemos que una solución barata, sería la substitución de las rejillas existentes por otras de altura inferior, creando un nuevo diseño que incorpore un escupidor de la misma chapa de la religa, con pendiente hacia el exterior, y con goterón, situado sobre la base horizontal del hueco que facilite la evacuación del agua de lluvia, e impida su filtración hacia el interior, o su deslizamiento por fachada manchándola
b).- Filtraciones y Grietas en Paredes del Parking
Existen varias zonas por los que el agua de lluvia se filtra hacia el interior del parking al resbalar por las paredes, oxidando las armaduras, tal y como puede verse en las fotos adjuntas. Las causas, además de las expuestas por CR en el dictamen de autos, son la imposibilidad que tiene el sistema constructivo, de crear una barrera de corte a las filtraciones, similar a un mimbel, entre el pavimento de la acera y el paramento vertical de los paneles prefabricados.
A la vista del Doc. nº.-19 de la demanda, y tras una lectura detenida del mismo, lo que no cabe duda es que, si tal y como dice el Constructor, la obra se iba realizando sin planos; la componían un conjunto de industriales, con la única coordinación del propio constructor y la única y constante ayuda de la Dirección Facultativa*(10), los defectos constructivos observados tienen una causa más que justificada.*(10) En adelante DF*(10) En adelante DF
En dicho documento se dice textualmente que:
“................. La Dirección Facultativa explica que en el plazo de un mes, tendremos el 98% del proyecto con mediciones y planos. (¿?)
Siete meses después de la reunión del 03/10/90 seguimos con el mismo problema. La falta de planos con antelación suficiente, hace que ......................................................”
A este Perito le resulta evidente que existan filtraciones, humedades por porosidad ascendente, desde el pavimento hacia el techo en varios paramentos del parking, así como filtraciones generalizadas, que no ha podido ver en persona, pero que los vecinos denuncian reiteradamente.
Sin embargo, se puede dejar constancia de que, a pesar de no haber podido ver las filtraciones, hay charcos en el pavimento que incluso impiden la entrada a los coches en los días de lluvias intensas. (problema comprobado el día 1 de Marzo en la plaza de aparcamiento nº.- 25 y plazas nº.- 77 y 78
El Arquitecto CR en su dictamen, hace una sucinta explicación de la problemática expuesta, achacando los problemas de filtraciones a:
“...............la existencia de unos pasamuros (agujeros) dejados en la construcción para pasos de instalaciones que ...........................”
No cabe duda de que ése, es uno de los problemas, pero este Perito entiende que todos los problemas observados, tanto los de filtraciones, ósmosis, falta de barreras antihumedad, etc., obedecen a una problemática que radica fundamentalmente en el absurdo constructivo de proseguir una construcción sin planos. ¿Cómo se puede exigir a un constructor y una DF que desarrolle unas obras de unas dimensiones y complejidad proyectual como las construidas; sin planos? ¿Cómo se puede pretender coordinar a diferentes industriales, -con una evidente intención de abaratar costos-, sin planos, con un coordinador que es simplemente la DF que carece de autoridad frente a decisiones contractuales, o pactos económicos entre los agentes constructivos intervinientes?
En dicho documento nº.- 19 adjunto a la demanda se sigue diciendo:
""...................... Asimismo, faltan planos de drenaje para poder realizar los pavimentos de los sótanos, planos de distribución de albañilería .........."”
Resulta evidente, por tanto que los defectos eran un problema “previsible”, denunciado y advertido por el constructor que le comunicaba al promotor de todo ello, sin que por la razón que fuere, se dieran las órdenes oportunas para evitar lo que inevitablemente tendría que ser una serie de futuros problemas constructivos, tal y como ha podido comprobar este Perito.
Téngase en cuenta que las filtraciones especialmente en el cuarto de contadores de la c/ -------- nº.------, no obedecen simplemente a los pasamuros, sino a alguna filtración a nivel del forjado de Planta Baja que encuentra la salida deslizando por dicha pared*(11).
*(11) Este Perito remitió en su día autorización formal, previa información por escrito a todas las partes interesadas de que se resolviera dicho problema a la mayor brevedad posible. Se adjunta copia del mail remitido como documento anexo.
Solución Propuesta
Este Perito entiende que:
a).- deben crearse barreras antihumedad, para evitar la filtración por osmosis.
b).- deben revisarse los planos de detalle del proyecto, (caso de existir) junto con la realización de catas, para averiguar el sistema empleado como barreras de protección contra la entrada de agua, en los muros de contención del parking al nivel de las aceras de la manzana ajardinada interior.
c).- deben revisarse las impermeabilizaciones de las jardineras, rellenas de grava volcánica, y sin jardinería, existentes en el patio posterior del bloque y junto a las paredes de los apartamentos de Planta Baja que provocan humedades en los paramentos interiores de algunas viviendas.
d).- deben substituirse los sumideros de dichas terrazas, por otros de mucha mayor capacidad de drenaje para evitar los encharcamientos que son perfectamente apreciables por la diferente tonalidad del pavimento de dichas terrazas.
e).- debe revisarse la impermeabilización de las jardineras con gran vegetación existentes en la medianera con las naves industriales que todavía existen.
f).- deben darse nuevas pendientes en zonas puntuales del pavimento del parking para evitar los actuales encharcamientos en algunas plazas de aparcamiento.
c).- Puertas Correderas del Parking
La posibilidad de un accidente en estas circunstancias, es muy alta, por lo que se estima que debe protegerse el recorrido barrido por dichas puertas, para evitar que la mano de un niño, o de cualquier persona que no esté atenta a su apertura, puedan quedar atrapadas por la misma.
Solución Propuesta
La solución más económica para este problema, es aplacar por el interior de dichas puertas, unos elementos registrables (tipo chapa galvanizada) que protejan el recorrido de la puerta, de forma que sus guías no queden al alcance de los usuarios
6-1-2.- Patologías de Halles y Escaleras de Vecinos
Para poder hacer una descripción ordenada y clara, a los efectos de su futura valoración, hay que tener en cuenta que el conjunto de la Comunidad de Propietarios tiene dos tipos de escaleras distintos.
Por ello y empezando por las escaleras que dan directamente a la calle podemos relacionar los siguientes desperfectos:
A).- Escaleras de Vecinos de las Calles – Zamora y Pamplona
a-1).- Ventanas de bajada a Parking
Solución Propuesta
En este caso, antes de volver a reparar los paramentos, deben antes cortarse los ventanales, para crear un antepecho como mínimo de 60 cm. de altura, rematado con su escupidor y goterón, de forma tal que el agua de lluvia no pueda penetrar por filtración entre la entrega de la carpintería de aluminio y la obra. Asimismo, debe diseñarse por el exterior un mimbel, en la entrega del paramento de elementos prefabricados y el pavimento exterior así como aumentar la pavimentación, o acera exterior, para evitar las filtraciones de agua. Cualquier otra reparación que no tenga en cuenta todos estos conceptos será parcial y, por tanto, no resolverá el problema definitivamente.
a-2).- Zócalos en Hall y Escaleras Vecinos
No existen zócalos en ninguno de los Halles de escalera de vecinos ni en los tramos de escalones de las propias escaleras y rellanos. El resultado es que se manchan las paredes con la limpieza.
Solución Propuesta
Hay que poner zócalos de madera o de terrazo.
a-3).- Piezas de Terrazo de Distintos Colores y Manchas en Rellanos
Solución Propuesta
Deben cambiarse las piezas de distinto color y deben rebajarse y abrillantarse los rellanos de las escaleras
Este Perito ha podido detectar el defecto de acabados que puede verse en las fotográficas, en dos rellanos, como se dijo. Obsérvese además la falta de zócalos, enunciada anteriormente.
Las manchas en los rellanos son mas generalizadas, probablemente porqué se trabajó en ellos con materiales de obra empleados en las viviendas
a-4).- Grietas en la Entrega del Forjado de Cubierta con la Caja de Escalera
En la entrega del forjado de cubierta contra las paredes de las cajas de escalera, se pueden apreciar grietas en “S” que son provocadas por el deslizamiento del forjado, al variar las temperaturas exteriores.
Solución Propuesta.- Las reparaciones que se realizan normalmente en estos casos, son el vendado de la junta con un material tipo “mallatex”, o similar, el saneado de la junta y la dpintura del paramento.
b-1).- Grietas en Cielo Raso Pasillos
b-2).- Zócalo Terrazo en Entradas C/ --- y C/ --
A los dos Halles de escaleras que existen en el patio interior ajardinado, se accede mediante escalones de terrazo que carecen de zócalo.Solución Propuesta
Hay que poner zócalo de terrazo, al ser un espacio exterior. La medición estimada es de unos 5,5ml por escalera, o sea, un total de 11,00 ml de zócalo.
b-3).- Escalones Rotos
En el acceso a la vivienda de la c/ ----------1º11ºB y los de acceso a las viviendas c/ -----------1º9ºB y 1110ºB, hay escalones rotos. Dada su gran longitud tuvieron que romperse durante la colocación. Es imposible su rotura por el uso.
Solución Propuesta
Dado que son micro-fisuras, si se les pone pasta de pavimento, se pulen y se abrillantan, creemos que el problema puede quedar resuelto sin tener que arrancarlos y volver a colocar otros. Esta partida es tan insignificante que entendemos que puede quedar incluida en los presupuestos que adjuntamos para la eliminación de manchas de pavimentos de terrazo existentes en los Halles y rellanos de escaleras del conjunto.
6-1-3.- Problemas de las Instalaciones
a).- Instalación de Telefonía
Se centralizaron, la totalidad de conexiones de telefonía de las viviendas en un cuadro, que es perfectamente accesible por cualquier vecino.
Dicha centralización, no la realiza la Compañía Telefónica, puesto que esas conexiones, deben estar siempre en el interior de las viviendas.Ello es así, puesto que de ésa forma, queda totalmente garantizado que sólo tiene acceso a la línea, el inquilino propietario de ella, para que no puedan existir reclamaciones a Telefónica, por llamadas de alto costo, no realizadas por el propietario de la línea. Tan es así que telefónica es responsable del mantenimiento de las líneas, sólo hasta el punto de conexión de la vivienda.
A partir de ese punto y en el interior de la misma, la responsabilidad del mantenimiento, y el pago de los costos de llamadas, le corresponde exclusivamente al usuario.
Solución Propuesta
Debe contactarse con Telefónica y realizarse los nuevos cableados para que los TFT se eliminen del cuadro actual y se sitúen en el interior de las viviendas.
b).- Problemas con la Instalación de TV
Los vecinos se quejan de la falta de señal en las conexiones de TV existentes en algunas viviendas. Este Perito ha comprobado que para el total de viviendas, sólo existen dos antenas parabólicas. Los cuadros de conexión de las viviendas a las que se accede desde el jardín interior, están centralizados en las cajas de escalera y son prácticamente inaccesibles, puesto que lateralmente están los “macarrones” de otras instalaciones.
Solución Propuesta
Deben someterse el problema a un experto, por si es posible solucionar el problema con amplificadores de señal. Sin embargo, a efectos de solución definitiva del problema, entendemos que dada la gran longitud de cable, y la gran cantidad de viviendas, deberían disponerse como mínimo dos nuevas antenas para las escaleras del patio interior de manzana.
6-1-4.- Patologías de las Cubiertas
a).- Piedra Artificial de Remate de Paramentos Cubierta
Este Perito tiene la impresión de que en las cubiertas se proyectaron unas posibles jardineras. Sin embargo, no existen como tales y lo que sí existe, es un cajón de obra rematado con piezas de piedra artificial. Tal y como puede verse en las fotografías todos los elementos de piedra artificial están carbonatados y fisurados.
Solución Propuesta
Su reparación es posible mediante el repicado, saneado y reconstrucción de los cantos con morteros epoxídicos (Sika o similar). Como es lógico suponer, los que todavía no han roto lo harán. Por ello ¿Qué solución recomendar?
Cabe la posibilidad de substituir todos por elementos de remate por piezas cerámicas, mucho más resistentes a la intemperie, y quizás mas baratos de colocación que la reparación de lo existente.
Solo con un proyecto detallado, con planos y mediciones reales, se puede llegar a una conclusión definitiva, de cuál es la solución más aconsejable. Nuestra valoración, en este caso, debe ser necesariamente estimada.
b).- Sellados y Juntas de Dilatación en Cubierta
Todas las juntas de obra y de dilatación de cubierta, han sido rellenadas sin una limpieza previa del hueco, con acumulación de polvo y muy probablemente sin imprimación. Incluso, hay puntos en los que no hay masilla. (Ver foto) Se empleó una masilla de tan baja calidad que como puede verse carece de elasticidad alguna y puede clavarse una llave en la misma. Ello puede permitir la entrada de progresiva degradación de la piedra artificial.
Deben arrancarse la totalidad de las juntas, sanear los bordes con el disco, limpiarse los fondos de tierra, arena, e incluso musgo, dar imprimación previa y sellar nuevamente con caucho masilla resistente a los ultravioleta, tipo caucho polisulfuro, o similar.
Las zonas con mimbeles rotos, deben ser reparadas lo antes posible, para evitar que el agua penetre entre el forjado y el aislamiento. Dicha humedad, caso de penetrar por ese motivo, es difícilmente eliminable.
c).- Rotura de Paramentos de Cubierta
Como puede verse, los paramentos de remate de las barandillas de cubierta de la C/ ----------- así como el de la C/ -------------, están rotos. Desconocemos las causas, puesto que para ello sería preciso realizar catas. Deben repararse rápidamente, o los problemas pueden agravarse y ser más cara la reparación.
Se precisa del saneamiento previo, el grapado y la reconstrucción de los paramentos rotos con reposición de obra, sellado con morteros epoxídicos (Sika o similar) que garanticen la adherencia a la obra existente
d).- Cubiertas - Problemas Varios
Al margen de todo lo expuesto, existen problemas puntuales de mala ejecución de las pendientes de la cubierta, permitiendo el estancamiento del agua de lluvia, lo que provoca humedades
También existen problemas de carbonatación del hormigón en otros puntos con grietas y desconchamientos como los que se pueden ver que se corresponden con la vivienda al terrado de la c/ -------------
6-2.- PROBLEMAS en las VIVIENDAS
Tras el exhaustivo trabajo de campo realizado, podemos concluir que muchos de los defectos constructivos en viviendas, son en su mayor parte generalizados y repetitivos, por lo que resulta a todas luces mucho mas operativo, a los efectos de la clarificación, exposición y valoración de los problemas, el concretar todos aquellos que son comunes.
Los problemas repetitivos son: 6-2-1.- Carpintería de Aluminio
La totalidad de los cerramientos de ventanas de viviendas son de aluminio lacado con perfilería fabricada por la firma Technal. Dicha empresa fabrica todo tipo de perfilería de aluminio y es una de las mejores dentro del mercado español, pero no instala ni realiza acristalamientos de los elementos fabricados.
Con toda certeza, podemos afirmar que el trabajo realizado por dicha empresa, fue de una calidad muy baja, con cantidad de errores básicos de diseño, defectos de fabricación, omisión de piezas imprescindibles para el buen funcionamiento de los ventanales y en definitiva para una correcta ejecución del trabajo encargado.![endif]--
[endif]-- A todo ello se debieron sumar las prisas para la entrega de la obra, la descoordinación entre los diferentes industriales, así como la totalidad de problemas relacionados en la carta de Construcciones ------------- de fecha 29 de Abril de 1992. Sin embargo, al margen de lo expuesto, las ventanas y ventanales, tienen problemas concretos que requieren una especial atención y que detallamos a continuación.
A).- Ventanas de Dormitorios
La totalidad de la vidriería de las ventanas de los dormitorios son de una hoja, de apertura al interior, fabricadas con carpintería Technal de la Serie “FC” con acristalamiento simple de 6mm.
El hecho de haber colocado vidrio simple es, simple y llanamente, un problema de ahorro de costos, dada la gran cantidad de ventanas que se han colocado. El problema es que dicho tipo de vidrio, tiene un coeficiente de transmisión térmica alto y favorece, tal y como puede verse en la foto anterior la llegada al punto de rocío, con condensaciones que deslizan por el cristal hasta el antepecho, afectando al yeso y los acabados. El problema viene agravado por el alto grado de humedad ambiente de la zona, al estar cerca del mar.
La perfilería tiene mal diseñado el escupidor y carece de goterón, por lo que el agua de lluvia se filtra por las juntas agravando el problema.
Solución Propuesta
Ante los problemas expuestos, se precisan varias actuaciones en este tipo de ventanas:
1.- Se precisa arrancar la masilla de sellado, limpiar totalmente la junta con los paneles de hormigón prefabricado y volver a sellar con una masilla elástica resistente a los ultravioleta y que impida el paso del aire y del polvo al interior.
2.- Se precisa rediseñar, o en su caso, incluir en la base de la carpintería contra la pared de hormigón de un perfil que haga de escupidor y goterón, impidiendo que el agua de lluvia se almacene en ese punto filtrando hacia el interior del hueco de la ventana.
3.- Se precisa cambiar el junquillo existente Ref.- 2275, para permitir la substitución del vidrio por otro tipo climalit – (4+12+4),mediante un junquillo existente en el mercado Ref.- 227
Con ello se variaría el coeficiente térmico del vidrio existente de, K vidrio simple = 4,9 Kcal/h.m2.ºC, por otro con K vidrio con cámara de 12 mm. = 2,6 Kcal/h.m2.ºC, con una mejora indudable de las condiciones de habitabilidad y la eliminación de condensaciones.
B).- Ventanas Correderas de Viviendas
Los ventanales de las viviendas son en todos los casos correderas de la Serie GK de Technal, de dimensiones muy similares. La mayoría de ellas tienen problemas de estanqueidad, cierre y permeabilidad al aire. Revisadas con detalle, se ha podido detectar que en muchas faltan elementos esenciales que suministra la casa Technal para evitar estos problemas.
Asimismo faltan, o están muy deterioradas las felpas de estanqueidad y en la mayoría de los casos falta el talón central de estanqueidad, detalles que adjuntamos a continuación.
Lo que es muy difícil de creer, es que los tapones de estanqueidad falten, en unos puntos y no en otros, especialmente el tapón central, de una importancia básica para la estabilidad y estanqueidad de la corredera, puesto que para su eliminación se requiere el desmonte de la hoja y su eliminación voluntaria.
Los rodamientos, son otro de los aspectos que deben ser especialmente tenidos en cuenta a la hora de elegir el diseño de la carpintería, para garantizar que el peso que soportan es el adecuado, están centrados en los puntos de carga y se realiza un mantenimiento a lo largo del tiempo, tanto en su situación, colocación, geometría, y limpieza.
Visitado el grupo de viviendas con un experto, se pudo comprobar que las hojas correderas pueden desencajarse de sus actuales guía con tal facilidad que suponen un peligro potencial de caída al exterior, por lo que requieren de un repaso global y en su totalidad, si bien realizaremos una reducción en los costos, en función del tiempo transcurrido.Asimismo, el cambio de la vidriería simple de 6mm, por otra del tipo climalt, aumentará muy considerablemente el aislamiento térmico y mejorará en gran medida el acústico.
Soluciones Propuestas
Ante todos los problemas expuestos, se precisan varias actuaciones en este tipo de ventanas:
1).- Deben cambiarse los vidrios simples de 6mm por otros con cámara
Esta solución permitiría, mejorar las prestaciones del acristalamiento (el cuál afecta al 80% de la superficie de la ventana)2).- desmontarse, todas y cada una de las hojas correderas de las ventanas y reponer aquellos elementos necesarios para su estanqueidad, como son: todos los expuestos en los detalles adjuntos anteriormente.
3).- Deben revisarse los rodamientos y las felpas de estanqueidad que en este caso concreto, si puede ser un problema de mantenimiento y desgaste de los materiales por el uso.
C).- Ventanales en Viviendas C/ ----- y C/-----
Inercia requerida en Obras = 19,18 cm4
Inercia de los Perfiles = 24,40 cm4
Por tanto el conjunto es estable, pero se detectan como en el resto de la carpintería varios problemas de importancia:
1).- El vidrio de cerramiento es simple de 6 mm – Perdidas caloríficas.
3).- La esquina actual está formada por dos vidrios de 6mm entregados a tope y sellados. La falta de aislamiento térmico y la escasa recirculación de aire en dicho punto, provoca condensaciones que hacen chorrear el agua por la superficie del vidrio, tal y como puede verse en la foto adjunta.
Soluciones Propuestas
Como en los demás casos, se precisan varias actuaciones en este tipo de:
6-2-2.- Estores de Protección Solar
La protección solar de todos los ventanales que dan al interior de manzana se realizaron a partir de estores como los de la foto. Como puede verse, la suciedad se adhiere al material, dado el alto nivel de electricidad electroestática que alcanzan que impide que el agua de lluvia arrastre el polvo y la suciedad.
No hay solución técnica a este problema. Cualquier solución que se le diera alteraría la estética del conjunto de forma tan importante que se estima que la única solución que hay, es cambiar el tejido de dichos elementos y substituirlos por otros similares, cuando su limpieza sea imposible y la Comunidad estime que el aspecto estético así lo exige. Hoy no se considera imprescindible, a pesar de que en un futuro lo será.
6-2-3.- Chapado de Puertas Interiores de Vivienda
Algunas puertas de la entrada principal y del interior de las viviendas, correspondientes a la escalera de la c/ Zamora, tienen el chapado desprendido y se rompe.
Solución Propuesta
Hay que cambiar las puertas.
6-2-4.- Bañeras Rotas
Hay que cambiar las bañeras.
6-2-5.- Pavimentos de Cerámica
Se han visitado viviendas en las que el pavimento de baldosas cerámicas está desprendido, “bufado” y roto al haberlo pisado. Inicialmente pensamos que era un problema de una excesiva dosificación del mortero de Pórtland y una escasa dimensión de la junta.
Pero levantando una superficie suficiente, en una vivienda gravemente afectada, se pudo comprobar quen en esa vivienda en concreto existía un importante grueso de relleno entre el forjado portante y la nivelación del pavimento.
La realización de tal relleno con un material disgregado carecía de sentido y no le encontramos explicación alguna.
Cuando leímos con detenimiento el reiterado Doc nº.-19 de la demanda, entendimos perfectamente el porqué.
El cálculo de forjados se realizó sin tener en cuenta la carga en punta que exige la Normativa en los voladizos. Las viviendas de las escaleras con acceso desde el patio interior no tienen voladizos por lo que no tienen problema alguno.
En cambio, las viviendas de las c/ ---- y ---- tienen un voladizo de aproximadamente 60cm. Al no haber calculado la carga puntual, y para ello nos referimos nuevamente al texto de dicho documento:
“.......... De hecho una vez fabricadas las placas, la Dirección Facultativa se da cuenta que la estructura no está calculada para soportar cargas puntuales por lo que ...........”
Es de lógica suponer por tanto que, la DF actuó en consecuencia y exigió la realización de una chapa de reparto, para absorber dicha carga, lo que provocó diferentes gruesos de forjados en algunas viviendas. Independientemente de ello, la flecha de los voladizos no pudo ser absorbida al 100% y ello explica el porqué, una canica colocada cerca de los mismo rueda hasta el paramento de cierre.El relleno realizado, ahora se explica, puesto que si la tabiquería estaba realizada, recrecer los forjados con una chapa de hormigón, hubiera supuesto el derribo de todo lo construido.
En definitiva, tenía que existir una causa lógica para este problema, si bien técnicamente hablando el error de cálculo era imposible de solucionar por la DF, por lo que a pesar de buscar soluciones, queda claramente demostrado en el hecho de que no podían ser efectivas al 100%, dado que los pavimentos se levantan y se rompen.
Solución Propuesta
Deben levantarse el máximo posible de baldosas, sin romperlas, (puesto que no hay un stock de reserva y será imposible encontrarlas de igual color y características), eliminar el material de relleno y crear una base de mortero sólida sobre la que asentar de nuevo las baldosas. Debe aumentarse algo el grueso de juntas y amorterar con una mezcla pobre en Portland para evitar el ”bufado”.
Se han podido apreciar grietas en “S” en las entregas de la tabiquería contra los paneles prefabricados de las fachadas, o contra elementos estructurales como pilares.
CR ha realizado una serie muy extensa de croquis *(12) de las grietas que detectó que hacemos nuestras en este dictamen. y dice textualmente:
“....................................................................
En interior de viviendas. Se localizan en diferentes puntos,
1.- En encuentros de paredes exteriores con techo, con forma básicamente rizada.
2.- En uniones de diferentes materiales, como obra de fábrica de ladrillo y hormigón.
3.- En uniones de diferentes formatos de la obra de fábrica.
4.- En C/ -------------- se localizan en la unión del tabique intermedio y techo, así como en la pared de acceso y tabiques intermedios, a una altura del suelo de 1 m aproximadamente, de las viviendas de los bajos.
El origen de los problemas está para el apartado 1. en las juntas dejadas entre los paneles prefabricados de fachadas y el techo, así como a posibles movimientos de éstos.
Para los señalados en los apartados 2 y 3 por tener diferentes coeficientes de dilatación térmica, o por falta de adecuadas trabas entre ellos.
Para las incluidas en el apartado 4., su origen puede estar en la acumulación de flecha del forjado, máxime cuando se localiza en la zona de planta baja del edificio, o que los tabiques han sido conectados al techo con mortero en lugar de dejarles una junta rellena de yeso. ......................................................................."
Como puede verse, este Perito coincide en las causas, si bien muchas de las deficiencias detectadas por CR, ya han sido reparadas por el Patronato de la Vivienda.
*(12) Lamentablemente el color blanco de las paredes, impide que las fisuras queden reflejadas en las fotografías que se han realizado, por lo que no se incluyen en este dictamen.
6-2-7.- Caídas de Alicatados en Baños y Cocinas
Nos remitimos en su totalidad al dictamen de CR.
Deben eliminarse las baldosas, sanear la superficie, revocar y alicatar. Al haberse utilizado baldosa blanca, se puede realizar la reparación con un coste relativamente bajo.
6-3.- Problemas de los Exteriores6-3-1.- Problemas del Arbolado
Un tipo de arbolado de los elegidos para ajardinar, ha sido el chopo. Dicho árbol es un árbol de ribera que tiende a desarrollarse mediante “hijos” que nacen de las raíces, a muchos metros, en algunos casos, del tocón madre. Ello provoca que si la zona circundante está pavimentada, se levante y se rompa el pavimento.
6-3-2.- Problemas de Estancamiento de agua en Terrazas posteriores
Muchos de los problemas de filtración en el parking pueden ser debidos a los estancamientos que se producen en las terrazas posteriores al bloque que da frente al jardín.
Solución Propuesta
Arrancar los pavimentos realizados destruiría la impermeabilización, por lo que la solución más económica sería incrementar el número de sumideros y ampliar su diámetro para evitar que se encharque el agua en una zona Norte de difícil y lento secado, al no darle el Sol.
7.- RESPECTO de las PREGUNTAS de la PERICIAL SOLICITADA
En la demanda, la parte actora realiza varias preguntas a este Perito, algunas de las cuales han precisado de una larga exposición previa para justificar las respuestas a las mismas, así como para una respuesta correcta.
Otras son de fácil respuesta puesto que coinciden plenamente con las deficiencias expuestas en el dictamen de CR.
Por ello responderemos a las realizadas, refiriéndonos, en todo aquello que sea preciso, a los capítulos anteriores de este Dictamen, en los que hemos expuesto en detalle, las causas y posibles soluciones, a los desperfectos observados.
7-1.- Respecto de la Primera Pregunta
“Que confirme la existencia del listado de deficiencias y defectos recogidos en el Documento nº.- 5 de los aportados a este escrito” El Arqto-CR, resume el total de defectos observados según la siguiente lista:
En Viviendas:
Desprendimiento de azulejos en algunas cocinas y baños.
Manchas de agua, en la unión entre el yeso y la carpintería, en el antepecho interior de ventanas de dormitorios.
Vidrios sencillos en la carpintería exterior.
Manchas puntuales de humedad de condensación en paramentos interiores.
Problemas puntuales de cierre de ventanas correderas.
Fisuras en paredes interiores y en paredes de caja de escalera, así como verticales junto al acceso de viviendas (se adjuntan en perspectiva, en el anexo).
Desprendimiento de yeso en techo de caja de escalera, así como fisura horizontal marcando el nivel de forjado.
Pavimento levantado en determinadas habitaciones de diferentes viviendas.
Problemas puntuales de la instalación eléctrica.
Transmisión de ruidos entre viviendas, principalmente a través de la unión de la pared de separación de propiedad con la línea de carpintería de fachada.
En Planta Sótano:
Filtración de agua a través del muro perimetral, básicamente por la zona correspondiente al parque.
En Exteriores:
Los vados de salida del aparcamiento, tienen dimensiones inferiores a las normativas.
Algunas de las deficiencias de viviendas indicadas anteriormente, aunque sólo aparecen en los cuadros anexos, señaladas como existentes en pocas viviendas, han de considerarse como genéricas del sistema constructivo utilizado y por tanto como deficiencias en todas ellas, como son,
Existencia de vidrios sencillos en lugar de vidrios con cámara, en la carpintería exterior.
Transmisión de ruidos entre viviendas a través de la conexión entre el cerramiento de obra y la carpintería de fachada, en todas las viviendas exteriores y las de planta baja del bloque interior.
Debemos Responder:
Que tras las visitas y encuesta realizada vivienda por vivienda, podemos ratificar todos y cada uno de los defectos relacionados, e incluso incrementarlos en algunos conceptos no incluidos en dicho listado y que hemos relacionado anteriormente en este Dictamen, pero que para mayor claridad y facilidad, reproducimos a continuación:
En Cubiertas
Mala calidad de la masilla de sellado de juntas de dilatación.
Falta puntual de sellado de las juntas de dilatación de cubierta.
Carbonatación de piezas de remate de paredes de cubierta.
Grietas puntuales en mimbeles de cubiertas.
Zonas con contrapendiente que se encharcan.
Indicios de desintegración de aleros de cubierta.
Goteras puntuales en interiores de viviendas.
En Estructura
Flechas excesivas de forjados que obligaron a rellenos de nivelación, lo que provoca el desprendimiento y rotura del pavimento cerámico.
Flechas en voladizo de c/ ------- y --------.
Falta de recubrimiento de armaduras de muro de contención en zonas puntuales que ha hecho caer el recubrimiento y permite la oxidación de las mismas.
En Viviendas:
Vidrios laminares, con sellado mal realizado, en los antepechos de los paneles de las vidrieras de las Salas de Estar que van desde suelo a techo en las viviendas del Patronato de la Vivienda. Ello provoca condensaciones entre ambas láminas de vidrio.
Puente Térmico en los vidrios en esquina de dichas vidrieras.
Puente Acústico en separación de viviendas realizado mediante simple chapa de aluminio lacada.
Imposibilidad de limpieza de cristaleras externas al correr una hoja sobre la otra impidiendo el acceso al cristal.
Alta capacidad de electricidad electroestática de los estores de protección solar que adhieren el polvo.
Imposibilidad de limpieza de dichos stores desde la vivienda.
Falta de zócalo en escaleras de acceso exterior de las escaleras de c/ ---- y -----.
Grietas longitudinales en techos de pasillos de accesos a viviendas de las escaleras de c/ --------- y ----------.
Manchas generalizadas de material de obra en terrazos de rellanos de escaleras y halles de accesos a viviendas.
Diferente color de terrazo en algunos Halles y rellanos de escalera.
Manchas de material de obra en escalones interiores de algunas viviendas.
Falta de zócalo en escaleras y rellanos de c/ ------ y --------.
Problemas en los chapados de puertas de madera de algunas viviendas de la c/ ------ y --------.
Dos bañeras con esmalte roto por defectuosa colocación del desagüe.
Erróneo diseño del sistema de cocina y horno (ver Apartado correspondiente de este dictamen)
En Planta Sótano:
Filtración de agua a través de huecos de ventilación del parking.
Falta de zócalo en rellanos de escalera de acceso a parking.
Importantes filtraciones en Cuarto Instalación Eléctrica de c/ -------------
Humedades en paredes parking por falta de barrera antihumedad.
Mala nivelación en algunas plazas del pavimento parking.
Falta de protección de las guías de las puertas correderas del parking.
En Exteriores:
Excesiva superficie y poca pendiente de las terrazas posteriores a c/ ------ y -------
Insuficiente dimensión de los sumideros de recogida de agua de lluvia de las terrazas anteriormente citadas.
Error en el tipo de arbolado elegido para un parque embaldosado.
En Instalaciones:
Falta señal de TV en las viviendas mas alejadas de las antenas en viviendas.
Centralización de TFT de telefónica en armario en zona común accesible a cualquier usuario. (Contradice Normas de Telefonía).
Una de las puertas del Parking no tiene dispositivo de apertura manual.
Aspectos Sorprendentes:
Este Perito no sabe si calificarlos como defectos, o no, pero hay que destacar que:
El portero electrónico de la calle es un video-portero. Sin embargo en el interior de las viviendas es un simple telefonillo (¿?).
El diseño del edificio no contempla espacios para tendederos ocultos a la vista exterior del edificio y se prohíbe su colocación en fachadas tal y como exige la Normativa Metropolitana.
7-2.- Respecto de la Segunda Pregunta
“Que indique el Perito las deficiencias y defectos existentes en los elementos comunes y privativos de la Comunidad de Propietarios”
Debemos Responder:
Creemos que esta pregunta queda respondida en la anterior, de la que es fácil deducir cuales son los problemas de los elementos comunes y cuales los de las viviendas.
7-3- Respecto de la Tercera Pregunta
“Indique el Perito qué defectos o anomalías existentes en la Comunidad tanto en los elementos comunes como privativos, no están contemplados en el Documento nº.- 5 de los aportados con esta demanda”
Debemos Responder:
Esta pregunta ha quedado extensamente respondida en la primera pregunta.
7-4.- Respecto de la Cuarta Pregunta
“De los defectos y anomalías indicados por el Perito como señalados en el Dictamen Pericial realizados por el Arquitecto -CR indique que vicios o anomalías son problemas de diseño, cuáles son atribuibles a una mala ejecución de obra, y cuales son a problemas de acabados ”
Debemos Responder:
La gran dimensión del edificio. El gran número de metros cuadrados construidos y la extensa y diferente tipología de las viviendas visitadas, convierten esta pregunta en algo bastante complejo para este Perito, puesto que su respuesta, punto por punto, podría ser un jeroglífico difícil de aclarar.
La única forma que entendemos que puede ser respondida, por escrito, es realizando un listado, al que SSª, o las partes, podrán solicitar aquellas aclaraciones que estimen oportunas y que por otra parte creemos que están extensamente expuestas en la parte técnica de este dictamen, o bien se deducen claramente de la exposición de motivos realizada en los distintos problemas detectados. Dicho listado podría concretarse en:
i).- Problemas de Diseño:
La falta de escupidor de los huecos de ventilación del Parking.
La falta de protección de las puertas correderas del parking
La colocación de vidrio sin cámara, en la carpintería de aluminio.
Puentes térmicos y acústicos en los ventanales de salones de suelo a techo.
Las correderas de los Salones impiden la limpieza de los cristales encareciendo la conservación. Igual problema con los “stores”.
Excesiva superficie de recogida de aguas de lluvia de las terrazas de la zona Norte de los bloques Interiores.
Zonas de cubiertas con contrapendiente y encharcamientos de agua.
Centralización de los TFT de los teléfonos de las viviendas en sótanos.
Erróneo diseño del sistema de cocina y horno
ii).- Problemas de Mala Ejecución de Obra:
Falta de recubrimiento de armaduras de muros de contención del parking.
Problemas de nivelación del pavimento de las plazas de parking.
Filtraciones de agua por pasamuros y entregas de forjados contra muros de contención del parking.
Problemas de flecha de forjados que provoca levantamientos de pavimentos cerámicos. (Error en cálculo de estructuras)
Impermeabilización de jardineras de terraza zona Norte de los bloques Interiores.
Manchas en pavimentos de terrazo por manipulación de materiales de construcción sobre el mismo.
Grietas en cielos rasos de pasillo en los bloques de la manzana interior.
Condensaciones en el interior de la cámara de los antepechos de salones.
iii).- Problemas de Acabados:
Caída de baldosas de baños y cocinas.
Falta de zócalos en escaleras y Halles de vecinos.
Diferentes tipos de terrazo en rellanos de escalera.
Dos bañeras con el esmalte roto por defectuosa colocación del desagüe.
Mala calidad de los rechapados de la carpintería de puertas.
Mala calidad de la piedra artificial de remates de cubierta.
Mala calidad de las masillas de sellado.
7-5.- Respecto de la Quinta Pregunta
“Indique el Perito, si el sándwich de chapa de aluminio de unos 20cm. En la separación de las viviendas, y concretamente en la unión de la pared a la carpintería de aluminio, puede ser considerado un puente acústico ”
Debemos Responder:
SILook i do not know anything about OTC but situation is complicated. The main coin have fall down a 40%
7-6.- Respecto de la Sexta Pregunta
“Indique el Perito, acerca de la necesidad de colocar vidrio doble (tipo climalit) en lugar de vidrio sencillo tal como existe actualmente, en la carpintería exterior estando la edificación en una zona próxima al mar y por tanto con alta humedad relativa que produce como consecuencia una condensación que provoca que las viviendas no estén aisladas térmicamente por lo que produce una pérdida de calorías al no poder mantener el grado de temperatura confortable o de frigorías en la época estival ”
Debemos Responder:
No hay vidrio tipo climalit en ninguna vidriera, ni ventana del conjunto de viviendas, tal y como hemos claramente justificado y expuesto en el apartado técnico de este dictamen.
Debe colocarse vidrio de este tipo para evitar las condensaciones de humedad que se producen a través de los vidrios y que evidentemente son un foco de pérdidas de calorías en invierno y de frigorías en verano.
7-7.- Respecto de la Séptima Pregunta
“Indique el Perito, si los defectos de transmisión de ruidos y la falta de doble acristalamiento se han de considerar defectos genéricos para las viviendas en las que se ha utilizado esa solución constructiva de vidrio simple ”
Debemos Responder:
SI
7-8.- Respecto de la Octava Pregunta
“Confirme el Perito la no adecuación a la normativa de los vados de acceso al aparcamiento subterráneo”
Debemos Responder:
Este perito lo confirma y se remite, ratificando que los coches rozan con el vado cuyo motivo viene expuesto por CR en su dictamen que, textualmente dice:
“De la comparación entre la normativa vigente correspondiente al Servei d’Elements Urbans del Ayuntamiento de Barcelona y lo construido en la Comunidad, se desprende:
En calle ----------, el ancho de salida del aparcamiento (vado) es 4 m tal como señala la norma (3+1), pero la profundidad en lugar de ser de 60 cm es de 40 cm, lo que hace tener mayor pendiente.
En calle ------------, el ancho de salida del aparcamiento (vado real) es 2,70+ 2 x 0,40 cm, es decir 3,50 m, en lugar de los 4 m (3+1) tal como señala la norma. En este caso, la profundidad, es también 40 cm, en lugar de ser 60 cm que por el ancho de acera le corresponde.”
7-9.- Respecto de la Novena Pregunta
“Indique el Perito los criterios que se han de seguir en la reparación de los distintos elementos comunes y privativos de la Comunidad ”
Debemos Responder:
Este perito se remite en esta pregunta a la exposición técnica, detalladamente realizada en el Capítulo.- 6 de este Dictamen.
7-10.- Respecto de la Décima Pregunta
“Indique el la valoración de las obras de reconstrucción, reparación y substitución necesarias a realizar en la Comunidad, desglosándolas en presupuestos de ejecución de obra, gastos generales y beneficio industrial, honorarios profesionales, licencia municipal e IVA ”
Debemos Responder:
Este perito se remite en esta pregunta a la exposición que realizamos detalladamente en el Presupuesto Anexo y cuyo Desglose adjuntamos a continuación:
8-1 - REPARACION CUBIERTAS
8-2.- REPARACION CAJAS DE ESCALERA
8-3.- REPARACIONES EN VIVIENDAS
8-4.- REPARACIONES EN PARKING
8-5.- RESUMEN GENERAL
9 - MANIFESTACIONES FINALES
4º. No tener amistad íntima o enemistad con cualquiera de las partes o sus Procuradores o Abogados.
5º. No creer que exista ninguna otra circunstancia que le haga desmerecer en el concepto profesional.
6º. El perito declara bajo promesa de decir verdad, que ha actuado y, en su caso, actuará con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y que conoce las sanciones penales en las que podría incurrir si incumpliere su deber como perito. (art.335.2 L.E.C.)
Dictamen realizado a criterio del técnico que suscribe y que se somete a cualquier otro mejor fundado.
Es cuanto cabe exponer, según el leal saber y entender del Arquitecto que suscribe y para que conste a los efectos oportunos se firma en Barcelona a veintisiete de Marzo del 2003
El Arquitecto. Pepe AG - Arquitecto
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